Anbaubaulast und Baulinie

Diskutiere Anbaubaulast und Baulinie im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebes Forum, eventuell könnt Ihr mir bei dieser kniffligen Frage weiterhelfen. Leider habe ich hierzu im Internet als auch im Forum nichts...

  1. #1 ManfredH, 22.01.2021
    ManfredH

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    Hallo liebes Forum,

    eventuell könnt Ihr mir bei dieser kniffligen Frage weiterhelfen. Leider habe ich hierzu im Internet als auch im Forum nichts dazu gefunden. Nun zum Fall, der in BW ist:
    Die Garage meines Nachbarn und die Garage meines Hauses sind auf die Grenze gebaut. Aufgrund Aufstockung meines Hauses soll die Garage ebenfalls mit Wohnraum überbaut werden. Aufgrund der bewohnten Aufstockung und der Grenzbebauung zum Nachbarn würde eine Baulast von 2,5m auf das Grundstück des Nachbarn zur Genehmigung notwendig sein. Dies' wäre laut Bauamt möglich, sofern der Nachbar eine "gegenseitige Anbaubaulast" für die Länge des Bauvorhabens übernehmen und unterschreiben würde (10m). Leider hat sich der Nachbar nach Planerstellung nun doch anders als zuvor besprochen entschieden, was einer Neuplanung und erheblichen Bauzeitverzögerung und zusätzlichen Kosten zur Folge hätte. Der Nachbar fürchtet um eine Benachteiligung seines Grundstückswerts.
    Und jetzt kommt's:
    Die besagte Baulast würde sich außerhalb der mit Wohnraum zu bebauenden Fläche des Nachbarn befinden. D.h. auch wenn keine Baulast bestehen würde, dürfte mein Nachbar außerhalb der Baulinie kein bewohntes Gebäude bauen. Im Umkehrschluss würde das ja dann bedeuten, dass eine Baulast gar nicht bestehen kann. Da eine Baulast ja dadurch definiert ist, dass in diesem Bereich kein bewohntes Gebäude gebaut werden dürfte.
    Und jetzt die entscheidende Frage:
    Besteht in diesem Fall evtl. gar keine Baulast, da sie ja bereits durch den Umstand "Keine Bauerlaubnis außerhalb der Baulinie" nichtig wird? D.h. ich wäre nicht auf die Unterschrift meines Nachbarn angewiesen und er hätte auch keine Nachteile im Grundstückswert, da auf dieser Fläche - wie gesagt - ja sowieso außer einer Garage, Garten, etc. keine Wohngebäude errichtet werden dürfte.

    Sorry für die lange Beschreibung, ich hoffe auf Eure Expertise.
     
  2. #2 simon84, 22.01.2021
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    Die Abstandsflächenübernahme brauchst du trotzdem. nur weil der Nachbar da eh nicht „bauen“ darf heißt noch lange nicht dass du deine Abstandsflächen auf fremde Grundstücke legen darfst. Die brauchst du ja bei einem Acker genauso.

    Schade dass das nicht geklappt hat die gegenseitige Anbau Baulast würde ja für den Nachbar bedeuten, dass er auch selbst ausbauen könnte ....

    Eine Abstandsflächenübernahme mindert den Wert des Grundstücks. Es gibt genug Leute die rein aus psychologischen Gründen komplett die Finger weg von solchen Grundstücken mit jeglichen derartigen Eintragungen lassen. Ob das schlau ist lasse ich mal dahingestellt, aber die Tatsache dass sich ein Grundstück mit so einer Eintragung schlechter verkaufen lässt als ohne, bestätigt doch schon dass es eine Minderung gibt. Wie hoch diese ist solltest du mit dem Nachbarn ausmachen. Wenn sie geringer ist als die Kosten für die umplanung würde ich zahlen und schauen dass ihr die gegenseitige Anbau baulast durchzieht
     
