Altbau gekauft - nach 3 Monaten Hausschwamm festgestellt

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  1. Oemes

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    Guten Tag,

    vielleicht ist es hier nicht ganz der richtige Thread, aber das passende Themenfeld habe ich auf anhieb nicht gefunden.

    Wir haben im Oktober ein Haus bezogen, welches wir im Juni 2019 gekauft hatten. Eine Doppelhaushälfte von 1909. Das Objekt wurde uns von der Immobiliengesellschaft der Sparkasse angeboten, mit der Info, dass mit diesem Verkäufer schon oft zusammengearbeitet wurde. . Es war komplett saniert. neue Leitungen, Bäder neu, neuer Estrich im EG und Keller. Dach erneuert 2016 und komplett neu verputzt.

    Lediglich im Keller befanden sich noch alte Holzvertäfelungen. Diese haben wir nun entfernt und festgestellt, dass die Kellertreppe und die alten Holzteile vom echten Hausschwamm befallen sind...

    Nach einem Gespräch mit dem Nachbarn teilte uns dieser mit, dass vor der Sanierung der komplette Boden im aus Holz war und komplett Morsch war. Ich habe jetzt einen großen tragenden Holzbalken freigelegt und festgestellt, dass dieser neu ist! Die ganzen Umbauten wurden von Vorbesitzer durchgeführt lediglich die Heizungsanlage wurde von einer Firma eingebaut.

    Das ein Schwammbefall vorgelegen hat und dieser beseitigt wurde, hat man uns nicht mitgeteilt.

    Jetzt habe ich 2 Fragen:

    1. Es lag scheinbar so ein massiver Schwammbefall vor, dass sogar ein tragender Balken ausgetauscht werden musste. Kann sich ein "Laie" hier damit rausreden, dass er nichts von dem Schwammbefall wusste, da er eh vorhatte das Haus zu sanieren?
    2. Muss eine Baugenehmigung für den Austasuch eines tragenden Holzbalken beantragt werden?

    Vielen Dank für eure Antworten!
     
  2. #2 simon84, 02.03.2020
    simon84

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    1. Welches Bundesland?

    Versuchen kann er viel ! Aber wenn der Nachbar bereit ist als Zeuge auszusagen, dann wird sich das Blatt schnell wenden.

    Nein bei einem EFH sind in der Regel nicht mal Änderungen an tragenden Teilen genehmigungspflichtig, viel weniger der einfache Austausch eines Balkens.
    Aber je nach Bundesland wäre der Hausschwamm ggf. meldepflichtig !
     
  3. Oemes

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    Soweit ich das verstehe, müssen wir nachweisen, dass er Arglistig gehandelt hat. Wenn er sich darauf beruft, dass er z.B. dachte, dass es sich um einen feuchtigkeitsschaden oder ähnliches handelte, dann wäre er wieder fein raus. Der Nachbar kann nur etwas zu dem Zustand des alten Holz sagen, aber nicht zum Hausschwamm.

    Das Haus steht in NRW.
     
  4. Alex88

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    da wird ein Forum nicht sehr hilfreich sein, da solltest du zu einem Baufachanwalt gehen
     
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  5. BaUT

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    Ihr Ärger ist verständlich, aber was ist jetzt Ihr Ziel?

    Sofern der Hausschwamm nicht meldepflichtig war in ihrem Bundesland und der Verkäufer diesen nach bestem Wissen und Gewissen und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik vollständig beseitigt hat, gab es wohl auch keinen Grund sie als Erwerber darüber zu informieren, dass es vorher mal einen Schaden gegeben hat. Es wird also schwer Arglist zu beweisen.

    Wenn nun weiterer Hausschwamm festgestellt wurde, dann bleibt nur die Frage, ob dieser vom Verkäufer im Zuge seiner Sanierungsarbeiten hätte gesehen werden können.

    Wollen Sie den Hauskauf wandeln oder lediglich einen Kaufpreisnachlass?

    Machen Sie doch mal eine Fotodokumentation von den festgestellten Hausschwamm und schicken Sie diese an den Makler und den Verkäufer mit Bitte um Stellungnahme und Übernahme der entsprechenden Sanierungskosten. Begründung: der Hausschwamm war bereits vor dem Kauf im Haus vorhanden und ist nur in Teilbereichen vom Verkäufer beseitigt worden.
     
  6. Oemes

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    Kaufpreisnachlass bzw. Übernahme der Kosten für die Beseitigung des Hausschwamms wären gut. Daher wollte ich wissen, ob es auch für "Laien" (Der Verkäufer ist Garten und Landschaftsbauer) bei einer so umfangreichen sanierung der Holzbauteile offensichtlich ist, dass dieser Schaden nur von einem Haussschwamm kommen kann.

    Ein Hausschwamm ist ja schon ein schwerer Baumangel. Darüber hätte der Verkäufer aufklären müssen, da wir den Kaufvertrag dann wohl nicht unterschrieben hätten oder nicht diesen Preis bezahlt hätten. Wenn wir das Haus irgendwann verkaufen wollen oder müssen, muss von unserer Seite eine AUfklärung stattfinden. Das Objekt hat dadurch an Wert verloren.
     
