Altbau (1954) Sanierungsfragen

Diskutiere Altbau (1954) Sanierungsfragen im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich habe mir zusammen mit meinem Bruder ein sanierungsbedürftigen Altbau gekauft und da ich ein absoluter Laie bin, hätte ich einige...

  1. Nixwisser

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    Hallo,

    ich habe mir zusammen mit meinem Bruder ein sanierungsbedürftigen Altbau gekauft
    und da ich ein absoluter Laie bin, hätte ich einige Fragen bezüglich der Sanierung eines Altbaus.


    Hier sind zunächst einmal einige Informationen zum Haus:

    - Baujahr 1954
    - Erdgeschoss (3 x Zimmer, 1 x Bad/WC)
    - Dachgeschoss (3 x Zimmer, 1 x Bad/WC - hatte Wasserschaden)
    - Keller (3 x Zimmer, 1 x kleiner Abstellraum)
    - alle Räume in den jeweiligen Etagen haben ungefähr die gleiche Aufteilung.
    - Wohnfläche gesamt ca. 120 m²
    - keine Heizung(-sanlage)
    - Fassade nicht gedämmt (allgemein fast keine Dämmung)
    - Dacheindeckung wurde 2003 erneuert, ist aber nur geringfügig gedämmt
    (Dämmwolle zwischen den Dachsparren geht nur bis auf 30 cm über die Decke des Dachgeschosses)
    - Fenster wurden 2005 teilweise erneuert (Im Keller sind noch alte Holzfenster drin und 3-5 Holzfenster in den übrigen Etagen)
    - Elektrik ist laut Angaben des Verkäufers in Ordnung, aber natürlich ohne Garantie (leider auch ohne Angaben ob etwas erneuert wurde oder nicht)

    Angedacht an Sanierungen sind:

    - Gasheizung(-sanlage), noch nicht entschieden ob Fussbodenheizung oder mit normalen Heizkörpern
    - Solaranlage zur Unterstützung der Heizung und für Warmwasser
    - Sanierung beider Bäder/WCs
    - Verputzen der Wände und Tapezieren
    - Verlegung von Laminat in fast allen Räumen
    - Falls nötig Erneuerung der Elektroinstallation

    Das Haus wird uns im Oktober übergeben und wir würden gerne innerhalb der nächsten 3 Monate darauf einziehen.

    Jetzt zu meinen Fragen bezüglich der Sanierung:

    1. Sollte ich vor Sanierungsbeginn einen Energieberater zu Rate ziehen oder ist dies euerer Meinung nach unnötig?

    2. Falls man einen Architekten beauftragen würde, der die Sanierungen durchführen lässt und diese koordiniert bzw überwacht,
    wie hoch wäre das geschätzte Honorar für diesen Architekten?

    3a. Sollte ich alles ohne Architekten machen wollen: In welcher Reihenfolge/ zu welchem Zeitpunkt sollten die Sanierungen am besten durchgeführt werden,
    so dass ich schnellstmöglich einziehen kann ohne nachher für andere Sanierungen etwas Fertiges wieder zerstören muss.

    3b. Welche Sanierung müsste ich vor dem Einzug unbedingt gemacht haben und welche kann ich auf später (vielleicht auf die kommenden Jahre zurückstellen)

    4. Da mein Budget nach dem Kauf des Hauses sehr gering ist (ca. Zwanzigtausend), würde ich gerne wissen welche unbedingt notwendigen Sanierungen (bis zum Einzug)
    ich gefördert bekommen würde da ich ungern noch einen Kredit/Darlehen aufnehmen zu möchte.

    5. Kann man als Laie irgendwie erkennen, ob die Elektrik im Haus erneuert werden muss oder nicht?

    6. Und damits komplett wird, natürlich auch noch die Frage nach den geschätzten Kosten für alle genannten (nötigen) Sanierungen. :)

    Ich hoffe auf eurer Fachwissen und falls euch noch wichtige Punkte, Anmerkungen, Tipps, Ratschläge usw. einfallen, würde es mich freuen, wenn ihr diese anfügen würdet.

    Vielen Dank
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 19. September 2011
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    Wahnsinn ...
    Sei froh, wenn Heizung, ein Bad
    und sonst das noetigste mit 20 k€
    und viel Eigenleistung klappt.
    Vergiss Solar ...
     
