2FH zum 3FH erweitern - baurechtliche Fragen

Diskutiere 2FH zum 3FH erweitern - baurechtliche Fragen im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, so wie ich das baurecht in NRW verstehe wird dort deutlich unterschieden zwischen Häusern mit 2 Wohneinheiten und Häusern mit 3 und mehr...

  1. #1 Bolanger, 05.07.2020
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    Hallo,

    so wie ich das baurecht in NRW verstehe wird dort deutlich unterschieden zwischen Häusern mit 2 Wohneinheiten und Häusern mit 3 und mehr Wohneinheiten. das spiegelt sich dann z.B. in den Abstandsflächen wieder, in Anforderungen an den Brandschutz etc.

    Wie verhält es sich denn, wenn man das Dachgeschoss eines Zweifamilienhauses nachträglich ausbauen will und dort eine weitere Wohnung entstehen soll?

    Wir sind gerade in den ersten Überlegungen zum Neubau. Aufgrund des begrenzten Budgets und der Vorteile bei den Abstandsflächen denken wir gerade darüber nach, vorerst das Dachgeschoss nicht auszubauen und das ggf. in ein paar Jahren nachzuholen. Da könnte man dann schon direkt Gauben installieren, so dass bei einem Ausbau am äußeren Erscheinungsbild des Hauses nichts mehr geändert wird. Der eigentlich Ausbau 8Wände stellen, Installation etc.) wäre dann eine Option für die Zukunft.

    Hat jemand Erfahrungen damit? Gibt es für den nachträglichen Ausbau Erleichterungen bei den Abstandsflächen?

    Mir fällt da auch noch eine Spezialfrage zur Geschossigkeit ein. In NRW ist ein DG ein Vollgeschos, wenn es eine lichte Höhe von über 2,3 m über mehr als 3/4 der Fläche hat. Vorerst denken wir darüber nach, die decke zwischen OG und DG einfach auf der Oberseite mit Dämmung zu belegen. Beim Ausbau des DG würden wir diese Dämmung entfernen. Die OK des Fußbodens würde damit tiefer liegen und die lichte Geschosshöhe entsprechend steigen. was passiert denn, wenn damit aus dem DG ein Vollgeschoss würde, obwohl eine Dreigeschossigkeit bei einem Neubau gar nicht zulässig wäre?

    Danke und Grüße
     
  2. #2 Fabian Weber, 05.07.2020
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    dann wäre es ein Schwarzbau.

    Die Abstandsflächenproblematik erschließt sich mir nicht, da ändert sich doch nichts.

    Aber an den notwendigen Parkplätzen würde sich was ändern.

    Warum lasst Ihr das Ganze nicht gleich als Haus mit 3 Wohneinheiten genehmigen?
     
  3. #3 Bolanger, 05.07.2020
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    Hallo,

    in NRW hat man beim Bau von 2 Wohnungen vs. 3 erstmal folgende Vorteile bzw. Erleichterungen:

    - es reichen für Häuser mit bis zu 2 Wohnungen und ein paar anderen Bedingungen rundum pauschal 3m Abstandsflächen. Hätte das Haus mit gleichen Außenflächen 3 Wohnungen, dann würden die Abstandsflächen anhand der Wandhöhen berechnet, was bei dem Haus, welches wir uns vorstellen, dann größere Abstandsflächen benötigen würde.

    - man benötigt für 3 Wohnungen einen Prüfstatiker

    - ab 3 Wohnungen gibt es erhöhte Anforderungen an den Brandschutz, was bei unserem Vorhaben bedeuten würde, dass wir eine Brandwand bis übers Dach führen müssten und nicht elegant unter der Dachhaut beenden könnten

    Wohlgemerkt geht es nicht darum, ein billiges, nicht sicheres Haus zu bauen. Würden wir z.B. eine Wohnung im EG machen und OG und DG als zweite Wohnung gestalten, dann würden wir von obigen Erleichterungen profitieren. Das gleiche Haus mit je einer Wohnung pro Etage würde hingegen (deutlich) höhere Anforderungen und Kosten verursachen, obwohl sich am Haus und der Nutzung nichts ändert. Wir könnten es auch als Aufteilung einer großen Wohnung in zwei kleinere gestalten.

    Ein Schwarzbau wäre es nur, wenn wir ohne Genehmigung das DG nachträglich ausbauen. Das haben wir ja gar nicht vor.

    Ich stelle mir eher die Frage, ob es bei der nachträglichen Schaffung von Wohnraum Erleichterungen gibt. Würde man dann z.B. bei den Abstandsflächen ohne Änderung davon kommen, da sich am Baukörper gar nichts ändert? Oder würde man, wenn wir das DG der Wohnung im OG zuschreiben, diese nachträglich noch in 2 Wohnungen teilen können?
     
  4. Dimeto

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    Dann wirst Du diesen Umbau nicht so ohne weiteres genehmigt bekommen, weil Du dann die Einhaltung der Vorschriften nachweisen musst, was Du aber nicht kannst, da z.B. die Abstandsflächen nicht reichen.
    Dann wird keiner die Dämmung der obersten Geschossdecke als dauerhafte Lösung für glaubhaft halten. Entweder wird die Behörde alle Steine suchen, die Dir in den Weg gelegt werden können, oder Du kommst in die Dauerwiedervorlage für den Baukontrolleur.
    Nicht aktuell. Du kannst natürlich darauf hoffen, dass in Zukunft der Wohnraum noch knapper wird und in einer zukünftigen Fassung der LBO andere Regelungen getroffen werden.
    Da der Ausbau des Dachgeschosses genehmigungspflichtig ist, muss diese Entfernung in den Bauvorlagen dokumentiert werden. Daraus folgt, dass im notwendigen Geschossigkeitsnachweis die Überschreitung offensichtlich wird und ein Befreiungsantrag gestellt werden muss. Wenn der Entwurfsverfasser gute Gründe liefert, könnte es klappen. Wenn allerdings noch dieselbe Sachbearbeiterin dort sitzt, die sich von Deinen jetzigen Bauvorlagen schon hinters Licht geführt fühlt, besteht wenig Hoffnung auf wohlwollendes Ermessen.
    Alles was Du beschreibst zielt darauf ab, die heutigen Vorschriften zu umgehen. Solange die sich nicht ändern, kannst Du nur auf die Unaufmerksamkeit der Behörde hoffen, ansonsten verschiebst Du die heute für ein 3FH notwendigen Maßnahmen nur in die Zukunft, was eher komplizierter als leichter wird.
     
  5. #5 Fabian Weber, 05.07.2020
    Fabian Weber

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    Soviel kostet das ganze jetzt auch nicht mehr.
     
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