2 Nicht Geschosse über Oberstem Geschoss

Diskutiere 2 Nicht Geschosse über Oberstem Geschoss im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich plane zurzeit den Bau eines MFH. Hierbei ist ein spezielle Frage bei der weder ich, noch mein Architekt Erfahrungswerte...

  1. #1 Exbauperte, 13.12.2019
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    Hallo zusammen,

    ich plane zurzeit den Bau eines MFH. Hierbei ist ein spezielle Frage bei der weder ich, noch mein Architekt Erfahrungswerte haben. Ich hoffe das von euch jemand bereits änhliches gemacht hat oder eine gute Quelle kennt. Vielen Dank schon vorab für Eure Hilfe.
    Hier zu den Eckdaten:
    B-Plan ursprünglich aus 1971, durch Änderungen ist aber die aktuelle BauNVO sowie die NBauO anzuwenden.
    2 Vollgeschosse, GRZ 0,4 , GFZ 0,8, keine sonstigen Einschränkungen außer Dach als Walm oder Satteldach mit 27-50 Grad.

    Ich plane nun:
    Keller - kein Vollgeschoss im Sinne der NBauO
    2 Vollgeschosse
    Staffelgeschoss 2/3 Regelung
    Satteldach

    Bei einer Dachneigung von 27 Grad komme ich aber auf eine Höhe von Fußfette bis Firstfette von ca 4,4m. Daraus würde folgen, das dieses Geschoss das oberste Geschoss wird und mein Staffelgeschoss automatisch ein Vollgeschoss wäre (da mehr als 50% über 2,2m).
    Jetzt die Idee: Die Kehlbalkenlage wird so geplant und ausgeführt, das der untere und obere Dachraum eine Lichte Höhe unter 2,2m hat. Der untere Dachraum würde dann zugleich die Abstellräume der Wohnungen aufnehmen. Ist dies so möglich? Ich kann aus der NBauO keinen Hinderungsgrund entnehmen.
    Zitat: Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse.

    Vielen Dank nochmal

    Gruß Tobias
     
  2. #2 Kriminelle, 13.12.2019
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    Wozu Erfahrungswerte, er muss es nur wissen.
    Und als Architekt sollte er es auch wissen.
     
  3. #3 Exbauperte, 14.12.2019
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    Danke Kriminelle...sehr hilfreich...er ist sich nicht sicher, das sich durch die Verschiebung des Kehlbalken ja ein Aufenthaltsraum ergeben könnte.
     
  4. Dimeto

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    Wenn ich Dich richtig verstanden habe, möchtest Du sowas bauen:
    StaffelgeschossSatteldach.png
    In's DG sollen dann die Abstellräume, der Spitzboden wäre ein unbegehbarer Hohlraum?
    Das kenn' ich. Man will einfach nichts lesen, was den eigenen Interessen entgegensteht. Ich halte es unzweifelhaft für unzulässig
    Das DG ist es zwar kein Vollgeschoss. Weil seine Decke aber nicht die oberste ist, fällt es nicht wie der Spitzboden unter Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut (§2, Abs. 7, NBauO). Daher handelt es sich um ein Geschoss und somit wäre das SG wiederum nicht das oberste Geschoss und somit ein drittes Vollgeschoss.

    Jetzt mal Hand auf's Herz: Von außen betrachtet würde niemand einen solchen Klotz als zweigeschossig wahrnehmen. Nur weil die Altvorderen das Instrument der Trauf- und Firsthöhenbeschränkung zu selten verwendet haben, muss man nicht jede vermeindliche Gesetzeslücke ausnutzen, die es hier zum Glück ja nicht gibt. Der Architekt des Einzelvorhabens hat auch eine gewisse städtebauliche Verantwortung und sollte dem gewinnorientierten Bauherrn die verheerende Wirkung eines sich nicht einfügenden Baukörpers vermitteln können.
     
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  5. #5 simon84, 14.12.2019
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    Ist das euer Ernst ? Die Skizze soll 2 Geschosse darstellen ? Ihr habt doch nen Schatten ! Was sollen denn die Nachbarn dazu sagen ?
     
