Altbau: Außenputz erneuern

Diskutiere Altbau: Außenputz erneuern im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich plane, bei meinem Altbau-Einfamilienhaus (vermutliches Baujahr: 1920iger Jahre) den maroden Außenputz zu erneuern. Die Besonderheit...

  1. #1 Heribertus, 10.06.2022
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    Hallo,

    ich plane, bei meinem Altbau-Einfamilienhaus (vermutliches Baujahr: 1920iger Jahre) den maroden Außenputz zu erneuern.
    Die Besonderheit liegt darin, dass der Sockel außen aus Bruchsteinen besteht, innen aber als Ziegelmauerwerk ausgeführt ist. Der Sockel ist mangels Feuchtigkeitsbremse nicht gegen aufsteigende Feuchte geschützt und entsprechend nass sind die Ziegel innen im Innenbereich.

    Eine Baufirma rät nach einer ersten Besichtigung von einerWärmedämmung des Bruchsteinsockels dringend ab, da ansonsten der feuchte Sockel weiter schaden nimmt, wenn die aufsteigende Feuchtigkeit nicht mehr nach außen entweichen kann (eine weitergehende Fassadendämmung wurde dabei von ihm bisher auch nicht weiter angeboten).

    Mein Nachbar, der ebenfalls gerade sein Haus, das in etwa in der gleichen Zeit entstanden ist, neu verputzen lässt, hat mit den Arbeiten bereits begonnen. Dessen Maurer hat im Sockelbereich bei vergleichbarer Situation allerdings eine Außendämmung angebracht.

    Wie ist die Meinung hier? Außendämmung des Bruchsteinsockels eher ja oder aus den von meiner Baufirma genannten Gründen eben nicht?

    Viele Grüße und ein schönes Wochenende!
     
  2. BaUT

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    Jaja - wenn der Bauherr den Planer einspart und die Handwerker die Grundlagenermittlung (Bauwerksdiagnostik) und die Sanierungsplanung vor Ausführung der Arbeiten kostenlos liefern sollen, dann kommen solche Fragen zustande, die ihnen ansonsten natürlich ihr Architekt/Bauingenieur/Sachverständiger beantwortet hätte.

    Also wenn der Wandsockel im EG auch innen feucht ist, dann doch bitte erstmal über eine nachträgliche Bauwerksabdichtung nachdenken bevor man über Dämmung redet.
    Also will die Firma den Sockel nass und offen lassen, damit die Nässe nach außen ablüften kann?
    Aber ihr habt einen Angebot über Putzerneuerung bekommen? Kleiner Hinweis an die Baufirma: Am Ende der Arbeiten sollte die Baufirma eine Fachunternehmererklärung über die allen fachregeln entsprechende Ausführung der Arbeiten abgeben. Die wäre dann aber gelogen! Es ist nach GEG (ehemals EnEV) nämlich unzulässig eine Putzsanierung ohne Dämmung der Fassade auszuführen! Wer sowas anbietet und ausführen will, der muss vorher den Auftraggeber darauf hinweisen, dass er sich dann eine Ausnahmegenehmigung wegen Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme erstellen lassen müsste.
     
  3. #3 Heribertus, 10.06.2022
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    @BaUT:
    ja, so ist das, wenn man als Laie blauäugig an die Sache rangeht.

    Ja, die Baufirma will aus dem Grund offenbar den Sockel nass und offen lassen bzw. mit speziellem Sanierputz verputzen Den Namen hab ich mir nicht gemerkt, aber er hat natürlich zugegeben, dass die meisten Sanierputze nichts dauerhaftes sind. Über eine Sockelabdichtung haben wir bei der bestehenden Problematik natürlich gesprochen. Die dabei entstehenden Kosten dürften nach seiner Einschätzung aber auch enorm sein. Wie sollte man bei einer Bruchstein-Außenmauer sinnvoll eine horizontale Abdichtung einbringen? Er meinte, es bliebe dann nur, die Außenmauer Meter für Meter zu ersetzen. Also Kosten ohne Ende...

