Abnahme Gemeinschaftseigentum

Diskutiere Abnahme Gemeinschaftseigentum im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, unser Bauträger (Mehrfamilienhaus) hat in Kürze die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgesehen. Nun war ich heute beim Bauamt und...

  1. TeddyM

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    Hallo,

    unser Bauträger (Mehrfamilienhaus) hat in Kürze die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorgesehen.

    Nun war ich heute beim Bauamt und habe dort erfahren das die Schlußabnahme vom Bauamt noch gar nicht erfolgt ist.

    Macht es da nicht Sinn mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch zu warten bis auch die Abnahme durchs Bauamt erfolgt ist?

    Viele Grüße
    TeddyM
     
  2. #2 Ralf Dühlmeyer, 08.11.2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Weg...

    Gemeinschaftseigentum und Einzeleigentümer immer = :mauer .
    Sie als einzelner Eigentümer können (jur. Laienmeinung) und sollten das Gem.-Eigentum nicht abnehmen.
    Eine WEG braucht eine Verwaltung, die zusammen mit dem Beirat die Angelegenheiten der WEG und des Gem.-Eigentums regelt.
    Wenn es bereits eine solche Verwaltung gibt, die schriftlich auf das Fehlen der Schlußabnahme hinweisen.
    Gibt es die nicht, ganz schnell zum Anwalt und klären, wer hier was kann, darf oder muss.
    MfG
     
  3. TeddyM

    TeddyM

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    Hallo Herr Dühlmeyer,

    danke für die Antwort. Eine Verwaltung/Beirat wurde schon gewählt und ich werde diese gleich umgehend informieren.

    M.f.G.

    TeddyM
     
  4. Eric

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    @Ralf

    Auch das Gemeinschaftseigentum wird von den Erwerbern und nicht von der WEG-Gemeinschaft abgenommen. Wenn Du eine neues Auto kaufst, nimmst Du ja auch nicht das Fahrzeuginnere selbst ab und läßt den Rest vom Tankwart abnehmen.

    Die öffentlich-rechtliche Abnahme durch das Bauamt ist von der zivilrechtlichen Abnahme des Erwerbers zu trennen. Insofern ist unmaßgeblich, ob eine Bauabnahme durch das Bauamt erfolgt ist, zumal sie nicht mehr zwingend vorgeschrieben ist ( Ermessen der Behörde ).
     
  5. #5 Ralf Dühlmeyer, 09.11.2006
    Ralf Dühlmeyer

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    @ Eric...

    Deswegen stegt ja hinter kann extra meine jur. Laienmeinung.
    Aber dazu noch zwei Dinge.
    Wenn die Eigentümer (reale Personen) abnehmen können/dürfen/müssen, wer entscheidet dann, ob die Abnahme vollzogen wird. Die Mehrheit der Anwesenden? Müssen ALLE anwesend sein?
    Zum zweiten würde ich (abgesehen davon, daß ich NIEMALS eine WEG-Wohnung nehmen würde) die Abnahme nicht durchführen. Wenn ich als Laie nämlich einen Mangel übersehe und der Verursacher aus irgendwelchen Gründen nicht in Regress genommen werden kann, wer wird dann wohl in die Verantwortung genommen ?
    Zu Deinem Argument der bauaufsichtlichen Abnahme auch noch zwei Anmerkungen.
    Richtig ist, eine grundsätzliche Abnahmepflicht gibts nimmer. Aber wenn diese in der Genehmigung gefordert ist, hat der BT/GU/GÜ seine Leistung noch nicht vollständig erbracht.
    Und was ist, wenn die WEG abnimmt, aber die Bauordnung die Abnahme verweigert wg. schwerer Mängel oder auch nur Kleinigkeiten beanstandet, die nicht in der WEG-Abnahme vermerkt waren?
    MfG
     
  6. TeddyM

    TeddyM

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    Hallo.

    -Und was ist, wenn die WEG abnimmt, aber die Bauordnung die Abnahme verweigert wg. schwerer Mängel oder auch nur Kleinigkeiten beanstandet, die nicht in der WEG-Abnahme vermerkt waren?-

    Genau das sind auch meine Bedenken, da ich hir bereits böse Erfahrungen mit der Abnahme meiner Wohnung gemacht habe.