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    Ein Bild (Lageplan) sagt mehr als tausend Worte.
    Deine Beschreibung ist sehr unübersichtlich und erscheint teilweise widersprüchlich. Abstandsflächenbaulast <-> Anbaubaulast, Überbauung der Garage <-> Länge der Bebauung 10m.
    Bei der Abstandsflächenbaulast zu Recht.
    Das ist aber Planungsrecht. Die Baulast ist Bauordnungsrecht. Wenn die Gemeinde das Planungsrecht ändert, würde es zu bauordnungsrechtlichen Konflikten kommen.
    Das kommt auf die Art der Baulast an. Die Anbaubaulast ist dadurch definiert, dass sie gerade verlangt, dass dort ein Gebäude angebaut wird, was natürlich keinen Sinn ergibt, wenn nach Planungsrecht dort eben nicht gebaut werden darf. Die Spezialitäten des Einzelfalles müssen also genau untersucht werden: Wie alt ist der BPlan, welche Bauweise setzt er fest, wo verläuft die Baulinie (oder ist es eine Baugrenze?), sind die Gebäude gegeneinander versetzt, wie weit sind die Wohnhäuser von der Grenze weg. Weitere Fragen könnten sich noch ergeben.
    Fest steht nur eins: Ohne nachbarliche Zustimmung keine Grenzbebauung.
     
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  4. #4 ManfredH, 23.01.2021
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 23.01.2021
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    Hallo zusammen,

    zuerst einmal vielen Dank für Antworten, Ratschläge und Einschätzungen.
    @simon84 :
    Ich habe schon befürchtet, dass eine von der Gemeinde festgelegte Baulinie nicht von einer bauordnungsrechtlichen Baulast entkräftet wird (ob nun durch Abstandsflächenbaulast oder Anbaubaulast). Wie der Forumsteilnehmer "@Dimeto" richtig erkannt hat, kann u.U. die Gemeinde die Baulinie aus den 70er Jahren verändern, was zu einem Konflikt führen könnte.
    @Dimeto :
    - Die Haupthäuser sind jeweils 5m von der Grenze entfernt. Die jetzigen Garagen auf Grenze gebaut, mit einem Versatz von ca. 3m. Die "gegenseitige Anbaubaulast" würde lediglich notwendig, weil ich die jetzige Garage und das bestehende Haus mit einem Obergeschoss aufstocken würde, das etwas über die jetzige Garage sowohl hinten und vorne auskragen würde. Die Gesamtlänge beträgt 10m. Die durch das Obergeschoss entstehende Höhe 6m zur Grenze würde mit 0,4x6m=2,5m eine Baulast für meinen Nachbarn erzeugen.
    - Es handelt sich um eine Baugrenze, nicht um eine Baulinie bei meinen Nachbarn. Da das Hauptgebäude etwa 1m entfernt zur Baugrenze errichtet ist. Die Haupthäuser sind nicht das Problem, lediglich die Aufstockung meiner Garage mit Wohnraum.

    Dennoch werde ich nochmals das Gespräch mit den Nachbar suchen. Da für meinen Nachbarn ja auch ein Vorteil entstehen könnte, ebenfalls auf die Länge von 10m seine vorhandene Garage (beide Grenzgebäude ca. 3m versetzt gebaut) entweder mit Wohnraum auszubauen (außerhalb Baugrenze? Sofern die Gemeinde mitspielt) oder zukünftig auf die Grenze bauen zu dürfen (anstatt zumindest in BW die üblichen 2,5m Abstand halten zu müssen).

    Würdet Ihr raten, zu diesem Gespräch das Bauamt mit hinzuzuziehen? Da ich ja alles behaupten kann, ohne dass ich ausgewiesener Fachmann bin.
     
  5. #5 ManfredH, 23.01.2021
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    @Dimeto
    Hier der Eingabeplan zur Veranschaulichung:
    Nachbar rechts.
     
  6. Dimeto

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    Wenn Dein Eingabeplan sich an die PlanzV gehalten hat, handelt es sich bei den roten Linien um Baulinien, bei den blauen um Baugrenzen. Was Du von diesen Linien hältst, zeigst Du ja unmissverständlich: Deine Aufstockung überschreitet die Baulinie, Dein Anbau die Baugrenze.
    Diese Optionen wären mir als Nachbarn zu hypothetisch.
    Ja.
     
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