Änderungen in Baubeschreibung

Diskutiere Änderungen in Baubeschreibung im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich beabsichtige den Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Jetzt sind mir ein paar Dinge aufgefallen, die in der BB...

  1. #1 Ender20, 19.02.2019
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    Hallo zusammen,
    ich beabsichtige den Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Jetzt sind mir ein paar Dinge aufgefallen, die in der BB fehlen. Ich habe den Bauträger darauf angesprochen und er hat mir geantwortet, dass er die fehlenden Punkte nicht mehr in die BB aufnehmen kann, da er die BB nicht mehr ändern kann. Stattdessen will er die von mir genannten Änderungen in den Kaufvertrag aufnehmen.

    Jetzt meine Frage. Entstehen mir dadurch irgendwelche Nachteile wenn die von mir genannten Punkte nicht in der BB sondern im Kaufvertrag stehen.

    Vielen Dank.
     
  2. #2 Jo Bauherr, 19.02.2019
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    Die Baubeschreibung wird wahrscheinlich Bestandteil der Teilungserklärung sein. Diese ist Grundlagenbestandteil des Wohnungsgrundbuches - und dort kann nur mit extremen Aufwand nachträglich etwas geändert werden.

    Präzisierungen und Sonderwünsche im Kaufvertrag als Ergänzung zur Baubeschreibung zu definieren ist üblich. Das stellt keinen Nachteil dar, der Kaufvertrag ist eine Urkunde.
     
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  3. SIL

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    Genau @JoBauherr entweder als Anlage in der Urkunden Rolle oder Grundlagen Urkunde somit wird das Bestandteil des notariellen Kaufvertrages, es ist natürlich möglich 'nachzu protokollieren' kostet allerdings wieder und Notar etc, bei BT und MABRV zählen dann ergänzende wie auch erweiterte VVs oder ZVs genauso voll mit, das ist insofern dann bindend wird ergo 'zur geschuldeten Leistung'.
     
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  4. #4 Ender20, 19.02.2019
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    Ich bedanke mich für die Antworten.
     
  5. #5 Ender20, 22.02.2019
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    Es hat sich noch eine Frage ergeben und ich wäre für die Beantwortung dankbar. Ich muss bald den Kaufvertrag und die Baubeschreibung prüfen lassen.

    Den Kaufvertrag wollte ich von einem Anwalt kontrollieren lassen. Zu welchem Anwalt geht man da am besten, zu einem Fachanwalt für Baurecht oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht?

    Die Baubeschreibung möchte ich von einem Bauachverständigen durchsehen lassen. Wie finde ich den richtigen Sachverständigen? Welche Qualifikation muss er haben?

    Danke.
     
  6. arch

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    Der Kaufvertrag wird überlicherweise von einem Notar aufgesetzt, bei unklarheiten oder nachfragen zum vertrag sollte er dir genau erklären können was welcher teil des vertrages bedeutet, ohne das dir mehrkosten entstehen. Grundsätzlich könnte jeder andere Notar diesen Vertrag prüfen. Eine möglichkeit wäre auch, jemanden zu fragen, der viele Kaufverträge sieht, zum Beispiel der Finanzierungsberater deiner Bank. Sollte dir diese kostengünstigen Methoden nicht reichen kann vermutlich jeder Anwalt aus beiden Fachgebeiten, die du genannt hast, auskennt, über eine Standard Kaufvertrag drüber schauen.

    Meinst du mit der Baubeschreibung das ca. 3 Seitige Formular, welches als Anlage zum Antrag auf Baugenehmigung angehängt wird? Wenn ja, halte ich eine Prüfung dieser dreiseitigen, äußerst nichtssagenden Beschreibung für übertrieben, da dieses Formblatt so oder so von den Behörden geprüft wird und häufig schwammig formuliert ist(zB. Außenwand: Mauerwerk aus Dämmziegel mit Perlitefüllung, Mineralputz 3 Lagig - kein Fabrikat, Spezifikation, Zulassungsnummer, oft keine Materialstärke, etc). Falls du allerdings jemanden suchst, der dir erklärt, was das bedeutet, was darin steht, kann dir vermutlich jeder Architekt weiterhelfen, Architektenkammer führen auch Listen mit Sachverständigen, einfach bei der Architektenkammer deines Landes auf der Homepage suchen, oder anrufen.
     
