Abnahmeverweigerung Bauträger

Diskutiere Abnahmeverweigerung Bauträger im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Schönen guten Tag an das Forum Ich habe im Moment folgendes Problem Das Haus ist praktisch fertig, die letzten beiden Raten sind noch nicht...

  1. #1 drjoker, 03.12.2015
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    Schönen guten Tag an das Forum
    Ich habe im Moment folgendes Problem
    Das Haus ist praktisch fertig, die letzten beiden Raten sind noch nicht gezahlt warten aber auf das Go. Am nächsten Mittwoch soll die Abnahme vollzogen werden. Es wird Mängel geben für die ich einen Einbehalt plane (wie gesetzlich vorgesehen) und da der Hausbau etwa ein halbes Jahr Verzug hat (alle rechtlichen Schritte meinerseits wurden eingehalten) plane ich die festgesetzte Vertragsstrafe ebenfalls nicht auszuzahlen.
    Das Problem wird sein, der Bauträger sieht sich nicht in Verzug und erkennt auch die Mängel nicht an. Ich werde ihm die entsprechende Summe überweisen (abzüglich mängeleinbehalt und Vertragsstrafe) und dann auf Schlüsselübergabe bestehen.
    So wird das Szenario aussehen
    Der Bauträger wird das Protokoll nicht unterschreiben und damit die Mängel und den Verzug (der ja eigentlich nicht im Protokoll steht soweit ich weiß) nicht anerkennen. Ich werde die Summe überweisen.
    Jetzt stellt sich die Frage, gehört mir das Haus in dem Moment in dem er das Geld erhalten hat, und kann ich es beziehen (im notfall indem ich mir zutritt verschaffe).
    Er spekuliert natürlich darauf das ich meine Ansprüche fallen lasse da ich durch die extreme Verzögerung gezwungen bin noch diesen Monat in das Haus einzuziehen.
     
  2. #2 Thomas B, 03.12.2015
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    Nein.
     
  3. #3 Ralf Wortmann, 03.12.2015
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    Prüfe erstmal, ob es wirklich ein „Bauträger“ ist, mithin eine Firma, die auf eigenem Grundstück baut und dir das Gesamtobjekt mit notariellem Vertrag verkauft.

    Falls ja, gilt folgendes:

    Du wärest nach der Übergabe des Hauses zwar der Besitzer, aber noch nicht der Eigentümer. Nutzen Lasten des Hauses trägst du trotzdem.

    Bei einer Immobilie erwirbt man nicht mit der Übergabe der Sache Eigentum, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese Umschreibung ist meist von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig.

    Das ist aber kein Grund zur Panik oder zu überstürzten Zahlungen. Lasse das Objekt vor der Abnahme durch einen SV auf Mängel untersuchen. Der soll dir zugleich die Höhe der Mängelbeseitigungskosten dazu beziffern. Das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten kannst du zurückbehalten. Da sollte (z.B. bei Schätzungen) aber nicht zu hoch herangegangen werden. Konservativ berechnen.

    Der BT kann die Abnahme nicht verweigern, denn die Abnahme ist eine einseitige Willenserklärung des Bestellers. Der BT könnte höchstens die Übergabe / Schlüsselherausgabe verweigern. Wenn er das wider Erwarten tut, solltest du anwaltliche Hilfe eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht an deinem Wohnsitz in Anspruch nehmen.
     
  4. #4 drjoker, 03.12.2015
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    ich könnte doch eine Konkludente abnahme erzwingen, dadurch in mein Haus kommen und dann trotzdem meine Ansprüche auf Vertragsstrafe und Schadensersatz geltend machen innerhalb der entsprechenden frist geltend machen
    (Siehe: http://dejure.org/gesetze/VOB-B/12.html ziffer 5)
    oder bestätige ich dadurch auch das unser Haus fristgerecht fertiggestellt wurde
     
  5. #5 Ralf Wortmann, 03.12.2015
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    Beantworte bitte erstmal meine Frage, ob es wirklich ein Bauträger ist, dann sehen wir weiter.

    Soweit du auf die VOB/B Bezug nimmst: Ist die Geltung der VOB/B denn vertraglich vereinbart worden?
     
  6. #6 Ralf Dühlmeyer, 03.12.2015
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    Mach Dich erstmal schlau, was eine Abnahme ist, wie sie funktioniert und was daraus folgt!
     
