Abwasserkanal vom Nachbar durchs Baugrundstück

Diskutiere Abwasserkanal vom Nachbar durchs Baugrundstück im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, mein Name ist Petra und ich möchte mich hier gleich mit einer etwas komplizierten Sachlage, bei der ich euren Rat benötige, vorstellen....

  1. Pefo

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    Hallo,

    mein Name ist Petra und ich möchte mich hier gleich mit einer etwas komplizierten Sachlage, bei der ich euren Rat benötige, vorstellen.
    Ich habe vor ca. 10 Jahren ein Haus aus den 70ern mit grossem Grundstück gekauft. Soweit war alles bestens. Vor kurzem kam bei zwei meiner drei erwachsenen Kindern der Wunsch auf, ein Eigenheim zu bauen. Ich bot ihnen an, in zweiter Reihe hinter das Elternhaus zu bauen und ihnen jeweils einen Teil des Grundstücks zu Lebzeiten abzutreten. Nach einigen Diskussionsrunden war auch klar wie das Grundstück geteilt werden soll. Ca. 350m² für meinen Sohn, ca. 350m² für meine Tochter und einen ca. 150m² grossen L-förmigen Weg, der als Zufahrt zu den hinteren Grundstücken dienen und auch alle Leitungen aufnehmen soll. Nach einem Treffen mit dem zuständigen Beamten beim Bauamt war klar: Das funktioniert so. Wir sollen uns einen Architekten suchen, damit dieser alles weitere in die Wege leitet.
    Als wir im nächsten Schritt mit unseren Nachbarn über unser Vorhaben sprachen, erfuhren wir, dass angeblich deren Abwasserrohr über unser Grundstück liefe. Die Gemeinde hätte das damals so installiert. Ein wenig beunruhigt und vor allem irritiert suchte ich alle Pläne durch. Nichts von einem Abwasserrohr zu finden. Nach Rücksprache mit der Gemeinde wieder nichts. Weder im Archiv des Tiefbauamts noch im Baulastenbuch. Auch im Grundbuch sind keine Dienstbarkeiten, Baulasten oder Leitungsrechte eingetragen. Also sprachen wir nochmals mit den Nachbarn. Diese zeigten uns ihren Schacht im Garten. Nach dem Öffnen war klar. Der Kanal läuft definitiv durch unser Grundstück. Sie sagten, dass in der Strasse, an denen sie eigentlich angeschlossen sein sollten, keine Kanalisation liegt und sie daher über unser Grundstück entwässern müssten. Und die anderen Nachbarn? Genau das Gleiche!
    Im Anhang ein Lageplan wie die Rohre liegen. 1 ist unser Grundstück, 2 und 3 sind die Nachbarn.

    Jetzt die grosse Frage: Wie kommen wir aus dieser Sache möglichst gut raus? Wie sieht das ganze rechtlich aus? Dass die Abwasserrohre umgelegt werden müssen, ist klar. Nur wer übernimmt die Kosten hierfür? Müssen wir überhaupt akzeptieren, dass die Entwässerung der Nachbarn über unser Grundstück stattfindet? Oder kann man eventuell sogar die Gemeinde mit ins Boot holen?

    Vielleicht liest ja jemand mit, der sich auskennt oder vielleicht sogar in der gleichen Situation war. Über Hilfe und Ratschläge würde ich mich in jedem Fall freuen.

    Grüsse,
    Petra
     

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  2. #2 Tiefbaufotograf, 02.01.2017
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    Ich denke, wenn nichts eingetragen ist und die Nachbarn auch sonst keine Zustimmung vorzeigen können, müsst Ihr nicht akzeptieren, dass über Euer Grundstück entwässert wird.
    Aber ich würde mir da bei einem Anwalt Hilfe suchen.
     
  3. #3 Andybaut, 02.01.2017
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    das ist mal wirklich außergewöhnlich.

    Verschiedene Punkte fallen mit da ein, wobei die letztenendes sicher ein Baufachanwalt klären muss.
    Vielleicht auch ein auf Verwaltungsrecht spezialisierter Anwalt.

