Anforderungen an eine Einliegerwohnung

Diskutiere Anforderungen an eine Einliegerwohnung im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich würde gerne erfahren, welche Anforderungen an die Einliegerwohnung (ELW) eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg...

  1. Cybey

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    Hallo zusammen,

    ich würde gerne erfahren, welche Anforderungen an die Einliegerwohnung (ELW) eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg gestellt werden. Damit meine ich nicht die Brand- und Schallschutzanforderungen, sondern alle anderen Anforderungen, bspw. an die Ausstattung, die Messeinrichtungen und den Zugang zum Heizungsraum und den Messeinrichtungen. Hintergrund ist, dass ich gerne die KfW-Förderung 297 auch für die ELW in Anspruch nehmen würde, sich die Aussagen von Hausanbietern hinsichtlich der Anforderungen an die ELW jedoch unterscheiden.

    Was ich bislang zusammengetragen habe:

    Nach den §§ 34 und 37 LBO benötigt eine jede Wohnung:
    • Küche oder Kochnische
    • Abstellraum
    • Kfz-Stellplatz
    • Mindestens eine Toilette
    • Eigener Wasserzähler
    Jeder hat das Recht auf eine freie Stromlieferantenwahl, daher benötigt die ELW zudem:
    • Eigener Stromzähler
    Im Beiblatt zum KfW-Programm 297 werden zusätzlich gefordert:
    • Eigener, abschließbarer Zugang (d.h. separate Wohnungseingangstür)
    • Zimmer (zum Schlafen und Aufhalten)
    • Bad/WC (also nicht nur eine Toilette, sondern auch eine Dusche und ein Waschbecken)
    Nun habe ich die folgenden blinden Flecken:
    • Gibt es eine Mindestgröße, die eine ELW haben muss? In manchen Artikeln im Internet (z.B. hier oder hier) liest man von 23 m² oder 25 m², ein entsprechendes Gesetz habe ich noch nicht gefunden.
    • Bedarf es eines Wärmemengen- und Warmwasserzählers? Diese Frage zielt nicht nur auf die baulichen Anforderungen ab, sondern auch auf eine spätere Vermietung. Können also Warmwasser und Heizung pauschal über die Quadratmeter abgerechnet werden (dafür würde § 2 der HeizkostenV sprechen) oder sind Zähler erforderlich?
    • Muss von der ELW aus ein Zugang zum Heizungsraum und/oder den Messeinrichtungen vorhanden sein? Hier wird von manchen Hausanbietern das Argument ins Feld geführt, dass ein späterer Mieter der ELW Zugang zur Heizung haben müsse, bspw., wenn der Vermieter im Urlaub ist und die Heizung ausfällt. Die gleiche Frage stellt sich hinsichtlich den Messeinrichtungen. Hier habe ich nur Gerichtsurteile gefunden die besagen, dass mindestens einmal im Monat dem Mieter kostenfrei Zugang zu den Messeinrichtungen gewährt werden müsse (z.B. hier), nicht aber, dass ein permanenter Zugang geschaffen werden muss. Bei diesen Gerichtsurteilen ging es aber um Bestandswohnungen und nicht um Neubauten.
    Könnt ihr mir eventuell weiterhelfen? Ich freue mich auf eure Rückmeldungen!
     
  2. #2 JohnBirlo, 12.11.2023
    JohnBirlo

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    Nicht nur eine Separate Tür, sondern man darf nicht die Hauptwohnung durchqueren müssen, um in die Einliegerwohnung zu kommen.

    Was eine Einliegerwohnung ist, sollte dein Bauvorlageberechtigter wissen und das dementsprechend planen. Bei mir im Dorf braucht man übrigens pro Wohnung zwei Stellplätze, sprich ein EFH mit Einliegerwohnung braucht 4 Stellplätze. Das ist abhängig von der Stellplatzsatzung der jeweilige Gemeinde
     
