2. Immobile und Finanzierung

Diskutiere 2. Immobile und Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, nachdem man mir "aus steuerlichen Gründen" eine Immobilie anschwatzen wollte, und dies durchaus finanzierbar war, wollte ich mal hier...

  1. dam72

    dam72

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    Hallo,

    nachdem man mir "aus steuerlichen Gründen" eine Immobilie anschwatzen wollte, und dies durchaus finanzierbar war, wollte ich mal hier eine eigene Idee präsentieren.
    Wir haben heute ein kleines Häuschen, was wir mit einem Darlehen von 200T€ finazieren. Finanzierung ist so aufgebaut, Start:01/2006 fester Zins 15 Jahre 4,01%. Wir zahlen monatlich 850€ (Zinsen/Tilgung) jährliche Sondertilgung ca. 3000€. Parallel dazu habe ich einen Bausparer laufen, mit 250 Euro, der nach 15 Jahren die Restschuld ablöst (konservativ ohne Sondertilungseinsatz berechnet). Heutiger Wert der Immobilie ca. 260.000 Euro

    Meine Parameter:
    Netto verfügbar: 3000€
    Keine negativen Einträge, immer solvent.. :)

    Meine Idee nun:
    Wir haben ein superschönes Häuschen gefunden, in das wir uns sofort verschossen haben. Preis Netto: 428T€, Brutto: ca. 460T€
    Wäre es nun denkbar, unsere jetztige Immobilie zu vermieten, 850€ wären locker drin, wobei sich hier das Darlehen im günstigsten Fall selber tragen würde und die neue Hütte mit einen weiteren Darlehen zu erwerben. (Zudem wird man ja steuerbegünstigt wenn man Wohnaraum schafft als Vermieter.)
    Wie wäre es am geschicktesten da vorzugehen? Ich verfüge über weitere Sicherheiten, wie diverse Altersvorsorgen.

    Ich weiss, ich sollte einen Berater konsultieren, ich will mir vorher selbst ein Bild machen, bevor ich mit einem Berater rede... :irre

    danke
    dam72
     
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  3. Stefan61

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    1. Bei der Vermietung vorhandener Objekte gibt es keine Steuervorteile.

    2. Ihre Eigenkapitalquote sinkt durch das Vorhaben massiv, was die Angelegenheit wacklig macht.

    3. Außerdem ist die Investitionen in eine einzige vermietete Immobilie extrem riskant: Wenn der Mieter nicht mehr zahlt, brauchen Sie 1-2 Jahre, um das Haus zu räumen. Und in dieser Zeit zahlen Sie für zwei Kredite.

    4. Ein steuerlicher Nachteil der beschriebenen Konstruktion liegt darin, daß Ihr Eigenkapital im Vermietungsobjekt steckt und die eigengenutzte Immobilie voll fremdfinanziert wird. Umgekehrt wäre es besser, weil Sie die Schuldzinsen nur insoweit abziehen können, als sie auf die Vermietung entfallen. Daher sollte das EK immer in die selbstgenutzte Immobilie fließen.

    5. Gehen Sie den steileren, aber besseren Weg, und verkaufen Sie die bisherige Immobilie, statt sie zu vermieten. Damit kommen Sie auf eine passable Belastung und mindern Ihr Risiko erheblich.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Bei der Finanzierungssumme wird die Bank nicht mitspielen, selbst wenn das bestehende Gebäude vermietet würde.

    Bei 460T€ ergibt das eine monatliche Belastung von ca. 2.300,- €. Wie soll das mit einem Einkommen von 3.000,- € funktionieren? Vom Risiko mit der "alten" Immobilie mal ganz abgesehen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 baufibemu, 10. März 2008
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    Altes Haus verkaufen und neues kaufen und finanzieren. Sonst geht´s nicht.
    Viel zu riskant. Die Gründe wurden oben schon genannt.

    Beste Grüße
     
  6. #5 gilles027, 10. März 2008
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    gilles027

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    .
    Hallo,

    "
    Beruf: Finanzierungsberater
    "
    so einen Tipp kann auch nur so ein Geier geben, der Kredit ist mit diesen Einkünften überhaupt nicht zu stemmen, völlig utopisch.