    Ein konkretes, schriftliches Angebot liegt allerdings noch nicht vor, der Chef der Fa. (lt. Visitenkarte selber Ing. ...) hat erst die letzten Tage die Baustelle besichtigt und Maße genommen. Es bleibt abzuwarten, wie das konkrete Angebot aussieht.
    Dass eine Putzsanierung (mittlerweile?) auch schon ohne Dämmung nicht mehr zulässig ist, wusste ich nicht. Man lernt nicht aus...
    Davon abgesehen, treibt das die Kosten, die nach erster Einschätzung eh nicht niedrig sind, nochmals in die Höhe. Förderung gibt es wohl derzeit nicht mehr und davon abgesehen, wage ich zu bezweifeln, dass sich der Zusatzaufwand zu Lebzeiten dann auch amortisiert... Aber das ist ein anderes Thema.
     
  4. BaUT

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    Das gilt seit ca. 20 Jahren und stand früher in Anhang 3 der EnEV, ich glaube jetzt in Anhang 7 des GEG.
    Nunja die Amortisierungszeit wird wohl jenseitis der 20 Jahre liegen, aber wenn sich die Mehrkosten der Dämmung innerhalb der Restnutzungsdauer des Hauses (evtl. noch 50 Jahre) irgendwann amortisiert, dann reicht das.
     
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  5. #5 VollNormal, 10.06.2022
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    Bei einer reinen Betrachtung der Wirtschaftlichkeit würde ich mich auf keinen Zeitraum >20a einlassen. Aber um die Wirtschaftlichkeit berechnen zu können muss man neben den Kosten auch die zu erwartenden Einsparungen kennen. Und für die nach GEG erforderliche Dämmung den aktuellen Zustand der Wand. Und um nicht nachher böse Überraschungen zu erleben, die Anschlüsse an die umgebenden Bauteile berücksichtigen. Alles Aufgaben für einen Fachplaner.
     
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  6. #6 Heribertus, 10.06.2022
    Zuletzt bearbeitet: 10.06.2022
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    Wenn man Fachplaner, Architekten, Energieberater und "sonstige Nebenleistungen" noch mit einrechnet, werden die Kosten allein für eine Außenputzsanierung beim Altbau (neben dem zusätzlichen Dämmungsaufwand) irgendwann illusorisch. Die arbeiten ja alle nicht für lau.

    Selbst bei KfW-Förderungen, wo ja Fachplaner und/oder Energieberater schon nötig waren, um an Fördergelder zu kommen (die es ja heute auch nicht mehr bzw. nicht mehr in dem Umfang gibt) musste man ja einen guten Teil der bewilligten Förderungen gleich wieder für Fachplaner und Energieberater ausgeben, womit für die eigentlichen Bauarbeiten vom Fördergeld entsprechend weniger zur Verfügung stand.

    Da bleibt es müßig zu spekulieren, wieviel vom vorhandenen Altbaubestand in Deutschland dann wirtschaftlich überhaupt noch zu erhalten ist.

    edit: bei den ganzen energetischen Sanierungen muss man ja bei Altbauten auch immer noch berücksichtigen, dass sich bei falscher Ausführung (also ohne fachliche Begleitung kaum sinnvoll zu machen - Kosten!) die eh schon vorhandenen Probleme noch verstärken... Und gerade bei der Außenwanddämmung stellt sich noch die Frage der zukünftigen Abfallbeseitigung, wenn solche gedämmten Altbauten irgendwann doch abgerissen werden.
     
  7. #7 Heribertus, 10.06.2022
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    Hallo,
    ich bedanke mich für die bisherigen Antworten zu diesem Thema.

    Bei den nun aufgeworfenen Fragen hinsichtlich der Dämmung muss ich offenbar mit der Baufirma nochmal reden. Billiger wird es ja offenbar nicht, eher erheblich teuerer. Da stellt sich für mich durchaus die Frage der Finanzierbarkeit, auch unter dem Aspekt, dass ja noch weitere Renovierungen und Sanierungen anstehen.
    Evtl. ist es so gesehen einfacher, die Planungen aufzugeben und die Immobilie im derzeitigen Zustand zu verkaufen, nach dem Motto: lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.:cry
     
  8. BaUT

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    Stimmt! Nur wir sind so nett!
     