    Ich muß gleich noch einmal mit dem Bauamt telefonieren.
    Nachdem ich dort gestern erfahren habe, dass ich meinen Tiefgaragenstellplatz (rollstuhlgerecht) gar nicht nutzen darf da es für mich kein 2. Rettungsweg gibt, kam heute gleich der nächste Schreck da mal gerade ohne Absprache direkt neben meinem Platz ( eigentlich ist dort ein 2. rollstuhlgerechter Stellplatz) ein zusätzlicher Keller gebaut wird :wow nun wird die eh schon enge Tiefgarage noch ein wenig enger und scheinbar werden dort Kellerplätze verteilt ohne die anderen Eigentümer zu informieren.

    Letzte Woche hat sich ein Eigentümer eine Nische (Gemeinschaftseigentum) als kleinen Keller zugemauert.

    M.f.G.

    TeddyM
     
  7. Eric

    Eric

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    Der Bauträgerkaufvertrag über eine ETW ist ein typengemischter Vertrag aus Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück und Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes.

    Nur hinsichtlich des dinglichen Zuordnung des Gebäudes wird zwischen Gemeinschaftseigentum an den allen Wohnungseigentümern gehörenden und einseitig nicht veränderbaren Teilen des Gebäudes und dem Sondereigentum an der Wohnung ( platt ausgedrück: der Luftraum zwischen den tragenden Teilen des erworbenen Wohnraums ) unterschieden. Vertragsrechtlich schuldet der BT aber jedem einzelnen Erwerber die mangelfreie Herstellung der Gemeinschaft- und des Sondereigentums.

    Abnahme ist die Billigung der erbrachten Leistung als im wesentlichen vertragsgemäß. Die muß vom Vertragspartner des BT erklärt werden, also von jedem einzelnen Erwerber.

    Anders ist es, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits besteht und Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten ausgeführt werden. Dann wird vom Verwalter abgenommen.

    Übersieht der einzelne Erwerber bei der Abnahme Mängel am Gemeinschaftseigentum, dann kann er deswegen von den anderen WEG-Eigentümern nicht belangt werden, da keine vertragliche Beziehung zwischen den Erwerbern besteht. Jeder muß für sich selbst seine Rechte wahren.

    Im übrigen: Es reicht aus, wenn nur ein Erwerber einen Mangel entdeckt und bei der Abnahme rügt. Dann hat aber nur dieser eine Erwerber Gewährleistungsrechte.

    Üblicherweise werden alle Erwerber zu einem gemeinsamen Abnahmetermin geladen. Jeder unterzeichnet dann aber für sich ein Abnahmeprotokoll.

    Denkbar ist, daß einige oder alle Erwerber einen Dritten ( Verwalter, Sachverständigen ) zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen. Ohne Bevollmächtigung muß jeder Erwerber selbst abnehmen.

    Insoweit sind wir uns einig. Denn: Mit einer Eigentumswohnung wird entgegen landläufiger Meinung nicht nur der eigene Wohnbereich erworben, sondern alles was zu dem Gebäude an wesentlichen Bestandteilen gehört. Folglich muß vom Erwerber, wenn mans richtig macht, alles geprüft werden: Auch das Gemeinschaftseigentum im fremden Wohnbereich: ( Tritt- und Luftschall wegen der übergreifenden Lärmbelästigungen, tragende Wände, Dach, Abdichtung der Balkone usw. usw. ). Tut mans nicht, kommen die übersehenen Mängel nach Ablauf der Gewährleistungsfrist über Sonderumlagen wieder auf einen zu. Das Motto

    " mir ist es egal, welchen Murks die anderen Erwerber haben "

    ist also genau grundverkehrt.

    Die Erwerber sind Laien und verstehen nicht, was sie erwerben. Geprüft wird das Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum wird als zweitrangig angesehen, obwohl es für die dauerhafte Funktion des Gebäudes und die Nachhaltigkeit der Investition viel wichtiger ist.

