Altbau Sanierung Bj. 1950-1959

Diskutiere Altbau Sanierung Bj. 1950-1959 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Leute, ich habe evtl. ein Haus (ca. 120 qm Wohnfläche + Keller + Dachboden) in Aussicht welches ich mir hoffentlich in den kommenden Tagen...

  1. ridgeback

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    Hallo Leute,

    ich habe evtl. ein Haus (ca. 120 qm Wohnfläche + Keller + Dachboden) in Aussicht welches ich mir hoffentlich in den kommenden Tagen von innen ansehen kann.

    Das Haus wurde zwischen 1950 und 1960 gebaut und ist wohl nicht großartig gedämmt.

    Es ist ziemlich quadratisch und ohne Erker oder sonstige vorstehende Teile gebaut.

    Das Haus liegt super, hat ein mega geiles Grundstück, und von daher ist es für uns so interessant. Eigentlich wollten wir neu bauen, aber das Haus ist wohl relativ günstig (unter 100.000) zu haben, da die Erbin dieses wohl schnell veräußern will.

    Wir würden das Haus umfangreich sanieren wollen, hierfür benötige ich jetzt eine Schätzung, bzw habe mal grob folgende Rechnung für den worst case aufgemacht:

    WDVS + Putz

    Das WDVS würde mein Vater anbringen da Er am Bau arbeitet und da über reichlich Erfahrung verfügt. Den Putz würde eine befreundete Firma machen, die uns da sicherlich auch einen ordentlichen Preis machen könnte, die Materialien fürs WDVS bekomme ich über einen Baustoffhändler und da arbeitet meine bester Freund, von daher wäre da auch ein guter Preis garantiert.

    geschätze Kosten: 12.000 Euro

    Dach

    Die alten Pfannen müssten runter, der Dachstuhl ordentlich von innen gedämmt werden und dann neu eingedeckt werden.

    geschätze Kosten: 12.000 Euro

    Elektro

    Hier weiß ich gar nicht wie weit die Leute in den 50 er / 60 er Jahren waren und was heute davon noch brauchbar ist. Möglicherweise muss da nochmal was überarbeitet werden und zusätzliche leitungen für Sat und ganz sicher für Netzwerk gezogen werden.
    Schlitze kloppen, Leitung verlegen alles in Eigenregie, evtl. ein Elektriker falls ein neuer Schaltschrank installiert werden muss.

    geschätze Kosten: 3.500 Euro

    Heizung (Fußbodenheizung und Wärmepumpe)

    2 Etagen mit Fußbodenheizung bestücken, und Wärmepumpe installieren.

    geschätze Kosten: 20.000 Euro

    Fenster

    Einige Fenster sollen gegen bodentiefe Fenster getausch werden, und alte Fenster sollen gegen besser verglaste ausgetauscht werden.

    geschätze Kosten: 7.000 Euro

    Haustür

    geschätze Kosten 2.500 Euro

    Bodenbeläge

    komplett in Eigenregie. Materialkosten 25 Euro pro qm.

    geschätze Kosten: 3.000 Euro

    Innentüren

    ca. 10 Türen a 350 Euro

    geschätze Kosten: 3.500 Euro

    Küche

    geschätze Kosten: 10.000 Euro

    -----------------------------------------

    Renoviererungskosten von 73.500 Euro

    Wäre es mit diesen Maßnahmen Utopie KfW 55 Standard zu erreichen, oder wäre das durchaus möglich?

    Habe ich was spekatkuläres vergessen, oder irgendwo völlig daneben gegriffen?

    Ich weiß z.b. das ich max. 180.000 Euro insgesamt ausgeben möchte. Bekomme ich das Haus jetzt für 80.000 Euro könnte ich 100.000 in die Renovierung stecken. Nach meiner Rechnung blieben dann noch ca 26.000 übrig, für die ich dann locker die Bäder renovieren könnte, mir komplett Solar aufs Dach machen würde (Dach-Hälfte steht Richtung Süden) und evtl. noch Geld hätte um die Innentreppe zu wechseln.
    Von dem was übrig bleibt, feiere ich dann eine fette Einweihungsparty. ;-)

    Das wäre dann der Worst Case und unter der Annahme das wirklich gar nichts so bleiben würde, wie es ist.