  9. #9 nordanney, 10.06.2022
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    Ein Ende mit Schrecken?

    Jeder, der sich die Immobilie anschaut wird Dir zwei Frage stellen:
    1. Wie bekomme ich die Feuchtigkeitsschäden weg?
    2. Wie ist die energetische Situation des Hauses? Öl und Gas sind nämlich (gerade) kaum bezahlbar.

    Dann kommt nämlich der zweite Schrecken: Der mögliche Kaufpreis, der Dir auch die Tränen in die Augen treibt. Außer, Du wohnst irgendwo in den Metropolen dieses Landes.

    Und abschließend wird dann der dritte Schrecken kommen. Entweder kaufst Du ein neues Bestandshaus - entweder im schlechten Zustand wie Dein Haus, wo Du Dich also nicht verbesserst oder in echt gutem Zustand, den sich der Verkäufer auch sehr gut bezahlen lassen wird. Alternativ baust Du neu und sehnst Dich bei den Grundstücks- und Baupreisen nach Deinem alten Haus zurück.

    Jetzt hast Du die Wahl. Pest oder Cholera.
     
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  10. BaUT

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    Immer dieser Irrglaube dass einem der Stat was schenkt! Die Förderung dient nur dazu einen Anreiz zu schaffen ohnehin erforderliche Maßnahmen ökologisch hochwertiger und fachlich gut betreut ausführen zu lassen. Es ging also für die Bauherren/Hausbesitzer nie um "billiger" sondern um "besser".

    ...und wenn das Zuckerbrot (kfw-Förderung) nicht süß genug war/ist, dann hilft demnächst vielleicht die Peitsche (Ökosteuer)!

    Deshalb sollte man die CO2-Steuer nicht auf Heizöl oder Gas erheben sondern auf das Gebäude selbst, gestaffelt nach der im Energieausweis ausgewiesenen Energieeffizienzklasse. Die so eingenommene Steuer kann man ja dann zur Förderung von energetischer Gebäudesanierung verwenden. Wenn diese Steuern dann bei unsanierten Bestandsgebäuden hoch genug sind, dann "lohnt" sich eine Energetische Sanierung vielleicht zum Zwecke der Steuersenkung.
     
  11. ynnus

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    Ist es noch so, dass eine kleine Sanierung (z.B. nur den Sockel-Bereich, z.B. 5 % des Gesamt-Putz) auch ohne Dämmung auskommt? Oder muss inzwischen bei jeder Putzsanierung eine Dämmung her?
     
  12. #12 nordanney, 10.06.2022
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    Es gibt eine 10% Bagetellschwelle - wobei ich glaube, dass sie bezogen auf ein Bauteil gilt.

    Man kann auch das Haus komplett neu verputzen und den alten Putz drunter lassen. Das wäre erlaubt. Alten Putz runter und neu verputzen hingegen nicht.
     
  13. #13 VollNormal, 10.06.2022
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    Kuckst du GEG:
    § 48 GEG - Einzelnorm
    Bei nicht mehr als 10% der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe brauchen die Anforderungen nicht eingehalten zu werden.

    Beim drüber putzen über den alten Putz wäre die Frage, ob das unter "erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut" fällt. Falls dreimal Nein ergäbe sich keine Dämmpflicht.
     
  14. #14 Heribertus, 10.06.2022
    Zuletzt bearbeitet: 10.06.2022
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    Ich glaube, ich muss etwas ausholen, damit mein mittlerweile aufgestauter Frust etwas verständlicher wird:

    ich habe das Anwesen vor mehr als 10 Jahren erworben, damals waren mir aufgrund des Alters des Anwesens die möglichen Baumängel, insbesondere der Feuchteschäden im Sockelbereich wegen aufsteigender Feuchte und fehlender Sockelsperre schon bewusst, aber damals waren wir noch voller Enthusiasmus, was die Behebbarkeit betrifft.

