Anspruch aus der Grundschuld

Diskutiere Anspruch aus der Grundschuld im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, vielleicht hatte ja jemand so einen Fall schon. In meiner Familie gibt es gerade ein Haus welches verkauft werden soll, sagen wir mal so...

  1. #1 gonso, 7. Dezember 2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 7. Dezember 2012
    gonso

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    Hallo,

    vielleicht hatte ja jemand so einen Fall schon. In meiner Familie gibt es gerade ein Haus welches verkauft werden soll, sagen wir mal so die Eigentümer sind sich nicht mehr so gewogen.

    Haus laut Grundbuch 50 : 50 auf zwei Eigentümer, gekauft vor 5 Jahren.
    Eingetragene Grundschuld über 100 000 € nebst Zinsen 15%.
    Hauswert 200 000€, so in etwa
    Eigentümer 1 ich nenne Ihn mal [MOD] un ich nenne den mal um in X[/MOD] hat seine 50% aus Eigenkapital erstanden.
    Eigentümer 2 nennen wir mal Y hat seine 50% aus einem Dahrlehen bezahlt. Eigentümer 1 steht nicht mit im Dahrlehensvertrag.

    Nun soll das Haus verkauft werden und es stellt sich heraus das Y wohl etwas im Rückstand ist mit den Tilgungen. Ggf. sind sogar die offenen Forderungen höher als die 50% aus dem Verkauf.
    Des weiteren wird eine Vorfälligkeit erhoben welche dann zusammen mit dem Dahrlehen mehr als 50% ausmacht. Da Y aber keine Auskunft gibt ist das genaue Außmass unbekannt.

    X benötigt aus dem Verkauf bald möglichst 70 000€

    Nun zu den Fragen:
    1.) Bei einem Verkauf kann die Bank dann auf max 100 000€ zugreifen, oder sind hier die 15% Zinsen auf 5Jahre mit zu berücksichtigen? Ich finde immer nur die Erklärung das die Grundschuldzinsen erst nach der Androhung der Zwangsversteigerung laufen, heißt das ohne Zwangsversteigerung hat die Bank nur Anspruch auf 100 000€?

    2.) Die Bank muss ja einer Lösung der Grundschuld zustimmen, Käufer möchten ja einen lastfeien Kauf. Wenn jetzt Y aber seine offenen Schulden nicht zahlen kann? Gibt es eine Möglichkeit die Grundschuld zu löschen wenn 100 000€ bezahlt werden auch wenn in Summe 130 000€ offen wären?

    3.)Wenn es insgesamt 130 000€ wären könnte man der Bank ja ein Angebot machen das X aus seinen 50% die 30 000€ übernimmt. Kann man da irgendwie an den Schuldenstand der Bank rankommen? Die Sagt bis dato immer keine Auskunft weil nicht Dahrlehensnehmer.

    Problem dabei ist das X etwas in der Zwickmühle sitzt. Zum einen besteht der Verdacht das die Schulden immer mehr werden. Y bedient den Kredit ziemlich sicher nicht mehr, an Verkauf hat er kein Interesse da Ihn das Haus bzw. die Grundschuld vor der Privatinsolvenz rettet.

    Zum anderen findet X aber keine Möglichkeit aus der Sache Raus zu kommen. Aktuell ist es eigentlich nur ein Warten auf die Zwangsversteigerung.

    Danke
    Gonso
     
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  3. gonso

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    Ach so ja beim Anwalt war EK natürlich schon, sagen wir mal mit bedingtem Erfolg.

    Brief an Bank wurde beantwortet mit: Datenschutz keine Auskunft
    Breif an DK wurde nicht beantwortet.

    Der Vorschlag erst mal einen Käufer suchen ist bedingt Hilfreich denn wer macht sich die Arbeit einen Hauskauf fix zu machen mit der 80% change das es wegen der Bank nix wird.
     
