Abschreibungsmöglichkeiten bei Vermietung eines Zimmer?

Meine Meinung, ob Zimmer oder Wohnung ist egal. Man erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und demzufolge müßte das Zimmer auch abschreibungsfähig sein. Ob sich das bei 1 Zimmer lohnt?

Aber mal sehen was unser StB dazu sagt, der müßte das in- und auswendig kennen.

Gruß
Ralf

 

Grundsätzlich ja, siehe § 7 Abs. 4 EStG, aber gehört dir die Wohnung, bzw. das Haus auch?

 

Ein vermietetes Zimmer kann abgeschrieben werden, da hat R.B. Recht. Im Fall einer Veräußerung des Gebäudes ist allerdings auch der Gewinn zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Bei Selbstnutzung bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

 

Wobei das "Abschreiben" gerade bei Immobilien gerne überbewertet wird. Bei nur einem Zimmer, sagen wir mal 10% der der gesamten Fläche, wird bei einer Abschreibung über typ. 50 Jahre nicht mehr viel übrig bleiben was die Steuerlast merklich drücken könnte.

Man kann zwar weitere Kosten anteilig umlegen, aber dafür muß das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhalten und die Kostenaufstellung wird sicher genau unter die Lupe genommen.

Ob sich so eine Konstruktion für den Einzelnen wirklich rechnet sollte genau untersucht werden. Dafür gibt´s Profis.

Gruß
Ralf

 

Nein, das haben Sie bisher nicht richtig verstanden: Steuerrechtlich ist das vermietete Zimmer ein eigenständiges Wirtschaftsgut. Absetzen können Sie alle durch die Vermietung veranlaßten Aufwendungen. Hierzu gehören die AfA (=Abschreibung), die Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherung etc.

Diese Aufwendungen werden ermittelt durch den Anteil der Wohnfläche des Zimmers gemäß WoFlVO an der gesamten Wohnfläche. Im Fall positiver Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben Sie kein Wahlrecht, sondern müssen die Formulare ausfüllen, um "Zumwinkel-Maßnahmen" zu vermeiden.

 

Die Zinsen haben jetzt nichts mit der "Abschreibung" zu tun. Das wären ja die laufenden Kosten, die man anteilig ansetzen könnte.

Stark vereinfacht sieht die Sache wie folgt aus (Details weiß Dein StB).

Baukosten schätzen wir mal 200T€
Deine gesamte Fläche 150qm,
Das einzelne Zimmer 15qm (10%)
Abschreibung auf 50 Jahre
Mieteinnahmen ohne Nebenkosten 200,- €/Monat
Zinsaufwand gesamt = 10.000,- € p.a.

Dann kannst DU geltend machen.

10% aus 200T€ = 20T€, aufgeteilt auf 50 Jahre = 400,-€/p.a.
10% aus 10T€ = 1000,- € p.a.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung = 200*12 = 2.400,- €
abzüglich 400,- € Abschreibung, abzüglich 1.000,- € Zinsansteil
Ergibt einen Gewinn aus Vermietung und Verpachtung von 1.000,- €.

Diese 1.000,- € würden Deinem Einkommen (aus selbständiger o. nicht-selbständiger Tätigkeit zugeschlagen).

Der Zinsanteil reduziert sich bei einem Annuitätendarlehen stetig.

Bitte beachten, das ist eine ziemlich grobe Betrachtung. Was, wo, wie angesetzt werden kann (Bsp.: Instandhaltungskosten, anteilig Grundsteuer usw.), ist dank unserem chaotischen Steuerrecht nicht so einfach zu sagen. Dafür gibt´s eben Steuerberater die sich mit solchen Dingen auseinandersetzen.

Gruß
Ralf