    Wenn das Bauordnungsamt die öffentlich-rechtliche Abnahme fordert, dann aber wegen schwerer ( = wesentlicher ) Mängel verweigert, dann ist das zunächst mal ein öffentlich-rechtliches Problem > möglicherweise Einzugsverbot. Haben die Erwerber zivilrechtlich abgenommen, weil sie die fehlende behördliche Abnahme nicht kannten, darüber vom BT auch nicht unterrichtet wurden und die Mängel selbst übersehen haben, dann wird dies an dem Eintritt der zivilrchtlichen Abnahmewirkungen nichts ändern. Man könnte allenfalls an eine Anfechtung der Abnahme wegen arglistiger Täuschung denken. Rechtlos sind die Erwerber durch die zivilrechtliche Abnahme allerdings nicht. Denn die Abnahme führt nicht zum Verlust der Gewährleistungsansprüche, es kehrt sich u.a. lediglich die Beweislast für erst nach der Abnahme festgestellte Mängel um. Wenn die Behörde in Deinem Fall nachträglich wesentliche Mängel entdeckt, sollte es mit der Beweislast kein Problem sein. Die Raten werden dann allerdings bereits vollständig bezahlt sein: Man hat keinen Druckmittel mehr und der BT womöglich wegen der Bezahlung kein " Lust ", die wesentlichen Mängel zu beheben. Dann kommen halt die üblichen Sprüche:

    " Wenn ihr Erwerber jetzt groß Theater macht, dann mach ich meinen Laden ruck zuck zu und dann ist Ende der Vorstellung ".

    Damit sind wir dann wieder am Anfang: Wenn man von den Dingen etwas versteht, kauft man keine ETW, es sei denn man macht sich zum Deppen für alle Erwerber und prüft während der Bauzeit und bis zur Fertigstellung alle Bauleistungen des späteren Gemeinschaftseigentums. Wer kann das bezahlen und wer ist so bescheuert?
     
  8. TeddyM

    TeddyM

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    Hallo Eric,

    vielen Dank für Ihre ausführliche Erläuterung.

    Das kann ich leider nur bestätigen und muß mir anrechnen lassen dass ich zu denen gehöre die nichts von den Dingen verstanden hatte. Naiv habe ich eine vermeintlich barrierefreie Wohnung erstanden. Der BT hatte in der Presse und im Expose damit geworben das sämtlich Wohnungen barrierefrei, nach Din 18025 Teil II, senioren und rollstuhlgerecht werden (hat alle Begriffe genutzt die er gefunden hat).

    Vom Bauamt habe ich dann gestern erfahren das dieses ganze Gebäude wie ein normales Mehrfamilienhaus zählt und daher für die o.g. Begriffe keine gesetzliche Vorschrift seitens des Bauamtes greifen.

    Werde wohl meinen Anwalt noch eine ganze Weile weiter beschäftigen.

    Ich hoffe ich darf dieses hier so posten, ich nenne ja keine Namen sondern schildere meine Erfahrung/meine eigene Dummheit :mauer :mauer :mauer .



    M.f.G.

    TeddyM

    PS: Aussage vom Bauamt gerade eben, es ist nicht einfach machbar einen rollstuhlgerechten Stellplatz in der Tiefgarage als Keller umzuwandeln.
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 09.11.2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Behindertengerecht...

    und Bauordnung = ganz vorsichtig.
    Selbstverständlich kann ein Bauherr sein Haus/Wohnung entsprechend den Anforderungen der geltenden Normen und Empfehlungen herrichten, ohne das dies das Bauamt interessiert.
    Bauordnungsrechtliche Vorschriften gibt es in dieser Hinsicht nur für öffentliche Gebäude und Gebäude mit Besucherverkehr + natürlich Krankenhäuser etc.
    ABER: Sollte durch diese Werbung eine Bewohnerschaft zusammenkommen, die fast ausschließlich aus Rollstuhlfahrern besteht, könnte dies für die Rettungkräfte von Bedeutung sein, ebenso für Anforderungen an Rettungswege!!!
    Ein Rollstuhlfahrer kann im 3. OG nun mal nicht aufstehen und die Trppe runterlaufen, darf aber einen "normalen" Aufzug im Brandfall nicht benutzen.
    Da könnten (je nach SChärfe der Bauordner durchaus Fallstricke liegen.
    MfG
     
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