  7. #7 drjoker, 03.12.2015
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    sorry ich hab meine antwort geschrieben bevor ich Ralf wortmanns beitrag gelesen habe

    zu Herr Wortmann, mit dem Anwalt wird das alles seeeeehr lange dauern
    diese Zeit bleibt nicht. der Bauträger ist so spät dran das mir fast keine Zeit mehr bleibt für irgendwas. ich muss in dieses Haus praktisch in der Woche ab dem 14.12 einziehen sonst verliere ich nicht nur Geld sondern Job etc.
    also wenn die Abnahme eine einseitige Willenserklärung ist und ich den dort bezifferten wert einbehalte und sonst alles zahle muss ich doch irgendein recht haben in mein Haus zu kommen
     
  8. #8 Bauneulingin, 03.12.2015
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    Warum verlierst du deinen Job wenn du da nicht einziehst?
    Zur Not irgendwo Zwischenmiete
     
  9. #9 drjoker, 03.12.2015
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    Ich kann jetzt im Moment nicht genau sagen ob es sich um einen Bauträger handelt oder um eine Baufirma , die auf eigenem Grundstück baut und dir das Gesamtobjekt mit notariellem Vertrag verkauft.
    es handelt sich um mehrere Reihenhäuser (9 Parteien) wenn das weiterhilft
    wenn ich mit dem Anwalt anfange kann er mich doch noch eine Ewigkeit aus dem Haus raus halten.
    ich hab ne schwangere Frau und meine Mutter die mit in das Haus muss, es ist weit weg von meinem Jetzigen wohnort so das ich nicht einfach hin und her pendeln kann. die wohnung ist auch schon gekündigt etc.
    es war alles gut geplant bis der bauträger angefangen hat sich quer zu stellen
    ich verzweifle da gerade dran
    es kann doch nicht sein das er ein halbes jahr verzug haben kann, viele Mängel in dem Haus reinbaut (vorbegehungen mit gutachtern waren schon) und ich ihm alles zahlen muss weil ich sonst nicht ins haus komme
    irgendein druckmittel muss ich doch haben
     
  10. #10 Gast036816, 03.12.2015
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    Gast036816 Gast

    drjoker - es gibt 2 kernfragen, die du nicht beantwortest:

    - bauträger ja oder nein?
    - vob/b wirksam vereinbart?

    was du durch konkludentes handeln erzeugst, sollte dir dein anwalt erklären.
     
  11. #11 Ralf Wortmann, 03.12.2015
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    Hast du denn gar nicht mehr in Erinnerung, ob du zum Abschluss des Vertrags beim Notar gewesen bist?

    Kannst du denn nicht einmal sagen, ob es dein Grundstück ist, auf dem die Firma das Haus errichtet? Über die Grundstücke, die man besitzt, sollte man doch einigermaßen einen Überblick haben ...
     
  12. #12 drjoker, 03.12.2015
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    achso
    doch wir waren bei einem Notar
     
  13. #13 Ralf Dühlmeyer, 03.12.2015
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    Nein, hast Du nicht. Sein Grundstück, sein Gebäude, er im Grundbuch - und da kommst Du nur mit seiner Zustimmung oder übers Gericht rein.

    Mag jetzt Sch..... für Dich sein, unterm Strich ist es aber so.

    Du siehst Mängel, er nicht. Macht erstmal nix.
    Du willst für die Mängel was behalten, er will Geld. Warum sollte er seine Position aufgeben?
    Dito Verzug?
     
  14. #14 Ralf Wortmann, 03.12.2015
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    Das ist eine falsche Wahrnehmung. Du könntest einen RA sogar mit zum Abnahmetermin nehmen (wenngleich ich die Einschaltung eines SV hier für wichtiger halte). Das dauert keine "Ewigkeiten", sondern du hast dann bei einem bockbeinigen Bauträger direkte Unterstützung vor Ort.

    Wir haben das im vergangenen Monat so gemacht, mit Erfolg. Eine Baufirma, die wegen einbehaltener Zahlungen schon vorher angekündigt hatte, im Abnahmetermin nicht übergeben zu wollen, haben wir (meine Kollegin und ich) in einem 2 1/2 stündigen Abnahmetermin, in dem eine Vielzahl von Mängeln protokolliert wurden, doch noch zur Übergabe bewegt, ganz ohne Gerichtsverfahren und lange Korrespondenz. Am Ende seufzte der Bauleiter "Jetzt habt ihr mich genug getriezt" und erklärte sich zur Übergabe bereit.
     