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  7. #7 Ender20, 22.02.2019
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    @arch

    Vielen Dank für die Antwort
     
  8. SIL

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    Den sonst brauchen Sie keinen oder Architektenrecht, gibt auch spezielle Anwälte für Submission - Vergaberecht.
     
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  9. #9 Ender20, 24.02.2019
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    Noch eine letzte Frage und zwar zur Gemeinschaftsordnung. Da noch keine Wohneigentümergemeinschaft existiert, gibt es noch keine Gemeinschaftsordnung. Sollte man mit dem unterschreiben des Kaufvertrages so lange warten bis der Bauträger eine Hausverwaltung ernannt hat und es eine Gemeinschaftsordnung gibt?

    Danke
     
  10. #10 SIL, 24.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 24.02.2019
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    Nein das darf der BT nicht das ist ein Vorgriff auf Ihre Rechte, die WEG entsteht de facto bei der Übernahme der ersten WE,sobald ein Eigentümer 'voll bezahlt' hat, nun kann der BT ihnen dazu Vorschläge unterbreiten aber mehr nicht. Oder was sagt der @Fred Astair als alter WEG Rechtler dazu?

    Edit: oder @JoBauherr zum TE anstatt das doch ziemlich konfuse WEG Recht doch mal recht deutlich zu vereinfachen, wird hier in D immer noch 'etwas draufgepackt', diese ganze rechtliche Betrachtung hinsichtlich dessen, daran scheitern Anwälte regelmäßig, sofern Sie sich nicht explizit damit befassen. Anbei bemerkt mir ist bis heute kein Notarvertrag oder TE Urkunde untergekommen, die frei von Mängeln bzw wo Passus enthalten ist der nicht gegen ein Recht verstößt bzw der anfechtbar ist, das liegt in der 'Natur' der Sache versetzen Sie sich in die Lage des BT- wie weit greift er vor - beschneidet er Eigentümerrechte ggf weil der das muss, nicht jeder kauft ja am selben Tag - nicht jeder übernimmt am selben Tag- was ist mit Abschnittsweisen bauen? Was passiert mit bei Rückabwicklung zum Beispiel-wie verhält es sich bei bestehender WEG und zum Beispiel nicht verkauften WE....mit Verkauf nach bestehender WEG... Haben Eigentümer die mit bestehender WEG protokollieren ihre ME Stimmrechte oder nur die, die unabhängig vom Kaufdatum vor WEG Gründung erworben haben... Mit diesem Themata plagen sich ganze Herrscharen von Anwälten Gerichten etc
     
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  11. #11 Fred Astair, 25.02.2019
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    Es ist gängige Praxis, dass der Bauträger mit der Teilungserklärung auch den Verwalter bestimmmt.
    Hat er diesen Zeitpunkt allerdings versäumt, hat beteits der erste und haben die weiteren Eigentümer ein Mitspracherecht. Mit dem Verkauf der ersten Wohnung ist die WEG entstanden.
     
  12. SIL

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    ja, durchaus " usus ", aber ein eindeutiger Vorgriff auf Rechte der Eigentümer und alle Verträge und Kosten die damit verbunden sind bleiben bei Anfechtung beim BT,
    wie gesagt er darf dies nicht, das Dilemma was daraus entsteht, dessen bin ich mir durchaus bewusst,
    Die Eigentümer haben das alleinige Recht, kein Errichter oder Verkäufer - nix Mitsprache - diese müssen das ausüben!
     
  13. #13 Fred Astair, 25.02.2019
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    Du liegst falsch. Für alle noch unverkauften Wohnungen übt der Bauträger als Eigentümer das Stimmrecht aus. Geht gar nicht anders.
    Es kann u.U. Jahre dauern, bis die letzte WE verkauft ist.
    Mit Verkauf der ersten WE entsteht die Gemeinschaft mit den dann bestehenden Mehrheitsverhältnissen.
    Um den möglichen Missbrauch einzuschränken hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der BT-bestimmte Verwalter max. 3 Jahre regieren darf, bevor er sich einer Wiederwahl stellen muss. Aus triftigem Grund kann er mit Mehrheitsbeschluss auch schon vorher abgelöst werden.
     
  14. #14 simon84, 25.02.2019
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    Kann @Fred Astair hier nur bestätigen, kenne genau so einen Fall hier in München.
     
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    Das ist doch unstrittig, war aber nicht die Frage.
    Auch das kann durchaus vorkommen oder zur Eigenutzung oder Vermarktung.
    Falsch nicht mit Verkauf sondern mit Übernahme der 1. WE - dies widerspricht ansonsten deinen eigenen Vortrag.
    Wo steht dies? gibt es eine Quelle?

