Abstandsfläche - Möglichkeiten

Diskutiere Abstandsfläche - Möglichkeiten im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Experten, ich habe wieder eine Frage an Euch. Ich beabsichtigte eine Immobilie zu kaufen. Dann prüfte ich Abstände und Grenzmarkierungen...

  1. MEBB

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    Liebe Experten,

    ich habe wieder eine Frage an Euch.

    Ich beabsichtigte eine Immobilie zu kaufen.

    Dann prüfte ich Abstände und Grenzmarkierungen und stellte fest,
    das die Immobilie ( siehe Skizze ) mit teils 60-70 cm in die Abstandsfläche
    gebaut wurde. Aufgefallen ist dies erst bei der Neuvermessung, da auf dem
    nicht geraden Grenzverlauf ein Knick nicht beachtet worden ist.
    ( war auch beim Vermesser und erkundigte mich nach genauem Maßen )

    Der Nachbar ist bereit die fehlende Abstandsfläche als Baulast zu übernehmen.

    Reicht die Eintragung dieser Baulast aus um den Zustand zu heilen oder
    sind weitere Schritte notwendig ? Nach derzeitigem Kenntnisstand ist die
    zuständige Behörde der Meinung, die Baugenehmigung bleibt gültig.

    Ich möchte hier unbedingt Fehler vor dem Kauf vermeiden, denn nach
    Zahlung des Kaufpreises stehe ich im Fall des Falles wohl alleine da.

    Hätte ich hier nur Bestandsschutz oder wäre ich auch im Falle einer Nutzungsänderung
    oder von Anbauten über die Baulast abgesichert ? Hier geht es mir auch um
    Überlegungen zu Wertverlusten bei einem späteren Wiederverkauf. Man weiss ja nie
    so im Leben passiert.

    Ich Bitte euch um Eure Meinungen zum Vorgehen.

    Verkäufer und Makler verstehen mein Problem nicht. Motto: "Hat noch nie einer was gesagt."

    Beste Grüße
    MEBB
     

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  3. Dimeto

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    Ich auch nicht. Deine Skizze passt nicht zu deinen Worten:
    Wo ist da ein Knick? Was meinst Du mit Neuvermessung? In welche Abstandfläche wurde gebaut? Die Kenntnis des Bundeslandes wäre auch nicht schlecht, in Bayern z.B. gibt es gar keine Baulasten. Wann wurde die zu kaufende Immobilie gebaut?

    Wenn es sich um einen Neubau handelt, bei dessen Gebäudeeinmessung die Abstandflächenverletzung festgestellt wurde, wurde offensichtlich erheblich von der Baugenehmigung abgewichen. Es ist also zu prüfen, ob eventuell noch gegen weitere bauordnungs- oder planungsrechtliche Vorschriften verstoßen wurde und ob eine nachträgliche Legalisierung erforderlich und möglich ist. Das sollte vor dem Kauf verbindlich mit der Baugenehmigungsbehörde geklärt werden.
    Da die Baulast das Nachbargrundstück belastet, das zu kaufende Grundstück aber begünstigt, ist nicht mit einem Wertverlust zu rechnen. Anbauten oder Nutzungsänderungen, die nicht zu einer Veränderung der Abstandflächen führen, sind unproblematisch.
     
  4. #3 MEBB, 09.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 10.12.2017
    MEBB

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    Hallo Dimeto,

    zuerst vielen Dank für Deine Antwort.

    Den Knick habe ich nicht eingezeichnet, er ist da wo die Pfeile sind. Und auf dieser Seite wurde auch in die Abstandsfläche gebaut.
    Das Bundesland ist Thüringen. ( dachte es wäre am Wohnort ersichtlich, aber da steht ja bei mir nur der Ort )

    Das Nachbargrundstück wurde bei Verkauf vor fünf Jahren neu vermessen und dabei ein Grenzstein gefunden, der vorher nicht beachtet
    worden ist. Den hat man beim Bau 1991 wohl übersehen oder nicht gefunden. Er lag nach Angabe des Vermessers 70 cm tief in der Erde,
    wurde jetzt oben drauf neu abgemarkt und der alte Stein drunter gelassen. Die Grenzsteine an den Grundstücksecken stimmen mit drei
    Metern Abstand. Da hat man beim Bau wahrscheinlich einfach eine gerade Linie angenommen. Wer den Fehler gemacht hat ist durch mich
    nicht festzustellen.

    - Bau des Gebäudes 1991
    - Verkauf unbebautes Nachbargrundstück und dabei Vermessung 2011, das Grundstück stammte aus dem ehemaligen
    Bestand der Treuhand.