  3. #3 Tikonteroga, 12.11.2023
    Tikonteroga

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    Hallo,

    nach meinem Verständnis würdest laut Heizkostenverordnung folgende Messeinrichtungen benötigen:
    1. Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zur Erfassung des Anteiligen Wärmeverbrauchs
    2. Warmwasserzähler zur anteiligen Erfassung des Warmwasserverbrauchs
    3. Wärmezähler zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs für Warmwasser bei verbunden Anlagen zur Erzeugung von Warmwasser und Wärme. Ich glaube das kann im Härtefall alternativ auch für eine Formel berechnet werden. Man sollte dann das Volumen des Kaltwassers mit einem Kaltwasserzähler erfassen, dass in den Warmwasserspeicher eingetreten ist.
    4. Die Abrechnung muss überwiegend nach Verbrauch (>= 70 %) und auch nach Wohnfläche bzw. beheizter Fläche (<= 30 %) abgerechnet werden. Wie die Aufteilung genau ist müsste man für deinen Einzelfall nochmal genau nachlesen. Aber ich denke nur über die Wohnfläche abrechnen ist nicht erlaubt. Es gab in den letzten Monaten auch eine Petition im Bundestag, dass man die 70 % nach Verbrauch bereits als zu wenig befunden hatte.
    Es kommt aber auch darauf an, wie du Warmwasser und Wärme bei dir erzeugst. Ich bin jetzt von einer Zentralheizung mit Warmwasserspeicher ausgegangen.
     
  4. Cybey

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    Das mit dem separaten Eingang, ohne durch die Hauptwohnung zu müssen, ist klar. Eine Stellplatzsatzung der Gemeinde gibt es meines Wissens nicht. Mitten auf dem Dorf sind Stellplätze eigentlich kein Thema.
    § 2 HeizkostenV macht aber gerade für Einliegerwohnungen eine Ausnahme:

    § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
    Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

    Das liest sich für mich so, als könne bei Einliegerwohnungen die Abrechnung von Heizung und Warmwasser in rechtgeschäftlichen Bestimmungen (=Mietvertrag) bilateral festgelegt werden, z.B. über die anteilige Wohnfläche der ELW zur Wohnfläche des gesamten Hauses oder gar pauschal als Fixbetrag?

    Weiß ansonsten noch jemand, wie die Zugänglichkeit zu Messeinrichtung(en) zu handhaben ist?
     
  5. #5 Gast 85175, 12.11.2023
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    Gast 85175 Gast

    Ich würde im Traum nicht daran denken auf die Zähler zu verzichten. Es mag Einzelfälle geben in denen das gut ging, der Regelfall ist aber einfach nur irgendwas zwischen Selbstbetrug und Drama.

    Ich kenne noch nicht einmal erstzunehmende Vermieter, die sich von vorne herein die Möglichkeit nehmen würden notfalls doch Zähler einbauen zu können.

    Du hast offensichtlich auch keine Vorstellung davon, was für ein Massaker ein einziger ignoranter Zeitgenosse bei den Verbrauchskosten anrichten kann…

    Und nein, wenn es keine Zähler gibt, dann kann man da eben nichts mehr wirklich „bilateral festlegen“, dann bleibt zwangsweise nur irgendeine herbeigefühlte pauschale Verteilung (oder gleich Warmmiete), weil anders geht es dann nicht. Dass das automatisch gut für dich ist, hättest Du nur gerne… Eine echte „Verhandlung“ der Abrechnungsmodalitäten, kann es nur dort geben, wo es auch verschiedene Optionen gibt…

    Ich mache die Wohnungszähler (Heizung+Wasser) bei Neuinstallationen sogar prinzipiell in die Wohnungen (vorzugsweise Flur oder Bad), mir sind so gut wie keine (erfolgreiche) Manipulationen verplombter Zähler bekannt. Und so hat man das Thema mit dem Heizraum dann auch gleich vom Tisch und hat beim Ablesen der Zähler noch einmal jährlich die Möglichkeit zur oberflächlichen „Sichtkontrolle“ (ob da drin gerade ein Messie die Kontrolle verliert sieht man dann schon), etc…

    Beim Strom wird’s durchwachsen, bei Internet evtl. auch. Wenn man einen „Technikraum“ mit zusätzlicher Aussentüre hat, dann geht das evtl. noch recht elegant und sonst wird es halt schwierig…
     
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  6. Cybey

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    Meine Frage war schon bewusst danach gestellt, was baurechtlich erforderlich ist, denn die Einliegerwohnung soll (mit hoher Wahrscheinlichkeit) nicht am Fremde vermietet werden. Insofern würde ich die Baukosten gerne minimieren, ohne aber dabei das Szenario einer Fremdvermietung in ferner Zukunft auszuschließen. Sprich: Wenn separate Warmwasser- und Wärmemengenzähler rechtlich nicht notwendig sind, würde ich eine etwaige spätere Installtion gerne nur vorbereiten, ohne die Zähler jetzt einzubauen.

