Architekt : Extrem Große Unterschiede vom Bauplan-Preis zur Kostenplanung

Diskutiere Architekt : Extrem Große Unterschiede vom Bauplan-Preis zur Kostenplanung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Vorweg: Wir sind Laien und können nur das Wiedergeben was wir erlebt haben. Ausgangssituation: Uns gehören zwei Wohnungen über einer...

  1. #1 LaKriNie, 08.01.2021
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    Vorweg: Wir sind Laien und können nur das Wiedergeben was wir erlebt haben.


    Ausgangssituation: Uns gehören zwei Wohnungen über einer Gewerbeeinheit, also Teileigentum. Diese Gewerbeeinheit haben wir 2020 dazu gekauft. Grundfläche des Hauses 100qm plus Erdgeschoss (Gewerbeeinheit) 120qm Anbau.

    Anfang 2020 haben wir einen Architekten beauftragt mit uns die Gewerbeeinheit (ingesamt also knapp 220qm) zu sanieren. Uns war klar, dass wir neue Fenster im gesamten Haus benötigen, eine neue Fassade Plus Dämmung, kompletter Innenausbau, neues Flachdach und eine neue Heizung.

    Als der Architekt und nach unseren Kostenvorstellungen befragt hatte, haben wir blauäugig 150k geantwortet. Er meinte direkt, dass wir bei knapp 300k liegen würden. Mein Traumgrundriss wurde als Basis genommen und einige Fenster etc im Hauptgebäude abgemessen. Daraus hatte der Architekt uns einen Grundriss erstellt, der noch minimal abgeändert wurde.

    Neben der Nutzungsänderung wurde direkt eine Baugenehmigung beantragt (es sollte nämlich noch eine große Terrasse angelegt werden). Der Bauantrag belief sich auf 380k. Nochmal mehr als wir gedacht haben aber ok - Mit der Summe haben wir uns ohne detaillierte Kostenrechnung mal zur Bank begeben, die uns dann darauf hingewiesen hatten, dass sie nichts ohne genauen Kostenplan berechnen können.

    Der Bauantrag ging durch und wir benötigten so langsam mal eine genaue Kostenberechnung. Nach mehrmaligen Nachfragen haben wir dann auch endlich mal einen Energieberater erhalten - Die Architekten wussten rein gar nichts über die Planung von Heizung etc.

    Zu dem Zeitpunkt haben wir eine Rechnung zur Abschlagszahlung erhalten: 5000€ brutto.



    Vorab: Wir haben normale Ausstattung gewollt. Der Architekt sollte nur grob mal schauen was Loxone kosten würde. Zur Kostenplanung wurde unser Architekt durch seinen Sohn (auch Architekt) ersetzt. Bevor es los ging wurde uns direkt gesagt „Ja, das Haus ist sehr groß.. ja, ist etwas teurer geworden.“

    800k.

    Wenn wir KFW Förderung abziehen, sind wir bei 650k - Aber das zählt ja nicht dazu, denn die Sanierung würde ja trotzdem 800k verschlingen. Wir waren wirklich schockiert. Und immer wieder kam „ja es ist ja ein großes Gebäude“. Das war es aber von Anfang an klar.

    Wir haben alles sacken lassen und bekamen pünktlich zu Weihnachten eine Abschlagsrechnung in Höhe von 5800€ brutto.

    Vor zwei Tagen haben wir den Architekten angerufen und ihm gesagt, dass wir kurz davor sind alles abzureissen und neu zu bauen und wie es sein kann, dass die Kosten auf einmal so gestiegen sind. Auf einmal meinte er (der Sohn Architekt), dass die die Kosten beim Bauamt niedirg gehalten haben, damit wir keine hohen Gebühren zahlen müssen. What? Das wurde uns nie gesagt und ergibt gar keinen Sinn, wir hätten ja niemals weiter gemacht, wenn wir die Summe von 800k vor Augen gehabt hätten.

    Er würde so gerne mit uns bauen und das Haus hat doch eine tolle Substanz, auf keinen Fall abreißen. Dabei hat sich nie einer hier ganz genau etwas angeschaut. So einen tollen Loftcharakter würden wir ja niemals mit einem Neubau hinbekommen.

