2. Kredit nach Grundstücksteilung möglich?

Diskutiere 2. Kredit nach Grundstücksteilung möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forumsmitglieder, wir planen gerade ein Grundstück zu kaufen. Es ist ein etwas größeres, das man evtl. später teilen könnte....

  1. edolila

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    wir planen gerade ein Grundstück zu kaufen. Es ist ein etwas größeres, das man evtl. später teilen könnte.
    Deswegen werden wir es auch finanzieren müssen. EK-Quote liegt bei ca. 33%.

    Danach war der Plan den Abriss des Altbestands durchzuführen, das Grundstück zu teilen und evtl. die Hälfte zu verkaufen.
    Jetzt ist mir aber noch eine andere Idee gekommen:
    Die Bank A, die uns den Kredit für das Grundstück gibt, trägt sich ja in das Grundbuch ein. Wie würde jetzt bei einer Grundstücksteilung verfahren werden?
    Wäre eine Hälfte des Grundstücks unbelastet, sodass ich damit nochmal einen Kredit bei Bank B aufnehmen könnte, ohne die Bedingungen einer Nachfinanzierung von Bank A akzeptieren zu müssen?
    Oder wird bei der Teilung Bank A versuchen sich in beide Grundstücke eintragen zu lassen?

    Vielen Dank für eure Antworten.

    Gruß
    Eduard
     
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  3. Gwenny

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    Warum willst DU einen Kredit aufnehmen, wenn du VERKAUFEN willst?

    Ansonsten: Bei Teilung kann/muss? die Bank einer Pfandhaftentlassung zustimmen, wenn der zu teilende Teil "abbezahlt" ist oder anderweitig veräußert wird. Teilung nach WEG oder Realteilung möglich.
     
  4. edolila

    edolila

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    Das mit dem verkaufen ist noch so eine Idee, könnten uns vorstellen auch nicht zu verkaufen,wenn es denn die Finanzierung zulässt. Den Kredit bräuchten wir für das Haus. Das lässt sich nicht allein mit dem Verkaufserlös der einen Hälfte stemmen.

    Verstehe deinen letzten Satz nicht. Was ist WEG?
     
  5. Gwenny

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  6. newoldman

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  7. #6 toxicmolotow, 19. Februar 2015
    toxicmolotow

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    Im Falle der Teilung (egal ob real oder WEG) überträgt das Gericht die bisherige Grundschuld in alle betroffenen Grundbuchnummern in voller Höhe als Gemeinschaftsgrumdschuld ein.

    Die Bank muss der (teilweisen) Sicherheitenfreigabe nicht zustimmen. Das würde ich vorab schon (schriftlich) mit der Bank klären, bevor man in die Röhre schaut.

    Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn man jetzt eine Kondition erhalten hat, die nur einen geringen Beleihungsauslauf beruhen und sich dieser durch die Freigabe der Sicherheit erhöht.
     
  8. Kater432

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    Zum nachdenken, warum die Band nicht zustimmen könnte.

    100% Grundstück
    33% EK
    77% Kredit
    Die Hälfte des Grundstückes wäre nach Teilung ja auch nur die Hälfte Wert. Also 50%. Die Bank hat aber 77% investiert. Denke das die dann ja keine Sicherheit mehr haben.
     
  9. edolila

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    @toxicmolotow
    Was ist der Unterschied zwischen Teilung nach WEG und real?
    Gibt's da ein einfaches Beispiel für Laien?
    Deinen letzten Satz habe ich auch nicht ganz verstanden, aber ich vermute das Beispiel von Kater veranschaulicht gerade das.

    Angenommen das Grundstück wird nicht geteilt.
    Wie ist meine Verhandlungsposition, in Bezug auf einen zweiten Kredit von der gleichen Bank, wenn ich nur kfw in Anspruch nehmen will?
     
  10. #9 toxicmolotow, 19. Februar 2015
    toxicmolotow

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    @edolila Der Link oben erklärt dir was eine WEG ist. So viel Eigeninitiative muss sein. Eine WEG teilt nicht real sondern ideel. Eigentumswohnungen sind z.B. nach WEG geteilt, weil übereinander. Soetwas geht aber auch z.B. bei Doppelhaushälften oder sogar bei freistehenden Häusern wenn eine reale Teilung nicht möglich ist (aus welchen Gründen auch immer).

    Was Kater oben beschreibt ist genau das Problem. Was ich meine geht in die selbe Richtung. Bleiben wir bei diesem Beispiel. Nehmen wir an ein Grundstück kostet 100.000 Euro (und hat auch diesen Wert). Du hast 43.000 Euro Eigenkapital, davon gehen 10.000 Euro für die Nebenkosten drauf. Also benötigst du in diesem Fall 77.000 Euro für die Finanzierung. Du bekommst also eine Kondition zu 80% BW z.B. 1,5%.