  4. Julius

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    ET1 (was soll das mit den uns unbekannten Namenskürzeln?) soll Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangen.
    Dazu wird das Haus verkauft werden (müssen).

    Vom Erlös gehen 100T€ an die Gläubigerbank von ET2. Im Gegenzug muß diese der Löschung der Grundschuld zustimmen bzw. den Brief zurückgeben.
    Verbleibende Hälfte des Erlöses geht an ET1, evtl. verbleibende Mehr- oder Minderbeträge sind (nach Abzug der Verfahrenskosten) gegenseitig auszugleichen.

    Mit welchem Verkaufserlös ist denn zu rechnen?


    Nähere Auskunft sollte auch ein Notar oder Steuerberater geben können.
    Ein guter Anwalt übrigens eigentlich auch...
     
  5. papeFT

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    Halb-Laien-Ansicht: schleppt sich alles bis zur Zwangsversteigerung hin, dann laufen noch mehr Zinsen auf. Verlangt ein Miteigentümer die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, dann kann sich dadurch die Zeit abkürzen. Bank wird in der Versteigerung den Grundschuldbetrag zuzüglich vereinbarter Zinsen geltend machen. Erlöst sie daraus mehr als ihre Forderung ausmacht, hat sie den Überschuss auszuhändigen.
    Wenn einer der Eigentümer bei einem Verkauf nicht mitmachen will, dann wird aus dem freihändigen Verkauf nichts.
    Aber Vorsicht: was steht in den Zweckbestimmungserklärungen zur Grundschuld alles drin? a) in der Grundschuldbestellungsurkunde selbst und b) u.U. in einer Zusatzurkunde der Bank.
    Wer ist an dem Grundstück interessiert? Besteht Verwandschaft o.ä. zu einem der Eigentümer? Muss man Rücksicht auf Befindlichkeiten nehmen?
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 7. Dezember 2012
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    Verkauf geht nicht, da Grundschuld nicht abgelöst und Y nicht ds Geld hat, das zu tun.

    Keine Ahnung, wie das bei Scheidungen geht, wenn das Haus mit einer Hypo belastet ist und beide Seiten es nicht halten können, aber die Hypo nicht bar ablösen können und deswegen verkaufen müssen. Scheidungsanwalt fragen.

    Da gibts wohl nur eine Möglichkeit:
    Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft.
    X muss seinen Anteil bei Y einfordern, der kann nicht zahlen, dann Zwangsversteigerung, X bekommt seine Forderung (wenn der Erlös hoch genug ist), Y das, was nach Abzug aller Kosten überbleibt - wenn was überbleibt.

    So was hab ich schon mahrfach mitbekommen bei Kaufbesichtigungen aus Erbengemeinschaften oder zerrütteten Ehen.
    Genaues Verfahren -> RA fragen
    Auf jeden Fall nicht im Schnellschußverfahren machbar!
     
  7. #6 Gurkensalat, 7. Dezember 2012
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    Evtl. muss EK nicht warten, bis die Bank die Zwangsversteigerung betreibt, sondern kann eine Teilungsversteigerung beantragen. Das hängt aber scheinbar davon ab, in welchem Rechtsverhältnis die beiden zueinander stehen. Das Problem ist auch nicht unbedingt, dass es mit der Bank nix wird, sondern vor allem, dass es mit DN nix wird, da er ja dem Verkauf zustimmen muss. D.h. wenn DN sich überall querstellt, bleibt meines Wissens tatsächlich nur die Versteigerung, weil man nur darüber DN das Haus wegnehmen kann. Und das kann sich laaaaaange ziehen. Insofern befürchte ich, dass EK einen Kredit wird aufnehmen müssen, sofern er entsprechende Sicherheiten vorweisen kann, wenn er dringend die 70.000 braucht. (Kannst ja mal zum Thema Zwangsversteigerung googeln - besonders hässlich wird es, wenn DN noch in der Immobilie wohnt. Das drückt auch den zu erzielenden Preis massiv, da der Käufer nie weiß, ob er ohne Schwierigkeiten ausziehen wird.)
    Die einzige Hoffnung, die ich sehe, ist dass es jemand schafft, DN klar zu machen, dass er bei einer Versteigerung deutlich weniger Geld zu erwarten hat als bei einem freihändigen Verkauf. Wenn ihn das vor der Privatinsolvenz retten könnte, dann ist er ja vielleicht eher zu einem Verkauf bereit. Ansonsten wird es wohl häßlich und teuer.

