Architekt oder Bauträger

Diskutiere Architekt oder Bauträger im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Guten Abend Zusammen, wir planen aktuell ein EFH zu bauen. Das Grundstück dafür ist bereits vorhanden. Entwürfe unseres Wunschhauses gibt es...

  1. #1 kreuzundkwer, 24. August 2013
    kreuzundkwer

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    Guten Abend Zusammen,

    wir planen aktuell ein EFH zu bauen. Das Grundstück dafür ist bereits vorhanden.
    Entwürfe unseres Wunschhauses gibt es bereits.
    Nun tuen wir uns an der Entscheidung sehr schwer, ob wir den Bau durch einen Bauträger mit Werksvertrag oder einem Architekten durchführen wollen.

    Den Bauträger haben wir über mehrere Empfehlungen aus dem Freundeskreis kennengelernt und auch einen sehr guten Eindruck von ihm. Ein Werkvertrag liegt uns vor, der natürlich die für den Bauträger übliche BLB umfasst.
    Nun wind wir uns aber bewusst, dass uns die in der BLB beschriebenen Ausführungen nicht ausreichend sind und wir beim Sanitär, dem Boden und der Elektro definitiv "mehr" wollen. Hinzukommen außerdem Treppe, andere Rollos etc.
    Diese Kosten kann der Bauträger natürlich im Vorfeld nicht benennen. Deshalb ist es für uns sehr schwer zu beurteilen, ob unser Wunschhaus mit einem gewissen Budget realisierbar ist oder nicht. Letztendlich erhalten wir die Gewissheit erst nach Vertragsunterzeichnung und der Bemusterung. Dann wäre bis zum Baubeginn sicherlich immer noch Zeit, so zu priorisieren wie es das Budget und die eigenen Vorlieben hergeben.

    Als Alternative überlegen wir, mit einem Architekten zu bauen. Dieser wurde uns ebenfalls aus dem Freundeskreis aufgrund guter Erfahrungen empfohlen. Nach der ersten Kostenermittlung des Architekten schätzt er das Bauvorhaben um ca. 10.000 € teurer ein als der Bauträger (Vergleich von Kosten für das Haus und die Baunebenkosten inkl. Architektenhonorar). Aufgrund unserer individuellen Wünsche und einem gedeckeltem Budget sehen wir bei dem Architekten eine größere Flexibilität was die Priorisierung von Gewerken angeht. IM Bekanntenkreis gibt es einige handwerklich begabte so dass wir die Hoffnung hätten, durch diese etwas Geld einsparen zu können und durch die Abnahme des Architekten dennoch die Qualitätskontrolle zu bekommen.

    Dadurch, dass der Architekt die Kosten ja auch nur schätzen kann ergibt sich für uns mit dem Architekten eine etwas größere Ungewissheit. Wir sehen jedoch den Vorteil, dass wir mit dem Architekten eine deutlich besser Beratung erhalten und das Haus individueller auf uns zugeschnitten ist. So könnte mit dem Architekt z.B. eine Holzrahmenkonstruktion verwendet werden, wohin gegen der Bauträger "nur" mauert. (Kfw 70 zu potenziell 55 oder gar 40).

    Ich hoffe meine Schilderung ist ausreichend um einige Tipps oder Erfahrungswerte zu erhalten, die uns bei der Entscheidungsfindung behilflich sind. Aktuell zerbrechen wir uns die Köpfe, kommen aber so richtig zu keinem Ergebnis.
    Vielen Dank für die Unterstütung!
     
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  3. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn ihr auf eurem eigenen Grundstück bauen lassen wollt, baut ihr nicht mit Bauträger, sondern mit Generalunternehmer/Generalübernehmer.

    Seriöse GU/GÜ lassen es zu, dass die Bemusterung (Festlegung der Ausstattungsdetails) vor Vertragsabschluss durchgeführt wird.

    Dann habt ihr exaktere Kostensicherheit.

    Finger weg, wenn das nicht zugelassen wird.
     
  4. Mikalaya

    Mikalaya

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    Tja.
    Es gibt überall solche und solche.
    Wichtig wären für mich gute Referenzen, ich würde in beiden Varianten nochmal genau nachfragen wie es mit Aufpreisen für Sonderwünsche (GU) bzw. Kostendisziplin und -passung (Archi) aussah.
    Du hast beim GU (Bauträger ist es nur, wenn du Haus inkl. Grundstück von der Firma kaufst) eben den Vorteil einen Festpreis zu haben, der sich nur noch durch Sonderwünsche deinerseits verändert. Das kann auch nach hinten losgehen, wenn die Baupreise steigen und der GU irgedwie seine Marge retten will/muss. Dann musst du im Zweifel noch zusätzlichen Sachverstand einkaufen und bist das "gesparte" ggü der Architektenschätzung dort wieder los.