    Beim Zugang zum Heizungsraum sowie zum Stomzähler wird es komplizierter: Sollte hier rechtlich das Erfordernis bestehen, dass ein Mieter permanent Zugang zum Technikraum haben muss, dann muss dies bereits jetzt in der Grundrissplanung berücksichtigt werden (z.B. separater Eingang zum Technikraum im EG, wenn Bau auf Bodenplatte oder separate Kellertreppe, wenn Bau mit Keller). Daher auch hier die Frage, ob es diesbezüglich rechtliche Vorschriften gibt. Ich finde nämlich nur Urteile die besagen, dass in regelmäßigen Abständen dem Mieter Zugang zu den Ableseeinrichtungen gegeben werden müsse, d.h. der Vermieter muss dem Mieter einmal pro Monat einen Termin anbieten, um mit ihm gemeinsam in den - sonst üblicherweise verschlossenen - Technikraum zur Zählerablesung zu gehen. Bezüglich des Arguments mancher Hausanbieter, dass ein Mieter der ELW Zugang zur Heizung haben müsse, bspw., wenn der Vermieter im Urlaub ist und die Heizung ausfällt, habe ich nichts gefunden.
     
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  7. #7 WilderSueden, 13.11.2023
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    Du musst dich schon entscheiden. Willst du ein Gäste-/Arbeitszimmer, das du für die Förderung zur Einliegerwohnung glorifizierst? Dann kannst du dir sämtliche Aufwände für spätere Vermietung sparen, denn der Grundriss wird dann bescheiden sein und eigentlich willst du ja ohnehin keine Fremden im Haus. Oder willst du ernsthaft eine ELW zur Vermietung? Dann machst du das heute bereits richtig und vermietest auch von Anfang an
     
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  8. #8 nordanney, 13.11.2023
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    Meines Wissens nicht. In großen MFH wird dies den Mietern meistens sogar explizit verboten (Heizungsraum). Zugang zum Stromzähler macht aber schon Sinn - wobei der Zähler ja auch in der Unterverteilung für die Mieterwohnung verbaut sein kann. Denn Zugang zu den Sicherungen wirst Du nicht ernsthaft untersagen wollen.
     
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  9. #9 Fred Astair, 13.11.2023
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    Irgendwie kann ich mich des Eindrucks nicht erwehren, dass hier Beihilfe zum Fördermittelbetrug erbeten wird. Sehe nur ich das so?
     
  10. #10 Kriminelle, 13.11.2023
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    Noch nie gehört. Was soll denn der Mieter mit der ausgefallenen Heizung machen?
    Unsere Heizung ist seit 10 Jahren nicht ausgefallen und hätte ich eine vermietete ELW, dann hätte ich für solche Situationen vorgesorgt, aber bestimmt nicht, dass der Mieter daran rumstellen kann. Ein Haus mit zwei WE, wovon eine vom Eigentümer bewohnt wird (also der Klassiker) muss auch keinen separaten TK-Raum haben.

    Einliegerwohnungen (und ihrer Definition) gibt es nicht erst, seit es Förderungen gibt. Es sind abgeschlossene Wohneinheiten, die (an Fremde) vermietbar sind. Da gibt es keine gemeinsame Kühlschranknutzung, noch bietet man ein fensterloses Kellerloch an. Dass der Mieter separat abgerechnet werden muss, denke ich nicht: Bei älteren Häusern gibt es nur einen Zähler, und es wird pauschal abgerechnet.
    Allerdings würde ich bei einem Neubau auf getrennte Zähler achten.
    Eine ELW besteht aus einem Aufenthaltsraum mit Wasch- und Kochgelegenheit, welche ein würdiges und selbstständiges Wohnen ermöglicht.
    Weiteres wurde weiter oben erwähnt.

    Das Problem, was Du hast, wie viele andere auch, ist dass Du nicht mehr mit gesunden Verstand rangehst, weil Du in betrügerischer Absicht die Förderung mitnehmen möchtest. Denn es wird ja gefördert, damit Du mit einer ELW die Wohnsituation in Deutschland verbesserst und nicht Deine persönliche finanzielle Situation.
    Da will man ja nix falsch machen, damit man auch wirklich die Kohle bekommt, nicht wahr? :shades
     
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  11. Cybey

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    @Fred Astair , @Kriminelle
    Mit keiner Vermietung an "Fremde" meinte ich, dass ich glücklicherweise an Personen im Bekannten- und Freundeskreis vermieten könnte, da hier schon Interesse geäußert wurde. Bei diesen Personen/Mietern sehe ich separate Zähler nicht als unbedingt notwendig an, da ich das Risiko idiotischen Verhaltens (z.B. heizen und Fenster auf) für gering erachte. Dennoch möchte ich für die Zukunft bereits vorsorgen und alles so vorbereiten (nicht unbedingt umsetzen), dass auch an Fremde vermietet werden könnte. Also bitte erspart euch die haltlosen Unterstellungen bzgl. "Beihilfe zum Fördermittelbetrug" oder "betrügerischer Absicht", danke.

