Altbau bestehender Dachbodenausbau

Ein gutes neues Jahr zusammen.

Ich suche Tipps wie ich herausfinden kann ob ein Dachbodenumbau zu Wohnraum genehmigt ist bzw. ob eine Genehmigung erforderlich war. Und das ganze ohne schlafende Hunde zu wecken. Aktuell wird die Dachbodenwohnung nicht genutzt, wurde es aber bis vor kurzen.

Lt. Zeitzeugen ist der Dachboden mindestens seit 70 Jahren als Wohnraum genutzt worden.

Das Haus ist von ca. 1895 und befindet sich in NRW. Der Dachboden ist voll ausgebaut inkl. moderner Heizung, Wasser und Stromversorgung.

Jetzt soll das Haus geteilt werden und an die 3 Kinder verschenkt werden.
Dabei ist mir bei den Planungen für die Kernsanierung des DG aufgefallen, das es hier keinerlei Unterlagen gibt das dies Wohnraum ist.

Kann ich anhand von Indizien irgendwie einschätzen ob es ein Schwarzbau ist?
Im Kataster ist das Gebäude mit einer Römisch II gekennzeichnet, was für 2 Geschosse spricht. Wobei ich auch gelesen habe das es auch 2 Vollgeschosse sein können + Teilgeschoss (Dachboden).
In Fotos von den Bauplänen finde ich auch nur Einzelpläne vom EG und der 1. Etage. Auch im Querschnitt sind es nur 2 Geschosse. Die vorhanden Fenster des DG sind auch nicht eingezeichnet.
Die Treppe im Treppenhaus wird auch wesentlich schmaler und steiler von der 1. Etage zum Dachboden. Mit Glück knappe 100 cm breite.

Einen Termin zur Bauakteneinsicht werde ich demnächst haben um dort mal selber zu schauen und alles abzufotografieren. Wenn ich das richtig verstanden habe zählt nur das was in der Bauakte vorhanden ist. Bestandsschutz gibt es nicht und das Unterlagen über die 125 Jahre verloren gegangen sind, müsste der Eigentümer beweisen? Wenn ich auch dort nichts zum Dachboden finde, was auf Wohnraum hindeutet, handelt wohl um einen alten Schwarzbau. Gab es eventuell eine Zeit in der der Ausbau Verfahrens-/Genehmigungsfrei war?

Sofern es dann ein Schwarzbau ist, werde ich wohl einen ?Architekten? beauftragen müssen vorab zu prüfen ob eine Nachtragsgenehmigung möglich ist. Wenn ich alles richtig gelesen habe, brauch es dazu dann den entsprechenden aktuell gültigen Stand. Statik, Brandschutz (F90), Lärmschutz, 2. Rettungsweg. Wird dann wohl wirtschaftlich nicht umsetzbar sein. Das kann mir dann aber der Architekt erklären.

Ich will das ganze halt einfach vorher abklären bevor ich Zeit und Material in die Sanierung stecke und beim Antrag auf die Abgeschlossenheitserklärung rauskommt, das dort gar kein Wohnraum vorhanden sein darf.

Im Anhang mal ein Foto aus der Bauakte (welche damals leider nur teilweise abfotografiert wurde).

Danke fürs lesen, eventuelle Einschätzungen und Tipps.

 

Vielen Dank für Eure Antworten.

Werden die schlafenden Hunde nicht mit der Teilungserklärung und den damit verbunden Antrag auf Abgeschlossenheitserklärung geweckt?

Wenn ich in den Bauakten nichts finden werde, werde ich wohl erst gar nicht mit der Sanierung beginnen und abwarten was bei der Teilung herauskommt.
Die 7 Meter werden wohl gerissen. Mit den Planmaßen komme ich auf 8 Meter (nicht Fußboden sondern Oberkannte Sparren DG).
Für eine eventuelle Nachtragsgenehmigung werde ich ja dann eh einen Architekten ranholen müssen. Ob es dann wirtschaftlich sinnvoll ist werden wir sehen.
Zur Straße hin existiert nur 1 Dachfenster. Welches nicht anleiterbar ist. (Hatten hier schon den Fall einer Rettung einer sehr schweren Person übers Fenster, ging dann per Tragetuch ins 1.OG und dort dann durchs Fenster raus.).

Ich wünsche euch noch eine schöne Restwoche.

