Altbau (Bj. 1948) sanieren

Diskutiere Altbau (Bj. 1948) sanieren im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo! Ich habe mich hier angemeldet weil wir vorhaben ein Eigenheim zu erwerben. Leider haben wir hier keine große Auswahl, entweder Neubau...

  1. Lameli

    Lameli

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    Hallo!

    Ich habe mich hier angemeldet weil wir vorhaben ein Eigenheim zu erwerben.
    Leider haben wir hier keine große Auswahl, entweder Neubau Reihenhäuser mit mini-mini Garten, Nachbar links und Nachbar rechts sitzen quasi mit am Tisch, für einen stolzen Preis von 300.000 € aufwärts oder ältere Häuser die sanierungsbedürftig sind, dafür aber einen netten Garten haben und relativ günstig.

    Aktuell haben wir ein Haus besichtigt zu dem ich euch mal die Eckdaten liefern möchte.

    Baujahr: 1948
    Wohnfläche: ca. 140 qm
    Grundfläche: ca. 290 qm
    Zimmer: 5
    Bäder: 2
    Toiletten: 2
    Keller: 2 Räume + Heizraum + Tankraum
    Dachgeschoss: nicht ausgebaut, Boden isoliert, das Gebälg ist in einem tadellosen Zustand (hatten einen Dachdecker dabei), einige Ziegeln müssten jedoch ausgetauscht werden

    Fenster: bis auf 2 Fenster überall Holzfenster mit Doppelverglasung (Einbau ca. 1980)
    Heizung: Öl-Zentralheizung, WW über Heizungsanlage, neuer Brenner wurde 1990 eingebaut, freier Kaminanschluss für einen Holzofen vorhanden

    Sonstiges: 2 Stellplätze vor dem Haus, eine Garage bzw. Einfahrt, Carport für 2 Autos hinter dem Haus, den man abreissen könnte sofern man einen größeren Garten haben möchte.


    Was wir sicher sanieren/renovieren müssten bzw. wollten:

    - Die zwei alten Fenster durch neue ersetzen

    - Im EG befindet sich ein nachträglich eingebautes Badezimmer. Das würden wir gerne entfernen, die Wand jedoch stehen lassen und den Raum aus Hauswirtschaftsraum nutzen. Laut Verkäufer wäre hier eine Wand zu sanieren, da die Fugen zwischen die Fliese nicht ganz dicht waren und Wasser durchgedrungen ist

    - Im EG befinden sich zwei aneinander hängende Räume, die wir gerne zu einem großen machen würden. Ob es sich um eine tragende Wand handelt ist aus den Plänen nicht ersichtlich. Es existieren keine brauchbaren Pläne für das Haus, der vorhandene Plan deckt sich nicht mit dem Ist-Zustand des Hauses (laut Verkäufer)

    - Die Toiletten im EG und OG müsste neu gemacht werden

    - Im OG muss das Bad neu gemacht werden. Hier ist nichts gefliest, die Wände und der Boden sind nur mit uraltem PVC verkleidet. Da das Bad sehr klein ist, wäre unser Wunsch eine Wand zu versetzen, hier auch wieder das angebliche Problem mit den nicht aussagekräftigen Plänen

    - Überall sollten neue Türen rein. Es handelt sich dabei um ca. 12 Zimmertüren

    - Der größte Raum ist auf einer Seite komplett holzverkleidet, daraus eine "normale" Wand machen, wir haben keine Ahnung wie die Mauer unter diesem Holz aussieht, laut Verkäufer sind darunter die blanken Steine

    - Die Holztreppe ist mit einem uralten PVC verkleidet, diesen gegen neuen Bodenbelag ersetzen (welchen auch immer), das Treppengeländer (wunderschön!) abschleifen und neu lackieren.


    Für uns ist es ziemlich schwer einen Ansatz für die Kalkulation zu finden, da wir die meisten Arbeiten selbst übernehmen würden (handwerkliches Geschick und viele geschickte Helfer vorhanden!).

    Wir sind uns nicht sicher woran man festmachen soll ob auch die Elektroinstallationen und die Wasserleitungen neu gemacht gehören.
    Ebenso ob es tatsächlich sinnvoll ist die Fenster von 1980 drin zu lassen und nur die zwei ganz alten zu ersetzen.
    Der Heizungsbrenner von 1990 dürfte wohl noch ok sein, aber die Heizkörper?
    (einen Heizungsbauermeister haben wir auch im Freundeskreis, der besichtigt mit uns nochmal um die Anlage zu checken, hat aber erst in einigen Tagen Zeit)

    Wir haben keine Ahnung wo wir ansetzen sollen, was zwingend nötig ist, was eher unnötig wäre.
    Wir möchten natürlich sinnvoll sanieren, was muss das muss, aber eben auch nicht das Geld zum Fenster hinaus werfen.

    Bestimmt bräuchten wir auch einen Statiker, wenn wir Wände abreissen bzw. versetzen wollen.

    Kann uns vielleicht jemand Ansätze liefern wo wir am besten beginnen?
    Wie ist eure grundsätzliche Meinung zu all dem?

    Liebe Grüße
    Lameli
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Diese Punkte passen nicht zusammen. Entweder Ihr könnt solche Arbeiten in Eigenleistung machen, dann könnt ihr diese Arbeiten, Aufwand, Kosten auch einschätzen, oder aber Ihr könnt es nicht, dann braucht Ihr dafür einen Fachmann der Euch die Zahlen liefert.

    Eine Ferndiagnose via Forum ist nicht möglich, schon gar nicht bei einem "Altbau".

