Altbaukauf und Sanierung sinnig?

Diskutiere Altbaukauf und Sanierung sinnig? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo liebes Forum, vor ein paar Monaten habe ich hier um Hilfe für einen Neubau ersucht. Da die Grundstücke in unserer Gegend zu teuer sind, ca....

  1. jungbau

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    Hallo liebes Forum,

    vor ein paar Monaten habe ich hier um Hilfe für einen Neubau ersucht. Da die Grundstücke in unserer Gegend zu teuer sind, ca. 300 €/m², haben wir uns entschieden ein Altbau zu kaufen und zu sanieren. Nachdem wir nun zwei Häuser gesehen habe die nicht optimal waren scheinen wir beim dritten Haus nun mehr Glück zu haben. Das Haus macht einen sehr guten Eindruck. Der Keller ist trocken, das Dach wurde nachträglich gedämmt und die Fenster wurden 2003 gegen zweifach verglaste Kunststofffenster getauscht. Der Kaufpreis liegt bei ca. 360.000 € inkl. zwei voll ausgestattete Küchen. Man beachte dass das Grundstück in dieser Gegend ein Wert von 300.000 € hat.

    Folgende Daten zum Haus:

    • BJ. 1967
    • 1.000 m² Grundstück
    • 190 m² Wohnfläche
    • Ölheizung BJ. 1988 mit großem Erdtank im Garten (früher im Haus)
    • voll unterkellert
    • Decken aus Beton
    • Kellerwände 30 cm
    • Außenwände ab Kellerdecke 25 cm
    Wir hatten nun schon zwei Besichtigungen in diesem Haus. Wir rechnen zwar mit Sanierungsarbeiten aber wenn sich diese im Rahmen halten würden wir das Haus kaufen wollen.
    Wir sind handwerklich geschickt und haben Zimmermänner, Gas- Wasserinstallateure in der Familie und Elektriker im Freundeskreis die uns sicher zu Hand gehen. Dazu beziehen wir gute Preis bei Parkett, Fassadenfarbe und Gerüstbau.
    Trockenbau, verputzen, Fassade und Kellerdecke dämmen, Wasserinstalationen würden wir uns zutrauen selbst zu machen. Die Arbeit an der Heizung müssten wird fremd vergeben.


    Zur Sanierung würde ich folgendes ansehen.

    • Neuer Fußboden (Parkett, Fliesen) zwar liegt überall neuer Laminat dieser sagt uns aber optisch nicht so zu.
    • Die Heizung funktioniert, müsste aber vermutlich aus energetischer Sicht erneuert werden.
    • Die Fassade hat keine Risse sollte aber vermutlich aus gleichen Gründen gedämmt werden, gleiches für die Kellerdecke.
    • Die Tapeten sind zwar auch noch in Ordnung, wir würden sie aber abreißen wollen und verputzen.
    • Die Bäder sind neuwertig aber zu klein. Hier würden wir Gäste WC und Bad verbinden indem wir eine Wand rausreißen.


    Bei folgenden Dingen bin ich mir nicht sicher ob es nötig ist

    • der Hauptsicherungskasten ist auf dem neuesten Stand in den einzelnen Stockwerken sind aber noch alte Schraubsicherungen. Sollten wir hier nachbessern?
    • Wasserrohre säubern oder erneuern?
    • unter dem Laminat scheint eine Art 1 - 2 cm dicke Dämmung zu liegen, sollten wir hier genauer hinschauen?

    Nun meine Fragen an euch

    1. Was könnten wir noch tun bevor wir uns endgültig für das Haus entscheiden?

    2. Wie sollen wir am besten vorgehen? Wass muss gleich gemacht werde, was hat noch Zeit?

    2. Was sollten wir als erstes Angehen sofern wir uns für das Haus entscheiden sollten?

    3. Lohnt sich ein neue Ölheizung oder gleich in neuere Technik investieren?

    4. Lohnt sich die Investition in eine Fußbodenheizung?
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 31. Dezember 2011
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    Nimm einen Fachmann mit, BauIng oder Architekt, der einschlägige Erfahrung hat.
    Hatten sowohl mit einem BauIng Büro als auch mit einem Architekten der
    Verbraucherzentrale gute Erfahrung. Das Thema ist hier auch schon einige Male
    im Detail diskutiert worden, such einfach mal.
     
