An Haus angrenzende Terrasse außerhalb Baufenster

Diskutiere An Haus angrenzende Terrasse außerhalb Baufenster im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Freunde, ich hoffe ihr könnt mir eine kurze Orientierung bei meinem Problem geben... Wir haben 2017 in Hessen ein Haus durch einen GU bauen...

  1. #1 abinseigenheim, 26.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2020
    abinseigenheim

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    Hallo Freunde,

    ich hoffe ihr könnt mir eine kurze Orientierung bei meinem Problem geben...
    Wir haben 2017 in Hessen ein Haus durch einen GU bauen lassen. Das Haus wurde als Freisteller nur mit Bauanzeige gebaut. Die Architektenleistungen waren hier im Hauspreis inkludiert - sprich wir haben einen Architekten vom GU zugeteilt bekommen und haben selber auch (bis auf ein Vor-Ort-Gespräch) mit den Architekten nichts zu tun gehabt.

    Nun ist es so, dass dieser Architekt sich einige Schnitzer in den Bauplänen geleistet hat. Die Umarbeitungskosten für die kleineren Fehler (Gesamtwert ca. 2000€) wurden vom GU im Rahmen der Bauphase alle anstandslos übernommen)

    Jetzt war ich allerdings wegen einer anderen Sache beim Bauamt... und als wir so über meinen Plänen saßen merkte die Sachbearbeiterin mit einem Mal an, dass unsere Terrasse gem. dem Bauplan so aber nicht zulässig wäre. Grund: lt. Bebauungsplan, endet unser Baufenster 7m vor der Grundstücksgrenze. Unsere Terrasse hat hier aber nur einen Abstand von 4,20m. Grundsätzlich darf man wohl Terrassen auch außerhalb des Baufensters erstellen - da die Terrasse (mit geplanter Überdachung) aber direkt an das Haus grenzt, wird sie aber wohl voll als Gebäudeteil gesehen und darf in unserem Fall also NICHT über das Baufenster hinausgehen - und das sogar unabhängig davon ob die Terrasse überdacht wird oder nicht. In unserem Fall würde das bedeuten, dass wir unsere Terrasse auf eine Gesamttiefe von 80cm zurück bauen müssten - was also einem Totalverlust der Terrasse gleichkommen würde.

    So, dann natürlich erstmal Schockstarre - ein Einfamilienhaus ohne Terrasse - ganz toll! Ich habe dann vor meinem inneren Auge schon eine sechsstellige Zahl als Wertverlust gesehen. (Wer kauft dir später schon ein EFH ohne Terrasse ab.)

    Nachdem ich mich wieder etwas aus der Starre befreien konnte, habe ich den GU angeschrieben. Dieser teilte mir mit, dass er nicht zuständig wäre und ich das sinngemäß mit dem Architekten selber klären muss. Ich habe also versucht, den Architekt zu erreichen... versucht... versucht... und irgendwann bei google festgestellt dass der gute Mann sein Geschäft dauerhaft geschlossen hat.

    Jetzt habe ich das Problem, dass der GU sich nicht verantwortlich fühlt und der Architekt nicht mehr erreichbar ist. Ich frage mich jetzt natürlich, ob ich den GU doch irgendwie in die Verantwortung bekomme und in wie weit meine Ansprüche (sofern ich überhaupt welche habe) verjähren können.

    Abgesehen vom Wertverlust des Hauses, könnte ich wohl die ganze Terrasse vom Haus losgelöst (somit kein Teil des Hauptgebäudes mehr) direkt an die Grundstücksgrenze (dort wo die Garage des Nachbarn steht) verlegen lassen... die Frage die sich mir natürlich zum Schluss stellt ist, wer dann für die ganzen Kosten die aus dem Planungsfehler resultieren, aufkommen muss...

    Ich würde mich freuen, wenn ihr mir vielleicht mit einigen Tipps unterstützen könntet.

    Danke und Gruß
    Torsten
     
  2. #2 Fred Astair, 26.06.2020
    Fred Astair

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    So wie Du beschreibst, hast Du nicht mit GU sondern mit GÜ (Generalübernehmer) gebaut.
    Somit ist dieser GÜ Euer einziger Adressat für Mängelrügen.
    Nimm Dir einen Anwalt und lass den agieren.
     
  3. #3 abinseigenheim, 26.06.2020
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    GÜ / GU? Hmmm...keine Ahnung... ich kann nur sagen, dass der Rohbau von der Haubaufirma selber gebaut wurde... Die Ausbaugewerke samt Architektenleistungen und Statik sind von ihm dann an Subunternehmer vergeben wurden.

