Altbau Sanierung Bj. 1950-1959

Hallo Leute,

ich habe evtl. ein Haus (ca. 120 qm Wohnfläche + Keller + Dachboden) in Aussicht welches ich mir hoffentlich in den kommenden Tagen von innen ansehen kann.

Das Haus wurde zwischen 1950 und 1960 gebaut und ist wohl nicht großartig gedämmt.

Es ist ziemlich quadratisch und ohne Erker oder sonstige vorstehende Teile gebaut.

Das Haus liegt super, hat ein mega geiles Grundstück, und von daher ist es für uns so interessant. Eigentlich wollten wir neu bauen, aber das Haus ist wohl relativ günstig (unter 100.000) zu haben, da die Erbin dieses wohl schnell veräußern will.

Wir würden das Haus umfangreich sanieren wollen, hierfür benötige ich jetzt eine Schätzung, bzw habe mal grob folgende Rechnung für den worst case aufgemacht:

WDVS + Putz

Das WDVS würde mein Vater anbringen da Er am Bau arbeitet und da über reichlich Erfahrung verfügt. Den Putz würde eine befreundete Firma machen, die uns da sicherlich auch einen ordentlichen Preis machen könnte, die Materialien fürs WDVS bekomme ich über einen Baustoffhändler und da arbeitet meine bester Freund, von daher wäre da auch ein guter Preis garantiert.

geschätze Kosten: 12.000 Euro

Dach

Die alten Pfannen müssten runter, der Dachstuhl ordentlich von innen gedämmt werden und dann neu eingedeckt werden.

geschätze Kosten: 12.000 Euro

Elektro

Hier weiß ich gar nicht wie weit die Leute in den 50 er / 60 er Jahren waren und was heute davon noch brauchbar ist. Möglicherweise muss da nochmal was überarbeitet werden und zusätzliche leitungen für Sat und ganz sicher für Netzwerk gezogen werden.
Schlitze kloppen, Leitung verlegen alles in Eigenregie, evtl. ein Elektriker falls ein neuer Schaltschrank installiert werden muss.

geschätze Kosten: 3.500 Euro

Heizung (Fußbodenheizung und Wärmepumpe)

2 Etagen mit Fußbodenheizung bestücken, und Wärmepumpe installieren.

geschätze Kosten: 20.000 Euro

Fenster

Einige Fenster sollen gegen bodentiefe Fenster getausch werden, und alte Fenster sollen gegen besser verglaste ausgetauscht werden.

geschätze Kosten: 7.000 Euro

Haustür

geschätze Kosten 2.500 Euro

Bodenbeläge

komplett in Eigenregie. Materialkosten 25 Euro pro qm.

geschätze Kosten: 3.000 Euro

Innentüren

ca. 10 Türen a 350 Euro

geschätze Kosten: 3.500 Euro

Küche

geschätze Kosten: 10.000 Euro

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Renoviererungskosten von 73.500 Euro

Wäre es mit diesen Maßnahmen Utopie KfW 55 Standard zu erreichen, oder wäre das durchaus möglich?

Habe ich was spekatkuläres vergessen, oder irgendwo völlig daneben gegriffen?

Ich weiß z.b. das ich max. 180.000 Euro insgesamt ausgeben möchte. Bekomme ich das Haus jetzt für 80.000 Euro könnte ich 100.000 in die Renovierung stecken. Nach meiner Rechnung blieben dann noch ca 26.000 übrig, für die ich dann locker die Bäder renovieren könnte, mir komplett Solar aufs Dach machen würde (Dach-Hälfte steht Richtung Süden) und evtl. noch Geld hätte um die Innentreppe zu wechseln.
Von dem was übrig bleibt, feiere ich dann eine fette Einweihungsparty. ;-)

Das wäre dann der Worst Case und unter der Annahme das wirklich gar nichts so bleiben würde, wie es ist.

Auf der anderen Seite, wenn wirklich alles gemacht werden müsste, und das Haus 100.000 kosten soll, wird es schon sehr knapp.

Danke schonmal für Eure Meinungen und Tipps!

 

Also wenn die Besichtigung ist, kommen 2 Fachleute mit. Meinen Vater der die Bausubstanz begutachtet und einen befreundeten Arichitekten der sich auf Energiesparen und Wärmedämmsysteme spezialisiert hat. Mir geht es hier erstmal drum ein grobes Gefühl zu bekommen, was ungefähr bei welchem Preis noch möglich ist.

Bei den meisten Arbeiten habe ich berücksichtigt das sehr viel Eigenleistung mit einfließt. (Ich, mein Vater, Schwiegervater und 2 Schwäger) Aber Du hast Recht, ich habe da wohl die ganzen Erwerbs-Nebenkosten in meiner Rechnung vergessen.

Verkauft wird von Privat also ohne Makler, aber da kommt ja dann noch 3,5 % Grundwerwerbssteuer drauf, sonst noch was?