  4. wall

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    Und bedenken: Wenn das Grundstück 300.000 wert ist, wird das Haus mit lediglich 60.000 bewertet. Das wird seine Gründe haben. Die müsst ihr finden. Geschenkt gibt es nichts.
     
  5. jungbau

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    Vielen Dank für eure Antworten. Ich habe mich bereits eingelesen bzw. bin immer noch dabei. Da es aber so viele Beiträge zu gibt verliert man schnell den Überblick weswegen ich diesen Beitrag aufgemacht habe.
     
  6. #5 Rudolf Rakete, 31. Dezember 2011
    Rudolf Rakete

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    Seid Ihr sicher, dass das Grundstück wirklich diesen Wert hat. Immer bedenken, man muß unterscheiden zwischen bebauungsfähigen Grund (also bis zur Baugrenze, vielleicht kann jemand mal die Fachwörter dafür ergänzen) und nicht bebauungsfähigen. Die Baulandpreise die von den Komunen angegeben beziehen sich nämlich nur auf den Teil der bebauungsfähig ist.

    Wenn Du schreibst der Grundstückspreis liegt bei 300,-€ pro m2, kannst Du nicht die vollen 1000m2 ansetzen.

    Achtung dies hat mir jemand der in einer entspr. Behörde zu Baubewertung arbeitet so erklärt. Nicht dass gleich wieder jemand rumpoltert wenn es falsch ist.
     
  7. touchi

    touchi Gast

    1. Energieberater/Sachverständigen mit nehmen
    2. siehe 1.
    2. (:mega_lol:) - 4

    Ich denke bei so umfangreichen Arbeiten gehört auf jeden Fall ein Konzept dazu. Denn bevor man die Dämmung und Art der Heizung (z.B. FBH) nicht weiß macht es ja z.B. keinen Sinn eine Heizung zu kaufen. Also Sachverständigen holen Budget für Sanierung festlegen (Reserve einplanen)und dann gucken ob sich die beiden Sachen ausgehen. Ich hab aber hier genauso nachgefragt wie du.
     
  8. #7 Rudolf Rakete, 31. Dezember 2011
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    Den Rat zu einem begleitenden Archit. oder Bauing. kann ich nur unterstützen. Bei mir hat mich der Architekt bei einem Haus auf einen kapitalen Bauschaden aufmerksam gemacht, der mir nicht aufgefallen war.

    Grundsätzlich hört sich das Angebot nicht schlecht an. Wenn Du einen Archi mitnimms, sprech vorher mit dem ab, das alle Mängel aufgelistet werden und verhandell auf Grund dessen den Preis nochmal. Da ist sicher noch was drin.
     
  9. jungbau

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    das geht ja richtig fix hier :28:

    dann werde ich mich erst mal um einen Architekten oder Energieberater kümmern. Bei Energieberater muss man wohl etwas aufpassen, oder?

    Naja, der Bodenrichtwert beträgt 300 €/m². Laut Markler wurde vor ein paar Jahren ein Bauantrag für ein weiteres Gebäude mit weiteren Wohnungen und unten sogar mit Bankfiliale genehmigt. Der Eigentümer erkrankte und die Idee wurde eingestampft. Auf dem Grundstück darf theoretisch noch gebaut werden in welcher Größenordnung weiß ich allerdings nicht.

    Wie bereits geschrieben sieht das Haus sehr gepflegt aus. Habe auch von Nachbarn die Info bekommen das es sehr gepflegt sei. Eigentlich hätte die Fassade noch gedämmt werden sollen, aber auch hier hatte der Eigentümer krankheitsbedingt keine Zeit mehr dazu.

    Das Konzept 1.2.3. fehlt uns noch. Das ist richtig. Deswegen bin ich ja hier sehr gut aufgehoben :bierchen:

    Ist es richtig das man zuerst die Fassade dämmen sollte bevor man sich eine neue Heizung kauft um diese dann an das neu gedämmte Gebäude anzupassen?
     