    Das Grundstück der Nachbarn hätte formal eigentlich nicht bebaut werden dürfen, wenn
    die Entwässerung nicht geklärt ist. D.h. entweder ist die Baugenehmigung damals fälschlicherweise
    ersteilt worden, oder in der Baugenehmigung wurde die Entwässerung so dargestellt und gebaut,
    ohne jedoch die Zulässigkeit zu prüfen.
    Oder aber es wurde ein Schreiben des Nachbarn (jetzt ihr) eingereicht, der die Entwässerung genehmigt hat,
    diese wurde jedoch nie ins Grundbuch eingetragen (so nach dem Motto: Karle, des Geld spare mer uns)

    Da die Nachbarn aber ein solches Schreiben scheinbar nicht haben, wird wohl irgendein kleiner König auf
    dem Baurechtsamt das einfach mal so gemacht haben (vor Jahrzenten war scheinbar vieles möglich).

    Der Clou ist ja, dass die Entwässerung direkt zum nächsten Nachbarn geht, wenn die Zeichnung korrekt ist.

    Ich könnte hier jetzt viel schreiben, aber das ist definitiv was für den Anwalt. Ich glaube nicht, dass ihr die Kosten
    tragen müsst, aber andererseits könnten euren Nachbarn auf die Entscheidung der Kommunalverwaltung
    sich auch verlassen, auch wenn diese scheinbar falsch war. Also weshalb sollten sie eine Umlegung zahlen, wenn
    seitens der Gemeinde Entscheidungen gefällt wurden, die sich nicht beeinflussen konnten?

    Das ganze ist eine juristische Herkulesaufgabe, bei der viele unterschiedliche Positionen bewertet werden müssen.
    Kein guter Start ins neue Jahr....
     
  4. #4 Fred Astair, 02.01.2017
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    ...und für die nächsten 10 Jahre Stillstand, wenn alle vier Seiten sich juristisch beharken.
     
  5. #5 Andreas Gr, 02.01.2017
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    Normalerweise wärt Ihr aus der Nummer raus , wenn da keine Grunddienstbarkeiten eingetragen sind im Grundbuch.
    Gewohnheitsrecht gilt da wohl auch nicht . Das ganze muss aber in der Vergangenheit beleuchtet werden , evtl war das ja mal ein ganz großes Grundstück , das dann in mehrere kleinere geteilt wurde . schwierig zu klären .
     
  6. #6 Fred Astair, 02.01.2017
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    Du kannst die Vergangenheit beleuchten und juristisch in die Zukunft blicken oder aber pragmatisch auf den beiden Neu-Grundstücken nach Baufenstern suchen, die den Status Quo berücksichtigen. Danach kannst Du immer noch Deine Nachbarn versuchen auszubooten...
     
  7. Pefo

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    So ist es! Die drei betroffenen Grundstücke entwässern jeweils über eine Tankstelle, sowie eine Autowerkstatt (Nachbargrundstücke)
     
  8. Pefo

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    Leider sind wir dazu gezwungen eine 45 Meter Grenze, gemessen ab der Straße, als Baufenster einzuhalten. (Siehe gestrichelte Linie im Plan) Dies darf nur als Garten und nicht als Bauland verwendet werden. Demnach würden da wohl eher Gartenhütten, statt der gewünschten Häuser entstehen können, insofern wir noch die Lage der Rohre berücksichtigen müssten.
     
  9. Pefo

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    Das stimmt ebenfalls. Aber die Grundstücke wurden damals von der Gemeinde nach der Teilung als einzelne Baugelände verkauft. Die Besitzer des 2. Grundstücks (Orange) haben auf diesem neu gebaut, sind also die Erstbesitzer des Hauses und wie bereits beschrieben, wurde ihnen die Entwässerung so von der Gemeindeverwaltung bestätigt.
     
  10. #10 Fred Astair, 03.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2017
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    Wie gesagt, es liegt an Euch, den Kampf gegen Windmühlen aufzunehmen oder lösungsorientiert an die Sache heranzugehen. Die 45 m- Linie sehe ich nicht als problematisch an. Zwischen Abwasserleitung und der Linie sollten sich bequem 2 Häuser unterbringen lassen.
    Aus energetischen und Gründen der Flächennutzung würde ich ohnehin ein Doppelhaus vorschlagen.

    Was erwartest Du vom Forum? Dass jemand mit dem Finger schnippst und Dir sagt, wenn Du dort anrufst, sperren die sofort die illegale Abwasserdurchleitung durch Dein Grundstück und Du kannst bauen wie und wo Du lustig bist?
     
  11. #11 driver55, 03.01.2017
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    Finde ich höchst seltsam.
    Bestätigt heisst, so genehmigt? Und darüber gibt es keine Eintragungen?
    Wie war denn die zeitliche Abfolge. Wer hat wann gebaut?

