Altes Bauernhaus - sanierungsbedürftig

Diskutiere Altes Bauernhaus - sanierungsbedürftig im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo allerseits, ich werde ab sofort wohl sehr oft hier vorbeisehen, denn ich habe vor, mir ein älteres Bauernhaus zu kaufen, an dem noch so...

  1. #1 alrescha, 11. Mai 2009
    alrescha

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    Hallo allerseits,

    ich werde ab sofort wohl sehr oft hier vorbeisehen, denn ich habe vor, mir ein älteres Bauernhaus zu kaufen, an dem noch so einiges zu tun ist.

    Da ich das ganze alleien finanziere, muss ich nun genau abwägen, wie ich vorgehe und da hoffe ich, dass ich von der reichhaltigen Erfahrung hier im Forum profitieren kann.

    Ein paar Fakten zum Haus:

    - BJ ca. 1920, es existieren keinerlei Pläne mehr
    - vermutlich Fachwerk: Die Scheune auf jeden Fall, das Wohnhaus zieren noch Eternitplatten und darunter liegt vermutlich auch Fachwerk.
    - Dach muss neu gedeckt werden
    - Heizung über Holzofen, der über Lüftungsschlitze das EG, 1. OG und 2. OG beheizt. Zusätzlich sind ältere Elektro-Nachtspeicherheizungen installiert.
    - Grundstück hinter dem Haus 2000 qm
    - Fenster sind o.k., entsprechen aber sicher nicht den effizientesten Energiesparrichtlinien.
    - große Scheune
    - 2 Garagen
    - Kamin muss noch geprüft werden - sieht von außen schon etwas mitgenommen aus.
    - Die Böden sind erwartungsgemäß schief, was mich aber nicht sonderlich stört.
    - weitgehend trocken, nur halt schon seit 2 Jahren nicht mehr bewohnt und deshalb an einer Ecke leichter Schimmelbefall.
    - Zimmer: Küche, Waschküche, Toilette / Bad, Büro, Wohnzimmer (groß, mit Kachelofen), Mini-Gästezimmer, Schlafzimmer, Mini-Küche
    - Wohnfläche ca. 100 qm

    Vor Ort waren bereits ein Dachdecker und ein Gipser (letzterer befand das Wohnhaus für gut, tapezieren und neuer Boden würde erstmal reichen - ansonsten keine größeren Mängel für so ein altes Haus).

    Das Fundament soll sehr gut sein.

    Diese Woche erwarte ich einen Kostenvoranschlag für Fassadenerneuerung (Asbestabbau, Entsorgung, Wärmedämmung) und die Dachdeckung (inklusive Wärmedämmung).

    Es gibt ein Dorfentwicklungsprogramm zur Förderung von Baumaßnahmen. Allerdings wird das immer erst von August bis September beantragt und Februar bekommt man dann Bescheid, ob man gefördert wird oder nicht (Kostenpunkt: bis zu 20.000 EUR geschenkt bei Baumaßnahmen im Wert von ca. 80.000 EUR). Problem: Man darf vor dem OK nicht mit der Sanierung/Renovierung beginnen.

    Meine Idealvorstellungen für die abzuarbeitenden Punkte wären:

    - Fassade - Wärmegedämmt
    - Dach (inkl. Wärmedämmung) Allerdings vorerst nur das Wohnhaus ohne die Scheune.
    - Fenster
    - Solar
    - Infrarotheizung
    - Kamin
    - Zwei zerschlagene Fenster an Garage ersetzen

    Die Arbeiten im Wohnhaus wie Tapezieren, Streichen, Laminat etc. erwähne ich hier nicht gesondert. Das wird alles von mir selbst oder Freunden gemacht.

    So, grundsätzlich habe ich eigentlich gar keine Fragen. Ich wollte das jetzt nur mal alles festhalten, werde mich hier weiter einlesen und über alles nachdenken. Vielleicht habt ihr aber Anregungen für mich, wie ich noch besser an die Sache rangehen könnte.

    Finanzierung ist abgedeckt bis ca. 170.000 EUR - das Haus könnte ich für 110.000 EUR bekommen. Deshalb muss nicht alles sofort gemacht werden, aber wenn dies über entsprechende Fördermaßnahmen möglich wäre, würde ich mich über Tipps freuen.