    Wir haben mehrmals gesagt, dass wir keine 800k aufnehmen wollen. Wir wissen doch gar nicht was noch drauf kommen könnte und wir müssten die anderen beiden Wohnungen noch ein wenig auf Fodermann bringen. Wenn wir alles mal verkaufen würde, würden wir niemals im Leben das Geld rausbekommen. Da wurde gar nicht drauf eingangen. Uns wurde vorgeschlagen, dass wir alle energetischen Maßnahmeen rausstreichen könnten und es dann günstiger werden würde. Das ist doch auch nicht Sinn der Sache - Wir bekommen ja dann keine Föderungen mehr und müssten dann trotzdem bestimmt 400k zahlen.



    Nun zu meinen Fragen:

    1. in welcher Planungsphase befinden wir uns? Es wurde uns nicht einmal erklärt.
    2. Sind Abschlagsrechnungen normal? Habe mehrmals gelesen, dass die Rechnungen nach jeder Leistungsstufe haargenau berechnet wird.
    3. Ich fühle mich ehrlich gesagt etwas hinters Licht geführt. Wir hätten ja sofort alles beendet, wenn wir 800k gehört hätten. Darf es zu so einer krassen Abweichung vom Bauplan zur Kostenberechnung geben?
    4. Wie gehe ich weiter vor? Kündigung aufgrund von falscher Planung zu Beginn des Vorhabens? Was muss ich am Ende wirklich zahlen?


    Vielen lieben Dank im Voraus
     
  2. #2 Fabian Weber, 08.01.2021
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    Kostenschätzung wäre LPH 2 also in der Vorplanung

    Dann kommt die Entwurfsplanung in LPH3 mit der Kostenberechnung.

    Dann die Genehmigungsplanung in LPH 4 mit dem Bauantrag

    Dann kommt die Ausführungsplanung in LPH 5 usw.

    Ihr seid also gerade mit der LPH 4 fertig. Ob alle Leistungen nach HOAI erbracht wurden und wie Dein Vertrag überhaupt aussieht, weißt natürlich nur Du.

    Anbei die möglichen Abweichungen der Kosten nach Leistungsphasen.
     

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  3. #3 jodler2014, 09.01.2021
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    Im Bruchrechnen war ich schon immer schlecht .
    Aber mein Gefühl und meine Glaskugel zeigt mir eine weitere Zusammenarbeit an.....
     
  4. #4 simon84, 09.01.2021
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    800.000 für 220 qm ?
     
  5. #5 LaKriNie, 09.01.2021
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    Danke für die Hilfe.

    Aber ist das normal, dass es zu solchen Unterschieden kommen kann? Wie gesagt, wir hätten ja alles sofort beendet, wenn wir bei 500k-800k gewandert wären. War das nicht abzusehen? Ist ja nicht plötzlich größer geworden.

    Wonach wird denn jetzt das Honorar gerechnet?
    Nach den 800k? Das ist ja utopisch.

    Wie gehen wir da jetzt weiter vor? So wie ich das sehe, wurde alles durcheinander gewürfelt.

    Liebe Grüße
     
  6. #6 Lexmaul, 09.01.2021
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    Wie lautet Dein Vertrag mit dem Architekten?

    Antwort liegt nahe, daher alles nicht verwunderlich ;)
     
  7. #7 LaKriNie, 09.01.2021
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    Ich bin mal so frei und teile den Vertrag.
     

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  8. #8 LaKriNie, 09.01.2021
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  9. #9 Lexmaul, 09.01.2021
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    Sieht nach Standardwerk aus - und nirgendwo eine Kostengrenze reingeschrieben...

    Ok, hätte gedacht, Ihr habt gar keinen Vertrag. LP 1-2 habt ihr ja nur beauftragt...

    Was es kostet in Bezug auf die Baukosten könnt Ihr ja der Berechnung entnehmen. Laienmeinung: Basis müsste dann die Summe für den Bauantrag sein ;)

    Aber so macht eine weitere Zusammenarbeit auch keinen Sinn mehr. Und kündigen brauchst ja kaum noch - ist ja alles erledigt?
     
