Angemessener Grundstückswert / Wertermittlung

Diskutiere Angemessener Grundstückswert / Wertermittlung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo an Alle, eventuell ist das nicht das richtige Forum, aber da sich hier ja Experten verschiedenster Bereiche tummeln habe ich eine Frage zur...

  1. Greene

    Greene

    Dabei seit:
    9. September 2016
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Freiberuflicher Berater
    Ort:
    Köln
    Hallo an Alle,

    eventuell ist das nicht das richtige Forum, aber da sich hier ja Experten verschiedenster Bereiche tummeln habe ich eine Frage zur korrekten Ermittlung eines Grundstückspreises.

    Grundlegender Gedanke:
    Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein unbebautes Grundstück zu bepreisen, aber welche Möglichkeit liefert den realistischsten Preis?

    Angenommen man betrachtet ein exzellent gelegenes und bereits erschlossenes Grundstück in einer A-Stadt mit einer Größe von 1.000 m². Laut GRF und GFZ könnte man hier 3.000 m² Wohnraum schaffen.
    Der Bodenrichtwert liegt bei 1.000 EUR/m².
    Wenn man den Wert des Grundstücks nun anhand des Bodenrichtwertes ermitteln wollte, würde man den Bodenwert mit 1.Mio. Euro festlegen und diese auch gegenüber einem Grundstückskäufer einfordern, richtig?!

    Nehmen wir nun an ein Investor kauft das Grundstück, bebaut es mit einem MFH, das besagte 3.000 m² Wohnraum bietet und veräußert die einzelnen Wohnungen dann weiter an private Wohnungskäufer. Aufgrund der guten Lage kann er 4.000 Euro/m² erzielen.
    Dann erzielt er Veräußerungserlöse i.H.v. 3000 m² *4.000 €, also 12. Mio Euro.

    Nun meine Frage: In dem Beispiel liegt der Verkaufspreis (mit MFH) bei 1200 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises (für das Grundstück). Hätte hier nicht der Grundstücksverkäufer viel zu preiswert verkauft und wäre der öffentliche Bodenrichtwert hier nicht viel zu tief angesetzt?
    Natürlich entstehen dem Investor/Entwickler noch Kosten für die Planung, den Bau, die Finanzierung, die Vermietung und Vermaktung und seine Kapazitäten sind für evtl. zwei Jahre gebunden. Aber selbst unter Berücksichtigung dieser Kosten würde er doch einen Gewinn machen, der einige hunert Prozent oberhalb seines ürsprünglichen Investments liegt und damit extrem hoch wäre.

    Was habe ich in dieser Rechnung übersehen, bzw. wo liegt der Denkfehler? Warum ist der Bodenrichtwert bei der Bemessung des Grundstückswertes evtl. doch angemessen?
     
  2. Anzeige

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Zellstoff

    Zellstoff

    Dabei seit:
    7. Juli 2012
    Beiträge:
    2.932
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    IT
    Ort:
    München
    Benutzertitelzusatz:
    hat mal was vernünftiges gelernt
    ich vermute das hier...
    3000m² Wfl auf 1000m² Grund....was soll da hinkommen? Ein 8 stöckiges Hochhaus?

    Nur als Vergleich. Ich plane demnächst ein MFH mit ca. 6WE auf 700m² Grund in München zu bauen. Bebaubar mit E+1+D. Erzielbare Wfl nach §34 (Bebauung wie Umfeld) wird ca. bei 520m² liegen.

    Und jetzt der Knackpunkt: wenn man auf dieses Grundstück bei Dir mit 1000m² doch 3000m² Wfl. bauen dürfte, die zu 4000€/m² zu verkaufen wären, dann würde das Grundstück viel mehr als 1000€/m² kosten. ;)

    Der Bodenrichtwert, spiegelt die tatsächlich erzielten Verkaufserlöse der Vergangenheit wieder. Da diese aber nur alle paar Jahre ermittelt werden, läuft gerade in den letzten Jahren der Preis voraus, sprich es wird mehr erzielt als der Bodenrichtwert sagt.
    Die Zahlen wie bei Dir glaube ich trotzdem nicht.

    und noch ein Wort dazu:
    rechnen wir mal selbst mit Deinen unrealsitischen Zahlen gaaaanz grob
    Grund: 1Mio
    Baukosten: 2000€/m² = 6Mio
    "aussenrum": Steuer, Finanzierungskoten, Nebenkosten etc. = sagen wir ca. 25% der Erlöse = 12Mio *0,25 = 3 Mio
    Blieben also ca. 2Mio Gewinn....
    Und Ja, Investoren investieren um etwas zu verdienen.
    Hier würde er ca. 7 Mio investieren um 2 Mio zu verdienen. Würde ich sofort machen, wenn es das Grundstück denn gäbe und der m² für 4k€ zu verkaufen wäre. Ist trotzdem nur ein Gewinn von 25-30% und nicht "einige hunderte" Prozent.
     