  6. #6 Exbauperte, 14.12.2019
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    Hallo Dimeto, ja so ist es gedacht. Das Problem ist die Vorgabe der Dachneigung. 27 Grad ist ja das Minimum...und Flachdächer sind nicht zugelassen (obwohl drumherum gebaut, da die örtliche Bauvorschrift erst lange nach dem B-Plan erlassen wurde). Auf das Staffelgeschoss möchte ich aber nicht verzichten...nur zum Verständnis...würde ich die Decke über dem Staffelgeschoss weglassen und erst unter dem Kehlbalken machen, dann wäre es ok? Hätte dann zwar 4m Geschosshöhe, aber das stört niemanden? Und was mir noch nicht klar ist...der Hohlraum ist doch zwischen der obersten Decke (über Staffelgeschoss) und dem Dach...die Kehlbalken werden nicht mit einer Decke versehen...aber sie verhindern ja trotzdem die erforderliche Höhe...
    Vielen Dank
     
  7. Dimeto

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    Brauchst Du auch nicht, vorbehaltlich der genauen Formulierungen zum Flachdach in der Gestaltungssatzung. Wenn Du das SG in meiner Skizze weglässt, wird das DG ja zum Staffelgeschoss. Ich weiß, das willst Du nicht, daher hast Du das falsche Grundstück für dein Vorhaben.
    Nach den hier offenbarten spärlichen planungsrechtlichen Informationen lautet meine Antwort: Ja.
    Solche Gedanken habe ich befürchtet, daher meine Ausführungen zu vermeintlichen Gesetzeslücken. Jeder Satz des Absatzes 7 wörtlich für sich genommen lässt tatsächlich solche Gedanken zu. Insgesamt betrachtet ist die Intention des Absatzes aber genau die, deine Planung als unzulässig zu beschreiben. Dein "Hohlraum" soll ja begehbare Nutzfläche schaffen, so dass bei deiner Betrachtungsweise eine unzulässige Trennung der Sätze 3 und 4 vorliegt. Außerdem geht es um die Möglichkeit, in dem Hohlraum Aufenthaltsräume unterzubringen. Deine Kehlbalkenlage verhindert eine einfache technische Umsetzung zur Herstellung von Aufenthaltsräumen, aber die Konstruktion wäre ja jederzeit umbaubar, so dass die Möglichkeit zur Schaffung von Aufenthaltsräumen in diesem Hohlraum immer besteht.
     
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  8. #8 Exbauperte, 14.12.2019
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    Danke Dimeto, diese Informationen sind alles was es gibt. Mehr gibt der B-Plan nicht her (GRZ 0,4, GFZ 0,8, 2 Vollgeschosse, keine weiteren Einschränkungen). Die örtliche Bauvorschrift besteht auch nur aus 5 Paragraphen, 4 unwichtige wie Zäune, Dachfarbe...und den über das Dach...Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach und ein versetzten Pumtdach mit gleichen Dachneigungen...erlaubt 27-50 Grad.
    Ich hätte noch eine potentielle Idee ;-) Ein gekapptes Walmdach...ist sowas grundsätzlich ein Walmdach? Oder hast du noch Ideen wie man es sinnvoll lösen kann?
    Danke vorab
     
  9. Dimeto

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    Das ist deine Interpretation. Wenn mir jemand nur von einem Gedicht erzählt, ohne es vorzulegen oder vorzutragen, bleibt meine Perspektive auf seine Sichtweise beschränkt. Die Magie der Lyrik verharrt im Ungewissen.
    ?
    Na, ich denke, dass in meinen Beiträgen zum Ausdruck gekommen ist, dass ich deine Ideen nicht gutheiße. Nun kenne ich das Umfeld nicht. Wenn die anderen sich weitestgehend an den BPlan gehalten haben, passt dein Vorhaben da nicht hin.

    Aber Du hast ja einen Architekten, der deinen Ideen offener gegenübersteht. Versuch macht kluch. Wenn er Chancen sieht und es verantworten kann, soll er entsprechende Bauvorlagen einreichen, vielleicht erst als Bauvoranfrage. Dann hast Du entweder eine Genehmigung oder die genaue Begründung der Ablehnung.
     