  10. Julius

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    So ist es.
    Zumindest, wenn überhaupt gedämmt werden soll (was in der Regel aber sinnvoll ist).
     
  11. jungbau

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    im Internt habe ich eine tolle Anleitung zum Fassade dämmen gefunden. Schwer scheint es nicht zu sein. Und mir dem Zimmmermann in der Familie der auf dem Bau eigentlich sämtliche Arbeiten schon gemacht hat, auch Wände hoch gezogen etc. sollte das durchaus machbar sein. Auf dem Dach könnte man sogar Solarpanele anbringen.

    Kann mann den pauschallieren oder unterscheiden welche Heizungsart sich lohnen würde?

    neue Heizkessel in die alte Heizung
    Ölbrennwertheizung
    Wärmepumpe
     
  12. Julius

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    Immerhin kann man pauschalieren, indem man konstatiert:

    Tolle Anleitungen aus dem Internet, die knifflige und potentiell schadenträchtige Arbeiten als babypopoleicht darstellen, sind volksverdummender Müll!


    Was die Heizung angeht:
    Nein, das ist stets eine Individualbetrachtung.

    Ein paar Faustregeln gibt es trotzdem:
    -wenn es Heizkörper gibt, lohnt eine WP i.d.R. nicht
    -es gibt meist keinen Grund, eine funktionstüchtige 23 Jahre alte Ölheizung zu ersetzen
     
  13. Julius

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    Jetzt mal zur Elektrik:

    Schraubsicherungen an sich sind kein Problem.
    Eine solch alte Unterverteilung könnte auch mit mäßigem Aufwand erneuert werden.

    Viel wichtiger sind zwei Dinge:
    1) Für die Sicherheit (Personen- und Brandschutz) das Vorhandensein bzw. die Nachrüstung von 30mA-Fehlerstromschutzschaltern
    2) Für die Nutzbarkeit (Zahl der gleichzeitig betreibbaren Geräte) das Vorhandensein und die geschickte Aufteilung einer ausreichenden Zahl von Endstromkreisen

    FI-Schutzschalter können problemlos nachgerüstet werden, wenn die Installation damals normgerecht errichtet wurde (also alle Endstromkreise bereits separate Schutzleiter besitzen - das war zu jener Zeit in der BRD aber längst generelle Vorschrift).

    Aufwendiger (weil mit Leitungsverlegung verbunden) würde das Nachrüsten zusätzlicher bzw. das Aufteilen bestehender Stromkreise.

    Der Umstand, daß es geschoßweise Unterverteiler gibt, ist aber schonmal ein gutes Zeichen (und würde jenen Aufwand auch in Grenzen halten).

    Für weitergehenden Rat bräuchte man konkrete Angaben (ggf. Fotos) zum Bestand.

    Auch zu betrachten ist die Telekoommunikationsseite (TV, Telefon, Internet, Sprechanlage etc.)! Da gibt es heute viel weitergehende und teils völlig andere Anforderungen als damals.
     
  14. #13 Rudolf Rakete, 31. Dezember 2011
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    Wenn man keine Grundkenntnisse von Bauphysik hat, ist selber dämmen immer schwierig und mit der Gefahr späterer Schäden durch Wärmebrücken verbunden.

    Dies ist jetzt kein Vorwurf, aus der Erfahrung (teilweise schlechte) einer Geschoßdeckendämmung bei meinem Haus, kann ich dir sagen, dass es da viele kleine Punkte gibt die man beachten bzw. sehr sorgfältig ausführen muß.
    Ich dachte auch das kanste selber......
     
  15. jungbau

    jungbau

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    das ist die Anleitung von der ich gesprochen habe. Scheint mir sehr ausführlich zu sein und mit fachlicher Hilfe denke ich sollte es machbar sein.

    [​IMG]

    das hört sich gut an, dann könnte die Elektrik also erst mal bleiben und wenn nicht halten sich die Kosten im Rahmen.

    Heizkörper sind vorhanden und sehen auch gut aus. Die Rohre sind alle in den Wänden bzw. Boden verlegt. Ich bin davon ausgegangen dass es besser wäre die Heizung zu wechseln.