    Ja, es wurde damit von der Baugenehmigung abgewichen. Dieses soll jetzt durch die Eintragung der Baulast geheilt werden.
    Der betroffene Nachbar hat zugestimmt.

    Ich habe nur Bedenken ob dies ausreicht oder ob ich mir von der Behörde irgendwie bestätigen lassen sollte, das das Bauwerk den
    Vorschriften genügt, denn nach deren ( mündliche ) Aussage bleibt die Baugenehmigung gültig. Die Baulast wird derzeit eingetragen.

    Deine letzten zwei Sätze waren schonmal sehr positiv für mich. Danke nochmal dafür.

    Ich habe jetzt nochmal gemalt. Ich habe keinen Knick in meine Linie am PC bekommen. Ich hoffe
    es ist jetzt zu erkennen, auch wenn es kein Picasso ist.

    ( PS. Eine Pflicht zur Gebäudeeinmessung gibt es in Thüringen laut Vermesser heute nicht mehr )

    Beste Grüße
    MEBB
     

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  5. Dimeto

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    Diese Skizze verstehe ich.
    In NRW bedarf es zur Baulasteintragung eines konreten Anlasses, z.B. eines Bauantrages. Einfach mal so oder vorsorglich, weil man irgendwann mal von der Bauordnung abweichend bauen will, wird keine Baulast eingetragen. Wenn das in Thüringen auch so ist, müsste die Genehmigungsbehörde die Baulasteintragung ja verweigern, wenn wegen der falsch dargestellten Grenze noch andere baurechtliche Probleme vorhanden wären. Es sei denn, es gäbe noch andere gravierende Abweichungen von der damaligen Genehmigung, die der Behörde nicht bekannt sind.

    Da Makler und Verkäufer kein Problem sehen, dürfte einer Formulierung wie "Für die Zulässigkeit der vorhandenen Bebauung wird vom Verkäufer Gewähr geleistet." im Notarvertrag nichts entgegen stehen. Mit dieser Formulierung und der vollzogenen Baulasteintragung hätte ich keine Bedenken mehr.
     
  6. MEBB

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    Hallo Dimeto,

    Danke das Du Dir mein Problem nochmal angeschaut hast.

    An eine derartige Formulierung im Notarvertrag dachte ich auch schon.
    Nur bringt mir das was bei einem älteren privaten Verkäufer im Fall der Fälle?
    Eine Bestätigung von offizieller Seite das alles in Ordnung ist, wäre mir da lieber.

    Also die Baulast muss erstmal eingetragen sein, sieht man hier also genauso.

    Wie gesagt, mir wollte man erzählen nach dem Motto: " Das ist uninteressant " bzw. " Was will der denn "

    Gut das ich selber gemessen habe. Gesagt hätte mir das niemand.

    Danke Dir nochmal.

    Beste Grüße
    MEBB
     
  7. #6 simon84, 12.12.2017
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    Verjährung gibt es keine. Auch nach 30 Jahren ist das Thema (theoretisch) noch aufgreifbar.

    Wertverlust = keiner, dein Haus steht zu nah an der Grenze, nicht das des Nachbarn.
    Den Nachteil hat dein Nachbar. Interessant wäre hier eher, ob jemand evtl. mal bei einem Weiterverkauf des Nachbargrundstücks anfängt zu nerven.

    Nutzungsänderung = Dachgeschossausbau ? Oder Umwandlungs in Teilgewerbe ? Bei beidem fallen mir keine Probleme ein, die direkt mit dem Abstand zu tun haben.

    Anbauten = Anbauten die den Grenzabstand weiter unterschreiten sind vermutlich unmöglich.

    Kritisch sehe ich weitere Anbauten an der gleichen Grundstückgrenze, z.B. eine Garage.
    Hier könnte es Probleme geben, wenn das Bauamt das bestehende Gebäude bereits als Grenzbebauung wertet oder gleichstellt.

    Die LBO wäre zu prüfen bzw. Bauamt zu fragen, falls so etwas geplant ist.

    Außenwanddämmung kann auch Probleme geben. Hier ist es zwar in der Regel so, dass eine kleine Unterschreitung des Abstands geduldet werden muss, wenn nicht anders möglich. Es gab aber vor Kurzem auch ein Gerichtsurteil eines Neubaus, wo durch Planungsfehler der Abstand nicht eingehalten worden konnte, und die Entscheidung negativ ausfiel !

    Schlussendlich würde ich persönlich bei der Unterschreitung keinerlei Problem sehen und das Haus kaufen wenn es sonst passt.