    Viele Grüße
    Susanne
     
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  3. bernix

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    ...ich hätte da eine Bekannte (die nicht hören wollte) die solche Teile günstig abgeben möchte. Einen Winter gebraucht, ggf gg. Übernahme der letzten Stromrechnung....:biggthumpup:
     
  4. Julius

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    Ohne Kenntnis des örtlichen Grundstückswerts kann man den Kaufpreis nichtmal grob beurteilen.

    Frage:
    Was soll "Solar" bringen (und welche Art davon ist überhaupt gemeint)?
    Wo und wozu Infrarotheizung (für die Terrasse)?

    Holzofen und Nachtspeicher ist ne durchaus geschickte Kombination!
    Wie alt ist denn der Rest der Elektrik? Zustand?
    Wie erfolgt die Trinkwassererwärmung?

    Zuerst Fassade und Dach zu dämmen, ist sehr sinnvoll.

    So, wie sich das Ganze anhört, sollte es ja machbar sein, mit diesen Arbeiten bis zur Genehmigung des Zuschusses zu warten.


    Trotzdem:
    Vor endgültiger Preisverhandlung und Unterschrift die Hütte von einem Fachmann komplett durchsehen lassen. Zur Sicherheit!
    Einen älteren Gebrauchtwegen würdest Du ja awohl auch nicht nach reinem eigenem Augenschein kaufen...
     
  5. #4 alrescha, 11. Mai 2009
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    Ne, ich habe da schon einen Anbieter an der Hand, der nachweisen kann, dass er ein - allerdings sehr gut wärmeisoliertes - EFH mit rund 130 qm für 300 EUR jährliche Heizkosten beheizen konnte mit den Dingern :D Andere Anbieter liegen da weit drüber. Der Anbieter hat das selbst entwickelt und noch nicht so lange auf dem Markt.

    Aber keine Sorge, ich informiere mich da vorher nochmal eingehend. Allerdings fallen bei mir Holzpellets / Öl und Gas schon von vornherein weg - sowohl aus ökologischer Sicht als auch hinsichtlich des Platzbedarfs.
     
  6. #5 alrescha, 11. Mai 2009
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    Das hatte ich auch nicht erwartet. Allerdings weiß ich, dass das Wiesenbaugrundstück von ca. 1300 qm auf einen Wert von 60.000 EUR angesetzt ist.

    O.k., das war ungenau. Photovoltaik sollte es sein.

    Nein, als Alternative zu den Nachtspeicherheizungen.

    Naja, von den Nachtspeicherheizungen bin ich nicht wirklich überzeugt. Zum einen enthalten die sicher noch Asbest und bei Tausch gegen die entsprechende Infrarotheizung wäre das die kostengünstigste Alternative (auch hinsichtlich des Verbrauchs bei "meinem" Anbieter der Infrarotheizungen).

    Ein guter Bekannter ist gelernter Elektriker und hat sich das ganze angesehen und nichts nachteiliges gefunden. Allerdings existieren hierfür auch keine Pläne. Der Anschlußkasten sieht sogar ziemlich neu aus. Allerdings ist die Elektrik der Scheune wohl neuer als die des Wohnhauses.

    Oh... ähm... da muss ich jetzt passen. Guter Punkt!

    So, wie sich das Ganze anhört, sollte es ja machbar sein, mit diesen Arbeiten bis zur Genehmigung des Zuschusses zu warten.[/quote9

    Ich denke das eigentlich auch. Das Haus stand nun wie schon geschrieben zwei Jahre leer. Das Wohnhaus selbst sollte auch dicht sein - die Scheune halt nicht, aber die ist mir momentan auch nicht so wichtig und würde sicher diesen Winter noch überstehen, ohne zusammenzubrechen *g*

    Inwiefern komplett durchsehen lassen? Und was wäre dann ein Fachmann?

    Vielen Dank schonmal für die Anregungen.

    Grüße
    Susanne
     
  7. Julius

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    Kannst Du uns jenen Anbieter mal nennen? Ggf. bitte per pm.
    Denn eine eigene Physik wird der ja nicht gleich mitentwickelt haben!