    Ist es bezüglich der Haftungsfrage wichtig ob GÜ oder GU?
     
  4. Domski

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    GU/GÜ ist m.E. nicht wichtig. Entscheidend ist, dass die Architektenleistung mit dem Haus durch den GU verkauft wurde. Diese Leistung ist nun fehlerhaft, somit hast du potentielle Regressansprüche gegen den Auftragnehmer.

    Der kleine Dienstweg ist dir ja nun versperrt, insofern ist das aber für dich ein Vorteil. Hättest du denn Architekt direkt beauftragt und er hätte sein Geschäft geschlossen, hättest du in jedem Fall den schwarzen Peter.
     
  5. Domski

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    Als Ergänzung: nicht würde bei der erwartenden Schadenssumme (so ein Rückbau oder neu-Anlage der Außenanlagen ist schnell 5-stellig) einen Anwalt zu Rate ziehen, der im Baurecht zu Hause ist.

    Vielleicht lässt sich das Problem gegen Euros in die Gemeinde-Kasse heilen? Für die Verhandlungen kann auch der Anwalt und oder ein neuer Architekt hilfreich sein.

    Noch ein Edit: Euros in Gemeindekasse meint - Strafzahlung zum Verstoß akzeptieren und die Gemeinde verzichtet im Gegenzug auf die Rückbauverfügung.
     
  6. #6 abinseigenheim, 26.06.2020
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    Ja, darauf wird es wohl hinauslaufen - habe auch einen guten Fachanwalt zur Hand... allerdings muss in der aktuellen Situation (Corona & Kurzarbeit) schon etwas auf die Finanzen achten... und Stundensätze von 180€ schlagen da schnell ein größeres Loch in das sowieso momentan angespannte Budget. :-/



    Die Option (ohne konkret über eine Zahlung zu sprechen) hatte ich tatsächlich auch mit der Sachbearbeiterin besprochen... sie meinte aber, dass das wenig Aussicht auf Erfolg habe, weil dann alle kommen und sagen könnten. "Will ich auch."
    Aus dem gleichen Grund würde auch ein entsprechender Bauantrag zu 99% abgelehnt werden.

    Zum Schluss war die Aussage von der Sachbearbeiterin: "Wo kein Kläger da kein Richter" und sie meinte da die Terrasse ja schon gebaut wurde (bis jetzt ohne Überdachung), würde sie diese erstmal lassen. Mit anderen Worten, aus ihrer Sicht wäre das jetzt akzeptabel - allerdings müsste die reagieren wenn sie offiziell davon in Kenntnis gesetzt wird.
    Nichtsdestotrotz hängt natürlich das Damoklesschwert jetzt die ganze Zeit über mir... es gibt keine Verjährung entsprechend kann auch noch in 20 Jahren jemand kommen und sich beschweren und dann muss alles zurück gebaut werden.
     
    Domski gefällt das.
  7. #7 Fred Astair, 26.06.2020
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    Eben. Und deshalb wäre es sträflich, jetzt die Sache auszusitzen. Wer weiß, wie lange es die Baufirma noch gibt?
    Insofern, und um auf Deine obige Frage zurückzukommen, ob das wichtig sei: Es ist für Dich existentiell ob es ein GU oder ein GÜ ist. Im ersten Fall hättet Ihr nämlich niemanden mehr, an den Ihr Eure Ansprüche stellen könntet.
     
  8. #8 abinseigenheim, 26.06.2020
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    Was ist jetzt richtig??
     
  9. #9 Fred Astair, 26.06.2020
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    Wenn Du Domskis ersten Satz streichtst, stimmt alles was er schreibt, denn Planungs- und gewerbliche Leistungen zusammen verkauft nur ein GÜ, nicht ein GU. Der führt nur aus. Ob er alle Gewerke selbst ausführt oder nur den Rohbau ist unerheblich.
     
  10. Domski

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    Wieder was gelernt @Fred Astair
    Ich hatte den Unterschied GU / GÜ so abgespeichert, das ein GÜ alle Leistungen einkauft und durchheizt, während ein GU (Teil-)Leistungen durch eigenes Personal erbringt. Ein GU also auch Planungsleistungen verkaufen kann, wenn er mag.
     
  11. #11 Fabian Weber, 26.06.2020
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    Für mich stellt sich erstmal die Frage, ob die Terrasse auch vom GÜ gebaut und geplant wurde?
     
  12. #12 Fred Astair, 27.06.2020
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    Das ist natürlich vorausgesetzt.
     
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