Abstandsflächen nachträglich falsch -Vermesser?

Diskutiere Abstandsflächen nachträglich falsch -Vermesser? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forumsteilnehmer, glaube meine Frage passt hier besser rein. Zu meiner Frage haben wir professionellen Rat hinzugezogen, der Termin...

  1. #1 AndreasTO, 09.01.2022
    AndreasTO

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    Hallo liebe Forumsteilnehmer,

    glaube meine Frage passt hier besser rein.

    Zu meiner Frage haben wir professionellen Rat hinzugezogen, der Termin steht aber erst in paar Tagen und lässt mir keine Ruhe.

    Folgendes:

    Einfamilienhaus, NRW, nach 34 gebaut.

    Objekt fertig gestellt, eine Änderung läuft aktuell mit einem Nachtrag, hierzu wurde eine Öffentlicher Vermesser hinzugezogen.

    Dieser erstellt einen Amtlichen Lageplan,mit Siegel und Unterschrift, bescheinigt das trotz der Änderung,die Abstandsflächen eingehalten zum Nachbarn. Alles wird eingereicht beim Amt,mit der Änderung und dem Lageplan sind die einverstanden. Haben nun auf die nachträgliche Genehmigung gewartet.

    Jetzt nach 7 Monaten meldet sich der Vermesser und deutet an am Telefon, er hätte die Abstandsflächen nicht korrekt bemessen (so direkt nicht gesagt, aber es ist so) und widerrufe den Amt. Lageplan und informiert das B.-Amt.

    Meine ersten Fragen:

    Kann eine öffentliche Urkunde zurückgenommen werden?

    Schadenersatz, Folgekosten etc muss rechtlich geklärt werden.


    Vielen Dank
     
  2. Dimeto

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    Welche Gebäudeklasse? Wie viele oberirdische Geschosse? Die meisten Einfamilienhäuser lösen seit 1.1.2019 in NRW nur noch die pauschalen 3m-Abstandsflächen aus. Lageplan und Ansichten wären hilfreich.
    In welcher Form bescheinigt er das?
    Was hat er denn gesagt und wer sagt, dass es so ist?
    Wenn sie sich als fehlerhaft erweist, ja. Im Übrigen bezieht sich der durch das Siegel bescheinigte öffentliche Glaube nur auf Tatsachen und nicht auf Geplantes, d.h. ein eingetragener Grenzabstand zu einem Bestandsgebäude unterliegt im Rahmen der Katastergenauigkeit dem öffentlichen Glauben, eine Abstandsfläche eines noch nicht vorhandenen Gebäudes nicht.
     
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  3. #3 AndreasTO, 09.01.2022
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    Danke für die Rückmeldung.

    Gebäudeklasse 2 mit Keller, Erdgeschoss und 1.OG, oberirdisch somit 2 oder ?,Grundstück mit Hanglage zu allen Seiten.
    Handelt um zwei Zwerchgauben( glaube heißen so), die wir im Bauvorhaben vergrößert haben. Da die Abstandsflächen mit der Baugenehmigung auf Kante waren, mussten wir einen Nachtrag stellen.

    Heisst, Vermesser war da, wo die Änderung schon abgeschlossen war und sollte nur noch bescheinigen.
    Dies tat er auch, mit einem Amtlichen Lageplan, mit Bescheinigung nach das die Abstandsflächen zu der Seite eingehalten werden.

    Er hat die Gauben, als Gauben wohl gesehen und nicht als Zwerchgauben, die andere Abstandsflächen auslösen.

    Der Nachtrag mit dem Amt.Lageplan und der Abstandsflächenberechnung ist auch mit der Fertigstellungsanzeige zusammen raus, sodass eine korrekte Vermessung durch Ihn doch erfolgen konnte oder nicht?
     
  4. Dimeto

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    Jedenfalls nicht mehr als drei oberirdische Geschosse. Nach BauO NRW 2018 sind alle Abstandsflächen somit 3m tief, egal, ob Gauben oder Zwerchgiebel oder Vollgeschoss oder Staffelgeschoss. Wann wurde denn der ursprüngliche Bauantrag gestellt?
    Das wäre nur dann der Fall, wenn es sich um eine nachträgliche Legalisierung handeln würde und die Zwerchgiebel bereits 2018 oder früher gebaut wurden.
    Ohne Pläne ist eine Beurteilung, ob überhaupt ein Fehler vorliegt, nicht möglich. Doch selbst wenn er etwas falsch berechnet haben sollte, ist Dir doch gar kein Schaden entstanden, weil doch sowieso schon alles fertig war.
     
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  5. #5 simon84, 09.01.2022
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    Auf mich als Außenstehenden (denke mal es war schlecht beschrieben) wirkt das schon etwas bizarr.

    Ich baue etwas (evtl) nicht zulässiges
    Dann lasse ich einen Vermesser kommen um es zu prüfen und für gut / zulässig zu befinden

    Danach bezweifle ich selber wieder die Aussage des Vermessers und will von ihm Schadensersatz????

    soll er dir den Umbau am besten auch noch bezahlen oder was :) also manchmal


    Würde da eher die Füße stillhalten und auf die Vermessung verweisen falls wer zicken macht !

    PS. Sorry noch mal in Ruhe genauer gelesen.
    Klar darf ein Vermesser Fehler machen und diese korrigieren bzw. melden.

    Was den Schadensersatz angeht in erster Linie schuldet er dir natürlich die Korrektur bzw. korrekte Vermessung.

    für einen gewissen Teil der nachvollziehbaren Folgekosten kann man ihn / sie ranziehen, zb noch malige Einreichung Bauantrag bzw Abweichung usw
     
  6. #6 AndreasTO, 09.01.2022
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    Vielen Dank

    Bauantrag

    Der Keller guckt zur Hälfte, auf der Seite aus dem Erdreich.