  15. R.B.

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    Nur so am Rande ein Tipp, versuche Dich nicht in der Juristerei, das geht in die Hose. Wenn Du noch nicht einmal sagen kannst ob BT oder VOB Vertrag, dann läufst Du Gefahr, dass Du durch Deinen Aktionismus mehr Schaden anrichtest als Dir lieb sein wird. Einen Karren zu lenken ist immer einfacher als einen Karren aus dem Dreck zu ziehen, und wenn Du den Karren nun in den Dreck fährst, machst Du Deinem Anwalt die Sache nur unnötig schwer, und für Dich unnötig teuer.
    Du stehst unter Zeitdruck, auch wegen der Familie, das ist verständlich, aber überlege mal, wer die Zeche zahlen muss wenn Deine "Strategie" in die Hose geht. Du solltest also einen kühlen Kopf bewahren.

    Du warst beim Notar, gut, aber was wurde da unterschrieben?
     
  16. #16 drjoker, 03.12.2015
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    was wollen sie dafür haben wenn sie nächsten mittwoch in Bad Homburg sein müssten, bzw. kennen sie im großraum Frankfurt einen Anwalt der eine Ähnliche herangehensweise und kraft hat.
    das wichtigste ist auch das Verzugsthema, kann ich darauf bestehen und diese Summe einfach einbehalten?
     
  17. #17 Ralf Wortmann, 03.12.2015
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    Nein, Eigentumserwerb und Besitzerwerb muss man trennen. Für den Besitzerwerb braucht man - auch beim Bauträger - nicht zwingend ein Gericht. Es ist zwar mit gewissen Risiken behaftet, aber wenn die Zurückbehaltungsbeträge konservativ berechnet und von einem eigenen SV untermauert wurden und wenn der Bauherr einen Schlüssel zum Baustellenschloss besitzt (was oft der Fall ist), kann man die Mängel vorher benennen, eine Inbesitznahme "der Not gehorchend" und "zur Schadensminderung" schriftlich ankündigen, darauf hinweisen, dass damit keine vorbehaltslose Abnahme verbunden sein soll und dass man sich die benannten Mängel und die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehält, Zustellungsbeweis abwarten und dann das Objekt mit dem Baustellenschlüssel in Besitz nehmen.

    Das Ganze aber nur, ausschließlich mit anwaltlicher Hilfe und einem fachlich fundierten Sachverständigengutachten.

    Der BT könnte theoretisch eine einstweilige Verfügung dagegen einreichen, wegen verbotener Eigenmacht, aber ich habe noch nicht erlebt, dass das einer tatsächlich gemacht hat.

    Die elegantere Methode wäre es, dass der Bauherr selbst (mit SV-Gutachten) eine einstweilige Verfügung beantragt, um das Objekt in Besitz nehmen zu können. Aber bis man damit durch ist, kann schon mal 1 Woche vergehen.
     
  18. #18 drjoker, 03.12.2015
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    Herr Wortmann ich würde gerne folgendes machen,
    ich habe einen Sachverständigen der sich bisher mehr als gut geschlagen hat und für mich ein segen war. ich würde gerne mit ihm die taktik für den nächsten mittwoch festlegen und dann gegebenenfalls auf sie zurückgreifen. sie könnten vielleicht solch eine schriftliche ankündigung für mich verfassen etc.
     
  19. #19 Ralf Dühlmeyer, 03.12.2015
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    Da, Ralf, liegt aber der Hund ganz tief begraben.
    Ich erlebe es in einem von 20 Fällen, dass der Käufer auch einen "eigenen" Schlüssel hat. Je grösser, älter und/oder etablierter der BT ist, desto mehr wird penibelst darauf geachtet, dem Bauherren ja keinen Schlüssewl in die Hände fallen zu lassen.

    Und dann stehst da und machst dicke Backen.
     
  20. #20 drjoker, 03.12.2015
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    tatsächlich habe ich keinen schlüssel, aber ein schlüsseldienst kann das schloss öffnen. prinzipiel muss es dann doch egal sein ob ich es mit schlüssel oder schlüsseldienst aufmache
    aber ich muss sagen die elegante methode würde mir gefallen (einstweilige verfügung)
    wenn sie sich sicher sind das es nur eine woche dauert würde mir das reichen
     
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Abnahmeverweigerung Bauträger

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