    Ich persönlich würde auch nachträglich keine Verwaltungsakte machen um den Zustand zu dokumentieren.
    Du hast eigentlich keine Vorteil dadurch und nur Kosten/Aufwand !
    Es kommt tatsächlich in erster Linie auf das Verhältnis mit dem Nachbarn an. Rede doch mal mit dem !

    Wir haben bei uns ca. 1,5 Meter Unterschreitung auf einer Grundstuecksseite seit ca 30 Jahren und keinerlei Probleme !
    Nichts eingetragen oder sonstiges. Kommt eben immer drauf an :smilie_trink_191:
     
  8. #7 cschiko, 12.12.2017
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    Naja da wäre ich schon vorsichtig, denn was ist wenn der Nachbar das Haus verkauft bzw. aus anderen Gründen der Eigentümer wechselt und dort jemand einzieht der es ganz genau nimmt und dem sein ggf. Recht (ich könnte halt nicht sagen wie genau es aussieht) wichtiger ist als eine gute Nachbarschaft?!

    Dann könnte man ggf. die AK gezogen haben, wenn es rechtlcih eben problematisch ist, dass die Abstandsfläche unterschritten wurde. Ich denke hier wäre es am sinnvollsten, wenn man das Haus an sich kaufen will:

    1. Mit dem Nachbarn reden
    2. Sich rechtlichen Rat einholen, wie man dies am besten rechtlich absichert.
    3. Wenn das alles geregelt ist/wird, dann kaufen.
     
  9. #8 simon84, 12.12.2017
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    Was wird der Nachbar dann verlangen?

    Nach so vielen Jahren einen finanziellen Ausgleich für die übernommene Abstandsfläche ?
    Halte ich generell für fragwürdig ob das noch durchsetzbar ist.

    Auf 10 Meter Länge im Schnitt ca. 40 cm ? Also ganze 4 Quadratmeter ?

    Wird dich nicht umbringen !
     
  10. MEBB

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    Hallo,

    vielen Dank für Eure Beiträge.

    Mit dem Nachbarn habe ich schon geredet. Das Ergebnis war die Abstandsflächenübernahme.
    Der Nachbar hat das problemlos zugestanden.

    Rechtlich habe ich im Moment ja noch nichts zu sagen, kann also keinen erheblichen Einfluss nehmen.

    Der Nachbar hätte sogar einem neuen Grenzverlauf zugestimmt, damit die Abstände wieder passen,
    sprich den Knick rausnehmen. Leider ist der derzeitige Eigentümer darauf nicht eingegangen.
    Er hält die Abstandsfläche für besser. Ich konnte da leider nichts entscheiden. Für mich
    wäre diese Lösung besser gewesen. Damit würde die Immobilie richtig in den Abständen stehen.
    Ich müsste später dieses nochmal aufgreifen, ist aber dann natürlich für mich mit den Kosten
    verbunden. ( Vermessung, Eintragung ) Da streube ich mich noch, denn verbockt hat es
    ja der Vorbesitzer, Architekt, Vermesser , Bauunternehmen, wer auch immer der Verantwortliche ist.

    Da die Abstandsflächenübenrahme öffentlich-rechtlichen Charakter hat, wird auch ein
    neuer Nachbar - Eigentümer da nichts machen können. So mein Kenntnisstand. Ein finanzieller
    Ausgleich, wie von simon84 genannt, wäre natürlich hier im Bereich des möglichen,
    wenn auch unwahrscheinlich.

    Ich bin mir nur noch im unklaren ob die Baugenehmigung ohne weiteres Bestand hat.
    Das muss ich tatsächlich dann prüfen.

    Wie weiss ich allerdings noch nicht.

    An liebsten wäre mir ein Stempel drauf, aktuelles Datum, Unterschrift Bauamt, Text: Passt alles, ... so ungefähr und Laienhaft ausgedrückt.

    Danke für Eure Tips und Hinweise.

    Beste Grüße
    MEBB
     
  11. #10 simon84, 12.12.2017
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    Handel den Preis entsprechend runter und klär den Rest mit dem Nachbarn !
    So würde ich es machen, wenn der Nachbar mitzieht und der Verkäufer kein Interesse hat an Papierkram.
     
  12. #11 cschiko, 13.12.2017
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    Also ich hatte danach gestern nur mal kurz online geschaut, danach dürfte die Baugenehmigung "unproblematisch" sein. Es gibt da Gerichtsurteile, bei denen es um Gartehäuser ging, und auch die durften dann stehen bleiben. Aber absichern könnte man sich ja über eine Anfrage ans Bauamt oder einen passenden Anwalt.