    Auf der anderen Seite, wenn wirklich alles gemacht werden müsste, und das Haus 100.000 kosten soll, wird es schon sehr knapp.

    Danke schonmal für Eure Meinungen und Tipps! :28:
     
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  3. Doozer

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    Eine qualifizierte, gesicherte Aussage wie z.B. "das haut hin" wirst Du hier nicht bekommen. Das muss sich ein Fachmann vor Ort ansehen. Aus dem Bauch raus halte ich die Kosten für zu niedrig geschätzt und nicht vollständig. Was meinst Du, was Vater Staat erst mal abkassiert, bevor Du tätig wirst?
     
  4. ridgeback

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    Also wenn die Besichtigung ist, kommen 2 Fachleute mit. Meinen Vater der die Bausubstanz begutachtet und einen befreundeten Arichitekten der sich auf Energiesparen und Wärmedämmsysteme spezialisiert hat. Mir geht es hier erstmal drum ein grobes Gefühl zu bekommen, was ungefähr bei welchem Preis noch möglich ist.

    Bei den meisten Arbeiten habe ich berücksichtigt das sehr viel Eigenleistung mit einfließt. (Ich, mein Vater, Schwiegervater und 2 Schwäger) Aber Du hast Recht, ich habe da wohl die ganzen Erwerbs-Nebenkosten in meiner Rechnung vergessen.

    Verkauft wird von Privat also ohne Makler, aber da kommt ja dann noch 3,5 % Grundwerwerbssteuer drauf, sonst noch was? :confused:

    Wie gesagt dass ich hier keine 100% Zahl bekome weiß ich, mir geht es eher um die Anhaltspunkte und um die Erfahrungen was ich vergessen haben könnte, was noch kommen könnte, und was andere Leute für Erfahrungen gemacht haben.
     
  5. Doozer

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    erwarte doch hier nichts ins Blaue hinein (nix für ungut, aber dahin tendieren irgendwie Deine Vorstellungen ...)
    Nur als Tip: Gehe mal nicht zu euphorisch vor, eher rational. Erst mal abwarten, was die Besichtigung bringt (Keller nicht vergessen, vielleicht brauchst Du ja noch, was ich nicht hoffe, nen Bagger...).
    Für 100k€ ein Haus aus den Fünfzigern auf den gewünschten Standard zu bringen, halte ich gelinde gesagt - ohne weitere Kenntnis der Sachlage - für äußerst optimistisch.
     
  6. Julius

    Julius

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    Zum Punkt "Elektro":

    Wenn Du nicht sehr viel Glück hast und alles verrohrt wurde oder (wegen TT-Systems) schon damals in drei-/fünfadrig ausgeführt wurde, heißt es tatsächlich - ALLES NEU!

    Abgesehen vom vorsintflutlichen Sicherheitsstandard hat eine derart alte Installation ihre Lebensdauer bereits weit überschritten (Leitungsnetze werden auf 20 Jahre ausgelegt!).

    Und die heutigen Anforderungen, was die Nutzung (Gerätesausstattung, Schaltkomfort etc.) angeht, sind weit höher als damals.
    Von BK-Leitungen, SAT, Netzwerk etc. ganz zu schweigen.

    Ein neuer Unter- und wahrscheinlich auch Hauptverteiler dürfte fällig sein, ggf. auch die Nachrüstung von Erder und Potentialausgleich.

    Ob man da auch bei viel Eigenleistung mit den genannten € 3500 hinkommt, hängt vom Gebäude und den persönlichen Ansprüchen ab.