    Elektrische Strahlungs-Direktheizungen sind ein uralter Hut mit Bart. Die gab es als eine der ersten Nicht-Licht-Anwendungen von Strom schon vor über 100 Jahren...

    Da gibt es nichts mehr zu "entwickeln"!
    Alle paar Jahre wird die Sache unter neuem Namen (z.B. "Marmorheizung" etc.) wieder aufgewärmt, um Gutgläubige sauber abzukochen.
    Bitte äußerste Vorsicht!!!

    Der Stromverbrauch hängt extrem von der Benutzung ab.
    Wenn man wirklich das Haus auf identische Temperaturen beheizt, brauchen die Dinger zwangsläufig genausoviel Strom wie Nachtspeicheröfen - nur zu höherem Preis, da der meiste Verbrauch in den Hochtarif fällt...

    Halbwegs erschwinglich wird es nur, wenn die Hütte kalt bleibt und nur überwiegend die Personen direkt bestrahlt werden. Ob und wier das geht, hängt aber vom Grundriß, der Einrichtung und vor allem den Nutzern ab.
     
  8. #7 alrescha, 11. Mai 2009
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    Stümmt! Ich schicke gleich mal eine PM :-)

    Bin da recht lernfähig und möchte das optimale rausholen. Es muss halt alles finanzierbar für mich alleine bleiben - ich habe da aber auch kein Problem, noch ein Jahr mit den vorhandenen Gegebenheiten zu leben (besonders den Holzofen und damit verbundenen Kachelofen finde ich ziemlich klasse).

    Viele Grüße
    susanne
     
  9. #8 bobbaumeister, 11. Mai 2009
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    Der erste Eindruck war sehr gut und das etwas schief und krumm ist, ist bei diesem Alter doch normal. Mit Experten (befreundet) angesehen und auch der fand nichts Schlimmes. Also gekauft. Im ersten Anlauf wollte ich den Fussboden im Wohnzimmer erneuern. Darunter auf 3,5 x 6 Meter 10 querliegende (17er) Eichenbalken gefunden. Bei 4 konnte mit dem Schraubenzieher wg. Holzwurm ca. 5 cm rundum reingestochen werden (also noch 7 cm gut) und bei insgesamt 8 Balken Auflagen auf den Sandsteinmauern auch fast durchgefault. Auf Sansteinmauern längs aufliegender Balken wg. aufsteigender Feuchtigkeit ebenfalls auf 3 von 6 Metern weggefault. Senkrechte Balken in der Wand zusätzlich auf biszu 20 cm ebenfalls nicht mehr vorhanden. (Vermutlich hat der Putz alles zusammengehalten.)

    Erste Empfehlung eines Bauunternehmerns: abreißen.

    Durchgeführet Aktion: Haus auf der einen Seite inzwischen total ausgebeint, neue Balken für Fussboden zwischen Keller und 1tem Wohngeschoß erneuert, innen auf 3 Seiten (auf Kellerwände 50 cm Bruchstein) mit 24 cm Mauerwerk hochgemauert bis unters Dach (nun bisher 11+neu 24=36 cm Wandstärke) , 4 neue Quer-Balken eingezogen um 2te Wohngeschoß zu stützen, neue Decken eingezogen Keller-1tes Wohngeschoß, 1tes-2tes Wohngeschoß und 2tes Wohngeschoß zu Dachboden.
    Baudauer: 1 1/2 Jahr (90% selbst erledigt)
    Ergebnis: eine Kellerwerkstatt, 1 Wohnzimmer, 1 Studio
    Kosten: 20.000 Euro incl. 4 Heizkörper und 4 Fenster

    Und das war nur die 1te Hälfte; die zweite steht noch an. Vermutlich sehen die Balken hier ebenfalls sehr verfallen aus.

    Erfahrung: immer erst in die Tiefe schauen, mit Putz, Platten und Neuanstich kann man so manches verstecken; wie die Substanz ist, sieht man erst bei einem Blick unter den Putz und einer Prüfung mit dem Schraubenzieher.

    Bei mir war es aber so, dass ich gerade sowas gesucht habe (vielleicht nicht so schlimm) um mich "verwirklichen" zu können (Liebhaber=Dummkopf).
     