  4. bernix

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    Das....ist hoffentlich kein schlechter Scherz....

    falls nicht: Hoffentlich hat das Haus sehr wenig gekostet....:biggthumpup:

    Architektenhonorar: Je nach Leistungsumfang können da schon deine 20tsd Euro draufgehen....

    und wenn nicht da, dann hier: Neue Gasheizung einschließlich Hausanschluss (gibt ja momentan wohl keinen) und den notwendigsten Montageleistungen durch den Heizungsbauer
    Grobgeschätzt wohl nicht unter 10 tsd Euro....Elektro (mit ziemlicher Sicherheit komplett zu erneuern....bei dem Alter) ...sparsam und mit den notwendigsten Leistungen durch den Elektriker etwa 3500 Euro....
    Wasserleitungen würde ich bei einem 60 Jahre alten Haus unbedingt erneuern....
    Zwei Bäder....Material kaum unter 4000 Euro ....

    DAS ist so etwa die Untergrenze...kann aber deutlich nach oben abweichen....

    Das mit dem Einzugstermin kannst du völlig vergessen....es sei denn du bist gerade arbeitslos und schaffst fast rund um die Uhr.

    Um einen Kredit wirst du nicht herumkommen...gibt nix schlimmeres (auch beim Neubau) wenn man noch was machen will und es ist kein Geld für Material etc da....
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Ich weiß ehrlich gesagt nicht, ob Du uns hier auf den Arm nehmen willst, oder ob Du einfach nur naiv bist.

    Entweder Du kannst sofort in das Haus einziehen und lebst die nächsten Jahre auf einer Baustelle, oder das geht in die Hose. Ohne Ahnung, ohne Geld, und dann in 3 Monaten eine Bruchbude sanieren, wie soll das funktionieren?

    Gab´s kein Gutachten? Dann müssten doch die notwendigen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten bekannt sein.

    Bernix hat bereits ein paar Zahlen in den Raum geworfen, und da hat er noch ganz vorsichtig geschätzt. Was er nicht berücksichtigt hat, dass Du und Dein Bruder viele Arbeiten gar nicht ausführen könnt bzw. dürft.

    Weiterhin ist nicht bekannt, ob die von Dir genannten Arbeiten überhaupt ausreichend sind, oder ob es weitere Punkte gibt die zu sanieren sind.

    d.h. Deine Aufstellung (Liste) mit den notwendigen Arbeiten sagt nichts aber auch gar nichts aus.

    Mein Ratschlag, zuerst mal die Hütte richtig begutachten lassen, Aufwand der notwendigen Arbeiten ermitteln. Dann feststellen, dass die Kohle nicht einmal für die wichtigsten Arbeiten ausreicht (auch im Baumarkt gibt´s nichts umsonst). Danach zur Bank und schauen ob´s noch Knete auf Kredit gibt. Wenn nein, dann kannst Du zuschauen wie Euer Investment langsam den Bach runter geht.

    Oder aber die von mir favorisierte Lösung, das Haus möglichst schnell wieder verkaufen. Verlust abschreiben und als Lehrgeld verbuchen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Baumal

    Baumal

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    Baujahr 1954, da gehen alle alarmglocken an!

    20.000€ vergiß es!

    nach 3 monaten (bis dahin werden die 20.000€ locker
    verbraten sein) einziehen geht, wenn man in einer baustelle
    hausen möchte.

    schau das du die bude, wenn auch mit verlust, weiter verkauft
    bekommst.

    fürs nächste mal: ein architekt gehört vor kauf einer bruchbude
    beauftragt....
     
  7. Thomas B

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    Ich hatte gerade aktuell das Vergnügen (war es wirklich!) ein Haus aus dem Jahr 1964 kostenmäßig erfassen zu dürfen. Die bauherren legen hier selber viel hand an...speziell im Kaputtmachen ;)

    Alles andere (Heizung, Fenster,...) usw. kommt neu ins Häuschen.

    Die geschätzten Kosten hierfür belaufen sich auf (geschätzt) ca. 165.000.

    Klar, das ist nicht 1:1 übertragbar, sollte aber den Blick für den zu erwartenden Investitionsbedarf ein wenig schärfen.

    Sollte Dein Budget wirklich bei EUR 20.000 liegen, so darf ich hier in aller Form und mit dem gebührenden Respekt eine 1a-Bruchlandung prognostizieren.

