Altbau Jugendstil (Reihenmittelhaus) aus 1903 kaufen? Worauf achten? Welche Sanierung möglich?

Hallo zusammen,

ich bin neu hier im Forum und würde mich über ein wenig Hilfe für einen möglichen Kauf eines Jugendstil Altbaus freuen. Bisher habe ich noch keine Immobilie gekauft und bin auch kein Handwerker. Insofern besitze ich eher wenige Kenntnisse hinsichtlich, worauf muss ich beim vor Kauf achten und was ist an Sanierungen möglich.

Eckdaten des Hauses:
- Jugendstilgebäude (in der Stadt) in L-Form
- Baujahr 1903
- EG und 1. OG = Vollgeschosse, Dachgeschoss mit Schrägen
- Dazu besitzt das Gebäude in der Mitte der L-Form einen kleinen Anbau (=Windfang mit jeweils 2 Bädern auf halber Höhe zw. EG/1. OG und 1. OG/DG sowie WC und Dusche einzeln im EG und dazu ein Balkon oben drauf)
- Keller mit 2 Räumen
- Da es ein Reihenmittelhaus hat, hat das Gebäude links und rechts eine Feuerschutzwand. Ist damit eine Kommunwand gemeint? Der Keller ist grundsätzlich trocken, aber im linken Raum waren an der Wind ein paar feuchte Flecken
- Dach inkl.Dämmung, Heizung, Elektrik wurden in den letzten Jahren ebenfalls erneuert
- Bleirohre habe ich nicht mehr gesehen nach der 1. Besichtigung
- Von wann die Wasserleitungen sind, konnte uns der Makler leider nicht sagen

Nun meine Fragen:

a) allgemein
1. Worauf muss man beim Kauf eines Altbaus aus 1903 achten?
2. Wie geht man beim Kauf vor? Wen sollte man bei der 2. Besichtigung mitnehmen? Bau-Sachverständiger und/oder Architekt?

b) konkret
1. Das linke Reiheneckhaus hat ein etwas höheres Dach und somit auch ist die Feuerschutzwand/Kommunwand? etwas höher als die mögliche Immobilie. Das rechte Reiheneckhaus steht leer (Abriss nicht ausgeschlossen?!) und zu dieser Seite ist die Feuerschutzwand/Kommunwand? etwas niedriger. Ist es möglich die Sanierung des Daches bzw. Anhebung des Daches und die damit verbundene Erhöhung der rechten Feuerschutzwand/Kommunwand? erst in ein paar Jahren durchzuführen um so Sanierungsaufwand am Anfang zu sparen?
2. Gibt es eine grundsätzliche Regelung der Instandhaltung der Fassade? Durch die L-Form der 3 Reihenhäuser ist im Hof hinten bei der möglichen Immobilie die Fassade des linken Reiheneckhaus zu sehen. Darf ich diese Fassade anstreichen, weil sie in meinen möglichen Innenhof ragt? Zur anderen Seite habe ich gesehen, dass die L-Form des hinteren Gebäudeteils zur Seite des rechten Reihenendhauses teilweise der Putz abblättert und teilweise auch Risse in der Hauswand sind. Ich frage mich, ob ich gerade diese Risse etc. reparieren darf oder ob dies in der Verantwortung des rechten Reiheneckhauses liegt?
3. Ich weiß nicht genau, ob das Budget für Anschaffung und eine Sanierung reicht. Wie schätze ich diese am besten bzw. wie gehe ich am besten eine Kostenschätzung an? Macht das bei der 2. Besichtigung eher der Bau-Sachverständiger und/oder Architekt?
Denn wir wollen einiges sanieren:
- Abriss des Windfangs inkl. Balkon, Bäder in den 2 Zwischenetagen, WC und Dusche im EG sowie Zumauern der offenen Stellen im Gebäude
- Erneuerung der Wasserleitung und neue Verlegung, da teilweise diese durch einen alten russhaltigen Kamin verlegt sind
- Durchbruch eines Raumes zum Innenhof und Verdauung einer großen Fensterseite etc.
- neues Bad en suite im 1. OG
- neues WC im EG (da Windfang etc. abgerissen werden soll)
- Wenn im Budget, hätten wir gerne im ganzen Innenraum Innenputz
4. Es sind überwiegend wohl noch alte Dielen verlegt, teilweise liegt dadrauf ein Teppich und dadrauf ein Laminat. Wir wollen die Dielen nutzen (hoffe es sind alle gut erhalten) und diese abschleifen. Im Flur im EG wollen wir einen Terrazzoboden gießen lassen.

So viel zu meinen ersten Gedanken. Ich bin auf eure Antworten gespannt.

 

Das Haus hat 165qm Wohnfläche. Das DG würden wir erstmal nicht sanieren, evtl wäre dann der Sanierungsaufwand geringer, auch in Bezug zur Wohnfläche.

Reichen denn 800€/qm bei Altbau aus 1903? Irgendeiner hier im Forum schrieb mal was von 1900€/qm...?!

 

Achso. Gut zu wissen, ich habe nämlich noch überhaupt kein Gefühl für die Kostenlage. Bin gerade dabei dies zu analysieren, um dann sagen zu können, ob das Haus finanziell möglich ist. Naja, bei uns schon saniert werden.

Ja, das haben wir vor, nur uns rennt da die Zeit weg. Angebote einholen, dann erst überlegen, ob das Haus finanzierbar ist. Bis dahin hat es sicherlich ein anderer gekauft...

 

Das Gebäude ist sehr zentral und liegt in einer Stadt. Die Nachfrage nach Mietswohnungen ist auch groß. Aktuell bewohnen das Gebäude Studenten, welche aber schnell durch Eigenbedarf zu kündigen wären.

Nein, Denkmalschutz besteht leider nicht (aus steuerlicher Sicht).

Danke für deine Hilfe.

Wir haben aktuell noch etwas viel Respekt vorm Kauf dieser Immobilie und uns gefällt teilweise die Bebauungen zu den anderen beiden Reihenhäusern und die Tatsache, dass das rechte Reihenendhaus leer steht und augenscheinlich rum modert. :-(