    Wo ist das festgehalten? Quelle? m.W. nach kann eine Übernahme des allfällig bestellten Verwalters vom BT,sofort annulliert werden.
    Na dann hau mal raus?
     
  16. #16 Fred Astair, 25.02.2019
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    Doch , das ist für die Beantwortung der Frage wichtig. Mit seinen Stimmrechten kann der BT auch die Verwalterwahl lenken.
    Ersetze "Verkauf" von mir aus mit Veräußerung und Eigentumsübergang. Was macht das für einen Unterschied?
    BGH v. 20.06.2002, (V ZB 39/01)
    §26, Abs. 1 Satz 2 WEG

    Du bist aber heute wieder hartnäckig. ;)
    Nein der BT-nahe Verwalter kann nicht "anulliert" werden. Es bedarf regelmäßig triftiger Gründe, die auch vor Gericht standhalten müssen und eines einfachen Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft.
     
  17. #17 simon84, 25.02.2019
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    Kollege von mir hat wegen dem ganzen Hin- und Her mit dem Bauträger noch nicht mal einen Grundsteuerbescheid....
    Wohnt aber schon 2 Jahre da :) Details folgen
     
  18. SIL

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    Eben gewaltig- die reine Protokollierung, der geschlossene Vertrag führt zu nix in Hinblick auf Mitbestimmung etc - erst bei Eigentumsübergang bei BT ja immer " Zug um Zug" gibt den Erwerber seine ME Anteile nicht vorher!
    Eben das ist rechtswidrig. Denn wo bleibt die Wahlfreiheit bzw müssen mindestens 3 Angebote vorliegen, mal von den vorgeschriebenen Zeiträumen mit Ankündigung bzw Einladung abgesehen.

    Äh ja,
    Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit- so steht es da und nicht der Errichter, ab wann ist man den Wohnungseigentümer bei Gründung Tiefbau wa ;)

    Olles Urteil dort geht es um die Abberufung aus bestehend und nicht ob der BT vor WEG Gründung Verwalter bestellen darf.:not_w1:
    Das hat aber damit nichts zu tun, hat er bezahlt Simon und der Notar das weitergereicht, hat der BTdamit erstmal nix zu tun.
     
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  19. #19 Fred Astair, 25.02.2019
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    Gut, nun bist Du dran, die Rechtswidrigkeit nachzuweisen.
    Wo steht was von Wahlfreiheit und 3 Angeboten? Wir bewegen uns hier nicht im öffentlichen Vergaberecht.
    Bauträger lädt sich ein und stellt die Beschlussfähigkeit fest. Er ist die Gemeinschaft, bevor die Störenfriede namens Erwerber dazukommen.
     
  20. SIL

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    Das ergibt sich aus :

    Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Allgemein gesagt, bedeutet dieser Grundsatz, dass Verwaltungsmaßnahmen

    • vernünftig, nützlich und wirtschaftlich sein müssen
    • im Interesse aller Wohnungseigentümer zu liegen haben sowie
    • billigem Ermessen entsprechen müssen
    daraus folgt eben

    Werden nicht mehrere Angebote bei der Neubestellung eines Verwalters bzw. bei geänderten Umständen eingeholt und /oder die Wohnungseigentümer nicht hinreichend über die Angebote informiert, hat jeder einzelne Eigentümer die Möglichkeit, den Beschluss über den auf der anschließenden Eigentümerversammlung gewählten Verwalter anzufechten


    23.09.2014, Az.: 55 S 302/12 LG Berlin,10.09.2013, Az.: 1 S 416/12 LG Dortmund,07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07 OLG München bei "teurerer Verwalter",
    Ist die Bestellung eines neuen Verwalters beabsichtigt, sind mehrere Angebote von Hausverwaltungen einzuholen. Soll dagegen der amtierende Verwalter wiederbestellt werden, ist die Einholung von Alternativangeboten nicht erforderlich, sofern sich der Sachverhalt nicht verändert hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10)
    Dazu Pflicht zur Information
    OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13, selbst Einigung im Vorfeld ist nicht ausreichend siehe LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14
    Drei Bewerber LG Köln, Urteil vom 31.03.2013, Az.: 29 S 135/12
    Wir beenden das mal lieber hier, aber wie du siehst, du WEG Experte :e_smiley_brille02: hat sich da doch einiges im Gegensatz von anno 2000 oder so getan.
     
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