    Thomas
     
  8. Jessi75

    Jessi75

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    Hallo,

    also ich bin mir auch sicher, dass das weder mit den 20 T € noch den 3 Monaten funktionieren wird. Wir sind jetzt seit fast 2 Jahren und einem deutlich höheren Budget dran ein Haus aus den 60ern zu sanieren. Wir hatten auch keine Heizung, allein die neue Gasheizung inkl. SanitärROHINSTALLATION (!) liegt bei ca. 26. T €! Da ist aber noch keine Kloschüssel und kein Waschbecken, Wasserhahn usw. dabei. Die Saniätrsachen für ein Gäste-WC und ein Bad sind bei uns noch mal fast 2 T €, da fehlen aber immer noch Fliesen usw. Ich kann mir nicht vorstellen, dass du mit 20 T Euro großartig sanieren kannst. Das reicht höchstens für die nötigsten "Schönheitsreparaturen", aber nicht für's "Sanieren". Was ist eigentlich mit den Nebenkosten? Müssen die aus den 20 T auch noch bezahlt werden?
     
  9. Isolierglas

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    Nicht alles kaputtreden!

    Vieles ist eine Frage des Anspruchs.

    Wenn die Elektrik funktioniert, dann gibt's auch keinen Handlungsbedarf.

    Freunde haben viele Jahre glücklich in einem unsanierten Haus gelebt.

    Viel wichtiger: Alle Arbeiten, die ausgeführt werden, sollten gut geplant und gut ausgeführt werden.

    Ich würde die Ofenheizung belassen, nötige Reparaturen vornehmen (lassen) und die Wärmedämmung des Daches (soweit problemlos denkbar) in Angriff nehmen.

    Dort allerdings mit eigenem oder gekauften Sachverstand. Nichts ist teurer als eine misslungene Frickellösung.

    Alles Gute.
     
  10. Thomas B

    Thomas B

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    Das wäre dann die andere Variante: 20.000 EUR sparen und einfach gar nicht sanieren!

    Natürlich kann das auch gehen. warum denn nicht?!

    Wie isolierglas schon schrieb
    Wenn ich aber lese:
    dann ist der Anspruch ein solcher, daß 20T EUR nicht reichen werden.

    Thomas
     
  11. Nixwisser

    Nixwisser

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    Nein, ich will euch nicht verars...
    wie ich schon geschrieben habe, bin ich absoluter laie (bitte spart euch kommentare von wegen: was kaufst du dir dann auch noch ein haus)

    es scheint falsch rübergekommen zu sein, aber ich wollte nicht alle sanierungen mit den 20000 machen lassen.
    mein momentanes budget ist nunmal ungefähr so viel und ich wollte wissen, welche nötigsten sachen ich damit machen könnte um es halbwegs beziehbar hinzubekommen.
    und den rest wollte ich dann auf später verschieben, wenn ich wieder etwas geld zur verfügung habe.

    der grund warum ich die sanierungsliste aufgelistet habe, war der, damit ihr mir vielleicht raten könnt womit ich am besten anfangen sollte bzw. was das wichtigste davon ist. (was ich nach den ganzen antworten leider immer noch nicht weiss)

    ich danke denen, die nicht gleich einen riesen aufschrei gemacht und mir halbwegs mit informationen geholfen haben.

    auch wenn viele meiner fragen offen geblieben sind, nochmals danke.
     
  12. #11 ReihenhausMax, 20. September 2011
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    Sorry, daß auch ich etwas hart geantwortet habe. Ich bin mal davon ausgegangen,
    daß die 20000 erstmal für die nächsten Jahre mehr oder weniger reichen müssen.
    Alles wofür Du die Wand aufreißen und damit nachher wieder verputzen mußt, sollten
    vorab bzw. in einem Zug passieren: Strom, Wasser- und Heizungsrohre je nach Erfordernis. Fußbodenheizung in der Sanierung ist sicherlich deutlich teurer, da
    müßte dann ja auch der ganze Estrich neu gemacht werden.
    Ggf. Entfernung von Wänden, wenn der Zuschnitt der 50er Jahre
    dann doch nicht mehr sein soll. Fenster kann man auch nachher tauschen, muß
    man dann halt anputzen und ggf. tapezieren. Als Single kann man sich vielleicht auch erstmal im Keller provisorisch einrichten, wenn man wenigstens irgendwo im Haus duschen kann, um so die Miete zu sparen. Von 3 Monaten hab ich bei unserem
    End 60er Haus auch geträumt, war völlig illusorisch. Um eine fachlich versierte Aufnahme
    des Iststands kommst Du so oder so nicht rum.

    Die Bedingungen für Fördermittel der KfW sind inzwischen so happig, daß sich das
    IHMO kaum noch lohnt oder nur wenn man eh ein dickes Rad dreht und es mitnehmen
    kann. Für die Heizung gibts ggf. was von den örtlichen Versorgern, ggf. auch ein
    Contracting um die Eigenmittel zu schonen, auch wenn das letztlich dann auch
    nur ein Kredit ist ...
     