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  10. #10 Kriminelle, 14.12.2019
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    Ich gebe Dir recht. Allerdings: wenn MFH erlaubt sind?! Ich denke, dass muss ja explizit im Baugebiet erlaubt sein.
     
  11. #11 simon84, 14.12.2019
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    Ich hoffe doch stark dass da Steine in den Weg gelegt werden. 5 Geschosse da hin zu stellen wo 2 erlaubt sind ist eine Frechheit !

    Keller und ausgebautes Satteldach mit Gauben Sollte doch wirklich reichen . Wer braucht denn bitte so viele Geschosse in einem EFH ???
     
  12. #12 Kriminelle, 14.12.2019
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    Das soll ein MFH werden! Siehe ersten Post.
     
  13. #13 Exbauperte, 14.12.2019
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    So, also...es stehen dort bereits mehrere Mehrdamilienhäuser...es gibt keine Begrenzung der Wohnheiten und es sind 2 Vollgeschosse erlaubt...
    Simon: Vielleicht solltest du vorher richtig lesen. Maximal ein Geschoss wäre Zuviel...
    Ohne Probleme wäre möglich (und wird so regelnäßig gebaut): Keller, EG,OG, Dachgeschoss und Dachspitz...dabei handelt es sich um 2 Geschoss gemäß NBauO (in anderen Bundesländern ähnlich). Mein Problem ist nur die Dachneigung...wäre ein Flachdach erlaubt oder einfach nur eine geringere Neigung, dann würde ich dies bauen und die Nutzfläche in den Keller packen..dann sind dort halt 2 Stellplätze weniger...aber es ist nicht erlaubt...und bei 27 Grad Dachneigung komme ich bei den Maßen auf 4,4m Firsthöhe...damit dies nicht das oberste Geschoss wird, wollte ich Nutzfläche daraus machen < 2,2m. Eine Deckenhöhe von 4m macht nämlich energetisch wenig Sinn...
    Ziel ist und bleibt: 2 Vollgeschoss, Staffelgeschoss und ein Dach oben drauf.

    PS. Ein gekapptes Walmdach ist ein Walmdach mit angeschnittenem First...dort ist quasi ein Flachdach...das Dachspitz würde komplett entfallen...ob dies allerdings als Walmdach anerkannt wird ist fraglich...

    PPS. Ich möchte keine Gesetzlücken ausnutzen sondern einfach wie oben beschrieben ein Dach legal auf das Staffelgeschoss aufsetzen.

    Konstruktive Kritik und Ideen nehme ich gerne an.
    Viele Grüße Tobias
     
  14. #14 simon84, 14.12.2019
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    Naja lass das Staffelgeschoss weg schon sind es auch 2 Geschosse und alles funktioniert ;)

    ansonsten Eben mit den 4 Meter raumhöhe und dann die Decke abhängen ....
     
  15. #15 Exbauperte, 14.12.2019
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    Ja, mit den 4m wäre die Notfalllösung...aber das ist halt ziemlich sinnfrei...die Gebäudemaße bleiben ja dann genauso wie bei meiner Ursprungsidee...nur das ich sinnlosen Luftraum statt Abstellflöche für die Mieter habe...das muss doch besser gehen...
     
  16. Dimeto

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    Ich halte das Ziel für unerreichbar. Informationen zum weitern Verlauf des Bauvorhabens wären sehr interessant.
    IMHO nein.
    Wenn es eine Lücke gäbe, wäre es ja legal. Ich sehe aber keine.
    Ja, und deswegen haben die Städteplaner in den 70er und 80er Jahren nicht daran gedacht, dass jemand ernsthaft über solche Pläne nachdenkt. Die Realität hat sie eines Besseren belehrt und daher werden heute fast immer Trauf- und Firsthöhen festgesetzt.
     
  17. #17 simon84, 15.12.2019
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    Hast du dir eigentlich Gedanken gemacht in welche Gebäudeklasse du fällst bei der first Höhe, qm und Anzahl WE und was sich daraus ergibt?
     
  18. #18 Stadtbaumeister, 15.12.2019
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    Abstandsflächen passen?
     
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