Ab wann Tilgung zahlen?

Klar benötigt sie die geschlossene Finanzierung. Sonst besteht das Risiko, dass die anfallenden Kosten nicht vollständig bezahlt werden können.

Auch das stimmt nicht. Lass Dir das von einem Banker sagen, der seit über 25 Jahren nichts anderes als Immobilien finanziert

Es gibt diverse Banken, die diesen Passus für 10-20% der Finanzierungssumme anbieten (ist natürlich im Preis drin, genauso wie jedes andere Entgegenkommen auch - BZ-freie Zeit, Sotis, Tilgungswechsel usw.).

Das ist doch normal - wenn es nicht vereinbart ist, erleidet die Bank einen Schaden aufgrund einer nicht mehr aufgehenden Refinanzierung.

 

Die Bank oder die Hausfirma? Ich habe auch schon gehört, dass erst während des Baus finanziert wurde. Details kenne ich keine.

Du meinst „Bauen“. Man kann zwar auch Häuser kaufen, aber was Du so beschreibst ist der ganz normale Hausbau durch ein Bauunternehmen, Generalunternehmer oder ein Fertighaushäuslebauer. In allen drei Fällen bist Du der Bauherr und lässt durch die Firmen bauen.

Ja, aber nebenbei spart man gerade mal die Gartenanlage an. Oder ein paar Möbel. Oder die Küche. Oder die Nebenkosten, die offiziell nirgendwo gelistet sind, sei es Lampen oder der Briefkasten.

Der Hausbauer möchte von Dir ein von der Bank ausgestelltes Schriftstück, dass aussagt, dass die Finanzierung zu 100% gesichert ist. Das Geld, die Finanzierung besteht aus genanntes liquides Eigenkapital und dem Darlehen.
Das benannte Eigenkapital muss meist zum größtenteils vorher ausgegeben werden, bevor das Fremdkapital eingesetzt wird. So will es die Bank.

Genau. Das nennt man Bauzahlplan. Bei Vertrag sind 5% zu zahlen (beispielhaft), dann werden Erdarbeiten fällig. Vermessungskosten etc.Da sind dann schon 50000 weg. Dann die Bauplatte mit 35000, dann das Haus mit 50%, dann die Gewerke für den Innenausbau usw. Du bist in der Pflicht, das Geld innerhalb weniger Tage abzurufen. Das nennt man „zur Verfügung stehen“.
Wegen der Bereitstellungszinsen will der Bauherr, dass das Haus zeitnah fertig wird, also die Finanzierung im optimalen Fall nach einem Jahr ausbezahlt wurde und eingezogen werden kann. Das passiert in den wenigsten Fällen. Aber die BSZ plant man halt in die Baunebenkosten ein.

 

Natürlich.

 

Sinnvoll ist z.B. auch eine Sondertilgung zum Jahresende zu verhandeln. Ich konnte 5% jährlich Sondertilgen. Da war nach 10 Jahren nicht mehr viel zurück zu zahlen.

 

D.h. wenn ich noch 100.000 Restschuld habe nach Ablauf kann ich diese direkt abbezahlen (vorrausgesetzt ich hab diese natürlich) und zahle nur die 100.000? Ohne weitere Kosten?

 

Klar. Zahlen oder (nochmal) finanzieren. Wie zu Beginn auch.

 

Deswegen hatte ich mit z wei Verträgen unterschiedlicher Laufzeit, die Möglichkeit, jeweils beim Ablauf der Zinsbindung einen Teil oder die ganze Restschuld zurückzuzahlen.
Außerdem sind die Zinsen bei kürzerer Laufzeit geringer. Das kann man zur Tilgung einsetzen.

 

Aktuell leider nicht. Da sind kurze Laufzeiten sogar teurer. Und 15 -20 Jahre nur marginal teurer als 10 Jahre (die Refinanzierung der Bank ist bei 20 Jahren aktuell günstiger, als bei 10 Jahren). Nennt sich inverse Zinsstruktur.

Aber grundsätzlich stimmt es meistens, was Du schreibst. Nur aktuell und auf m.E. noch einige Zeit ist es nicht so.

 

Die inverse Zinsstruktur gilt am Kapitalmarkt als eines der Anzeichen für einen wirtschaftlichen Rückgang. Mal sehen was kommt.