  10. #9 alrescha, 11. Mai 2009
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    Hm, o.k... wenn man das so sieht, dann wäre für mich die Alternative eine Mietwohnung mit zwei Hunden. Und da ich außerdem noch zwei Pferde habe, würde das monatliche Kosten von rund 800 EUR bedeuten - damit bezahle ich ein kleines Bauernhaus auch ab. Allerdings reicht mein Budget nur bis max. 170.000 EUR und da kann ich einfach nichts anderes erwarten, oder?
     
  11. Julius

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    Danke für den Link.

    Wie ich es mir dachte:
    Uralter Wein in neuen Schläuchen!
    Diesmal hinter Spiegelglas statt Marmor. Ist der Naturstein inzwischen wohl zu teuer geworden...?

    Der Rest des Textes ist die übliche Bauernfängerei (das "Energiespargeheimnis" ist wieder mal der - wie voll im Trend - über Funk angebundene Raumthermostat...).
    Dazu findest Du (nicht nur) hier im Forum einiges an Lesestoff.

    Hinweis:
    Derartige Heizungen dürfen gemäß TAB (entgegen dem, was der Anbieter suggeriert) eben gerade NICHT "einfach so" an Steckdosen angeschlossen werden.
    Es ist erstmal eine Genehmigung des örtlichen Netzbetreibers erforderlich, welche man in einigen Bereichen erst gar nicht bekommt.

    Mein Rat: FINGER WEG!!!

    Ich würde fürs Erste die Nachtspeicher belassen.
    Bei den allermeisten befindet sich der Asbest nur in gebundener Form und in nicht von der Luft berührten Bereichen. Also keinerlei Gefahr!
    Details lassen sich bei Angabe der genauen Typenbezeichnungen und ggf. Seriennummern/Fertigungsdaten leicht herausfinden (Liste).

    Vielleicht gibt es in ein paar Jahren dann Abwrackprämien für Nachtspeicheröfen (weil für Dein Haus ja kein Verbot greift). Dann kann man überlegen, ob man vielleicht auf ne Luftwärmepunpe umsteigt.

    Im Moment würde JEDE Umstellung des Heizsystems nur zu höheren Heizkosten führen!!!

    Bedenke: Als selbstnutzender Eigentümer ist Dir der Verbrauch egal, entscheidend sind die Vollkosten! Und da gehen eben (neben ggf. Wartung etc.) vor allem die Anschaffungskosten entscheidend mit ein.
    Und Nachtspeicher haben den Vorteil, daß sie bei sinkendem Wärmebedarf (durch die Dämmung) einfach beibehalten werden können, ohne daß ihr Wirkungsgrad deswegen sinkt (wie das bei den meisten anderen System der Fall wäre).

    Fotovoltaik ist ne reine Geldanlage (mit derzeit vergleichweise guter Rendite, wenn auch gewissem Risiko). Kann man machen, wenn man das Geld zum Anlegen übrig hat. Vielleicht sogar auf Kredit, aber da solltest Du als Neuhauseigentümer sicherlich andere Prioritäten haben.
     
  12. alrescha

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    Hi Julius,

    o.k... Infrarot --> gestrichen :28:

    Allerdings bin ich nun gerade etwas deprimiert wegen bobbaumeisters Posting :-(
    Ich weiß nicht, wieviele Experten ich noch reinbringen soll. Zwei Bekannte (1x gelernter Zimmermann, 1x gelernter Elektriker) und zwei Bauleute (1x Dachdecker, 1x Gipser & Maler) haben sich das Haus ja schon angesehen.

    Bei den Infrarotheizungen gibt es das wohl - da kriegt man 250 EUR für so einen Nachtspeicherofen.
    Aber die Heizung ist auch nicht soo enorm wichtig. Das könnte man ja auch alles nach und nach machen, da ja der Holzofen noch vorhanden ist (und jetzt ist ja auch erst mal Sommer ganz ohne Heizung).

    Darüber muss ich jetzt erst mal nachdenken :D

    Ich hatte ja auch im Elternhaus Nachtspeicher. Die haben dann über Nacht aufgeladen und tagsüber nicht. Was dazu führte, dass man so bollig warm hatte, dass man erst mal die Fenster aufreissen musste, zum zu lüften.