    3000 Euro netto und 460.000 Kredit sind ein NO GO, sorry Dam, die Hütte kannst Du Dir abschminken.

    Gruß
    Gilles
     
  7. Stefan61

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    Besser erst lesen und dann gackern, gilles027. Denn

    1. hat baubefimu hier immer sachliche Tips gegeben,

    2. hat er dem OP von dessen riskantem Plan abgeraten und

    3. hat der OP, wenn er baubefimus Rat befolgt und sein Haus verkauft, ein EK von etwa 80.000 Euro. Bei einem KP von 460.000 Euro benötigt er folglich ein Darlehen von 380.000 Euro, das bei üblichen Konditionen eine monatliche Belastung von rund 1.700 Euro ergibt. Ob man das machen will, ist eine Frage. Daß es nicht machbar sei, stimmt einfach nicht.
     
  8. eileen

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    Erstens wäre da noch die Zwischenfinanzierungszeit, denn bevor man umziehen kann, müßte man das neue Haus schon gekauft (und bezahlt) haben, das Geld fürs alte bekommt man erst bei Übergabe, selbst wenn sich sehr schnell ein Käufer finden würde. Vermieten ist immer riskant, weil man die Leerstände selbst abdecken muß, diverse Reparaturkosten ebenfalls und wenn der Mieter nicht zahlt, hat man Pech.
    Zweitens schätz ich die Belastung bei der Darlehenssumme etwas höher als 1700 Euro p.M. ein, weil recht hoch beliehen wird.
    Drittens müßten noch die Nebenkosten bezahlt werden, jeden Monat locker 250-300Euro?
    Rechnet man das alles zusammen, bleibt von den 3000Euro p.M. netto nicht gerade viel übrig.
    Ich persönlich (als Laie) würde die Finger davon lassen, noch ein paar Jahre im alten Haus wohnen bleiben, schließlich hat man´s ja vor nicht allzulanger Zeit erst bezogen, versuchen, parallel dazu noch etwas EK anzusparen und den Finanzierungsrahmen um einiges niedriger als 460T€ ansetzen, wenn keine Einkommenssteigerungen anstehen.

    Viele Grüße
    eileen (auch mit einem Zweitimmobilien"problem", daher gerade etwas in der Thematik drin).
     
  9. Bodynerv

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    Ehrlich gesagt vermute ich, dass die vorgenannte Summe nicht den Nettolohn darstellt, sondern eher den verfügbaren Restbetrag im Monat, gerade wenn "aus steuerlichen Gründen" der Kauf einer zweiten Immobilie geplant ist :winken
     
  10. #9 baufibemu, 11. März 2008
    baufibemu

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    @ Gilles Unter welcher Brücke sind Sie denn vorgekrochen? Sie haben wohl einen nassen Hut auf?:boxing
    Erst nicht lesen können und dann andere Leute anpöbeln. Machen Sie das an Ihrem Stammtisch, Sie Prolet.
    "Beruf: Dipl. Ing": Den haben Sie sich wohl erkauft, obwohl es gibt genügend Analphabeten, die sich so durchs Leben schlagen. Die pöbeln aber normalerweise nicht in Foren herum.
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Das wäre dann ein Argument. Sollten die 3.000,- € für diese Finanzierung frei zur Verfügung stehen, dann könnte man etwas basteln. Wie oben schon geschrieben, schätze ich die monatliche Belastung auf etwa 2.300,- €. Dann wäre noch etwas Reserve mit denen man Risiken abdecken kann.

    Das setzt aber voraus, daß die 3.000,- €/Monat wirklich dauerhaft frei zur Verfügung stehen, sprich Lebenshaltung, Fixkosten, Risiken der "alten Immobilie" usw. bereits berücksichtigt sind.

    Gruß
    Ralf
     
  12. eileen

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    wenn die 3000 tatsächlich frei verfügbar sind, also abzüglich aller Kosten für die vorhandene Immobilie, dann frag ich mich, warum die Belastung für die alte Immobilie nicht höher angesetzt war und mit Bausparverträgen rumhantiert wird, anstatt sehr zügig zu tilgen :confused:
     
  13. gilles027

    gilles027

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    .
    Ich würde jedem nur abraten so ein teures Haus zu kaufen selbst wenn die 3000 frei verfügbar sind.