 

Der Satz war wichtig! Wenn du dein gesamtes Eigenkapital bei der Bank angibst, muss du dieses auch erst aufbrauchen, bevor die Bank vom Kredit auszahlt. Das war mir beim Hausbau auch nicht bewußt und zum Glück hatte wir nur einen Teil unseres EK angegeben.
D.h.: Du solltest durchaus EK zurückhalten, um parallel Miete + Zinsen bedienen zu können.
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Ich bin mir nicht sicher und finde dazu gerade nix. Aber ich meine, bei uns wurde ab dem ersten Abruf ( z.B. Abschlagszahlung etc.) verzinst. Kann also sein, dass du parallel zur Miete auch nach und nach monatliche steigende Zinszahlungen hast.
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Und ja, wir konnten auch erst tilgen nachdem der gesamte Kredit ausgezahlt wurden war.
Das blöbe war, wir hatte gegenüber unserer Baufirma nach einen Einbehalt, weil Teile nicht fertig bzw. Mängel hatte.
Damit konnte ich auch den Rest nicht gleich ausschöpften. Zum Glück gab es noch ein paar Rechnungen, die bis dahin vom EK bezahlt wurden. Die hatte die Bank akzeptiert und uns den Restbetrag auf das Konto überwiesen.
Sprich unsere Bank wollte unbedingt, dass wir den Kredit voll ausgezahlt bekommen.
Ich fand den Vorgang etwas sinnlos, denn ich hätte im Grunde die Auszahlung gleich wieder als Sondertilgung einzahlen können.

 

Das Thema Eigenkapital ist ein Balanceakt. Man will eine ordentliche Beleihung, muss aber eigentlich Sachen zurückhalten, damit man einen Puffer hat und im Zweifelsfall den Kredit auch bei Einbehalten abgeräumt bekommt.

 

Das wird nicht klappen. Die Bank erwartet, dass du das angegebene Eigenkapital auch tatsächlich hast und als erstes einsetzt. Nimm das als Puffer, ein Hausbau wird fast immer teurer als geplant. Und auch der andere Kleinkram ist nicht zu unterschätzen, ich meine damit so Dinge wie Möbel, Lampen, Gartengeräte,...
Im Zweifelsfall machst du eine Sondertilgung oder investierst das Geld anderweitig

 

Je nachdem wie die Zinsen des Kredites und bei einer sicheren Anlage liegen, kann man wenn es passt und die sicherere Anlage bringt nach Steuern mehr ein als die Zinsen die man bei einer Sondertilgung einsparen würde. Könnte man das Eigenkapital sicher anlegen und damit bei Ende der Zinsbindung noch einmal mehr auf einmal tilgen als dies mit Sondertilgungen gebracht hätte. Sollten die Zinsen wieder fallen und man nicht mehr ausreichend Rendite erzielen könnte man auch wieder Sondertilgen.

So bleibt das Geld erst einmal flexibel und hat einen längeren Hebel

 

Richtig. Gibt bei der Bank so wenig wie möglich EK an. Hängt halt von der Bank ab, die je nach Höhe des EK dein Zinsen bzw. Liquidität bewertet. Bestimmte Banken erwarten auch, dass Prozentual deines Kredites einen gewissen Wert an EK haben musst, sonnst gibt es keinen Kredit.
Das du das EK hast (haben wirst) weißt du doch selbst. Wie gesagt, wenn du das EK angibst, musst dass zuerst aufbrauchen. Gibst du alles an, hat du im Laufe des Hausbaus irgendwann kein EK mehr. Es gibt aber noch eine Zeit nach dem Hausbau (z.B. Außenanlage), die Geld kostet.

 

250k weglassen ist vielleicht etwas viel. Aber ich würde beim nächsten Mal etwas großzügiger Geld zurückhalten. Nicht nur wegen Puffer, auch weil mögliche Einbehalte dann nicht den Kredit blockieren. Aber auf keinen Fall würde ich versuchen, die letzten 10-20k noch als Eigenkapital einzubringen, wenn dir das keine Vorteile bei der Beleihungsquote bringt.

 

Ja, @WilderSueden hat es verstanden.
Wenn du nur 300.000€ auf dem Konto hast und alles angibst, hast du am Ende keine liquiden Mittel mehr. Also gibst du z.B. nur 250.000€ und hast noch Puffer. Irgendwas ist immer.
Wenn du 50.000€ wirklich übrig, übrig hast, kannst du sie immer noch als Sondertilgung wieder zum Abzahlen nehmen
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Klugsch....an

"als", nicht "wie" und erst recht nicht "als wie"
Klugsch....aus