    Mein Vorgänger, der selber das Anwesen "nur" rund 10 Jahren besessen hat, hat sich mit Sanierung im Erdgeschoss damit beholfen, im Innenbereich nur auf den vorhandenen Putz eine Gipskartonwand (mit Hinterlüftung) aufzubringen. Was sich dahinter verbirgt haben wir dann bald gesehen, weil auch die Vor-Vorgänger schon mit Feuchtigkeit zu kämpfen hatten und die dann auf das Mauerwerk die grauen Heraklith-Faserplatten im Sockelbereich gesetzt haben und darauf dann überhaupt erst verputzt haben. Die Problematik der aufsteigenden Feuchtigkeit hat sich damit über Jahrzehnte erhalten. Meine Vermutung geht dahin, dass die Gipskartonwand und die Heraklith-Platten die Diffusion nicht verbessert haben dürften.

    In den Teil-Bereichen, in denen ich den Innenverputz schon erneuert habe, habe ich aktuell mit einem Holzfeuchte-Messgerät, das auch "Baustoffe kann" eine Wandfeuchte im grünen Bereich von 0,1 %, in den nicht erneuerten Bereichen (Mauerputz direkt ohne Gipskarton-Vorschale, ohne Heraklith) von 0,8 % oder weniger.
    Beim offenen Reichsvormat-Vollziegel im Sockelbereich (ohne Putz) dagegen kann ich 1 % und mehr messen (roter Bereich) bzw. es zeigt nur noch "Hi" an.... Da sehe ich durchaus eine Möglichkeit, diese Teilbereiche soweit zu sanieren, dass sich die Mauerfeuchte "im erträglichen Rahmen" bewegt.

    Im Erdgeschoss habe ich zudem kurz nach dem Erwerb schon mal den nicht unterkellerten Fußboden erneuert und dazu das Erdreich ca. 50 cm ausgehoben, durch Rollkies ersetzt und darauf eine 10 cm Betonplatte einbringen lassen. Außen habe ich eine Drainage angelegt um die Bodenfeuchtigkeit zumindest etwas in den Griff zu bekommen.

    Zur beauftragten Baufirma: es handelt sich dabei nicht um einen Ein-Mann-Betrieb nur mit Maurer-Qualifikation, sondern um eine größere Firma mit entsprechenden Referenzen, laut deren Homepage eine schon seit den 1930iger Jahren existierende Baufirma. Der Chef selber ist wohl lt. Visitenkarte Dipl.Ing und Wirtschafts-Dipl. Ing, sollte also über die nötige Erfahrung verfügen. Insofern scheint es für mich verwunderlich, dass ich von Seiten der Baufirma nicht über eventuelle weitere Voraussetzungen einer "erfolgreichen" Sanierung, insbesondere was die vorgeschriebene Dämmung gerade auch bei Altbausanierung/Erneuerung des Außenputzes betrifft, hingewiesen wurde.
    Davon abgesehen: Dass das Neu-Verputzen auf einen vorhandenen maroden Altputz wenig sinnhaft ist (nur um die vorgeschriebene Dämmung zu sparen), ist sogar mir als Laien bewußt.

    Es geht hier also um zwei scheinbar voneinander unabhängige Teilaspekte: Feuchteschäden im Sockelbereich und eine offenbar notwendige Vollwärmeisolierung in Verbindung mit dem Neuverputzen eines Altbaus.
    Und die daraus resulierende Frage der Wirtschaftlichkeit dieser und weiterer Sanierungsmaßnahmen.

    Die Frage "Ende mit Schrecken" oder "Schrecken ohne Ende" ist m. E. durchaus berechtigt, denn es nutzt mir nichts, wenn mich die weiteren Unwägbarkeiten in die Privatinsolvenz treiben. Alternativ könnte ich ja zur Miete wohnen, was immer noch günstiger wäre, als der Kauf einer alternativen Immobilie mit den gleichen Problemen...
     
