Anschlussfinanzierung Optimierung !

Diskutiere Anschlussfinanzierung Optimierung ! im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo an alle Forumsteilnehmer, bei mir steht Ende Mai 2009 meine Anschlussfinanzierung bezgl. meines Baudarlehens an. Im Prinzip hat man ja...

  1. #1 stachelbaer, 18. April 2009
    stachelbaer

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    Hallo an alle Forumsteilnehmer,

    bei mir steht Ende Mai 2009 meine Anschlussfinanzierung bezgl. meines Baudarlehens an.
    Im Prinzip hat man ja z.Zt. gute Karten bezgl. Konditionen insofern man weiterhin seinen Job behält und ansonsten eine gute Bonität vorweisen kann. Für einen kurzen Überblick hier meine Daten :

    Marktwert des Hauses ca. € 330.000,--
    zu finanzieren ab 01.06.09 sind € 150.000,--
    die bisherige Finanzierung läuft bereits seit 10 Jahren bei einer Volksbank hier in meinem Raum.
    Die Immobilie ist selbstgenutzt inkls. 1 vermietete Einliegerwohnung/Mutter.
    Ich bin ledig und habe keine Kinder.

    Neues Angebot meiner Volksbank ist 4% eff. auf 10 Jahre mit 1% Tilgung sowie € 5.000,-- Sondertilgung pro Jahr möglich. Bis auf den Zinssatz, der jetzt besser ist, eigentlich eine Fortführung meines bisherigen Vertrages.

    Mein Ziel ist es spätestens in 10 Jahren die Schulden komplett zu tilgen, also spätestens nach Ablauf des Vertrages über angespartes Eigenkapital alles ablösen. Ich profitiere steuerlich durch die Abschreibungsmöglichkeiten der vermieteten Einliegerwohnung, insofern halte ich mich bei der Tilgung noch etwas zurück. Je höher das Bruttgehalt desto ertragreicher die Steuerersparnis und das drückt den Zins nochmal ordentlich nach unten.

    Ich denke ich bin in einer sehr guten Ausgangsposition gegenüber meiner Bank. Andere Banken würden sicherlich auch gerne das Geschäft machen.

    Meine Bitte und Frage an Euch .... wie kann ich, gerade in der jetzigen Situation, noch etwas zur Optimierung meiner Finanzierung evtl. mit anderen Finanzierungsmodellen tun ?

    Danke für Eure Ratschläge !

    Gruss
    Stachelbaer
     
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  3. Seev

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    Ich nehme an, daß Du die Summe bereits in zwei Darlehen aufgeteilt hast, oder? Du kannst ja wohl kaum die Zinsen Deiner selbstgenutzten Wohnung absetzen? Wenn nicht, dann solltest Du die Aufteilung prüfen, ggf. mit StB.

    Wenn ich die derzeitigen Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen für 10 J. anschaue, frage ich mich allerdings, wie das Absetzen bei heutigen Konditionen noch wirtschaftlich sein soll. Ich hatte das vor über 10 Jahren auch mal so gemacht, da habe ich aber 7% für das Darlehen bezahlt.
     
  4. Robin

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    Steuerlich wäre das kein Problem, da man die gezahlten Schuldzinsen einfach nach Wohnfläche aufteilen kann^^
     
  5. Seev

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    Na, wird das heute bei einem einzigen Darlehen noch akzeptiert??
     
  6. #5 stachelbaer, 18. April 2009
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    @seev

    es ist so wie Robin geschrieben hat.

    Die Schuldzinsen werden nach Wohnfläche aufgeteilt, dadurch kann ich in meinem Fall 38% sämtlicher anfallender Schuldzinsen komplett von der Steuer absetzen.

    Zusätzlich habe ich eine degressive Abschreibung dadurch kann ich nochmals von den kompletten Herstellungskosten des Hauses anteilig 38% und davon z.Zt. 2,5% abschreiben.

    In der Summe gesehen drückt die Steuerersparnis in meinem Fall um gut 1% nach unten.

    Es ist für mich tatsächlich rentabler wenn ich mein Eigenkapitel dauerhaft über 5% Rendite anlegen kann, als wenn ich mein Eigenkapital zur Tilgung einsetze. Und das ist bei mir seit Jahren der Fall.