    Jetzt teilst du zu je 50%. Und verkaufst eine Hälfte für 50.000 Euro. Jetzt hast du nur noch einen Restwert von 50.000 Euro, aber einen Kredit von 77.000 Euro. Dies entspräche einer 154% Finanzierung! Die Bank wird also mindestens 27.000 Euro deines Verkaufserlöses verlangen, damit die Restkreditsumme nicht den Wert des Restgrundstückes übersteigt. Allerdings wäre es dann immer noch eine 100% BW Kondition z.B. 1,5%

    Also wird die bank auch dies nicht zulassen und weitere 10.000 Euro fordern, damit Grundstück und Kredit wieder im Verhältnis 100:80 stehen.

    Vom Verkaufserlös bleibt also nicht alles übrig. Außerdem wird ggfs. eine VFE fällig.

    Verhandlungsposition und KFW? Welche Verhandlungsposition meinst du?
     
  11. edolila

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    Ok,

    machen wir ein anderes Beispiel:
    Beleihungswert: 46%
    Eine hälftige Teilung des Grundstücks ist also möglich (ohne die 100% zu übersteigen), da 46% < 50%.
    D.h. nach Teilung des Grundstücks steigt der Beleihungswert auf 96%.
    Sind diese 80% BW ein ungeschriebenes Gesetz in der Bankenbranche oder ist das nur im Beispiel so?
    D.h. wenn die Bank die 16% Differenz BW von mir zurückfordert, kann sie auch VFE fordern, obwohl die Rückzahlung nicht aus meiner eigenen Initiative geschah?

    Wegen KFW:
    Angenommen ich würde das Grundstück nicht teilen. Und ich würde mit dem laufenden Kredit (BW = 46%) zur Bank gehen und nach einem KFW Kredit fragen: 100k€.
    Wäre das möglich ohne einen neuen Kredit von der Bank zu nehmen?

    Danke und Gruß
     
  12. Villert

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    Um wieviele Euro geht es denn?
    Vielleicht geht auch: Kurzfristiger Privatkredit für Kauf/Abriss und Teilung des Grundstückes.
    Dann Privatkredit ablösen mit Grundschuld auf einem Teil des Grundstückes.
    Problem ist.. steht erstmal irgendwo jemand im Grundbuch drin, bist Du auf guten Willen angewiesen.
    Ich glaube es gab mal ein Urteil, dass eine "übersicherung" erst ab 150% des Wertes beginnt. Also deine 46% < 50% Theorie wird bei keiner Bank viel Zuspruch finden:)
     
  13. #12 toxicmolotow, 19. Februar 2015
    toxicmolotow

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    Die 80% ist eine sehr übliche Konditionengrenze. Ebenso z.B. 60%

    Wenn du in deinem Beispiel also eine 60% Kondition bekommen hast, wird die Bank auch hier Geld zurückverlangen (oder eine andere zusätzliche Sicherheit).

    In deinem Beispiel dann 24.000 bei ursprünglich 100.000 Gesamtwert.

    Die Rückzahlung erfolgte aus deiner Initiative, weil du ja eine Sicherheitenfreigabe (halbes Grundstück) verlangst. Die Bank stellt dir immer frei alternativ eine andere Sicherheit anzubieten.

    Bei einem Rest-Grundstück mit 50.000 Euro Wert und einem noch bestehenden Kredit von 30.000 wird dir die Bank wohl kaum weitere 100.000 Euro geben ohne weitere Sicherheiten.

    Zwischen KFW und Bankkredit gibt es im Grunde keinen Unterschied in der Besicherung.

    Du denkst viel zu kompliziert oder kannst deinen Sachverhalt nicht richtig darstellen. Sorry.

    Beschreibe doch bitte mal dein Vorhaben komplett mit allen realen Werten. Diese Prozente bringen nix, außer blanke unverständliche Theorie.
     
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  15. edolila

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    Also mal mit nahezu echten Werten in k€:

    Kaufpreis: 250
    EK: 185 davon NK: 50 (Abriss inkl.)

    Finanzierungsbedarf: 250-135 = 115
    BW = 115/250 = 46%

    Wir planen nach dem Abriss den Bau eines EFH, d.h. dafür bräuchten wir einen zweiten Kredit. Ich visiere dabei grob 2016 an.
    Meine Eltern würden wohl bis dahin noch 50 beisteuern.
    Ich möchte jetzt die zwei UseCases vergleichen:

    a) Teilung des Grundstücks nach Abriss des Bestand
    b) Grundstück nicht teilen

    Privatkredit kommt wohl nicht in Frage.
    Die KFW würde sich dann auch irgendwo im Grundbuch eintragen wollen. Das wusste ich nicht, klingt aber logisch.
     
  16. #14 toxicmolotow, 19. Februar 2015
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    Due KFW trägt sich nirgendwo ein. Das macht die durchleitende Bank zusammen mit den ggfs. noch weiter benötigten Krediten in einer Summe.

    Lasse doch erstmal prüfen, ob eine Teilung und geplante Bebauung überhaupt möglich ist. So lange ist es blanke Theorie.

    Wie hoch werden denn die Baukosten für Euer Haus insgesamt (inkl. Baunebenkosten) sein?

    Die langfristige Finanzierungsplanung ist doch wesentlich wichtiger als die kurzfrisitige Zwischenfinanzierung für GS-Kauf und Teilung... darüber würde ich mir ganzvzum Schluss Gedanken machen.

    Der Rest drumherum muss ja stehen!
     
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