  15. #15 simon84, 10.06.2022
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    Also hast du damals vor dem Kauf schon die planungs und Beratungsleistung eingespart die die Situation jetzt schon damals sichtbar gemacht hätte ?

    andersrum ist die Immobilie doch sicher jetzt auch deutlich mehr wert als vor 10 Jahren und das EK Verhältnis hat sich zu deinen Gunsten verändert ?
     
  16. #16 Heribertus, 10.06.2022
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    Ja, man kann sagen, unbedarft und als Laie habe ich damals ziemlich blauäugig die Planungs- und Beratungsleistung eingespart. Soweit ich zu den bisherigen Sanierungsmaßnahmen Profis bzw. Handwerker beauftragt habe, hat mich auch keiner auf etwaige Folgen einer "Nicht-Planung" bzw. fehlende Beratung durch Fachplaner, Architekten und dergleichen hingewiesen. Wir haben es daher einfach mal gemacht...
    Ob und inwieweit hier tatsächlich ein Mehrwert (unabhängig von den übrigen teilweise enormen Steigerungen im Immobiliensektor) vorliegt, muss daher jemand anders beurteilen.
     
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  17. #17 Heribertus, 10.06.2022
    Zuletzt bearbeitet: 10.06.2022
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    Das ist letztlich auch eine rein politische Frage. So sinnvoll es ist, eine Sanierung unter ökologischen Gesichtspunkten durchzuführen, darf man zwei Aspekte nicht außer Acht lassen: die Voll-Dämmung darf nicht zu (weiteren) Gebäudeschäden führen (gerade bei Altbauten) und die Maßnahmen müssen für den Häuslebesitzer auch noch finanzierbar bleiben. Und da könnte ich mir durchaus vorstellen, dass es sich eben für den einen oder anderen Häusebauer auch mit Förderungen nicht mehr rechnet und die Immobilie dann letztlich dem Verfall preisgegeben ist. Wohin erhebliche Kostensteigerungen führen, sieht man ja heute schon in den Ballungszentren, wo sich jahrzehntelang ansässige Mieter plötzlich ihre Wohnung schlichtweg nicht mehr leisten können.
     
  18. #18 Fabian Weber, 10.06.2022
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    Warum nicht von Innen die Abdichtung herstellen und dann auch von Innen dämmen?

    Wie zeigt sich denn überhaupt das Feuchtigkeitsproblem?

    So ein Natursteinsockel ist doch sehr schön.
     
  19. #19 Heribertus, 10.06.2022
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    Die Feuchtigkeit zeigt sich am Innenputz an den Feuchteflecken und an den ganz üblen Stellen, gerade dort, wo die Vorbesitzer schon Fehler gemacht haben, auch an Schimmel. Dort, wo ich den Putz schon innen mal entfernt habe, auch an den sehr feuchten Ziegeln.

    Zur Feuchtigkeitsproblematik: ich habe hier auch mit hoher Luftfeuchtigkeit zu kämpfen, im Erdgeschossbereich innen im Sommer auch gerne 75 % und mehr...
    Ein Phänomen, das mich auch immer wieder erstaunt: sobald außen die Luftfeuchtigkeit rapide steigt, kann ich auch innen - trotz geschlossener dichter Fenster (weil neu, isoliert) und geschlossener Türen die Luftfeuchtigkeit in dem gleichen Maße steigen sehen, als ob es einen ungehinderten 1:1 Luftaustauch gäbe.

    Die Frage Innen- oder Außendämmung ist eine Frage fur die Fachleute: die einen sagen so, die anderen wohl so, wobei die überwiegende Meinung wohl die Außendämmung vorzieht, weil im Winter die Wand nicht zusätzlich verstärkt auskühlt.
     
  20. #20 Fabian Weber, 10.06.2022
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    Klingt für mich nach den neuen zu dichten Fenstern, die die Feuchteschäden verursachen.
     
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