    Zu Fragen 2 und 3: Diese Info kommt von mir als Laien, aber ich habe mich da wegen eines Hauskaufs informiert. Der Verkauf läuft generell so (Kurzfassung):
    - Käufer und Verkäufer machen Vertrag beim Notar
    - Auflassung wird beantragt und Info über Grundschuld eingeholt
    - Wenn die Auflassungsvormerkung da ist, wird das Geld überwiesen. Bei einer Grundschuld gegen das Ganze wird zuerst die Bank mit der Grundschuld bedient. D.h. die Bank bekommt vom Kaufpreis so viel, wie sie davon fordert. Bei einer Grundschuld, die sich nur gegen einen Miteigentumsanteil richtet, wird die Bank nur in dem Anteil am Miteigentum bedacht. Wenn also EK sicher gehen will, dass der Verkauf klappt, muss er u.U. der Bank anbieten, den Rest oder einen Teil des Restes zu begleichen, der nicht aus dem Kaufpreis stammt. Dabei ist die Bank möglicherweise zu Zugeständnissen bereit, weil ihr ja auch klar ist, dass es bei einer Zwangsversteigerung auch deutlich weniger für sie geben würde. Ich würde also der Bank nicht sofort anbieten, die volle Differenz zu zahlen.

    @Julius und Mod: Was für Namenskürzel?? Da stand EK (das ist der mit dem EigenKapital) und DN (das ist der DarlehensNehmer).

    P.S.: Habe zu lange gebraucht - inzwischen sind auch andere Antworten da...
     
  8. Seev

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    Die o.g. 15% Zinsen: stammen die aus dem KV? Ich glaube nicht, dass die hier eine Rolle spielen werden. (Laienmeinung) -> Notar oder Anwalt fragen
     
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  10. papeFT

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    Die 15% Zinsen stammen aus der Grundschuldbestellungsurkunde; das ist ein Höchstsatz. In einer Versteigerung macht die Bank den Eintragungsbetrag geltend, dazu die 15% Zinsen pro Jahr und das für maximal 4 Jahre, zuzüglich der Kosten; kann also bei 100.000,- eine Gesamtsumme von 165.000,- Euro ausmachen. Wird dieser Betrag erlöst, dann befriedigt die Bank daraus erst alle ihre Forderungen, unter Umständen auch solche, die mit dem Hauskredit nichts zu tun haben. Wenn dann noch was bleibt, dann rückt sie dies heraus zur Befriedigung nachrangiger Gläubiger. So mal vereinfacht dargestellt - wenn sich Fehler eingeschlichen haben bitte von Fachleuten korrigieren, meine letzte Aktion in diesem Bereich liegt fast 30 Jahre zurück.
     
  11. gonso

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    Hallo,

    danke für die Antworten.
    Das Haus ist heute unbewohnt und ein Markler sucht nach einem Käufer - man hofft die 200 000€ die man vor 5Jahren bezahlt hat zu bekommen.

    DN hat nun auch einem Verkauf mündlich zugestimmt.

    Bei einem normalen Verkauf muss die Bank der Löschung zustimmen nach dem sie 100 000€ erhlaten hat. Muss sie den Rest dann zivil ohne Zugriff auf die Verkaufssumme einfordern?

    Der Bank ein Angebot machen würde EK ja gerne, ggf. die 30 000€, nur spricht die Bank nicht mit EK weil nicht Dahrlehensnehmer.

    Grus&Dank
     
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