  7. #7 simon84, 03.03.2020
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    Ist ein erheblicher Mangel. Ich würde da durchaus mehr nachforschen, ggf Schreiner oder Sägewerk in der Nähe befragen ob die für die Baustelle geliefert haben evtl weiß das der Nachbar auch

    Und sofort zum Anwalt
     
  8. BaUT

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    Irgendwas passt da für mich noch nicht ganz zusammen:
    Der Verkäufer ist "Privatperson", hat als "Baulaie" bzw. "nur" GaLaBauer das Haus alleine komplett saniert vor Verkauf?
    Andererseits sagte der Makler doch, dass sie schon mehrere Objekte für den Verkäufer vermakelt haben?! Also doch ein kleiner Bauträger/Sanierer/Immobilienhändler?

    Wenn ich als Fachfirma sicher bin, dass ich einen Hausschwamm ganz fachgerecht und vollständig beseitigt habe, dann muss ich einen Erwerber der Immobilie darüber evtl. nicht in Kenntnis setzen. Aber eben nur dann. Problematisch wird es, wenn ein Laie eine unzureichende Teilsanierung vorgenommen hat...
    Das sehen Anwälte und Gerichte recht unterschiedlich. Der richtige Weg führt hier über einen Anwalt.
     
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  9. Oemes

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    Vielen Dank nochmal für die ganzen Rückmeldungen. Der Weg zum Anwalt ist aufjedenfall angebracht und wird wohl auch kommen.

    Der Verkäufer hatte scheinbar das "nötige" Kleingeld um diese Sanierungen komplett selbst durchzuführen. Ob da ein Gewerbe besteht kann ich nicht sagen. Unsere Info war, dass er es selbst gemacht hat. Das Haus stand auch etwa 2 Jahre leer. Ob dabei noch irgendwelche dinge Schwarz von Firmen ausgeführt wurden kann ich nicht einschätzen.
     
  10. #10 Andreas Teich, 05.03.2020
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    Indem er die Arbeiten selbst erledigt hat erklärt sich der Verkäufer als sachkundig,
    anderenfalls hätte er sie nicht ausführen dürfen.
    Bei einem Gutachten müßte ermittelt werden ob die Arbeiten fachgerecht durchgeführt wurden
    (zB nicht jedes Schwammbekämpfungsmittel ist frei verkäuflich bzw. bedarf eines Sachkundenachweises)

    Wenn er mehrere Objekte verkauft hat handelt es sich auch steuerrechtlich um einen gewerblichen Verkäufer.
    Bei der Bank vorsichtig nachfragen.
    Derartige massive Schäden hätten dir mitgeteilt werden müssen.
    Am besten forderst du den Verkäufer auf eine Schadensübernahmeerklärung zu unterschreiben
    mit Hinweis auf anderenfalls beauftragte gerichtliche Schadensfeststellung.
     
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  11. #11 simon84, 05.03.2020
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    Naja aber man muss immer vorsichtig sein. Die Hürde für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit ist schon hoch.

    wenn ich zb im EG verfaulte Balken tausche ist ja noch überhaupt nicht klar ob diese überhaupt von Hausschwamm befallen waren oder einfach nur „normale“ bzw andere Schäden.

    dass die Schäden an der Kellertreppe erst nach entfernen einer Vertäfelung sichtbar waren spricht ja auch dafür, dass der Verkäufer es vielleicht gar nicht wusste. Ebenso ist möglich dass der Befall nur im Keller war !

    Wenn das Haus nicht mit saniertem Keller verkauft wurde dann wird der Verkäufer argumentieren er habe nur OG und EG saniert und nie was im Keller gemacht.

    rechtliche Beratung gibts nur beim Fachanwalt der alle vorliegenden Unterlagen und Informationen bewertet.

    wie gesagt in der Zwischenzeit würde ich forschen, große Balken wachsen nicht im Vorgarten, die werden beim Sägewerk oder Schreiner bestellt. Einfach mal abtelefonieren „ich bin der Herr x aus dem Haus Straße abc Nummer 1 und bräuchte noch mal so einen Balken, ihr habt doch damals auf die Baustelle geliefert, oder?“

    wenn einer aus der Gegend drauf anspringt dann plaudert er evtl aus dem Nähkästchen

    ps die Balken wurden sicher auch entsorgt also auch mal Deponie usw abklappern
     
  12. #12 msfox30, 05.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.03.2020
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    Es kann ja auch sein, dass er sich erst mit der Sanierung den Hausschwamm erst ins Haus geholt hat.
    Bei meine Eltern im Haus wurde im EG vor Jahren ein Raum für Toiletten erstellt. Nach ca. einem Jahr kam plötzlich der Hausschwamm zum Vorschein. Ursache war ein Brett/Balken im Boden. Darunter war der Keller und die Decke nicht 100% trocken. Das Klima scheint dann den Schwamm begünstigt zu haben.
    Ergebnis: Alles nochmal. Zwei Wände raus und den Raum nochmal neu gemacht. Seitdem war der Hausschwamm nicht wieder gesehen.

    @Oemes : Bevor du jetzt die Werbtrommel für einen Anwalt rührst, solltest du primär den Hausschwamm bekämpfen, bevor er sich weiter ausbreitet. Wenn sich dabei herausstellt, dass der HS relativ frisch ist, kannst du dir den Anwalt sparen.
     
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