  13. Isolierglas

    Isolierglas

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    Finanzen schonen...

    Wir schlittern in eine der nettesten Finanzkrisen der Neuzeit.

    Schone Dein Kapital, mach nur, was erforderlich ist. Niemand weiß, ob die Euro Rettung nicht zum Lastenausgleich 2.0 für Immobilienbesitzer führt.

    Mein Nachbar, der noch vor 2 Jahren stolz seine Plastefenster raussaniert hat, ist inzwischen kein Immobilienbesitzer mehr.

    Tapeten kosten nicht sie Welt, ein paar Fliesen oder neue Sanitärkeramik in Standardweiß auch nicht. Ein Holzofen senkt die Heizkosten...

    Kopf hoch. Nichts macht so glücklich wie das eigene Haus.
     
  14. Thomas B

    Thomas B

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    Beim Umbauen ist alles nicht ganz so einfach bzw. das ganze zieht oftmal einen ganzen Rattenschwanz nach sich.

    Ein Beispiel: Euch steht der Sinn nach einer Fußbodenheizung. Diese erfordert eine gewisse Aufbauhöhe. sagen wir -weil Ihr schön minimalistisch ans Werk geht- ca. 14 cm. Nun haben die alten Böden aus der zeit meistens nur wenige cm Aufbauhöhe. sagen wir 5 - 6 cm (inkl. Belag). Das hieße, daß der neue Boden ca. 8 cm höher läge als der jetzige.

    So weit, so gut.

    Welche Konsequenzen aber hätte dies?

    1. Die Treppe paßt nicht mehr. Plötzlich ist die erste Stufe sehr flach, die letzte sehr hoch. Die gesamte Treppe müßte ausgeglichen oder gar ersetzt werden.

    2. Die Türhöhen (damals meistens gerade mal knapp 2 m) passen nicht mehr. Entweder kriegt Ihr sehr niedrige neue Türen (Sonderanfertigungen!), an denen Ihr Euch regelmäßig die Rübe anstößt oder Ihr laßt die Türstürze höher setzen. Kostet übrigens Geld.

    3....und ach: Im OG ergeben sich plötzlich sehr niedrige Brüstungshöhen an den Fenstern. Da werdet Ihr sicher unterhalb der benötigten Brüstungshöhe liegen. Konsequenz: Brüstung aufmauern lassen; neue Fenster.

    Ist nur ein Beispiel, zeigt aber, daß es beim Umbauen eben nicht so einfach ist eben mal eine Maßnahme (hier FBH) zu realisieren und andere irgendwann später zu machen, da erstere die anderen zwingend nach sich zieht.

    Grüße

    Thomas
     
  15. Julius

    Julius

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    Das mit der FBH kann er sowieso schon aus Kostengründen vergessen.

    Wie wird denn bisher geheizt? Wohl Einzelöfen. Brennstoff?
    Evtl. kann man da ein paar wenige Pelletöfen reinsetzen (z.B. eionen pro Etage), um den Komfort zu erhöhen.

    Bezüglich der Elektrik wären Fotos hilfreich! Bitte direkt hier ins Forum hochladen.

    Da Dachschräge schon gedämmt, könnte man mit Dämmung der obersten Geschoßdecke vermutlich mit geringem Aufwand viel erreichen. Vielleicht auch unterseitige Dämmung der Kellerdecke möglich.

    Ist denn die Sanitärinstallation noch funktionsfähig? Wären die Bäder im jetzigen Zustand für die nächsten Jahre akzeptabel?
     
  16. bernix

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    Stimmt teilweise: Dass einige Maßnahmen nicht selbst gemacht werden dürfen war in den Mindestmontageanteilen berücksichtigt.
    Dass die Brüder die Arbeiten nicht ausführen können, davon bin ich erstmal nicht ausgegangen. War vielleicht ein bisschen optimistisch...:biggthumpup:

    Gut, dann jetzt: @nixwisser: Wenn dein Name wörtlich zu nehmen ist, dann müssen die Zahlen nach oben korrigiert werden.....

    als Beispiel: Angenommen man würde die Heizungssituation durch zwei Raumpelletöfen und einen Edelstahlaussenwandkamin entspannen (normale Zimmeröfen machen nicht jeden glücklich...), einer pro Etage um eine gewisse Grundtemperatur zu gewährleisten...
    .
    Kosten: ca 2x 1500 für die Öfen (deutsches Markenprodukt gibts dafür natürlich nicht) und rd 1500 Euro für den Kamin. Aufstellung und Montage in Eigenleistung in Absprache mit dem Schornsteinfeger. Zusammen also 4500 Euro.
    Läßt du den Kamin montieren, dann wird dich nur der Kamin um 3500 Euro kosten, musst du alles machen lassen dann würde ich die Maßnahme etwa auf 8000 Euro schätzen...
    So oder so ähnlich dürfte es auch bei den anderen Gewerken aussehen....d.h., dein Geld ist u.U. ganz schnell aufgebraucht.

