Abstandsfläche - Sonderregelung bei Altbestand??

Diskutiere Abstandsfläche - Sonderregelung bei Altbestand?? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben ein Grundstück in einem alten Dorfgebiet. Einer unserer Nachbarn hat ein (Wohn-)Gebäude (Traufhöhe, ca. 3,5m, First ca. 9m, DN...

  1. SirSydom

    SirSydom

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    Hallo,

    wir haben ein Grundstück in einem alten Dorfgebiet. Einer unserer Nachbarn hat ein (Wohn-)Gebäude (Traufhöhe, ca. 3,5m, First ca. 9m, DN ~50°) das mit einem Hauseck nur ca. 1m von der Grundstückgrenze entfernt ist.
    Da Hauswand und Grenze nicht parallel verlaufen, steht das andere Hauseck weit genug entfernt. Das Haus ist wohl über 80Jahre alt.

    BVV_A.jpg

    Trotzdem, nach meiner Vorstellung ergibt sich hier eine Abstandsfläche, die sich auf unserem Grundstück befindet. Eine entsprechende Grundbucheintragung existiert NICHT, wir haben keine Eintragungen.

    Nun sagt unser Planer, dass aufgrund des Alters des Gebäudes - vor Inkraftreten der Baybo 1962 - uns die Abstandsfläche des Nachbargebäudes egal sein kann, bzw. diese gar nicht existiert. Wir müssen nur darauf achten, dass die Abstandsflächen unserer Gebäudes auf unserem Grundstück bleiben.

    Frage 1) Ist die Ansicht des Planers korrekt? Löst das alte Gebäude tatsächlich keine Abstandsfläche aus?

    Frage 2) Wie sieht die Abstandsfläche eines Gebäudes auf der Giebelseite aus bei einer DN zwischen 45 und 70 Grad? Hier ist ja die Höhe des Giebels zu 1/3 hinzuzurechnen. Habe ich dadurch eine dreieckige Abstandsfläche oder wirkt dass dann für die ganze Hausseite?
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    In König Horsts Landen ist ja manches anders, aber normalerweise sind solche Abstandsflächen erstmal einzuhalten. Schliesslich dienen die ja dem Schutz der beiden benachbarten Bauwerke vor Emissionen, Brand, aber auch Einblick Verschattung usw.
    Im Grundbuch stehen die eh nicht, wenn dann im Baulstenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde.
    Ob da was steht ist halt die Frage ob und wenn wann geteilt wurde. Auch vor 62 gab es ein Baurecht, nur hatte da jede zweite Gemeinde eine eigene Satzung.
     
  4. planfix

    planfix Gast

    da die abstandsfläche durch den bestand (der sicherlich auch einen bestandsschutz hat) gegeben ist, ist diese eben auf deinem grund.
    für deinen neubau gilt heutiges abstandsflächenrecht, welches besagt, daß sich abstandsflächen nicht überschneiden dürfen. eine garage düfte in dem bereich möglich sein, aber kein abstandsflächenrelevantes gebäude.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 20. August 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Moment. Garage in eigener Abstandsfläche - JA
    Aber eigene Garage in nachbarlicher Abstandsfläche??? Würde das Grundstück heute geteilt, wäre da eine Abstandsbaulast. Ist in DER eine Garage zulässig???

    Bin ich mit jetzt mal gar nicht sicher.
     
  6. #5 Thomas Traut, 20. August 2015
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    Thomas Traut

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    In Brandenburg, zumindest LK Oberhavel (mangels Erfahrung kann ich nichts dazu sagen), müssen in solchen Fällen zumindest Brandschutzabstände eingehalten werden, i.d.R. 5 m. Die sind etwas geringer als die Abstandsflächen. Evtl. kann bei kleineren Abständen eine Brandwand genehmigt werden. Das läuft dann sinngemäß unter "Antrag auf Abweichung von der Bauordnung". K.A., wie das bei Kinis Untertanen heißt.

    Letztlich ist das eine Aufgabe für einen erfahrenen Planer in Abstimmung mit der Bauaufsicht einschl. Feuerwehr.
     
  7. reezer

    reezer

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    das steht nicht "in den Abstandsflächen eines eigenen Gebäudes"

    Brandschutz ist natürlich - unabhängig davon - sowieso einzuhalten, da brauchts keine Abweichung
     
  8. SirSydom

    SirSydom

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    In Bayern gibt es kein Baulstenverzeichnis.

    Wie gesagt, es wundert mich ja auch. Unser Planer war sich aber wohl selbst unsicher und hat deswegen beim Landratsamt angerufen. Die sollen die Auskunft wie oben beschrieben gegeben haben.
    Ich frag mich nur, ob er es nicht ggf. falsch verstanden hat..

    Wie werden denn die Abstandsflächen den Nachbargebäudes ermittelt?