    Auf jeden Fall braucht Du einen (örtlichen) Fachbetrieb, mit dem Du die Leitungsverlegung absprichst. Er erstellt dann die Verteilung(en) und macht die Messungen und Anträge, ggf. auch das Verklemmen.


    Grundsätzlich halte ich jedoch in Deiner Situation den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie für durchaus sinnvoll.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Deine Wünsche sind eine echte Herausforderung, aber sie sind zu umfangreich als dass man sie korrekt in einem Forum beantworten könnte.

    Zuerst einmal die Bausubstanz begutachten lassen. Dafür genügen ein paar Jahre "Bauerfahrung" nicht. Selbst Profis die fast ausschließlich solche Objekte begutachten stoßen da an ihre Grenzen.
    Gerade Objekte Bj. 50-60 sorgen mit Sicherheit für Überraschungen. Man darf nicht vergessen unter welchen Umständen diese Häuser damals gebaut wurden. Da ging es primär darum dass man ein Dach über dem Kopf hat.

    So lange die Bausubstanz noch nicht geklärt ist, ist es völlig sinnlos über einzelne Modernisierungsmaßnahmen zu spekulieren.

    Julius hat es bereits für den Bereich "E-Installation" angedeutet, und das gilt auch für die anderen Gewerke. Kein Mensch kann zum aktuellen Zeitpunkt die zu erwartenden Kosten vorhersagen. Deine Zahlen können passen, es kann aber gut sein, dass selbst das Doppelte nicht ausreicht.

    So hast Du zwar beispielsweise an die Heizung gedacht, aber die Trinkwasserinstallation vergessen. Man kann jetzt nur vermuten was für Rohre dort verbaut sind, aber es ist nicht auszuschließen, dass diese komplett ersetzt werden müssen. Immerhin haben sie schon 50 Jahre auf dem Buckel. Hast Du sowieso schon eine Großbaustelle in der Hütte, dann wäre es zu überlegen diese Rohre gleich zu ersetzen, auch wenn eine erste Begutachtung dies nicht für nötig hält.

    Und noch ein Tipp. So eine Sanierung kann teurer werden als ein Neubau. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  8. sagrotan

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    Mach grade sowas ähnliches und direkt fallen mit ein paar zusätzliche Punkte ein, die Du auf jeden Fall analysieren solltest:

    - Abwasserrohre innen, meist aus Guss und total zugesetzt
    - Kanalrohr,meist aus Keramik und häufig undicht
    - Trinkwasseranschlussleitung häuifg noch aus Blei
    - Regenwassernutzung?
    - Fensterbänke
    - feuchter Keller und WDVS geht schief - dann von aussen freilegen und trockenlegen
    - Dachgebälk
    - zusätzliche Möbel und Raumausstattung, wenn Du nicht bereits in ähnlichen Verhältnissen wohnst
    - ggf. Architekt und Statiker, wenn doch mal ne Wand raus soll
    - FBH? Deckenhöhe reicht evtl. nicht, Estrich raus
    - Kaiserdecken? Achtung Hellhörig
    - Türsprechanlage, vielleicht noch Video
    - Badsanierung hat auch eine verdammt große Kostenspanne
    - Aussenbeleuchtung
    - Aussenanlage / Einfriedung

    Überschätze nicht den Sparfaktor der Eigenleistung, wenn Du auch noch einen Beruf hast. Das geht an die Nerven und dauert EEEWIG.

    Größtes Risiko sind jedoch die guten Ideen, die während der Sanierung kommen. Man kommt in diesen "Wenn dann richtig"-Modus.

    Ich stecke noch mitten drin und das stimmt definitiv:
     
  9. bernix

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    sind die Verwandten, die mithelfen wollen/sollen/können und die besten Freunde, die sehr gute Preise machen wollen/sollen....
     
  10. sagrotan

    sagrotan

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    Jepp, die auch ;)

    Kaminsanierung wäre auch noch ein Thema...
     