    Zu meinem "niveaulosen" Posting indem ich Ihren Berfusstand und nicht sie nur als Geier und nicht mehr bezeichnet habe was ich gerne zurücknehme, so eine Antwort zu schreiben, mein lieber Freund. Wer hier der Bauer, der Säufer, der Prolet, der Analphabet und Lügner (ich wäre kein Dipl. Ing. hören sie auf, lachhaft), Penner sowie unter der Brücke Schläfer ist, das steht nach Ihrem Posting in dem sie Ihr wahres Finanzberatergesicht gezeigt haben aber wohl außer Frage.

    Ich will nicht so sein, ich nehme ich ihre Entschuldigung selbstverständlich an.

    Finanzberater ist im Übrigen gar keine Berufsbezeichnung, was mich bei Ihnen wenn ich genau so denken würde wie sie sofort zu der Annahme bringen würde, dass bei Ihnen nach der Hauptschule eben nicht mehr drin war als auf Provision irgendwas zu verchecken.

    @eileen
    siehste mal, so sehe ich es auch. Das wird eben nicht klar aus der Ansage von Dam und so wie ich es verstehe ist es das Nettoeinkommen oder das Einkommen minus dem aller aller Nötigsten und dann finde ich die neue Immobilie zu teuer. Ich kenne genügend Beispiele wo sich Leute übernommen haben, deswegen mahne ich immer zur Vorsicht.

    mit freundlichen Grüßen
    Dipl. Ing.
    Gilles

    Sie können gerne vorbeikommen bei mir und sich mein Diplom anschauen, bringen sie Ihres doch bitte auch gleich mit.
     
  14. baufibemu

    baufibemu

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    Sie haben recht. Ich habe mich heute morgen dazu hinreissen lassen, auf dem Niveau Ihres Postings zu antworten. Dabei habe ich mich wohl in der Wortwahl etwas vergriffen. Das kommt daher, dass mir einfach die Erfahrung dort unten fehlt, was man von Ihnen nicht gerade behaupten kann, wie Ihre anderen Beiträge eindrucksvoll belegen.
    Ich entschuldige mich bei den anderen Forenteilnehmern für meine Wortwahl von heute morgen.
     
  15. gilles027

    gilles027

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    .
    Hallo,

    mein Gott ist das peinlich. Dabei haben sie so gut angefangen "sie haben recht..." da haben doch nur noch drei worte gefehlt "ich entschuldige mich".

    Aber die Absicht dieser neuerlichen Beleidigung in Ihrem Posting war wohl, dass ich mich auf Ihr Niveau begebe und sie sagen können "seht ihr, dabei habe ich Ihn nur arbeitslosen Penner und Lügner genannt". Um es vorweg zu nehmen, der Schuß ging aber voll nach hinten los.

    Anstatt einer Entschuldigung eine neue Beleidigung, dankeschön. Übrigens, ein Großteil meiner anderen Beiträge gehen ziemlich alle in die Richtung "vertraut nicht dem Berater den interessiert nur seine Provision sondern denkt selber nach was ihr euch leisten könnt". Des weiteren bin ich privat hier, sie offensichtlich auf Akquise. Ich rede trotz akademischem Grad so wie mir der Schnabel gewachsen ist, die Diskussion aufheizende Übertreibungen und Sticheleien findet man dort durchaus.

    Achso, ihr zweite Posting hat jetzt den ganzen Tag gedauert, lachhaft wie sie sich wie ein Aal herauswinden aus Ihren Beleidigungen. Und nicht mal das Rückgrat sich bei mir zu entschuldigen, nicht schlecht.

    "
    Das kommt daher, dass mir einfach die Erfahrung dort unten fehlt, was man von Ihnen nicht gerade behaupten kann, wie Ihre anderen Beiträge eindrucksvoll belegen.
    "

    Dazu kommt noch dass sie es nicht lassen können mich irgendwo hinzustecken, auch dafür ist die Entschuldigung Ihrerseits angenommen.