    3 Monate: Wir renovieren gerade ein altes Haus (mit fast allen Maßnahmen). Drei Jahre werden nicht reichen.....
     
  17. Julius

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    Wozu Außenwandkamin?
    Wenn da bisher Einzelöfen (für feste Brennstoffe oder Öl) drin waren, dann müßten die Pelleter problemlos als Ersatz an die vorhandenen Abgaswege angeschlossen werden können!
     
  18. #17 michiaustirol, 20. September 2011
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    mich erinnert das ganz stark an mich vor 1 jahr ca.

    hast dir denn schon überhaupt irgendwas anbieten lassen? z.b. das bad?
    kannst du die arbeiten alle selber machen oder muss das eine firma machen?

    mich kostet mein bad (nur material, ohne arbeit, alles eigenleistung, also wirklich alles!) ca. € 12.000.-, möchte gar nicht wissen was die arbeit gekostet hätte....

    ist also wirklich die frage ob ihr das überhaupt angehen solltet bei dem budget bzw wenn kein kredit aufgenommen werden soll
     
  19. R.B.

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    Auch wenn einige Kommentare vielleicht etwas bissig rüberkamen, so steckte dahinter doch ein ernster Hintergrund.
    Die Erfahrung zeigt halt, dass die anfängliche Euphorie ganz schnell verfliegt, und dann wird jeder Tag den man auf der Baustelle zubringen muss zur Qual. Kommen dann noch finanzielle Grenzen hinzu, gepaart mit fehlendem Fachwissen, dann ist das Chaos vorprogrammiert. Viele Euro, die an sich gar nicht vorhanden sind, werden dann versenkt. Teils aus Unwissenheit, teilweise weil man sich einfach überschätzt

    Es ist ein Riesen Unterschied, ob man ein Zimmer tapezieren, evtl. auch einen Laminatboden reinlegen muss, oder ob ein ganzes Haus zur Sanierung ansteht. Bei dem genannten Baujahr reicht ein bischen Renovierung mit Sicherheit nicht aus.

    Allein mit Sanitär, Elektro, Heizung hast Du bereits ein paar Brocken an der Backe die ohne Fachwissen, Erfahrung, und dem notwendigen Werkzeug mit allergrößter Wahrscheinlichkeit in die Hose gehen. Da müssen wir über den Zeitplan erst gar nicht reden. Für diese Gewerke kostet das Material richtig Geld, und jede Fehlinvesition schmerzt heftigst.
    Zudem werden hier Arbeiten anfallen, die Du gar nicht selbst ausführen darfst.

    Was soll man Dir jetzt raten wenn man seriös bleiben möchte? Soll ich ernsthaft sagen "alles kein Problem", obwohl mir die Probleme die auf Dich zukommen werden sehr wohl bekannt sind?

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Julius

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    Immer langsam!
    Ob da wirklich so ein großer Sanierungsbeadrf besteht, ist nicht gesagt.

    Nach den uns bisher vorliegenden Informationen ist ME zwingend nur die Behebung des Wasserschadens in dem einen Bad und die Dämmung der obersten Geschoßdecke.

    Alles anderes fällt erstmal in die Katagorie "Wunsch".

    Man kann sehr wohl in Gebäuden dieses Alters (wenn keine gravierenden Schäden vorliegen) ohne jede Investition brauchbar leben. Das tun Millionen von Menschen!
    Ist alles eine Frage der persönlichen Ansprüche. Die müssen sich dann halt mit dem ebenso persönlichen Geldbeutel abstimmen...

    Hast Du denn das Haus vollständig aus Guthaben bezahlen können oder mußte schon für die Anschaffung ein Kredit aufgenommen werden?
     
  22. bernix

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    ....theoretisch ja, praktisch nein ...

    bei uns hat der Schornsteinfeger das nicht empfohlen, zu niedere Temperatur am oberen Ende
    Sofern das Haus nur einen Kamin hat, hast du keine Möglichkeit mehr die normalen Öfen zu betreiben. (Auch wenn es natürlich möglich wär den Pelletofen abzustellen, wenn der normale Ofen läuft...)
     
Thema:

Altbau (1954) Sanierungsfragen

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