Anspruch aus der Grundschuld

Laienmeinung:
ET1 (was soll das mit den uns unbekannten Namenskürzeln?) soll Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangen.
Dazu wird das Haus verkauft werden (müssen).

Vom Erlös gehen 100T€ an die Gläubigerbank von ET2. Im Gegenzug muß diese der Löschung der Grundschuld zustimmen bzw. den Brief zurückgeben.
Verbleibende Hälfte des Erlöses geht an ET1, evtl. verbleibende Mehr- oder Minderbeträge sind (nach Abzug der Verfahrenskosten) gegenseitig auszugleichen.

Mit welchem Verkaufserlös ist denn zu rechnen?


Nähere Auskunft sollte auch ein Notar oder Steuerberater geben können.
Ein guter Anwalt übrigens eigentlich auch...

 

Halb-Laien-Ansicht: schleppt sich alles bis zur Zwangsversteigerung hin, dann laufen noch mehr Zinsen auf. Verlangt ein Miteigentümer die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, dann kann sich dadurch die Zeit abkürzen. Bank wird in der Versteigerung den Grundschuldbetrag zuzüglich vereinbarter Zinsen geltend machen. Erlöst sie daraus mehr als ihre Forderung ausmacht, hat sie den Überschuss auszuhändigen.
Wenn einer der Eigentümer bei einem Verkauf nicht mitmachen will, dann wird aus dem freihändigen Verkauf nichts.
Aber Vorsicht: was steht in den Zweckbestimmungserklärungen zur Grundschuld alles drin? a) in der Grundschuldbestellungsurkunde selbst und b) u.U. in einer Zusatzurkunde der Bank.
Wer ist an dem Grundstück interessiert? Besteht Verwandschaft o.ä. zu einem der Eigentümer? Muss man Rücksicht auf Befindlichkeiten nehmen?

 

Verkauf geht nicht, da Grundschuld nicht abgelöst und Y nicht ds Geld hat, das zu tun.

Keine Ahnung, wie das bei Scheidungen geht, wenn das Haus mit einer Hypo belastet ist und beide Seiten es nicht halten können, aber die Hypo nicht bar ablösen können und deswegen verkaufen müssen. Scheidungsanwalt fragen.

Da gibts wohl nur eine Möglichkeit:
Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft.
X muss seinen Anteil bei Y einfordern, der kann nicht zahlen, dann Zwangsversteigerung, X bekommt seine Forderung (wenn der Erlös hoch genug ist), Y das, was nach Abzug aller Kosten überbleibt - wenn was überbleibt.

So was hab ich schon mahrfach mitbekommen bei Kaufbesichtigungen aus Erbengemeinschaften oder zerrütteten Ehen.
Genaues Verfahren -> RA fragen
Auf jeden Fall nicht im Schnellschußverfahren machbar!

 

Evtl. muss EK nicht warten, bis die Bank die Zwangsversteigerung betreibt, sondern kann eine Teilungsversteigerung beantragen. Das hängt aber scheinbar davon ab, in welchem Rechtsverhältnis die beiden zueinander stehen. Das Problem ist auch nicht unbedingt, dass es mit der Bank nix wird, sondern vor allem, dass es mit DN nix wird, da er ja dem Verkauf zustimmen muss. D.h. wenn DN sich überall querstellt, bleibt meines Wissens tatsächlich nur die Versteigerung, weil man nur darüber DN das Haus wegnehmen kann. Und das kann sich laaaaaange ziehen. Insofern befürchte ich, dass EK einen Kredit wird aufnehmen müssen, sofern er entsprechende Sicherheiten vorweisen kann, wenn er dringend die 70.000 braucht. (Kannst ja mal zum Thema Zwangsversteigerung googeln - besonders hässlich wird es, wenn DN noch in der Immobilie wohnt. Das drückt auch den zu erzielenden Preis massiv, da der Käufer nie weiß, ob er ohne Schwierigkeiten ausziehen wird.)
Die einzige Hoffnung, die ich sehe, ist dass es jemand schafft, DN klar zu machen, dass er bei einer Versteigerung deutlich weniger Geld zu erwarten hat als bei einem freihändigen Verkauf. Wenn ihn das vor der Privatinsolvenz retten könnte, dann ist er ja vielleicht eher zu einem Verkauf bereit. Ansonsten wird es wohl häßlich und teuer.

Zu Fragen 2 und 3: Diese Info kommt von mir als Laien, aber ich habe mich da wegen eines Hauskaufs informiert. Der Verkauf läuft generell so (Kurzfassung):
- Käufer und Verkäufer machen Vertrag beim Notar
- Auflassung wird beantragt und Info über Grundschuld eingeholt
- Wenn die Auflassungsvormerkung da ist, wird das Geld überwiesen. Bei einer Grundschuld gegen das Ganze wird zuerst die Bank mit der Grundschuld bedient. D.h. die Bank bekommt vom Kaufpreis so viel, wie sie davon fordert. Bei einer Grundschuld, die sich nur gegen einen Miteigentumsanteil richtet, wird die Bank nur in dem Anteil am Miteigentum bedacht. Wenn also EK sicher gehen will, dass der Verkauf klappt, muss er u.U. der Bank anbieten, den Rest oder einen Teil des Restes zu begleichen, der nicht aus dem Kaufpreis stammt. Dabei ist die Bank möglicherweise zu Zugeständnissen bereit, weil ihr ja auch klar ist, dass es bei einer Zwangsversteigerung auch deutlich weniger für sie geben würde. Ich würde also der Bank nicht sofort anbieten, die volle Differenz zu zahlen.

@Julius und Mod: Was für Namenskürzel?? Da stand EK (das ist der mit dem EigenKapital) und DN (das ist der DarlehensNehmer).

P.S.: Habe zu lange gebraucht - inzwischen sind auch andere Antworten da...

 

Die o.g. 15% Zinsen: stammen die aus dem KV? Ich glaube nicht, dass die hier eine Rolle spielen werden. (Laienmeinung) -> Notar oder Anwalt fragen

 

Die 15% Zinsen stammen aus der Grundschuldbestellungsurkunde; das ist ein Höchstsatz. In einer Versteigerung macht die Bank den Eintragungsbetrag geltend, dazu die 15% Zinsen pro Jahr und das für maximal 4 Jahre, zuzüglich der Kosten; kann also bei 100.000,- eine Gesamtsumme von 165.000,- Euro ausmachen. Wird dieser Betrag erlöst, dann befriedigt die Bank daraus erst alle ihre Forderungen, unter Umständen auch solche, die mit dem Hauskredit nichts zu tun haben. Wenn dann noch was bleibt, dann rückt sie dies heraus zur Befriedigung nachrangiger Gläubiger. So mal vereinfacht dargestellt - wenn sich Fehler eingeschlichen haben bitte von Fachleuten korrigieren, meine letzte Aktion in diesem Bereich liegt fast 30 Jahre zurück.