    Das Niveau Ihres Postings war zehn Schubladen unter meiner witzigen Anspielung "Geier" auf Ihren Berufsstand, so ist es. Wenn "Geier", "Wadenbeißer", "sie haben unrecht" oder "ich bin da anderer Meinung" zu tough für sie sind entschuldige ich mich selbstverständlich dafür bei Ihnen (und nicht beim Forum) und werde solche Beleidigungen aus der alleruntersten Schublade selbstverständlich in Zukunft nicht mehr aussprechen. Lesen sie mein Posting nochmals in aller Ruhe durch, da steht nur Geier, mehr nicht.

    Aus dieser Nummer kommen sie auch mit wahllos aneinandergereihten Sätzen die sie uns nun als "Argumentationskette" verkaufen wollen nicht raus.

    Zu meiner Aussage dass so ein Haus zu teuer ist für dieses verfügbare Geld stehe ich immer noch.

    Sie können mich gerne privat besuchen auf ein Glas Rotwein, dann räume ich Ihre Bedenke bezüglich der Authentizität meiner Aussagen und meiner Person aus, aber dann bräche wohl eine Welt für sie zusammen.

    Achso und nicht vergessen, denke sie dann gleich an den Beleg für Ihren akademischen Grad, damit wir auf Augenhöhe sind, wenn sie das schaffen, ich hoffe ja sie haben mehr als eine einfache Banklehre mit hahnebüchener Fortbildung zum Finanzguru oder ein BWL Studium.

    Ich wohne hier ganz der Nähe von Karlsruhe, wenn das nicht zu weit ist oder sie mal in der Nähe sind spreche ich hiermit eine offizielle wohlgemeinte Einladung aus.

    Ich gebe mal eine Prognose ab, sie werden jetzt
    (1) hierzu still sein und nicht mehr posten
    oder
    (2) etwas herablassendes wie "das bringt mit diesem niveaulosen penner nix" oder "das hat er aber schön geschrieben" oder "sie haben recht und ich meine Ruhe" posten
    oder
    (3) sie analysieren meine Person weiter anhand von ein paar witzigen Postings, sie sind nämlich sogar ein selbsternannter "hervorragender Psychoanalytiker"
    oder
    (4) sie überraschen mich tatsächlich, besuchen mich mit einer Flasche Wein und entschuldigen sich hier im Forum bei mir (nicht bei den anderen, wofür eigentlich bei den anderen), aber das lässt Ihr Ego schon gar nicht zu, sie schauen nämlich gerade ihre 1000 Euro Rolex an und sagen "dieses Ar.... mit mir nicht, MIT MIR NICHT!"
    oder
    (5) 5ten wäre toll, das fällt mir nämlich gerade nicht ein ;-)

    Das hat jetzt LEIDER bei allen vieren oder fünfen einen winzigen Haken:
    Sie verlieren in jedem Fall, denn es stellte sich heraus, dass sie eher den Gemütszustand eines Bauern und Proleten haben, nicht ich. Als Penner, Lügner, arbeitsloser Analphabet der etwas vorgibt zu sein was er nicht ist (ich hoffe ich habe keinen Titel vergessen den sie mir gegeben haben aber korrigieren sie mich gerne) werde ich sie selbstverständlich nicht bezeichnen, so etwas würde nur ein sehr dummer Mensch tun, etwas behaupten was er überhaupt nicht weiß.

    mit freundlichen Grüßen und nix für ungut
    Dipl. Ing.
    Gilles
     
  16. gilles027

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    einen hab ich noch zum Aufmuntern, sie können ja einfach mal vorheriges Posting ignorieren und so tun als wäre es nicht da:

    Mein Kumpel Knastede und sein Freund Messerjockel wollen sie unbedingt kennenlernen wegen eines Kredites, wenn wir alle 3 wie sie richtig vermutet haben in wenigen Jahren schon aus der JVA entlassen werden.

    Wir wollen nämlich dann ein bürgerliches Leben führen zusammen in einer 3er MännerWG. Frauen bekommen wir alle 3 keine mehr, so dumm und abgehalftert wie wir sind, außerdem kann nur Ede schreiben und zwar nur die Buchstaben bis zum großen D.

    Gruß aus der Einzelzelle
    Gilles
     
  17. Stefan61

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    Lassen Sie es mal gut sein, gilles027. Wer diesen anfangs sinnvollen thread verfolgt hat, weiß, daß Sie sich zuerst im Ton vergriffen haben, während baufibemu hier noch nicht negativ aufgefallen ist. Also Schluß!
     