    Wenn ich jetzt zu 4% finanziere ist es noch viel sinnvoller das Eigenkapital nicht zur Tilgung zu verwenden.

    Gruss
    Stachelbär
     
  7. Seev

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    Verstehe ich voll und ganz ... aber wie kriegst Du derzeit und in den nächsten Jahren 5% Nachsteuerrendite hin?
     
  8. Robin

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    Was man allerdings am Anfang hätte machen können, wäre die Darlehen zu trennen ... dann hättest du zumindest deinen privat genutzten schön tilgen und den vermieteten Teil vielleicht sogar tilgungsfrei lassen können ... dann wäre die Steuerersparnis wahrscheinlich noch größer gewesen ...
     
  9. #8 stachelbaer, 18. April 2009
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    @seev

    ich bin ein sehr konservativer Typ und gehe bei meinen Kapitalanlagen nie grosses Risiko ein. Aktuell erhalte ich noch 2 Jahre für ein Teil meines Eigenkapitals 5,5% Festgeldzins bei einer deutschen Bank in Deutschland.

    Zugegeben man wird dadurch nicht reich aber es ist wirklich rentabler für mich nicht auf Tilgung zu setzen. Gerade jetzt wenn man billig finanzieren kann und die Inflation irgendwann in den nächsten Jahren kommt wäre man bescheuert diesen Zinseffekt nicht auszunutzen.

    @robin

    Habe einen Steuerberater der mir die Einkommensteuer macht, denke dass er das richtig gemacht hat.

    Gruss
    Stachelbär
     
  10. Robin

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    Klar wird er das richtig gemacht haben ... Es geht ja auch nicht um richtig und falsch ... sondern um Optimierung, wie du geschrieben hattest ... ;)
     
  11. #10 stachelbaer, 18. April 2009
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    @robin

    trotzdem danke für den Tip, werde es meinem Steuerberater weitergeben.

    @seev

    zum Verständnis :

    ich zahle z.Zt. Darlehenszins 4,6% minus Steuerersparnis 1% = effektiv 3,6%

    Eigenkapitalanlage z.Zt. 5,5% minus Nachsteuer 1,375% = Ertrag 4,125%

    Da wäre man doch bescheuert wenn man tilgen würde !

    Gruss
    Stachelbär
     
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    @stachelbaer
    Ja, bin ich ja ganz bei Dir. Nur wenn Du jetzt neu auf 10 Jahre abschliessen willst, hab ich mir überlegt, wie ich in den nächsten Jahren auf 5,5% (also doch Vorsteuer-) Rendite käme. Ich wüsste gerade nicht wie, wenn ich mein Festgeld etc. anschaue.
    Meine Erfahrung (und kfm. Verständnis) bei dieser Sache ist, daß Du die Laufzeiten schon möglichst genau aufeinander abgestimmt halten mußt, mindestens zum Ende Deiner Darlehenszinsbindung hin. Da muß man schon sehr genau rechnen, wie man anlegen will / kann. Funktioniert in Hochzinsphasen m.E. besser als jetzt.
     
  14. #12 stachelbaer, 18. April 2009
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    klar, nichts ist im Leben so sicher wie der eigene Tod, wie man so schön sagt.

    meine Strategie ist antizyklisches Handeln. Also jetzt in einer Niedrigzinsphase auf 10 Jahre zu 4% festschreiben und auf der anderen Seite in 1,2 oder 3 Jahren auf eine einsetzende Inflation zu setzen um dann das Eigenkapital möglichst zu einem hohen Zinssatz anzulegen.

    Ich denke Du stimmst überein dass wir z.Zt. eine Wirtschaftsflaute haben mit Niedrigzinsphase. Die Wahrscheinlichkeit ist also sehr hoch irgendwann in 1 oder 2 Jahren aus diesem Tal wieder in Richtung Wirtschaftsaufschwung zu kommen. Und genau dann werd ich mein Geld wieder anlegen, zunächst kurzfristig um abzuwarten wie nachhaltig die Inflation wird und dann vielleicht längerfristig um eine höhere Rendite zu erreichen.

    Gruss
    Stachelbär
     
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