    @Alle
    Ansonsten danke an euch alle für die hilfreichen Infos! Damit teilt ihr meine Auffassung, dass der Mieter nicht dauerhaft einen Zugang zum Technikraum haben muss. Das erleichtert die Grundrissplanung doch ungemein.
     
  12. #12 Tikonteroga, 13.11.2023
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    Vielleicht macht es ja auch Sinn für bestimmte Fragen der Ausstattung der ELW auch mal zu schauen wie bestimmte Ausstattungsmerkmale im örtlichen Mietspiegel bewertet werden.
     
  13. #13 Kriminelle, 13.11.2023
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    Das wäre ja nicht gekommen, wenn Du nicht gesagt hättest, dass Du nicht „an Fremde“ vermieten willst. Es ist ja im normalen Sprachgebrauch ein Begriff „nicht der Familie zugehörig“. Zudem wärst Du nicht der erste und einzige, der so planen würde.

    Aber sei es drum: ich würde da jetzt nicht darauf bauen, wenn Freunde oder Bekannte jetzt sagen, dass sie das mieten würden. Prüfe für Dich selbst, in welchem Zusammenhang so etwas (zu)gesagt wurde. Grundsätzlich plant man die Wohnung halt für Fremde und nicht für Freunde. Letzteres gibt es meist mehr Ärger als ersteres. Ist genauso wie der Autoverkauf.
     
  14. #14 Fred Astair, 13.11.2023
    Fred Astair

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    Genauso ist es, mit Verwandten und Freunden werden keine Geschäfte gemacht. Die erwarten dann zeitlebens Sonderbehandlung und wollen alles umsonst und dann ist ganz schnell Schluss mit dem guten Einvernehmen.
    Im Übrigen halte ich das auch für einen nachgeschobenen Aspekt...
     
  15. #15 Gast 85175, 13.11.2023
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Du gehst davon aus, dass man dir in 1-2Jahren noch erlauben wird, dir selbst auszusuchen ob und an wen Du vermietest. Es gibt gute Gründe anzunehmen, dass Du dich da irrst.
     
  16. #16 Fred Astair, 13.11.2023
    Fred Astair

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    Na Chillig, jetzt trägst Du aber sehr dick auf. ;)
     
  17. #17 Gast 85175, 13.11.2023
    Gast 85175

    Gast 85175 Gast

    Ich meine da näher dran zu sein als Du. Wenn Du vertrauenswürdige Kontakte ins Rathaus/Landratsamt hast, dann frag mal nach, wie lange sich das deren Meinung nach noch verhindern lässt…

    Unabhängig davon, finde ich es einfach nur sehr Naiv anzunehmen, dass die neue Lebensgefährtin vom alten Kumpel in der Einliegerwohnung die Nebenkosten schon klaglos zahlen werde…
     
  18. Cybey

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    ... meine fachlichen Fragen waren bereits vorhin alle beantwortet, danke.

    Hier kann zu!
    :closed:
     
  19. #19 Fred Astair, 13.11.2023
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    Das bestimmen Andere, wann hier "zu kann".
     
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  20. #20 hansmeier, 13.11.2023
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    Ok, wenn nicht zu, dann noch folgendes:

    Schade, dass sich hier niemand für substanzielle inhaltliche Beiträgen zu der Frage finden läßt, welche formalen Anforderungen an eine Einliegerwohnung (in den verschiedenen Regelungskontexten) bestehen.

    Aber wer keine Ahnung in der Sache hat, kann ja seine Onlinezeit immer noch dafür nutzen, ungefragte Ratschläge zu erteilen, ohne echte Sachkenntnis zu mutmaßen, oder den Fragesteller zu beleidigen (insbesondere dann gerne, wenn dieser Fragesteller vorher schon soweit möglich slebst recherchiert hat, in seiner Frage klar formuliert hat und immer freundlich geblieben ist!)…
     
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