  10. #10 Fabian Weber, 09.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 09.01.2021
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    Ihr habt die Leistung 1 (LPH 1+2 HOAI) und die Leitungen 2 (LPH 4 + 5 HOAI) beauftragt.

    Die Leistungsphasen 1-4 sind auch erledigt mit der Einreichung und Genehmigung des Bauantrages.

    Hierfür sind 27% des Gesamthonorares für alle Leistungsphasen (ca 10% der Bausumme) als Honorar zu vergüten.

    5.000€ / 0,27 x 10 = 185.185,19€ Bausumme KG 300.

    Der Architekt ist also mit seinem Auftrag fertig (ob vollständig oder nicht kannst Du selbst prüfen).
     
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  11. #11 Lexmaul, 09.01.2021
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    Der TE wird umkippen...
     
  12. #12 Fabian Weber, 09.01.2021
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    Da mir die Rückwärtsrechnung nun eine etwas niedrige Bausumme ausspuckt, gehe ich davon aus, dass es sich tatsächlich nur um eine Abschlagsrechnung handelt, die Du ja auf jeden Fall bezahlen kannst.

    Frag doch mal den Architekt nach der geschuldeten Kostenberechnung nach DIN 276.
     
  13. #13 LaKriNie, 09.01.2021
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    Was mich halt stutzig macht ist die plötzliche Aussage, dass man beim Bauamt bewusst eine andere Summe angegeben hat und uns aber suggeriert wurde, dass wir bei 300-400k liegen.

    Selbst beim letzten Kostengespräch wurde das nicht erwähnt. „Plötzlich habe man gemerkt wie groß es wird.“

    Ist das denn rechtens, dass wir jetzt bei knapp 800k liegen? Wie gesagt, selbst wenn man Loxone rausnimmt, sind es dann 750k und das ist der einzige „Luxus“ Posten.

    edit: ALLES andere war klar.
     
  14. #14 Lexmaul, 09.01.2021
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    Loxone für 50k :mega_lol:

    Sorry, da brauch man keine Details wissen, aber die verarschen Euch...leider wirst Du rechtlich wahrscheinlich gar nix machen können.
     
  15. #15 Fabian Weber, 09.01.2021
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    Also für eine Sanierung würde ich jetzt mal ungesehen 1.800€ pro m2 als sehr konservative Schätzung annehmen.

    Macht also knapp 400.000€

    Damit sollte man ja wohl hinkommen.

    Wie gesagt, fordere die Kostenberechnung, die Dir vertraglich zusteht ein. Dort sind dann alle einzelnen Kosten genau aufgeführt.

    Wenn der Architekt das nicht kann, dann bezahlst Du erstmal nicht die ganze Rechnung, sondern nur die Hälfte zu Beispiel.
     
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  16. #16 LaKriNie, 09.01.2021
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    Hier im Detail. Wir haben bisschen drin eingeschrieben - Baukindergeld sind wir ja raus.
     

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  17. #17 LaKriNie, 09.01.2021
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    Und hier die Kostenschätzung für den Bauantrag, mit dem wir im Dreh gerechnet haben.
     

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  18. #18 Lexmaul, 09.01.2021
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    Es geht um eine Sanierung und scheinbar nicht um einen Luxus-Standard - da sind Positionen bei, die sind ja völlig abgedreht.

    Da hab ich selbst im Neubau wesentlich niedrigere Kosten...
     
  19. #19 Fabian Weber, 09.01.2021
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    Also so langsam wird das Bild klarer.

    Der Bauantrag bzw. Nutzungsänderung ist ja nur für das EG. Daher gelten die dortigen Kosten auch nur für das EG.

    Aber Ihr macht ja auch das Dach, die Heizung und Elektrik für das gesamte Haus neu. Und über alles liegt die Kostenberechnung bei ca. 625.000€

    In der ersten Darstellung sind dann noch die 700er Kosten aufgeführt, daher handelt es sich nicht um eine Kostensteigerung.

    Übrigens stehen dem Architekten nun
    ca. 16.900€ Honorar zu.

    Wieviele Quadratmeter hat denn nun das ganze Haus?
     
  20. #20 Fabian Weber, 09.01.2021
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    Ist die Kostenschätzung für das Bauamt brutto oder netto?
     
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