    Grüße
    Susanne
     
  13. ToStue

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    Frag mal nach, ob es die Möglichkeit gibt, vorzeitig mit dem Vorhaben zu beginnen. Ich kenne vergleichbares aus einem Wärmedämmförderprogramm, wo man so einen Antrag auf vorzeitigen Beginn stellen kann, ohne die Fördergelder ggf. zu verlieren. Wichtig ist auch bei dir höchstwahrscheinlich, vor Beginn der Arbeiten das OK zu bekommen bzw. die Erlaubnis zum vorzeitigen Beginn...
     
  14. alrescha

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    Nein, da gibt es leider keinerlei Möglichkeiten. Ich habe mit der Zuständigen im Rathaus heute morgen telefoniert. Die können das nicht beeinflussen. Genehmigt wird das dann immer im Frühjahr in Karlsruhe (wo? Hm.. weiß ich jetzt nicht mehr, sorry ist alles recht viel momentan). Kann auch sein, dass es gar nicht genehmigt wird.

    Wäre aber grundsätzlich nicht so schlimm. Die Hütte steht nun 2 Jahre leer und innen könnte ich ja ohne Probleme renovieren - das wird ja sowieso nicht gefördert und ein paar Monate überstehe ich schon mit etwas weniger Komfort :-)
     
  15. #14 Anfauglir, 11. Mai 2009
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    Naja, da der Kollege wohl auch nicht durch Wände und Böden schauen kann gilt auch für ihn: Wie es aussieht weiss man, wenn man´s sehen kann, also die Konstruktion freiliegt.

    Wenn das Haus nicht offensichtlich marode ist besteht natürlich die Möglichkeit, dass die Schäden vernachlässigbar gering sind (wer richtig sucht findet immer was:D), für auftretende Überraschungen sollte aber schon etwas Reserve im Budget sein.
     
  16. alrescha

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    O.k... und was für ein Fachmann weiß darüber Bescheid? Gipser und Dachdecker ist das ja wohl nicht eingefallen :think
    Allerdings bezweifle ich, dass ich vor dem Hauskauf, Mauern und Böden zerlegen lassen darf ;-)
     
  17. Julius

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    Das muß nicht sein. Es sollte Dich nur aufrütteln für mögliche versteckte Schäden.
    Ein altes Haus kann sehr viel Freude machen und ist oft die einzige Möglichkeit, zu Wohneigentum zu kommen (meine Hütte ist um ein Vielfaches älter, "nur" 100 Jahre wäre für mich sozusagen fast ein Neubau).

    Es genügt ein einziger. Aber es muß eben der richtige sein! Der sich umfassend auskennt und auch für eigene Fehler Dir gegenüber haftet. Dafür kostet es natürlich auch Geld, aber das ist sehr gut investiert!.
    Das wäre z.B. ein Architekt oder freier Bauingenieur, mit Altbau-Erfahrung.
    Siehe vergilbte Seiten oder so.

    Öffentliche Zuschüsse zum Ersatz von Nachtspeicherheizungen durch Strahlungsdirektheizungen sind mir völlig unbekannt. Ich hielte sie auch für vollkommen abwegig (was heute jedoch dank ideologischer, aber dafür sachkenntnisfreier Regierungen nichts mehr heißen muß...).
    Das wird wohl eher ein Lockangebot des Vertreibers der Strahlungsheizungen sein ("bei Abbau eines Nachtspeichers sind unsere Geräte um 250€ weniger überteuert....")!

    Über die Vollkostenrechnung solltest Du allerdings SEHR gründlich nachdenken! Und sie Dir dann schnell angewöhnen.
    Als Eigentümer bekommt und braucht man da nen ganz anderen Blickwinkel. Man hat ja eben zahlreiche Kosten zu tragen, die ein Mieter nicht sieht (weil in der Grundmiete enthalten). Der Löwenanteil davon sind eben Reparaturen und Ersatzinvestitionen, insbesondere auch in Sachen Haustechnik.