  11. Shai Hulud

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    Genau. Deswegen bei Sanierung mal die geplanten Kosten und den zu erwartenden Wiederverkaufswert vergleichen.
     
  12. ridgeback

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    Cool danke schonmal für Eure Antworten.

    Also ich war unterdessen im Haus drin. Die Größe der Räume wäre ideal, 3 große Schlafzimmer und auch die Aufteilung passt, z.b. Spint an der Küche großes Wohnzimmer etc.
    Der Dachboden hat in der Mitte eine Höhe von guten 3 Metern und ist nicht ausgebaut. Ich würde diesen gerne als Studio / Büro für meine Firma nutzen.

    Jetzt kommt das erste Problem: Man sieht von innen die Sparren (nur ca. 10 cm hoch) und darauf direkt die Ziegel. Keine Isolierung, nichts.

    Mein Vater meinte dass ich große Probleme beim isolieren bekommen würde. Das Material der Isolierung, die USB Platten und dann noch Solar aufs Dach wären wohl zuviel für die dünnen Sparren.

    Außerdem gibt es so gut wie keinen Dachüberstand, und wenn ich jetzt isolieren würde, wäre die Hauswand breiter als das Dach. ;-) Gibt es da eine Möglichkeit den First zu verlängern oder muss der zwangsläufig ausgetauscht werden, wenn man einen Dachüberstanhd von z.b. 40 cm haben möchte?

    Auch bei den Sparren ist die Frage ob diese ausgetauscht werden müssen, oder ob diese aufgedoppelt werden können, und vor allen Dingen was das kosten wird.

    Bei der nächsten Besichtigung werde ich dazu einen Zimmermann Meister mitholen, der mir da hoffentlich ein bißchen was zu erzählen kann. Momentan weiß ich überhaupt nicht ob man da mit 15.000, 20.000 oder 30.000 Euro rechnen muss. Falls jemand sowas ähnliches schon gemacht hat, wäre ich für einen groben Hinweis dankbar damit ich absehen kann wo es hingehen wird.

    Im Keller sind tatsächlich Gußleitungen verlegt, und da haben wir gleich gesagt, dass diese raus müssen. Auf der oberen Etage würden wir eine Wand rausreißen, was aber wohl kein Problem darstellt, da es sich nur um eine 11,5 er zwischenwand handelt.

    Ein weiteres großes Problem ist der Keller: Das Haus wurde so gebaut, das die Außenwände des Kellers auf einem Fundament stehen, am Boden des Kellers war Dreck. Erst später entschied man sich den Boden des Kellers auch zu betonieren. An der Verbindung des Bodens zur Wand hin ist nun natürlich eine Schwachstelle und so ist im Laufe der Jahre an manchen Stellen der Putz der Kellerwände ein wenig abgeplatzt, nicht großflächig, aber hin und wieder immer wieder an paar Stellen bis zu einer Höhe von ca. 1 Meter.

    Ich frage mich was man da am besten machen sollte? Der Keller ist ja ein reiner Nutzkeller, aber das ganze ist natürlich eine Schwachstelle. Der Keller ist außen mit Bruchsteinen verkleidet.

    Wie oder was könnte oder sollte man da machen?

    Von 2 Seiten käme ich an den Keller ran, an der Rückseite des Hauses steht eine angebaute Scheune eines Nachbarn, also von da käme ich nicht ran, und an der Vorderseite, ist der Windfang mit drüber liegenden Balkon und der gepflasterte Hof.

    Bodenbeläge, Tapeten und die Decken müssten im gesamten Haus neu.
    Die Öl Heizung wurde vor 6 Jahren gegen eine neue getauscht. Hier würde ich jetzt gerne schon Fussbodenheizung in alle Räume verlegen, um später in 2-4 Jahren die Öl Heizung gegen eine Wärmepumpe auszutauschen.

