Altbau 1930er Risse in Fassade eventuell Setzung

stetson79 · 09.04.2026

Hallo zusammen!
Erstmal großes Lob für so viel Engagement im Forum. Dass sich Menschen mit den Problemen anderen intensiv befassen, um zu helfen, ist nicht selbstverständlich. Vielen Dank!

Meine Frau und ich haben uns nach 3 Jahren Suche ein Haus gekauft. Die Fassadenrisse haben wir preislich einbezogen und einen guten Kaufpreis erzielt.

Es handelt sich um ein Wohnhaus (BJ ca. 1930), leichte Hanglage, teilweise umgebaut/erweitert (Windfanganbau).
Wir planen eine umfassendere Sanierung (Dach, Bäder, Elektrik etc.) und möchten im Zuge dessen die vorhandenen Rissbilder fachlich einordnen.

Baubeschreibung

Baujahr 1930

Sanierungen und Erweiterung in den 1970ern und 2000ern

Badsanierung Erdgeschoss ca. 2010

Bruchstein-/Sandstein-Sockel

erste Geschoss mit 36 cm Massivewand

zweites Geschoss Mansardendach

Dachboden ausgebaut

Hanglage: eine Seite leichtes Gefälle Richtung Straße gegenüberliegende Seite ansteigend Richtung Bahntrasse

Vollkeller vorhanden

Kellerkonstruktion heterogen: Außenwand Nordseite (unter Bad/WC): innen offenbar jüngeres Ziegelmauerwerk als "Zusatzwand"; Innen parallel dazu: Bruchsteinwand
restlicher Keller: gemischte Bauweise (nicht eindeutig homogen

Schadensbild (komprimiert)

Außenfassade / EG (Badbereich)
Riss im Sockel-/Fassadenbereich unterhalb des Badezimmers oder eventuell unsachgemäße Fugensanierung
Lage: Giebelseite Nord Richtung Straße
Riss eher geradlinig, vertikal/leicht diagonal über die Geschosse hinweg

Innen Bad (EG)
Risse unterhalb und oberhalb des Fensters und zusätzlicher Fliesenriss (Ecke Nord/Ost)
Fenster selbst wirkt funktional (kein deutlicher Verzug)

3. WC-Bereich (EG, angrenzend an Anbau Windfang)
kleinere Rissanzeichen
Tür klemmt, Fenster funktioniert

Keller – Nordseite unter Bad/WC
Riss durch Schwelle
Wandaufbau uneinheitlich (Ziegel außen / Bruchstein innen)
teilweise „hohl klingender“ Boden im Randbereich

Keller – weitere Beobachtungen
horizontale Risse über Öffnungen (z. B. Türbereich)
vertikale Trennrisse an Anschlussstellen zur Kappendecke
insgesamt kein flächiges Schadensbild, sondern zonenbezogen

Funktion / Verformung

mehrere Türen klemmen (Bad, WC, Haustür, Kellertür)

Fenster überwiegend funktionsfähig

keine massiv verzogenen Öffnungen erkennbar

Zeitliche Entwicklung

erste Rissbildungen ca. 2000 angrenzend Anbau/Windfang

seit ca. 2016 Riss an Nordseite
→ Entwicklung vermutlich schleichend, nicht plötzlich

Erste Einschätzungen vor Ort
Wir waren mit einem Bausachverständigen vor Ort (keine schriftliche Begutachtung).
Seine Einschätzung sinngemäß: „Kein akuter Alarm – zuerst Entwässerung/Kanal prüfen, mögliche Ursache eher dort.“ Zusätzliche Einschätzung weiterer Fachleute: „Risse könnten unterschiedliche Ursachen haben“.

Ich würde mich über Einschätzungen zu folgenden Punkten freuen:

Spricht das Schadensbild eher für:

Setzungen im Bereich der Nordwand (unter Bad/WC)?

Feuchte-/Entwässerungsproblematik (z. B. Kanal, Sickerwasser)?

typisches Verhalten bei Mischmauerwerk (Bruchstein + Ziegel)?

Anschlussproblem Altbau ↔ Anbau?

Wie würdet ihr die Relevanz einstufen?

eher „Altbau-typisch, beobachtbar“ oder „klärungsbedürftig vor Sanierung“?

Welche Untersuchungen wären aus eurer Sicht durch wen sinnvoll (Priorität)?
Kanalbefahrung / Dichtheitsprüfung
Rissmonitoring
Freilegung Wandfuß außen
statische Prüfung / Baugrundbewertung

Fotos und Skizzen füge ich bei und freue mich auf Meinungen zum Thema.
Vielen Dank!

Skizzen

Rissbild Nordseite außen