    Nach Art. 6 Abs. 6 BayBo
    kann ich ja an zwei Seiten halbieren. Dann hätte das Nachbargebäude nicht ca. 5,4 (3,5 + (9-3,5)/3) sondern nur 3m. Aber wer legt fest, welche 2 Seiten für diese Regelung verwendet werden??
     
  9. Baumal

    Baumal

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  10. planfix

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  11. Villert

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    Die mindestens 5m Regel wegen Brandschutz ist mir auch schon begegnet. In einem vergleichbaren Fall durfte der Nachbar dann sogar in dem 5m Bereich nichtmals mehr ein KFZ abstellen. Von dann würde es ggf. sogar mit einer Garage eng.
     
  12. lawrence

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    Ist das ein Google-Earth Foto? Wenn ja, sofort rausnehmen!
     
  13. rose24

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    zu 1) Die Ansicht des Planers ist korrekt. Wenn es keinen Grundbucheintrag gibt, musst Du die Abstandsfläche des Nachbargebäudes nicht beachten.

    zu 2) Die Abstandfläche auf der Giebelseite ist rechteckig - also man behandelt den Giebel wie eine Wand, dafür wird aber nur 1/3 angesetzt.

    Zur Sicherheit kannst Du auch noch beim Bauamt nachfragen, die werden das aber vermutlich so bestätigen. Brandschutz ist zu beachten.
     
  14. ManfredH

    ManfredH Gast

    Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO (abhängig von Gebäudeabmessungen und B-Plan/Nutzungsart u. ggf. abweichenden örtl. Festsetzungen) und Brandschutzabstände zwischen Gebäuden nach Art. 31 BayBO (mind. 5 m) sind zwei paar Stiefel, bitte nicht durcheinanderbringen.

    Ich wäre nicht sicher, ob man das 16-m-Privileg, das zusammen mit der aktuellen Abstandsflächenregelung mit der Neufassung der BayBO von 1977 ? geschaffen wurde, auf Bestandsgebäude anwenden kann, deren Abstandsflächen zum Zeitpunkt ihrer Genehmigung nach ganz anderer Systematik ermittelt wurden (es gab da mal was mit notwendigen und nicht notwendigen Fenstern usw.). Würde ich im Zweifelsfall mir der Genehmigungsbehörde klären.

    ganze Hausseite ... oops, zu spät...
     
  15. rose24

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    Klar - Brandschutz ist zu beachten (schrieb ich ja schon). Für die Abstandsflächen gilt immer die Regelung, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Baus galt. Wenn das Baugrundstück nicht grundbuchrechtlich belastet ist, muss der Bau auf dem Nachbargrundstück rein abstandsflächentechnisch nicht beachtet werden. Die Brandschutzabstände gelten natürlich trotzdem.
     
  16. rose24

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    ein "Baulastenverzeichnis" in dem Sinn gibt es in Bayern zwar nicht, aber seit einigen Jahren (ich weiß jetzt nicht mehr genau, mit welcher Änderung der BayBO das eingeführt wurde - es gab ja mehrere in den letzten 20 Jahren...) ist eine notarielle Sicherung nicht mehr Pflicht. Eine Baulast kann seitdem mit dem Nachbarn durch Formblatt vereinbart werden. Die Formblätter müssen bei der Genehmigungsbehörde gesammelt werden. Baulasten können für die Abstandsflächen oder für den Brandschutzabstand vereinbart werden.
    Wenn vom Landratsamt eine Abweichung erteilt wird, bedeutet das, dass auf die Abstandsfläche ganz verzichtet wird, dann ist sie auch nicht mehr einzuhalten. Das kommt in der Regel aber nur für ganz geringfügige Überschreitungen in Frage.
     
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  18. SirSydom

    SirSydom

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    Danke an all die kompetenten Hinweise.
    Der Brandschutzabstand von 5m ist kein Problem. Auch die 2x 3m (jeweils H/2 aufgerundet auf den Mindestabstand) halten wir ein.
    Dann sollte der Nachbar auch nochmal was an seinem Gebäude ändern können falls er das will.

    Aber habe ich das richtig verstanden: Würde ich die 5m unterschreiten wollen, dann müsste ich "nur" die Wand als Brandwand ausführen, oder?
    Es gibt doch auch feuerhemmende Fenster, oder?

    Achja, auch wenn hier erstmal keine Garage geplant ist, war hier als Backup in der nordöstlichen Grundstücksecke ein Doppelstellplatz oder Carport angedacht.
    Aber auch der sollte ja als "Gebäude ohne Aufenthaltsräume" möglich sein, oder??
     
  19. rose24

    rose24

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    Brandwand mit Fenster gibt es m.W. nicht. Da ist höchstens eine Festverglasung in F90 zulässig. Frage dazu am besten Deinen Planer, kann sein dass ich da nicht mehr ganz up to date bin.

    Garage oder Carport sind - ausreichender Brandschutz vorausgesetzt - auch innerhalb der Abstandsfläche von Gebäuden möglich, wenn sie bestimmte Maße einhalten (Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO).
     
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Abstandsfläche - Sonderregelung bei Altbestand??

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