Anfänger: Sanierung Haus Bj 1938 zu KfW40 machbar?

Diskutiere Anfänger: Sanierung Haus Bj 1938 zu KfW40 machbar? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich habe kürzlich das leerstehende Haus meiner Eltern übernommen und plane dies zu vermieten. Da ich allerdings beim Thema Bau an sich...

  1. #1 FlySFOTYO, 13.04.2024
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    Hallo,

    ich habe kürzlich das leerstehende Haus meiner Eltern übernommen und plane dies zu vermieten. Da ich allerdings beim Thema Bau an sich über keine Erfahrung verfüge, wollte ich mal hier meinen „Schlachtplan“ vorstellen und würde mich über konstruktives feedback sehr freuen. Na dann mal los:

    Ziel

    Ziel ist die Vermietung entweder als Haus mit 2 oder 3 Wohnungen.

    Lage, Bebauungsplan

    Berlin, ruhige Wohngebiet mit 1-,2- und Mehrfamilienhäusern, kein Bebauungsplan, jedoch an Hand der unmittelbaren Umgebung 3 Vollgeschosse zumindest gebehmigungsfähig, 720qm Grundstück

    Details zum Haus
    Bj. 1938, Massivhaus mit Keller, 2 Wohnungen à 55qm Wohnfläche, zweischaliges Mauerwerk, keine umfassende Wärmedämmung vorhanden, letzte Sanierung Dach, Heizungen, vor über 30 Jahren, kein Energieausweis vorhanden, jedoch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit qualifiziert als Worst-Performance Building, Schrägdach mit Dachausbau in Eigenregie, weitere Details müssen erst noch durch ein Bauwerkgutachten/Energieberatung ermittelt werden.

    Zielzustand des Hauses
    Falls statisch durchführbar, wirtschaftlich und genehmigungsfähig, Errichtung einer 3. Wohnung als 3. Vollgeschoss mit Flachdach, Kernsanierung zu KfW 40 NH zur Nutzung der größtmöglichen Förderung (falls jedoch bspw. KfW 50 wesentlich günstiger ist, sind wir da flexibel) inkl. Installation PV auf dem Dach. Falls 3. Wohnung nicht wirtschaftlich darstellbar Sanierung mit den vorhandenen 2 Wohnungen. Gerne inkl. Anbau, der ist aber wsl. zu teuer. Nutzung aller möglichen und kombinierbaren KfW und IBB (Investitionsbank Berlin) Förderungen

    Plan zur Durchführung
    1. Projektentwickler beauftragen, hierbei auf Unabhängigkeit von Statiker, Bauleitung (Architekt), Baugutachter und ausführenden Bauunternehmen legen (da ich sonst befürchte, dass im Zweifel nicht für mich, sondern für die Eigeninteressen entschieden wird)
    2. Begehung durch Baugutachter bzw. Energieberater (Sind das zwei unterschiedliche Personen oder kann das ein und derselbe sein?)
    3. Kostenvoranschlag erstellen lassen
    4. Kosten mit errechneten Beträgen aus Businessplan vergleichen
    5. Bei lohnenswerter Investition, Kontaktaufnahme mit Banken zwecks Finanzierung
    6. Durchführung des Sanierungsvorhabens

    Notwendige Versicherungen
    • Wohngebäudeversicherung
    • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
    • Bauherrenhaftpflicht
    • Bauleistungsversicherung

    Finanzierung
    150tsd * 2 (oder 3) via KfW 40 für alle förderfähigen Maßnahmen, 50tsd via normalem Hauskredit für nicht-förderfähige Maßnahmen. Gesamtvolumen daher 350tsd oder 500tsd

    Das war jetzt alles sehr viel, dennoch bin ich für jede Hilfe/Änderung/Ergänzung dankbar!

    Beste Grüße!
     
  2. #2 Fabian Weber, 13.04.2024
    Fabian Weber

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    Ob Dein Vorhaben umsetzbar ist, kann man nicht so einfach beantworten.

    Allerdings frage ich mich was der Projektentwickler (was soll das in Deinem Fall sein?) genau für eine Aufgabe hat.

    Du brauchst eigentlich nur einen Architekten. Den beauftragst Du mit allen Leistungsphasen (kann auch schrittweise geschehen).

    Der Architekt sagt Dir dann, welche Fachplaner (Statiker, Energieberater, TGA-Planer usw.) Du noch benötigst.

    Im Budget sollten ca. 20% der Bausumme für die Planungsleistungen zur Verfügung stehen.

    Wenn Du den Architekten auch mit der LPH 8 (Bauüberwachung) beauftragst, dann solltest Du eigentlich auch keine extra Gutachter benötigen.
     
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  3. #3 FlySFOTYO, 14.04.2024
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    Wir (meine Frau und ich) hatten z.B. bei Projektentwickler an sowas wie klinkerundklunker.de gedacht (ohne hier Werbung machen zu wollen, ich kenne die ja nicht). Allerdings bin ich da natürlich bei dir, dass dann noch ein weiteres Zwischenglied in der Kette eher unnötig ist. Eine Rückfrage noch: Wenn ich es richtig gelesen habe, dann sind Planungsleistungen doch bei der KfW auch grds. förderfähig, sodass die 20% nicht noch komplett on-top kommen, oder?
     
  4. #4 Fabian Weber, 14.04.2024
    Fabian Weber

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    Ok ich habe mir jetzt mal die Seite von Klinker und Klunker angeschaut.

    Mehr als verschwurbelte Worthülsen habe ich nicht finden können.

    Das sind einfach nochmal Leute, die vom großen Baukuchen ein Stückchen abhaben wollen, ohne irgendeinen Mehrwert zu generieren oder Verantwortung zu tragen.

    In einer frühen Phase, wenn es um Finanzierung geht, mag das vielleicht sinnvoll sein. Spätestens mit Beginn der Planung braucht man die nicht mehr.

    In Berlin gibt’s unzählige gute Architekten, da findet man genau den passenden für sich.
     
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  5. #5 Kriminelle, 14.04.2024
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