    Die erwähnte Nachtspeicher-Story kenne ich. Die hört man oft. Das liegt aber dann nicht an diesem Heizprinzip, sondern schlicht an falscher Nutzung, ggf. auch fehlender oder falsch eingestellter Steuerung!

    Die allermeisten im Haushalten vorhandenen NSP-Öfen sind solche der Klasse III. Bei ihnen erfolgt die Wärmeabgabe überwiegend durch das Gebläse und nur zum kleinen Teil über die Oberfläche.

    Leider werden die oft viel zu stark aufgeladen, so daß die Oberfläche regelrecht heiß wird. Das ist NICHT in Ordnung. Und natürlich auch alles andere als sparsam.
    Aber das muß nicht sein und ist keinesfalls so vorgesehen!
     
  18. #17 Anfauglir, 11. Mai 2009
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    Du kannst den besten Fachmann holen, was man nicht sieht, kann man nicht wirklich beurteilen. Darum ging´s mir.

    Vermutungen kann man anstellen, mit entsprechendem Fachwissen, Erfahrung und einem Überblick über das Ganze sind die auch sinnvoll.

    Das Risiko bleibt letztlich bei dir. Eine 100%-Absicherung gegen Schäden/Fehler/Mängel gibt´s weder bei Alt- noch bei Neubau. Deshalb empfiehlt es sich darauf vorbereitet zu sein, wenn sie ausbleiben, um so besser.

    Ich bin Altbaubesitzer, vor Kauf waren kaum Schäden zu sehen, sind aber später etwa in dem Maß aufgetaucht, in dem ich sie erwartet hatte.

    Ärgerlich ist es z.B. dann, wenn du zwei Zimmer renoviert hast und irgendwann feststellst, dass die Decke zwischen beiden komplett getauscht werden muss.
     
  19. alrescha

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    Ja, für mich gibt es ansonsten leider keine Möglichkeit - schon eine Wohnung mit zwei Hunden zu finden, wäre sehr schwierig (zumal sie dann noch bezahlbar sein sollte). Und dann sind da noch die beiden Pferde und überhaupt bin ich einfach nicht der Mietertyp, wenn Du verstehst, was ich meine. Ich habe noch nie in Miete gewohnt und bin irgendwie schon beim Gedanken daran kreuzunglücklich.

    Puh... o.k. werde ich heute Abend mal suchen. Gibt es Richtwerte, was so was kosten darf? Ich möchte schon Qualität, es sollte aber trotzdem bezahlbar bleiben.

    Kann natürlich sein.

    Ich bin aber ja nicht nur Eigentümerin, sondern auch Verbraucherin.

    Hm, die werden im Elternhaus irgendwie immer mal wieder neu eingestellt und dann ist es doch wieder im nächsten Jahr das gleiche. Dabei sind das nicht mal alte Öfen :-( Aber o.k., das ist wohl nicht das Thema hier - dazu mache ich dann wohl lieber gesondert mal einen Thread auf bzw. hänge mich an bestehende an.

    @Anfauglir: ahso. O.k., mir ist natürlich bewusst, dass mir keiner eine Garantie geben kann. Das erwarte ich weder von euch hier noch von einem Experten vor Ort. Dass ich mit allem rechnen sollte ist natürlich klar :-)
    Mir ist in erster Linie wichtig, dass ich in dem Haus wohnen kann: Sprich, es sollte dicht sein und nicht unter meinen Schritten zusammenbrechen (und nach Möglichkeit auch nicht gesundheitsgefährdend). Alles andere kann man mit der Zeit angehen.

    Grüße
    Susanne
     
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  21. #19 Anfauglir, 11. Mai 2009
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    Genau so war es bei mir, und ist es noch. Die Dauerbaustelle war von Anfang an eingeplant. Ich habe bekommen was ich wollte und würde jederzeit wieder kaufen. Man(n) braucht doch schliesslich eine Lebensaufgabe:biggthumpup:
     
  22. alrescha

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    Mein Problem ist nur, dass ich halt keine handwerkliche Ausbildung habe. Das Interesse und der Eifer sind zwar da, aber wenn ich was selbst mache, ist das Haus am Ende nur noch schiefer :D
     
Thema:

Altes Bauernhaus - sanierungsbedürftig

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