Wie gesagt dass ich hier keine 100% Zahl bekome weiß ich, mir geht es eher um die Anhaltspunkte und um die Erfahrungen was ich vergessen haben könnte, was noch kommen könnte, und was andere Leute für Erfahrungen gemacht haben.

 

Cool danke schonmal für Eure Antworten.

Also ich war unterdessen im Haus drin. Die Größe der Räume wäre ideal, 3 große Schlafzimmer und auch die Aufteilung passt, z.b. Spint an der Küche großes Wohnzimmer etc.
Der Dachboden hat in der Mitte eine Höhe von guten 3 Metern und ist nicht ausgebaut. Ich würde diesen gerne als Studio / Büro für meine Firma nutzen.

Jetzt kommt das erste Problem: Man sieht von innen die Sparren (nur ca. 10 cm hoch) und darauf direkt die Ziegel. Keine Isolierung, nichts.

Mein Vater meinte dass ich große Probleme beim isolieren bekommen würde. Das Material der Isolierung, die USB Platten und dann noch Solar aufs Dach wären wohl zuviel für die dünnen Sparren.

Außerdem gibt es so gut wie keinen Dachüberstand, und wenn ich jetzt isolieren würde, wäre die Hauswand breiter als das Dach. ;-) Gibt es da eine Möglichkeit den First zu verlängern oder muss der zwangsläufig ausgetauscht werden, wenn man einen Dachüberstanhd von z.b. 40 cm haben möchte?

Auch bei den Sparren ist die Frage ob diese ausgetauscht werden müssen, oder ob diese aufgedoppelt werden können, und vor allen Dingen was das kosten wird.

Bei der nächsten Besichtigung werde ich dazu einen Zimmermann Meister mitholen, der mir da hoffentlich ein bißchen was zu erzählen kann. Momentan weiß ich überhaupt nicht ob man da mit 15.000, 20.000 oder 30.000 Euro rechnen muss. Falls jemand sowas ähnliches schon gemacht hat, wäre ich für einen groben Hinweis dankbar damit ich absehen kann wo es hingehen wird.

Im Keller sind tatsächlich Gußleitungen verlegt, und da haben wir gleich gesagt, dass diese raus müssen. Auf der oberen Etage würden wir eine Wand rausreißen, was aber wohl kein Problem darstellt, da es sich nur um eine 11,5 er zwischenwand handelt.

Ein weiteres großes Problem ist der Keller: Das Haus wurde so gebaut, das die Außenwände des Kellers auf einem Fundament stehen, am Boden des Kellers war Dreck. Erst später entschied man sich den Boden des Kellers auch zu betonieren. An der Verbindung des Bodens zur Wand hin ist nun natürlich eine Schwachstelle und so ist im Laufe der Jahre an manchen Stellen der Putz der Kellerwände ein wenig abgeplatzt, nicht großflächig, aber hin und wieder immer wieder an paar Stellen bis zu einer Höhe von ca. 1 Meter.

Ich frage mich was man da am besten machen sollte? Der Keller ist ja ein reiner Nutzkeller, aber das ganze ist natürlich eine Schwachstelle. Der Keller ist außen mit Bruchsteinen verkleidet.

Wie oder was könnte oder sollte man da machen?

Von 2 Seiten käme ich an den Keller ran, an der Rückseite des Hauses steht eine angebaute Scheune eines Nachbarn, also von da käme ich nicht ran, und an der Vorderseite, ist der Windfang mit drüber liegenden Balkon und der gepflasterte Hof.

Bodenbeläge, Tapeten und die Decken müssten im gesamten Haus neu.
Die Öl Heizung wurde vor 6 Jahren gegen eine neue getauscht. Hier würde ich jetzt gerne schon Fussbodenheizung in alle Räume verlegen, um später in 2-4 Jahren die Öl Heizung gegen eine Wärmepumpe auszutauschen.

Gibt es da speziell für Altbau gute Fussbodenheizungssysteme die nur wenig auftragen? Oder ist es besser den Estrich rauszureißen? Mit welchem Aufbau muss man bei einem flachen System rechnen?

Die Badezimmer müssten auch komplett neu, aber das habe ich mir auch nicht anders erwartet.

Das Grundstück ist ca. 1000 m groß, und neben einer freistehenden Garage ist noch eine Nebengebäude dabei. War früher ein Stall, der aber auch mit Blocksteinen und einem richtigen Dach versehen ist. Zuletzt wurden diese Räume als Werkstatt und Abstellraum genutzt, darüber ist dann nochmal ein Speicher.

Platz, Aufteilung etc. alles super, aber das Dach und die Tatsache mit dem nachträglich eingebauten Kellerboden sind meine größten Bedenken.

Die Besitzerin hat uns auch noch keinen Preis genannt, da sie davon keine Ahnung habe, möchte Sie nun einen Gutachter holen, der Ihr mal einen Anhaltspunkt gibt. Ich hoffe, dieser Gutachter bedenkt bei seiner Berechnung, dass man da wirklich alles neu machen müsste. ;-)