 

Kurze Rückmeldung. Das ganze DG ist wie zu erwarten nicht genehmigt. Die ersten Einschätzungen vom Architekt, Statiker und Energieberater zur Nachtragsgenehmigung sind aber positiv ausgefallen. Die nötigen Maßnahmen halten sich in Grenzen.
Ein Fluchtfenster innerhalb der Wohnung herstellen.
Ein Rauchabzug im Treppenhaus schaffen.
Abschlusswand zum Treppenhaus in F60/90 ertüchtigen.
Deckenabschluss in der Etage darunter zum DG in F30/60 herstellen.
Elektrik nach aktueller TAB/VDE/DIN erneuern.
Genaueres erst wenn alle Ihre Zahlen durchgerechnet haben.
Das Ganze nach Baurecht von ca. 1960.
Sobald die Genehmigung durch ist, werde ich mich dann vermutlich mit weiteren Fragen melden. Beim teilweisen Rückbau/Öffnung von Wandverschalungen, Bodenaufbau Dämmung etc ist der Pfusch der letzten 130 Jahre aufgefallen. Alles werde ich nicht beheben können (Budget) aber zu dem ein oder anderen werde ich bestimmt Rückfragen haben. Das ganze werde ich aber erst angehen wenn die Abnahme vom Bauamt da ist.

 

Darf ich hier weiterschreiben oder kann ein Mod den Thread verschieben? Ich würde gerne alles zusammenhalten, damit man nicht in verschiedenen Threads Querlesen muss.

Aufgrund der ganzen Verzögerungen würde ich die Wohnung gerne so schnell wie möglich nach Baugenehmigung beziehen, auch wenn das heißt erstmal auf einer Baustelle zu wohnen. Aktuell wohnen wir zu 2. mit 2 Katzen auf 30 QM im Anbau. Daher haben wir schon mit dem Rückbau begonnen.

Vor dem Umzug muss neben den Maßnahmen für die Genehmigung auch der Fußbodenaufbau fertiggestellt sein. Den kann man schlecht im bewohnten Zustand herstellen.
Hier geht es jetzt um die verschiedenen Möglichkeiten und Kosten. Die Maßnahmen zur Baugenehmigung haben das Budget doch ein wenig schrumpfen lassen.

Der angehangene Plan ist von der darunter liegenden Etage. Im Wohnzimmer wurde ein Stahlträger eingebracht an der Stelle wo die gestrichene Wand eingezeichnet ist.
Hier mal der Ist-Zustand soweit bis jetzt bekannt, dazu habe ich mir mal das Wohnzimmer angeschaut:
Das gesamte Haus hat ein Gefälle von teilweise 10cm (Bergbau). Die Absackung soll laut damaligen Statiker der RAG keinerlei nennenswerten Einfluss auf das Haus haben. Die Wohnung drunter ist bewohnt, Decken werden im Rahmen der Baugenehmigung mit Gipskarton-/Gipsfaserplatten abgehängt bzw. sind es schon.
Balkenabstand lt. Plan ca. 75cm (mitte-mitte) dies stimmt auch ungefähr mit den vorgefunden Nägeln der Dielen überein (ca. alle 71cm-75cm)
Der Balken hat eine tiefe von ca. 20cm. Die Breite muss ich noch ermitteln, dazu werde ich wohl mal eine Diele entfernen müssen.
Sollten die Dielen unter den Wänden durchgehen, wie kann ich hier am besten vorgehen um die Diele wieder einsetzen zu können. Diele mittig auf einem Balken auftrennen?
Wie kann ich die Spannweite ermitteln? Von Ständer zu Ständer oder von Außenwandauflager zu Außenwandauflager?
Eine Schüttung ist nicht vorhanden, der Raum zur Decke der unteren Etage ist hohl. Die Schüttung war wohl mal vorhanden, ist aber im 2. WK verloren gegangen als ein Blindgänger (Brandbombe) der im Haus steckte entfernt wurde.
Auf der Balkenlage sind mit Ochsenblut lackierte Dielen mit eine Stärke von ca. 20mm.
Darauf ist eine Lage aus 13mm starken C-Dur Platten (sind wohl Spanplatten)
Auf diesen Platten ist dann eine Mischung aus einer Art Estrich, Teppichkleber, Wachs, Spachtel. ca. 1-2 mm mit Rissen
Darauf lag ein Teppichboden (im Rest des Hauses PVC)
Der Boden hat in der ganzen Etage Schüsselungen von bis zu 10mm.
Geplanter Oberboden: Hier finden wir sowohl Dielen (geölt, ohne große Fugen) oder aber hochwertiges Laminat gut. Was nicht gewünscht ist, ist Teppich/PVC/Fließen. Es kommt hier ganz auf die Kosten an, die aber absolut nicht einschätzen kann, nicht mal grob. Das Bad und die Küche sollen nicht angerührt werden. Mit dem Gefälle können wir leben, außer im Arbeitszimmer, hier rollt man mit dem Bürostuhl weg. Die Deckenhöhe ist 2,75 Meter, in den Türen habe ich noch ca. 15cm Platz bis zum Sturz bei aktuellem Aufbau und Türen, Türen/Zargen kommen alle neu. Eine Verbesserung des Schallschutzes/Dämmung etc. zur unteren Etage ist nicht nötig, aber nicht ausgeschlossen. Unsere Familie lebt damit schon seit fast 130 Jahren. Halten sollte das ganze noch ca. 45 Jahre ohne große Instandhaltungsmaßnahmen. Bis dahin sollten meine Frau und ich auf die ein oder andere weiße das Haus verlassen haben.