  4. Greene

    Greene

    Dabei seit:
    9. September 2016
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Freiberuflicher Berater
    Ort:
    Köln
    Zunächst vielen Dank für die Antwort Zellstoff,

    o.k. dem Investor sei sein Gewinn natürlich gegönnt, keine Frage. Er liegt hier auch noch in einem argumentierbaren Rahmen, wobei diese Verzinsung auf das Invest schon sehr ordentlich ist.

    Wenn wir nun aber bei unserem Beispiel bleiben und den erzielbaren Erlös pro m²-Wohnraum steigern, sagen wir auf 5.500 €/m² - du sagst, du baust in München, da sind die Preise ja nicht unrealistisch - sähe die Rechnung wie folgt aus:

    Erlöse:5.500 €/m²*3000 =16,5 Mio.
    Invest Grundstück: 1.000 m² * 1.000 Euro = 1 Mio.
    Baukosten: 2.000 Euro * 3.000 m² = 6 Mio.
    Baunebenkosten 25% der Erlöse = 4,125 Mio.

    Invest gesamt: 11,125 Mio.

    Gewinn: 5,375 Mio. EUR

    Ein den Gewinn steigerndes, ggf. existierendes Einsparpotenzial bei den Baukosten/Baunebenkosten etwa durch Skaleneffekte ist hier noch nicht berücksichtigt. Dabei wäre ja anzunehmen, dass diese durchaus existieren.

    Bitte nicht missverstehen: Dem Investor sei ein abermals guter Gewinn gegönnt. Er trägt das unternehmerische Risiko, steckt Arbeit und Geld in das Projekt.
    Aber versetzt man sich in die Perspektive des Grundstückseigentümers, würde dieser in diesem Fall nicht einen zu kleinen Anteil am potenziellen Gewinn, der durch die Bebauung entstehen kann erhalten?

    Was ich mich frage ist also, ob in einem solchen Fall in der Praxis nicht anders verfahren wird. Würden sich Investor und Grundstückseigentümer hier evtl. "in der Mitte" treffen, weil dann auch der Investor immer noch einen sehr ordentlichen ROI hätte, oder würde ein Investor einen Grundstückseigentümer, der das Doppelte des Bodenrichtwertes fordert für verrückt erklären?
     
  5. #4 Tiefbaufotograf, 9. September 2016
    Tiefbaufotograf

    Tiefbaufotograf

    Dabei seit:
    2. September 2016
    Beiträge:
    245
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Tiefbauunternehmer
    Ort:
    Dortmund
    Gibt es in München keine Abstandsfächenregelung? Und sind die Baupreise dort wirklich so günstig?
     
  6. Zellstoff

    Zellstoff

    Dabei seit:
    7. Juli 2012
    Beiträge:
    2.932
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    IT
    Ort:
    München
    Benutzertitelzusatz:
    hat mal was vernünftiges gelernt
    jetzt mal ernsthaft Greene.
    Sag doch mal konkret um was es geht, so wird das nix mit diesen theoretischen Überlegungen, weil die jenseits von Gut und Böse sind.

    1) Wie kommst Du drauf, dass der Bodenrichtwert für so ein Grundstück, wo 3000m² (!!) Wfl. zu 4-6k€/m² zu realisieren sind, bei 1000€/m² liegt? Entweder stimmt der Bodenrichtwert nicht, oder (und das glaube ich) es wird mit viel zu viel erzielbarer Wfl. für den Grund gerechnet.
    2) völlig egal was der Bodenrichtwert sagt: ein Grundstück (oder Haus/Wohnung) ist das Wert was irgendwer zahlt. Ein Bauträger/Investor kann sehr gut rechnen, was sich rechnet und was nicht.
    3) willst Du den besten Preis erzielen, so mache z.B. ein Bieterverfahren mit div. BT / Investoren.

    Wenn Du meinst, der Investor macht einen derart großen Gewinn, dann spiel doch selber Investor und ziehe den Bau selber hoch. Wo ist das Problem?