    Was mich stark beschäftigt ist herauszufinden welche Maßnahme ich als erstes in Angriff nehmen muss. Ich möchte nicht die Ganze Haus neu fliesen, verputzen und Bäder neu machen und ein Jahr später neue Rohre etc. legen müssen. Dann wäre sämtliche Arbeit umsonst gewesen da alles wieder raus gerissen werden muss. Könnt ihr mir folgen? Daher die Frage wie Schrittweise voran gehen?



    EDIT:
    das hochladen der Anleitung hat nicht so funktioniert wie ich wollte. Die Datei ist 4 GB groß. Wie kann ich die Datei hochladen?
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Der Schein trügt. Selbst Fachleute begehen täglich Fehler, und bei einem WDVS kann man sehr viele Fehler machen. Nur weil die Fassade schön bunt ist, muss das WDVS noch lange nicht fachgerecht sein. Solche Fehler rächen sich früher oder später.

    Man sollte sich also sehr gut überlegen, was man selbst macht, und was besser nicht.
    Nebenbei bemerkt, oben schreibst Du von GWI in der Familie, und dann schreibst Du, dass Du die Heizung fremd vergeben müsstest.

    Hoffentlich überschätzt Du nicht Deine Freunde und Verwandten, denn Dir ist hoffentlich klar, die Rechnung bezahlst DU.

    Auf einen ext. Hoster, oder am besten bleiben lassen. Für Bastelanleitungen verschwenden wir hier keinen Speicherplatz.

    Gruß
    Ralf
     
  17. jungbau

    jungbau

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    vielleicht habe ich mich etwas falsch ausgedrückt. Heizung würde dann natürlich mein Onkel machen. Mein Onkel ist Selbstständiger Gas-Wasserinstallateur Meister mit langer Berufserfahrung. Mein anderer Onkel ist gelernter Zimmermann, macht aber alles mögliche auf den Bau. Vor kurzem hat er seiner Tochter die ein Fertighaus gekauft hat ein Pool gebaut, die Garegewände hoch gezogen und abgesehen von den Fliesen den gesammten Inneausbau gemacht.

    Ich habe mir meinem Onkel bezüglich der Heizung noch nicht im Detail reden können aber sollte eine Heizung die 23 Jahre als ist nicht getauscht werden?
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Gleich vorweg, Vorsicht mit Universal-Genies. Die gibt es nicht, auch nicht auf dem Bau.

    Zur Heizung, hier sollte man nicht nur den Wärmeerzeuger, sondern auch die Wärmeverteilung unter die Lupe nehmen. Einen "Kessel" mit 23 Jahren kann man zur Not ertüchtigen, und ein Austausch ist meist auch mit moderatem Aufwand machbar. Ganz anders sieht es bei der Wärmeverteilung aus. Müssen da in ein paar Jahren die Rohre erneuert werden, dann hast Du wieder eine Großbaustelle.

    Auch an die Trinkwasseranlage denken, insbesondere Leitungen, Armaturen usw.

    Gruß
    Ralf
     
  19. #18 Rudolf Rakete, 31. Dezember 2011
    Rudolf Rakete

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    Die frage ist wenn noch Schraubsicherungen vorhanden sind ob die Installation auf einem modernen Stand ist. Eventuell gibt es noch keinen PE an den Steckdosen sondern nur "Nullung".........
     
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  21. Julius

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    Moderne Nullung wäre ja kein Problem (in Bezug auf FI-Nachrüstung).
    Klassische Nullung hingegen sch.
    Deswegen schrieb ich, daß dies (und die Frage der Zahl/Zuordnung der Endstromkreise) zu prüfen sei!

    Leider hat der Fragesteller nur den ihm genehmen Teil meiner Antwort ("Schraubsicherungen kein Problem") wahrgenommen, aber die entscheidenden nachfolgenden Absätze völlig ignoriert.
    Schade.
     
  22. jungbau

    jungbau

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    ok verstehe, kann ich das selbst herausfinden oder evtl. Bilder davon einen Elektriker zeigen oder müsste sich das ein Elektriker selbst anschauen?
     
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Altbaukauf und Sanierung sinnig?

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