Nun zu den Möglichkeiten welche ich mir hier im Forum zusammengetragen habe:
Ohne Pfusch: Vorab alten Aufbau bis zu den Balken freilegen. Dann mit Hilfe von Anlaschungen links und rechts Durchbiegungen (falls vorhanden) und ggfls. Gefälle verringern oder ganz ausgleichen. Was nimmt man hier für die Anlaschungen? KVH 6cm x 16cm? Schrauben zum Beispiel Spax HiForce mit Tellerkopf in 8x180? Muss die Anlaschung raumlang sein? Oder kann ich hier zum Beispiel mit Überblattungen arbeiten?
Optional: Schüttung einbringen nach Rücksprache mit dem Statiker, dazu müsste dann aber auch ein Boden für die Schüttung zwischen die Balken gezogen werden, was die Kosten steigert.
Optional 2: Auch wenn es wenig bringt, Mineralwolle zwischen die Balken. Reduziert wenigstens etwas die Übertragung von Luftschall.

Eine Aufarbeitung der alten Dielen fällt aufgrund der starken Schlüsselung und der nur 20mm aus oder?

Bei Dielenboden (bevorzugt, sofern die Kosten nicht sehr viel höher sind):
gewünscht sind helle Dielen, mit Nut und Feder, geölt, raum lang. Worauf muss man hier achten (Sortierung, breite usw.) dicke/tiefe 32mm? Können diese dann direkt auf die Balkenlage oder ist hier ein weiterer Unterbau nötig?

bei Laminat/Parkett:
OSB verschraubt/verleimt 22 mm auf die Balkenlage (alternativ 2 Lagen a 15mm?), darauf Holzfaserplatten (3mm) und darauf dann der Oberbelag schwimmend.

Laminat wird man wohl einmal im Jahrzehnt tauschen müssen. bei den Dielen finde ich die verschiedensten Angaben, mal soll 1-2 mal jährlich neu geölt werden mal alle 3-4 Jahre.

Pfuschvariante: Alten Dielenboden belassen, Schlüsselungen mit diversen Methoden ausgleichen (Spachtel, Distanzstücke, etc., was man so alles im Netz findet) Darauf dann OSB in 22mm und dann mit eventuellen Rissen in den Laminatfugen leben.

Gibt es noch weitere Möglichkeiten für den Aufbau? Und mit was für Kosten ist zu rechnen, hier kommt es jetzt nicht auf den tausender an, aber muss ich hier 10.000 EUR, 30.000 EUR oder mehr einplanen. So ein ganz grober Richtwert wäre interessant. Kosten für Statiker und Beratungsleistungen mal außen vor gelassen, die sind ja immer sehr individuell. Ohne Bad und Küche sind wir bei ca. 90qm Bodenfläche.

Ich werde die Tage nochmal mit dem Kreuzlinienlaser durch die Wohnung gehen. Die erste Messung war nur grob und mit Oberboden. Welche Daten sollte ich ermitteln? Höchster und Tiefster Punkt der gesamten Wohnung und der Einzelnen Zimmer und Gefälle einmal Längs und einmal Quer auch sowohl gesamte Wohnung und Pro Zimmer?