    Bei einem Altbau Bj. 1948 besteht selbst nach einer persönlichen Begutachtung vor Ort noch mehr als genug Risikopotenzial. Aus der Ferne ist das reine Raterei.

    Also jemanden besorgen der sich auf die Sanierung von Altbauten spezialisiert hat, mit dem eine Vor-Ort Besichtigung vereinbaren, und danach die Punkte miteinander durch gehen.

    Ich kenne die Ecke da unten gut, und wir haben vor gut 8 Jahren dort ein Haus Bj. ´50 fast verschenkt, Hauptsache wir hatten die Hütte los. Ich wollte sie schon sprengen, aber dann fand sich doch noch ein Verrückter der das Ding "sanieren" wollte. Seitdem war ich nicht mehr dort.

    Man darf den Sanierungsaufwand solcher Hütten niemals unterschätzen, das kann problemlos teurer werden als ein Neubau.....zumindest wenn´s richtig gemacht werden soll.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Lameli

    Lameli

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    Hallo,

    danke für diese Antwort.

    Die Fragen mögen wohl doof klingen wenn gesagt wird man kann es selbst, aber es ist eben nicht so einfach als "Neuling" in diesem Bereich.
    Ich verstehe aber was du meinst.

    Ich dachte, man könnte uns evtl. grobe Anhaltspunkte liefern, was bei einem 48er Haus unbedingt gemacht werden muss.
    Es ist uns klar, dass man umso sicherer ist je mehr man saniert. Wenns nach den bisher hinzugezogenen Fachmännern geht, sollte ein neues Dach drauf, der komplette Stromkreis erneuert werden sowie alle Wasserleitungen neu verlegt werden.
    Die Wasserleitungen leuchten mir vollkommen ein, kurz nach dem Einzug den ersten Rohrbruch zu haben wäre sicher nicht nett.

    Diese Fachleute winken aber auch GRUNDSÄTZLICH ab, wenn man etwas nur teilweise machen möchte bzw. altes bestehen lassen möchte. Da gilt die Devise alles machen oder gar nichts, aus Prinzip.
    Wenn man aber Kosten sparen will, ist das eine ziemlich doofe Einstellung.

    Deshalb frage ich mich, ist es notwendig einen neuen Stromkreis zu verlegen wenn der alte sicher genug ist und funktioniert?
    Sollte ein Dach wirklich komplett eingedeckt werden wenn ein Sturm ein paar Ziegel beschädigt hat, es nirgendwo hinein regnet und die beschädigten Ziegel einfach ausgetauscht werden könnten?
    Ich spekuliere da etwas auf Erfahrungswerte, einfach um möglichst viel Input für die Entscheidung zu bekommen.

    Grüße
    Sabine
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Nein das kann man nicht so mal "grob" sagen, denn es wurde damals schon so und so gebaut. Flickschusterei würde ich auf jeden Fall vermeiden, denn das wird sonst zu einer neverending story. Du möchtest doch nicht die nächsten 20 Jahre ständig sanieren....

    Wer sagt ob die E-Installation noch "sicher genug" ist? Elektroleitungen die 60 Jahre als sind, haben ihre beste Zeit hinter sich. Natürlich ist es möglich, dass beispielsweise eine Steckdose noch funktioniert.....aber wie lange? wie sicher?

    Und willst Du später die vielleicht frisch sanierten Wände aufklopfen um neue E-Leitungen zu ziehen?

    Besser einmal eine richtige Baustelle und dann für die nächsten Jahre wieder Ruhe, als eine Dauerbaustelle mit einer halbfertigen Ruine.

    60 Jahre gehen an einem Haus nicht spurlos vorüber, und wenn Du Pech hast, dann wurden in den vergangenen Jahren viele Mängel durch unfachmännische Renovierungsarbeiten überdeckt......aber nur weil man diese nicht gleich sieht, heisst das noch lange nicht, dass sie nicht vorhanden sind.

    Es hat schon seinen Grund warum man für diese Häuser deutlich weniger bezahlt als für einen Neubau.

    Gruß
    Ralf
     
  6. mls

    mls Bauexpertenforum

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    wenn nicht bereits irgendwann erheblich saniert wurde, steht da das komplettpaket-installation
    an, anschliessend werden alle wände neu verputzt .. und die böden sind derweil auch hinüber.

    hab ich was vergessen?

    ach ja.. fenster 1980? komplett neu (bei guten edelholzrahmen
    kann man drüber nachdenken, nur glas zu tauschen .. kostet fast genauso viel
    und und und ..)

    wenn die bude von unten trocken ist: gut. wenn nicht: au backe (gutachter
    hinjagen;) ).

    wenn das der orginaldachstuhl ist, dachpfannen von innen sichtbar (?): da ist nix mit
    einfach mal ausbauen .. das wird eine richtig derbe nummer.

    genug?

    fussböden verdienen noch etwas intensivere betrachtung:
    schwingen die decken, brauchts schallschutz? passen die höhen für neue
    fussböden?

    die heizung hat 20 jahre auf´m buckel .. vermutlich steht in 10 jahren
    eine weitere heftige investition an.
    über auch nur ansatzweise zeitgemässe oder gar vorausschauende wärmedämmung
    hamma noch ned g´red ;)

    ich könnte noch weitermachen, aber ich will ja niemanden eine alte bude ausreden :)
    dass so eine sanierung aber (je nach finanz. mitteln) eine enorme belastung
    darstellen kann, sollte klar sein?

    wenn eine profi-sanierung ne viertelmio. kostet, geht das gleiche nicht mit etwas
    basteln für 25tsd .. klar, die wahrheit liegt in der mitte ..
     
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