    Dadurch das die Gauben größer geworden sind, heisst in der Höhe

    Baugenehmigung Nov 2019, der Keller guckt auf der Seite zur Hälfte aus dem Erdreich raus.

    Die Zwerchgauben haben sich in der Höhe verändert, sodass wir zum Nachtrag, diesen Vermesser bestellt haben. Dieser hat vollständig vermessen und mir noch gesagt, es passt trotzdem Sie können den Nachtrag stellen. Bei der Rechnung von Ihm, paar tausend Euro kann ich eine genaue Vor -Ort Vermessung erwarten oder?

    Schaden, dass der Architekt neue Pläne gemacht hat (Kosten), der restliche Bau zu Ende ist, wir drin wohnen. Zum Zeitpunkt hätten wir einen geringeren Schaden. 7 Monate ist für mich lang.

    Was haben die Gebäudeklassem damit zu tun?
     
  7. #7 AndreasTO, 09.01.2022
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    Als Bauherr hafte ich für alles, ein Bauamt, Vermesser und Finanzämter niemals.

    Man beauftragt eine Messung für paar tausend Euro, auf dieser Grundlage, plant man alles weitere und später stellt sich raus, sorry mir ist ein Fehler unterlaufen?

    Das ärgert mich.
     
  8. Dimeto

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    Sorry, das Konglomerat aus Stichpunkten und Halbsätzen ist für mich sehr schwer zu verstehen.
    Wenn ich Dich richtig verstanden habe aber doch schon während der Bauphase. Also nochmal alles der Reihe nach:
    Bauantrag Frühjahr 2019
    Baugenehmigung Nov. 2019
    Baubeginn Anfang 2020
    Dachstuhl Frühjahr 2020 mit von Baugenehmigung abweichenden Zwerchgiebeln, Fertigstellung, Einzug
    Bauabnahme durch Behörde verweigert wegen Abweichung von Baugenehmigung
    Ordnungsbehördliches Verfahren wegen illegaler Zwerchhäuser
    Nachträgliche Legalisierung
    Amtlicher Lageplan zum Bauantrag

    Ja. Wurden denn auch Fehler bei der Vermessung gemacht?
    Musste er doch völlig unabhängig von der Vermessung.
    ?
    §6, Abs. 5 Satz 5 BauO NRW
    Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m.
     
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  9. #9 simon84, 09.01.2022
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    erstmal wäre zu klären ob die höheren Gauben nicht mit einer Abweichung trotzdem genehmigungsfähig sind.

    das wäre ja für alle Beteiligten (auch das Bauamt) die beste Lösung.
    Und die Kosten für diese Aktion kann man sicherlich versuchen beim Verursacher geltend zu machen.
    Ob das der Vermesser alleine ist wird ein Gericht entscheiden müssen.
    Je nach dem welche Kosten da anfallen, vermute mal Architekt + Bauamt Gebühren kannst du entscheiden ob du das einklagst

    dafür brauchst du Rechtsanwalt, Gutachter etc.

    Falls es nicht genehmigt wird dann musst du dich sowieso auf einen jahrelangen Rechtsstreit einstellen wo ermittelt wird wer welche Teile der umbaukosten zu verantworten hat.
     
  10. #10 AndreasTO, 09.01.2022
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    Die zeitliche Reihenfolge passt.

    Die Zwerchgiebel wurden so genehmigt, sind nur größer geworden als geplant. Deshalb der fällige Nachtrag.
    Da die Abstandsflächen zum Nachbarn in der Baugenehmigung auf den Zentimeter genau bemessen wurden, haben wir zum Nachtrag den Vermesser hinzugezogen.
    Dieser hat alles vermessen und bescheinigt. Im Nachgang ist der Nachtrag mit der Vermessung ans Amt gegangen.

    Problem folgendes: Da wo die Zwerchgiebel sind und das Dach eine Schräge von knapp 60 Grad hat, hat das Amt die 1/3 Regelung akzeptiert. Es wurde somit die Dachseite und die Giebel mit 1 /3 für die Abstandsfläche genehmigt.

    Der Vermesser hat die Abstandsflächenberechnung auch zuerst mit 1/ 3 berechnet und anschließend revidiert, dass jedes Bauteil einzeln zu berechnen ist.

    Der Architekt hat den Nachtrag mit der 1/ 3 Methode wie ursprünglich genehmigt in dem Nachtrag eingebunden, sodass trotz die Gauben und die Abstandsflächen passen.

    Jetzt liegt dem Bauamt folgendes vor:

    Architekt : Nachtrag mit den Zwerchgauben und der 1/3 Dach Berechnung für die Abstandsflächen--> es passt trotzdem
    Vermesser: Jede einzelne Dachfläche und Gaube vermessen. Es kommt zur Überschreitung der Abstandsfläche zum Nachbar. Jedoch kann der Vermesser den natürlichen Geländeverlauf ja nicht mehr bestimmen, da diese ja durch Baggerarbeiten etc. auf dem Grundstück nicht mehr existiert, sondern die geplante Höhe. --> Abstandsflächen passen nicht.

    Laut Vermesser hätten die Gauben in der Baugenehmigung, wie er sagt, anders berechnet werden müssen sodass die Abstandsflächen von vorne rein überschritten wären.

    Entscheidung liegt beim Bauamt oder ?
     
  11. #11 simon84, 09.01.2022
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    Immer
    Dein Architekt kann nichts genehmigen nur beantragen
     
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Abstandsflächen nachträglich falsch -Vermesser?

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