  18. #17 Christian St, 11. März 2008
    Christian St

    Christian St

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    ich glaube wirklich

    dat die Kohle dafür nich reicht. Is einfach zu wenig. Die Bude kostet doch warm mind. 2000,-p.M.
    mit nem Tausender als Rest fürs Leben zu zweit isset schon Oberkante Unterlippe. Aber mit nem 460.000€ Kredit im Nacken schläfste doch keine Nacht mehr durch.
    Kapital bilden oder ne billigere Bude suchen.
    nur meine Meinung.
    Gruss Christian
    ....
    ....
    Achso, ich fand die beiden witzig.
     
  19. Bodynerv

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    Darüber bin ich auch gestolpert, hab es dann aber wegen der aufgezählten "diverse Altersvorsorgen" wieder verworfen...

    Mein Vorschlag für den Opener, suchen Sie sich einen Finanzberater, oder einen Steuerberater, der nicht nur das Geld sieht, was er jährlich an Ihren Steuererklärungen verdient :D
     
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  21. dam72

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    Hallo,

    nachdem ich jetzt mal hier in den Thread geschaut habe, bin ich doch erstaunt und geschockt. Zum Einen muss ich sagen, hätte ich nicht mit soclh einer Resonanz gerechnet, und weiter kann ich diesen Streit zwischen den beiden Herren nicht nachvollziehen, und vor allem nicht den Ton! Wir sind doch alles Erwachsene Menschen!

    Zum Thema, wenn ich die Steuerklasse ändere, und die wird bald geändert, sind es 3500€ die verfügbar wären. Von den 460.000 Euro habe ich auch virtuelle 80.000 abgezogen, die sicher durch den Verkauf unseres Häuschens reinkämen. Ich mache hier nur Planspiele, durchläuchte mögliche Szenarien. Eigentlich sind wir glücklich in unserem Häuschen, aber wir schielen dennoch immer wieder nach etwas grösserem, weil wir sicher sind, dass uns der jetztige raum nicht reichen wird. Ich möchte prepariert in dieses Projekt gehen. Daher auch danke an alle hier, die konstruktiv an diesem Planspiel meinserseits mitwirken. Ich denke, das Thema ist auch für viele Andere interessant. Aber nun weiter.

    1600 Euro im Monat als Dauerbelastung ist dezeit kein Problem, daher wäre es interessant zu wissen, wie hoch ein Kredit in dem Fall sein dürfte?

    Wie spielen, diverse Altervorsorgen und laufende Bausparer die in ca. 8 Jahren auf 165.000 Euro Zuteilungsreif sind, mit eine Rolle? Was ist bei einem vorzeitigen Verkauf meiner jetztigen Immobilie zu beachten, ausser der Vorfälligkeitsgebühr? Sind Banken kulant wenn man, wie ich eine Immobilie vorzeitig verkauft, und eine neue bei denen weiterfinaziert? Können eventuell sogar Konditionen übernommen weitergeführt werden? Ich weiss, relativ viele Fragen. Danke schon mal Eure Antworten!
    Dam72
     
  22. gilles027

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    Hallo,

    sind jetzt 3500Euro verfügbar (also Sparrate) oder Nettoeinkommen, auch darum ging es hier.

    Da uns aber Ihr Einkommen nichts angeht und sie nur Fragen gestellt haben, gute Rechner hierzu gibt es zum Beispiel hier

    http://www.interhyp.de/rechner.html?_via=277738

    Im Speziellen den Budgetrechner der Ihnen sagt was Ihnen die Bank im normalfall zusagt, der passt wohl recht gut zur Ihrer Anforderung, der befindet sich hier:
    http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showBudget&STYLE=b2c&_via=479065

    Das Ding ist so, wenn sie da 3500 Sparrate eingeben würde ihnen die Bank eine knappe Mio hinschmeißen bei 4% Hypothekenzins und noch 165k Kapital aus Bausparer, dazu noch etwas beim Verkauf Ihres Hauses übrig bleibt (hier 80k), aber denken sie immer ans zurückzahlen.
    Zum Beispiel:
    [​IMG]

    Gruß
    Gilles
     
Thema:

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