    Wenn der Nachbar eine Anpassung der Grenzen mitmachen würde, würde ich mir das überlegen. Klar sollte man das dann beim Preis einkalkulieren, aber grundlegend klingt das doch sonst alles gut. Wenn also das Haus und der Preis für dich passt, sollte das kein Hindernis sein denke ich.
     
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    Auf welcher Gesetzesgrundlage soll die Behörde handeln? Warum sollte das Amt die Verantwortung für die fehlerhaften Bauvorlagen übernehmen? Wie soll die Überprüfung nach über 25Jahren praktisch durchgeführt werden? Ist aus meiner Sicht nur denkbar, wenn ein Antrag auf nachträgliche Legalisierung gestellt wird. Dann müsste das "Bauvorhaben" aber nach heutigen Gesetzesgrundlagen beurteilt werden und auch die Kosten für Antrag und Genehmigung wären immens. Was wird denn für die Baulasteintragung verlangt?
    Ist mir ohnehin rätselhaft, wie so ein Fehler passieren konnte. Der Lageplan muss doch auf Grundlage der Liegenschaftskarte angefertigt worden sein. Kaum vorstellbar, dass hier ein Knick von 70cm nicht erkennbar war. Da hat nicht nur der Planer geschlafen, sondern auch die Genehmigungsbehörde, der Vermesser, der Bauunternehmer, der Eigentümer und auch der Nachbar.
    Da nicht davon auszugehen ist, dass die Bauakte durch Kriegswirren oder sozialistische Verstaatlichung verschollen ist, würde ich beim Bauamt Akteneinsicht beantragen und mal das Beantragte mit der Realität vergleichen. Mit eingetragener Baulast und Notarvertragsklausel sehe ich dich aber auf der sicheren Seite.
    Nein, denn die Baulast als öffentlich-rechtliche Verpflichtung heilt den Abstandflächenverstoß. Aus baurechtlicher Sicht läuft die Grenze dann ohne Knick entlang der Baulastfläche. Daher ist aus meiner Sicht auch keine Teilung erforderlich. Baulast ca. 300€, Teilung 3000€.
    Wenn die Baulast vor dem Kauf eingetragen ist, ist das ja das Problem des Verkäufers.
     
  15. #13 MEBB, 15.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.12.2017
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    Hallo,

    wie der Fehler passiert ist, weiss ich leider auch nicht. Da ist auch niemand interessiert das noch zu klären.
    Der Stein da in der Mitte wurde einfach übersehen.
    Platz genug um 1 Meter zu rücken wäre auf jeden Fall gewesen. Auf den anderen drei Seiten
    ist wesentlich mehr als die drei Meter Platz.

    Für die Übernahme der Baulast wurde nichts verlangt.

    Den Nachbar muss ich vom Verschulden aussnehmen, es war zur Bauzeit 1991 die Treuhand, das hat die
    wohl nicht wirklich interessiert.

    Wie ich hörte ist die Baulast diese Woche schon eingetragen.

    Baulast eingetragen = ein Schritt geschafft.

    Ihr habt mir sehr gute Tips und Hinweise gegeben und mich beruhigt und bestärkt. Danke Euch allen nochmal dafür.

    Ansonsten gefällt mir das Gebäude gut und es paßt zu mir. Sonst hätte ich aufgrund der Umstände schon abgesagt.

    Was wäre eigentlich ein geschätzter Preis dafür wenn ich zb. einen Architekten bitte sich die Unterlagen mal anzuschauen und zu beurteilen ?
    So nach dem Motto: "Kann ich das nun kaufen, oder ist da noch was zu klären ?" Hat hier jemand eine Vorstellung ?

    Grund u.a. dafür zb. auch diese Hinweise von Dimeto:
    Zitat "Es ist also zu prüfen, ob eventuell noch gegen weitere bauordnungs- oder planungsrechtliche Vorschriften verstoßen wurde und ob eine nachträgliche Legalisierung erforderlich und möglich ist."
    "Da nicht davon auszugehen ist, dass die Bauakte durch Kriegswirren oder sozialistische Verstaatlichung verschollen ist, würde ich beim Bauamt Akteneinsicht beantragen und mal das Beantragte mit der Realität vergleichen." Zitat Ende

    Alle anderen Behörden hatte ich schon selbst abgeklappert. Wie Altlastenbehörde , bezahlte Steuern und Gebühren, Stadtentwicklung wegen Flächennutzungsplan. Da war ich jeweils selbst und bekam nach Erklärung meines berechtigten Interesses Auskunft.

    Beste Grüße
    MEBB
     
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