Anschlussfinanzierung / vorfälligkeitsentschädigung

Diskutiere Anschlussfinanzierung / vorfälligkeitsentschädigung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, aufgrund der weiter gefallenen Zinsen für Baufinanzierungen habe ich mir überlegt ob es sich lohnen würde meinen derzeitigen...

  1. TaPa

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    Hallo zusammen,

    aufgrund der weiter gefallenen Zinsen für Baufinanzierungen habe ich mir überlegt ob es sich lohnen würde meinen derzeitigen Kredit zu "kündigen" und eine Anschlussfinanzierung zu orgonisieren.

    Derzeitiger Kredit:
    - 95000 €
    - Auszahlungsdatum 24.01.2009
    - Tilgung: 1%
    - Eff. zins 4,49%
    - Monatliche Rate: 434€
    - 10 Jahre Laufzeit -> Ende: 01.2019 (Noch ~7 Jahre)

    Derzeitige Restschuld: ~70000€ (Bisher 4 Sondertilgungen a 5000€)
    Derzeit vorhandenes Eigenkapital: ~6000€

    Hat jemand Erfahrungen mit der Vorfälligkeitsentschädigung?
    Wie hoch ist diese? Würde es sich lohnen die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen und eine Anschlussfinanzierung über die 70000€ mit einem geringeren Zinssatz zu starten?

    Laut Interhyp und einer 5 jährigen Zinsbindung würde ich derzeit einen eff Zinssatz von 2,7% bekommen. Das ist natürlich unwahrscheinlich 3,2% ist wohl wahrscheinlicher.

    Wie berechne ich ob sich das lohnt? Habe ich etwas vergessen? z.B. zusätzlich kosten für den Grundbucheintrag falls ich den neuen Kredit bei einer anderen Bank bekommen würde?

    Danke für eure Ratschläge.:bounce:
     
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  3. R.B.

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    Bei dem geringen Zinsunterschied wird sich das in den 5 oder 7 Jahren nicht rechnen. Du darfst grob geschätzt eine Vorfälligkeitsentschädigung von etwa 9.000,- € bezahlen, wobei zu beachten ist, dass die Bank diese Kündigung nicht annehmen muss.

    Einfach mal die Zahlungspläne inkl. Salden für die beiden Varianten nebeneinander legen und vergleichen, also Zahlungsplan A (alte Finanzierung) die Jahre 4-10, und Zahlungsplan B (neue Finanzierung) die Jahre 1-7. Beide mit gleicher Rate gerechnet, was im Fall B einer anf. Tilgung von etwa 5% entsprechen dürfte.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Meilenstein, 9. Februar 2012
    Meilenstein

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    Sofern die Bank der vorzeitigen Darlehensrückführung zustimmt und es keinen geschützten Grund dafür gibt (bspw. Hausverkauf), dann kann die Bank ein Vorfälligkeitsentgelt verlangen, was sich lediglich an der Sittenwidrigkeitsgrenze zur Vorfälligkeitsentschädigung bemessen lassen muss. D. h. Würde die "normale" Vorfälligkeitsentschädigung 9.000 Euro betragen, so könnte die Bank bei vorzeitiger Rückführung bei Fehlen eines geschützten Grundes auch gut und gern 17.000 Euro verlangen, ohne gegen geltendes Recht zu verstoßen. Quelle: http://www.wehrt.de/vorfaelligkeitsentschaedigung/fehlen_besonderer_voraussetzungen-neu.aspx
     
  5. bobby81

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    Ich habs mal durch den Rechner gelassen. ca. 9200EUR Vorfälligkeit!!
    Ist aber von Bank zu Bank unterschiedlich!

    ---> Also lohnt sich nicht, weil der Zinsunterschied wesentlich geringer ist!
     
  6. #5 Meilenstein, 9. Februar 2012
    Meilenstein

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    wenn (ich hab's nicht nachgerechnet) die Vorfälligkeitsentschädigung regulär 9.200 Euro beträgt, kann die Bank aber im vorliegenden Fall, weil KEIN geschützter Grund zur vorzeitigen Darlehensrückführung vorliegt, eben auch gut und gerne 17.000 Euro verlangen. Das VorfälligkeitsENTGELT muss sich dann nur an der Sittenwidrigkeitsschranke zur VorfälligkeitsENTSCHÄDIGUNG bemessen lassen!
    Ob aber ein geschützter Grund vorliegt, sollte vielleicht ein Jurist oder Sachverständiger klären!
     
  7. Rene'

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    Hallo!