    Gibt es da speziell für Altbau gute Fussbodenheizungssysteme die nur wenig auftragen? Oder ist es besser den Estrich rauszureißen? Mit welchem Aufbau muss man bei einem flachen System rechnen?

    Die Badezimmer müssten auch komplett neu, aber das habe ich mir auch nicht anders erwartet.

    Das Grundstück ist ca. 1000 m groß, und neben einer freistehenden Garage ist noch eine Nebengebäude dabei. War früher ein Stall, der aber auch mit Blocksteinen und einem richtigen Dach versehen ist. Zuletzt wurden diese Räume als Werkstatt und Abstellraum genutzt, darüber ist dann nochmal ein Speicher.

    Platz, Aufteilung etc. alles super, aber das Dach und die Tatsache mit dem nachträglich eingebauten Kellerboden sind meine größten Bedenken.

    Die Besitzerin hat uns auch noch keinen Preis genannt, da sie davon keine Ahnung habe, möchte Sie nun einen Gutachter holen, der Ihr mal einen Anhaltspunkt gibt. Ich hoffe, dieser Gutachter bedenkt bei seiner Berechnung, dass man da wirklich alles neu machen müsste. ;-)
     
  13. sagrotan

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    Hol Dir einen Sachverständigen, der ertsmal alle Fakten aufnimmt, was gemacht werden MUSS. Ich hatte einen von der DEKRA und die 650€ waren gut angelegt.

    Das Ergebnis kombinierst Du mit Deinen Wünschen. Lass Dir dabei Zeit. Manche Dinge möchte man im ersten Moment unbedingt, sind aber nüchtern gesehen später totaler Nonsens.

    Bedenke, das Du aus einem Bestandshaus keinen Neubau machen kannst, es sei denn, Dein Budget ist unbegrenzt.

    Für die Umsetzung nimmste Dir dann einen kompetenten Architekten oder Planer, der sich mit Altbausanierung auskennt. Den Rchtigen zu finden ist allerdings schwer. Ich hatte dabei gar kein Glück. Mein Tip: Fahr mit offenen Augen durch die Gegend, wenn Dir eine Sanierung auffällt, die gut aussieht und strukturiert abgelaufen ist, dann geh halt einfach mal fragen. Schau Dir auch sonst unbedingt ein paar Refenzen an und spreche mit den Bauherren. Lass Dir alte Kalkulationen zeigen.

    Ich habe mit meinem Projekt soviel negative Erfahrungen gemacht, ich könnte Seiten an Tips vollschreiben, die aber wohl keiner lesen möchte.

    Wünsche Dir viel Glück...und lass Dich nicht verarschen. Viele wollten nur das Beste für Dich, allerdings eigentlich nur Dein Geld und einen lockeren Tag - vor allem am Bau!
     
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  15. R.B.

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    Dein Problem, Du fängst jetzt bereits mit einer Planung an, dabei sind die Grundlagen noch nicht einmal geklärt. Hoffentlich verrennst Du Dich nicht, denn es könnte schon sein, dass sich so mancher Wunsch schnell in Luft auflöst wenn mal Zahlen auf den Tisch kommen.

    Also warten wir mal ab was die Begutachtung mit einem Fachmann ergibt.

    Gruß
    Ralf
     
  16. Mindener

    Mindener

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    Hey!

    Also einige deiner Sachen sind meiner Meinung nach schon etwas knapp kalkuliert!

    Kommt aber halt auch immer darauf an, ob man die Leute kennt zwecks "Spezialpreis" etc.!

    Wir haben einige der Sachen ja auch momentan gerade auf dem Tisch und was deine Schätzung mit Heizung und Fenster an geht, würde mich den Betrag doch mal korrigieren. Die beiden Sachen scheinen mir doch arg knapp zu sein.

    Oder gilt deine Heizungrechnung ohne neue Rohre, Therme und Co.? Dann könnte das evtl. hin kommen!?

    lg René
     
Thema: Altbau Sanierung Bj. 1950-1959
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