    Ich rechne Dir jetzt mal mit realen Zahlen was vor:
    700m² Grund. Bodenrichtwert sagt 1500€, real werden aktuell ca. 2000€ gezahlt. Heißt: ~ 1,5Mio (mit Erwerbsnebenkosten) für Grund
    Baukosten: 2200€/m² zzgl. ca. 100k für alles aussenrum ~ 1,25Mio
    Summe: ~ 2,75 Mio
    erzielbare Wfl. wie gesagt ca. 520m², erzielbarer VK dürfte (aktuell) bei ca. 6500€/m² liegen ~ 3,38Mio

    Einnahmen also ca. 630k€. Davon ab noch allg. (nicht baubezogene) Lohnkosten z.B. für Vertrieb & Marketing, Rücklagen für Gewährleistung etc...dann bleibt nach Steuern ein ein Gewinn von wenigen 100k€.
    Dafür aber auch das Risiko, dass die Kalkulation nicht aufgeht...

    Also: um was geht es Dir wirklich? Du hast ein Grundstück und willst Dich am Gewinn beteiligen aber nicht am Risiko? Entweder, entwickle es mit allen Chancen und Risiken selber, oder verkaufe zum besten Preis an einen Investor, der das Geschäft besser (heißt günstiger bauen kann als Du) versteht.

    nein, würde er nicht. Er würde rechnen, wieviel er zahlen darf nach seiner (!) Kalkulation und wenn der Grundstückseigentümer zu viel verlangt, würde er nicht kaufen...ganz einfach.

    zu der angedachten Wfl ist schon alles gesagt, das passt nicht zum Grund. Aber wenn man 3000m² Wfl auf 1000m² Grund bauen könnte, dann könnte man durchaus auch für 2000€/m² bauen ;)
     
  7. Calanque

    Calanque

    Dabei seit:
    26. September 2016
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Rentier
    Ort:
    Berlin
    Nö.
    Spekulation mit fremdem Geld: Banken (gerne Landesbanken, wir erinnern uns..:yikes ) und das Geld der Wohnungskäufer, die alles schön im Voraus finanzieren weil sie Wohnunfen kaufen, die es noch nicht gibt!
    Wenn der Investor schlau ist, riskiert (nicht investiert) er nie eigenes Geld.
    Seien wir so ehrlich, es zuzugeben. - Du planst doch gerade ein MFH..

    Und was Bodenrichtwerte angeht: ihr könnt Euch noch erinnern, dass die in Berlin Mitte bei 300€ lagen während sie im Verkauf für 2000€ weggegangen sind? Das ist mal gerade fünf Jahre her.. Banken haben das nicht finanziert.
     
  8. Anzeige

    Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
Thema:

Angemessener Grundstückswert / Wertermittlung

Die Seite wird geladen...

Angemessener Grundstückswert / Wertermittlung - Ähnliche Themen

  1. Kosten einer Bestandsaufnahme: Was angemessen?

    Kosten einer Bestandsaufnahme: Was angemessen?: Hallo Zusammen, für ein Haus, an dem ein Umbau geplant ist und für das keine Pläne mehr vorliegen, müssen wir eine Bestandsaufnahme in Auftrag...
  2. angemessene Art einer Pultdachdämmung eines ehem.Stallgebäudes

    angemessene Art einer Pultdachdämmung eines ehem.Stallgebäudes: Sehr geehrte Mehrwissenden ( also alle :e_smiley_brille02: ich bitte um eure Meinungen zu einer angemessen Pultdachdämmung eines ehem....
  3. Gebäudewert und Grundstückswert - Steuer

    Gebäudewert und Grundstückswert - Steuer: Hallo zusammen, vielleicht eher unter "Sonstiges", aber ... Wonach berechnet sich den der für die Abschreibung relevante Wert eines...
  4. Fehlerhafte Fenster - Welche Nachfrist ist angemessen?

    Fehlerhafte Fenster - Welche Nachfrist ist angemessen?: Ich möchte meinen Fensterbauer auffordern, die Fenster mangelfrei zu liefern. Er muss sie dafür neu produzieren. Welche Nachfrist wäre dafür wohl...
  5. Verblender angemesser Preis für Minderung ?

    Verblender angemesser Preis für Minderung ?: Hallo Liebes Forum, vor kurzem wurde mein Verblender auf 1 1/4 Giebelseiten hergestellt. In dem Zuge habe ich festgestellt, dass es sich nicht...