    Bevor bei der aktuell finanzierenden Bank nach der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gefragt wird wäre ein Blick in den Vertrag (den man ja durch seine Unterschrift akzeptiert hat!! ) sinnvoll.

    In den meisten Fällen akzeptiert die Bank eine Kündigung nur bei Eigentümerwechsel.

    "Einfach mal so kündigen" geht dann nicht. Verträge müssen von beiden Seiten (!) eingehalten werden.

    Stell Dir mal vor die Zinsen steigen auf 8% und Dir flattert, auf Grund der gestiegenen Zinsen die Kreditkündigung ins Haus. ;)

    Gruß,
    Rene'
     
  8. TaPa

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    Danke für die zahlreichen Antworten.

    Da war ich wohl ein wenig blauäugig :-).

    Heißt zusammengefasst:
    minimale Kosten: 9000€ wobei die Bank, da kein wirklicher Grund vorhanden ist, die Kosten willkürlich ansetzen kann.

    Dessen bin ich mir bewusst. Man zahlt ja auch dafür, dass der Vertrag aufgelöst wird. Das wäre dann sozusagen die Strafe dafür das man den Vertrag vorzeitig kündigen möchte.

    Also danke nochmal. Ich werde dann wohl eher die Tilgung erhöhen :-)
     
  9. R.B.

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    Eine weise Entscheidung.

    Gruß
    Ralf
     
  10. bobby81

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    Also man zahlt hier immer drauf! Da die Bank die Vorfälligkeit nach dem aktuellen Zinsniveau berechnet.
    Ehrlich gesagt lohnt sich das nie, auss man gewinnt im Lotto oder man Erbt sehr viel Geld, dann ist das einem eigentlich egal.
     
  11. Rene'

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    Den Vertrag kündigen "möchten" kann man ja. Möchten kann man viel.

    Aber wie gesagt ist das unter Umständen überhaupt nicht möglich. Auch nicht gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

    Vertrag ist Vertrag. Es herrscht leider immer noch die Meinung das man einen Immobilienkredit grundsätzlich gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann. Dem ist nicht so. Wenn der Vertrag das nicht vorsieht muss die Bank die Kündigung (auch gegen VFE) nicht akzeptieren.

    Gruß,
    Rene'

    PS: Tilgung erhöhen : Weise Entscheidung! :biggthumpup:
     
  12. #11 ReihenhausMax, 10. Februar 2012
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    Geht aber auch nur (von der Nutzung von Sondertilgungsrechten abgesehen),
    wenn das vertraglich geregelt ist.
     
  13. TaPa

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    Ist es. Extra einbauen lassen :-)

    Dessen bin ich mir bewusst.
    Ich vermute aber das die Bank selber Spielraum hat und es z.B. bei der Rahmenbedingung -> Ich schließe den neuen Kredit, nach Zahlung der Vorfälligkeit, bei euch ab durchaus bereit sein könnte darauf einzugehen.

    Deswegen die Vorabinformation hier im Forum ob sich das überhaupt lohnen könnte.

    Tut es nicht -> Ad acta.
     
  14. bobby81

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    Eben!!! In deinem Fall über 9000EUR zahlen und bei 3% Zinssatz und angenommen keiner Tilgung ca. 7000EUR Ersparniss ---> Macht Minus von 2000EUR !!!
     
  15. #14 Bankkaufmann, 11. Februar 2012
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    Also erst mal würde ich gar nicht über Zinssätze von 3% oder 2,7% spekulieren.
    Das ist echt Kappes.

    Wichtig ist nur eines:
    => Es gilt der Darlehensvertrag. Eine Umschuldung ist nur bei Hausverkauf möglich.

    Fragen aber kostet nichts.
    Ich habe in diesen Wochen die Erfahrung, dass viele Bank gerne mit sich reden lassen.

    Aber bitte immer nur fragen, ob es erst mal möglich ist. Generell. Wird das bejaht, dann kann man gerne die Gebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Liegt so bei EUR 100,00 bis EUR 200,00.
    Oder man kriegt die Bank soweit, dass diese es allgemein zuläßt und man die VfE erst berechnet, wenn es soweit ist.

    GANZ WICHTIG:
    NUR Schriftlich nachweisen lassen. Entweder Email aus dem Innendienst der Bank oder Zweizeiler, niemals mündlich.
    Damit sind schon viele Kunden auf die Fr..... gefallen die dann umgeschuldet gedacht haben und hinterher weiß niemand mehr um was es ging.
    Nur schriftlich zählt!!!

    Ich finde es witzig, dass hier Zinsen im Raum sind, obwohl man gar nicht weiß was die Immobilie wert hat?
    Ist es eine 100% Finanzierung gewesen? Oder 50% Finanzierung?