    Am Rande:
    Wir hatten 2008 nach einer Bestandsimmobilie gesucht.....bei einer Besichtigung eines EFHs wurde dann auch gleich angemerkt, dass die Abwasserleitung von Haus x über dieses Grundstück und, ich meine sogar, durch den Keller (an der Decke) des Hauses lief.
    Das war jetzt nicht der Grund unserer Absage, will nur damit sagen, dass das in den Plänen festgehalten war (ist).
     
  12. Pefo

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    Zeitliche Abfolge:

    1. Gebäude von Gründstück 3 (Grün) gab es bereits, alle 3 Grunstücke gehörten noch zusammen
    2. Großes Grundstück wurde geteilt und jeweils einzeln verkauft. Haus von unserem Grundstück 1 wurde gebaut
    3. Nachbarn aus Grundstück 2 haben ca. 12 Jahre später gebaut.
    3.1 Die Anschlüsse von Grundstück 2 wurden zunächst zur Straße hinaus geplant, deshalb wurden diese ein erstes Mal Richtung Garten umgebaut
    3.2 Anschließend wurde festgestellt, dass der Mitarbeiter der Gemeinde ein Komma überlesen hatte und deshalb mussten die Anschlüsse gar ein 2. Mal mit einer Hebeanlage umgebaut und umgerüstet werden.
    4. Der ursprüngliche Bauherr und Besitzer von Grundstück 1 stelle gar eine Bauanfrage (gleichem Baufenster) diese wurde jedoch wegen der Bauvorgabe (45m Grenze) abgelehnt
    5. Einige Jahre später wurde Grundstück 1 versteigert, ohne Angaben über die Entwässerungsproblematik

    Bei der Gemeinde und beim Grundbuchamt gibt es überhaupt keine eingetragene Baulasten oder Dienstbarkeiten.
    Es gibt keine schriftlichen Verträge der jeweiligen Parteien und nur eine mündliche Genehmigung an die Nachbarn vom genannten Gemeindemitarbeiter. (Laut Angabe der Nachbarn)

    Allgemein entwässern alle betroffenen Fraktionen über weitere Nachbargrundstücke, diese wiederum sind an eine Kanalisation angeschlossen. Auch unsere Situation ist ist demnach ungeklärt.

    Es gibt keinerlei Pläne zu den Kanalverläufen (alle 3 Grundstücke). Auf Eigeninitiative haben wir alle möglichen Schächte geöffnet, gefärbtes Wasser durch die Toilette spülen lassen, damit wir einen ungefähren Verlauf bestimmen konnten. Daher wäre sogar noch eine kostspielige Vermessung nötig.
     
  13. #13 Andybaut, 04.01.2017
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    Verschiedene Möglichkeiten

    V1:
    ihr bekommt untereinander eine gütliche Einigung hin.
    V2:
    ihr schafft das nicht und endet vor Gericht. Ausgang komplett offen.
    Recht hat hier augescheinlich jeder, da er sich auf Ämter und Pläne verlassen konnte.
    Damit war aber auch dummerweise jeder verlassen.....
    Ein Richter wird nun entscheiden, wer welche Lasten zu tragen hat.

    Das hat dann aber sicher für den ein oder anderen nichts mehr mit subjektivem
    Rechtsempfinden mehr zu tun.

    V3:
    Wer hat laut Punkt 5 das Grundstück versteigert? War das Eigentümer1? Dann könnte hier ein arglistiges Verschweigen vorliegen. §434 BGB. Da wäre noch zu prüfen wie lange die Verjährungsfrist ist.
     
  14. Pefo

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    Eine Bank hat das Grundstück+Haus versteigert. Dazu wurde auch ein Gutachten erstellt. Im Exposé war aber auch nichts darüber bekannt.
     
  15. #15 Andybaut, 04.01.2017
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    na das ist doch prima, dann habt ihr jemanden an den Ei...... (Verzeihung:-))

    Wenn da irgendwo Gutachten drauf steht, habt ihr gute Chancen diesen Gutachter auf Schadensersatz zu verklagen.
    Ein Gutachten darf eigentlich jeder erstellen, nur ist vielen nicht bewusst, dass sie sich dadurch auf haftbar machen.
    Also an die Bank und den Gutachter herantreten und sie mit dem verschweigen konfrontieren.
     
Thema: Abwasserkanal vom Nachbar durchs Baugrundstück
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