    Was steht sonst noch im Grundbuch?
    Eine neue Bank wird in der Regel NUR in den ersten Rang gehen.
    Ausnahmen ( Vorrang fremde Bank maximal 10% Verkehrswert und Gesamtauslauf maximal 50% vom Verkehrswert )

    Oft scheitert eine Umschuldung auch an anderen Grundbucheinträgen. Kann man doch ganz leicht feststellen was Sache ist.
     
  16. #15 Meilenstein, 11. Februar 2012
    Meilenstein

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    Stimmt nicht ganz. Lt. höchstrichterlicher Rechtsprechung gehört auch die Ablehnung eines höheren Kreditvolumens durch das eigene Kreditinstitut zu den geschützten Gründen, sofern ein anderes Kreditinstitut dieses (höhere) Darlehen gewährt.

    Ferner hat das OLG Naumburg einen weiteren hinzugefügt: "Zur Ablösung berechtigt ist ein Darlehensnehmer auch dann, wenn er sein Darlehen deshalb auf ein niedrigeres Zinsniveau umschulden möchte, weil er ansonsten irgendwann die monatliche Ratenlast nicht mehr erbringen kann." (Quelle: siehe oben auf wehrt.de)
     
  17. Rene'

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    Für den Darlehensnehmer wird es aber ein Hürdenlauf werden nachzuweisen das er "irgendwann" die Ratenlast nicht mehr erbringen kann. Ausser wenn er es "aktuell" nicht mehr kann.... Aber dann wird sich eh keine andere Bank finden die den Karren im Dreck übernimmt.

    Sollten sich dunkle Wolken am Horizont auftun dann wird die finanzierende Bank mit Handkuss den Vertrag auflösen und die Restsumme + VFE einstreichen bevor die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht.

    Von daher ist dieses Gerichtsurteil für den normalen Kreditnehmer der seinen Kredit bedienen kann und will und der nur eine günstigere Alternative sucht unrelevant.

    Gruß,
    Rene'
     
  18. #17 Bankkaufmann, 12. Februar 2012
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    @Meilenstein
    Natürlich, dass ist auch ein möglicher Weg den ich in meiner Praxis als Sachbearbeiter oft erlebt habe.
    Jedoch MUSS die eigene/erste Bank dem neuen Kreditwunsch schriftlich widersprechen. Nur dann macht es Sinn über eine andere Bank fremd umzuschulden.
    Ganz so einfach ist es aber nicht das " passende " Darlehensvolumen herauszufinden, damit die eigene/erste Bank das Darlehen NICHT macht.
     
  19. R.B.

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    Ach, ab 1 Mio aufwärts...:mega_lol:

    Gruß
    Ralf
     
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  21. #19 Bankkaufmann, 12. Februar 2012
    Bankkaufmann

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    @R.B.
    FALSCH. Ich muss leider gegensteuern. Rechtmässig MUSS der Darlehensnehmer auf dem Papier das Darlehen bedienen können auch bei der zweiten Bank!
    Bedeutet, wenn Kunde bei der Hausbank A ein Darlehenswunsch über 1 Mio startet und diese ablehnt schriftlich, dann geht eine fremde Umschuldung NUR wenn auch von der neuen Bank B ein Darlehen in GLEICHER Größenordnung genehmigt wird.

    Ganz so einfach ist es R.B. nicht.
    Es kommt allerdings auf den Einzelfall darauf an.
    Ich würde nicht auf die Darlehenshöhe zielen, sondern soviel Darlehen bei der Hausbank A beantragen dass der Beleihungsauslauf ( = Summe altes vorhandenes Darlehen und neues beantragtes Darlehen ) nicht mehr mit der Bank zusammenpasst.

    Beispiel:
    Bank A EUR 90.000,00 Bestandsdarlehen
    Verkehrswert EUR 100.000,00
    Es sind somit auf dem Papier EUR 10.000,00 Luft.
    Da der Kunde umschulden will beantragt er EUR 20.000,00.
    Die Bank die hier - aus Geschäftsprinzip - nur bis EUR 100.000,00 finanziert lehnt ab.
    Kunde kann dann bei Bank B EUR 110.000,00 Darlehen aufnehmen.
    Die Bank B wertet dann das Objekt eben mit EUR 110.000,00 ein.
     
  22. R.B.

    R.B.

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    So ernst gemeint war mein Kommentar nun auch wieder nicht. (siehe smilie). ;)

    Gruß
    Ralf
     
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Anschlussfinanzierung / vorfälligkeitsentschädigung

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