    Wir bauen grade in einem großen Baugebiet und erleben hier alles.
    Eine Fertighausfirma baut hier sehr viel in Holz und hat uns positiv überrascht mit sehr gut organisierten Baustellen und hoher Qualität. Dafür sind die Häuser sehr unterschiedlich schön und unterschiedlich gut geplant, das mag am jeweils zuständigen Verkäufer/Zeichner oder an den Vorkenntnissen der Bauherren liegen, keine Ahnung.
    Ein großer GU mit eigentlich gutem Ruf ist mit der geforderten Passivhausbauweise offenbar überfordert und hat sich schon den einen oder anderen Baustopp eingehandelt.
    Ein anderer größerer GU baut unspektakulär, langt aber bei einer Baustelle voll daneben, weil der B-Plan wohl nicht gelesen oder nicht verstanden wurde (das ganze Haus muss mehrere Meter versetzt werden, nachdem der Rohbau mit Dach + Fenstern schon steht!)
    Andere GU-Bauten entstehen problemlos..
    Ein kleinerer Bauträger hat Grundstücke gekauft und wird seine Häuser inkl. Grdstk nicht los (verständlich, wir waren da mal zum Beratungsgespräch, hat nicht überzeugt.. und dann noch die höhere Steuer zahlen? :irre )
    Einige Selbstbauhäuser unterschiedlicher Anbieter laufen mit eher unspektakulären Problemchen.
    Meine Kollegin hat ihr KfW 70 Haus (anderes Baugebiet) mit einem kleinen GU gebaut, völlig problemlos.
    Architektenhäuser laufen mal gut, mal mit Verzögerungen aus verschiedenen Gründen.. die einen kostentechnisch im Plan, andere gar nicht.

    -> was soll man da raten?
    Wir bauen mit Architekt und bislang würden wir das auch wieder so machen. Zwischdurch sah es mal gefährlich aus bzgl. der Kosten, das hat sich nivelliert und momentan liegen wir genau im Plan.
    Aber mein Mann ist vom Fach und steckt wesentlich mehr Zeit in den Bau als geplant. Mich schockt immer wieder wieviel man als Bauherr trotz Architekt und zusätzlichem (bei uns vorgeschriebenem) Sachverstand selbst noch aufpassen muss. Ich allein (nicht vom Fach) könnte das nicht. Und dass, obwohl wir immernoch der Ansicht sind, einen guten Architekten erwischt zu haben ;)
     
  5. Einmal

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    Das oben gesagte kann ich nur bestätigen. Ein anderer Punkt - gerade zur Zeit - ist die Terminsicherheit. Wenn der GU einen eigenden Baubetrieb hat, kannst Du Dir Baustart und Dauer vertraglich fixieren lassen. Zusammen mit der Kostensicherheit (90% - irgendwas kommt immer extra) schafft das eine hohe Planungssicherheit. Der Vorteil eines Architektenhauses ist eine höhere Indivitualität.
     
  6. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Auha:respekt

    Das gibt hier einen schönen Obstsalat. Hier werden nicht nur Äpfel (Archi) und Birnen (GU/GÜ) miteinander verglichen sondern auch noch Bananen(HRB) und Pfirsiche (Massiv). Und als Sahnehäubchen obendruff schon mal
    Preise miteinander verglichen. Sprich, Du machst Deinem Namen alle Ehre :D

    Werdet Euch erst mal über die Bauweise klar. Wenn Ihr den Architekten wegen des HRB ausgesucht habt (ach ja, hier gehts ja noch um eff70 vs eff40) scheint er Holz zu können. Falls nicht, geht das Chaos weiter...
     
  7. Mikalaya

    Mikalaya

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    Was die Techniker immer/oft verkennen, sind die Prioritäten nicht-technischer Bauherren :D
    Hätte ich nicht einen Mann daheim, der sagt was anderes als KS baut er nicht, wäre ich da genauso dran gegangen wie der TE hier ;)
    HRB/Massiv/GU/Archi/Fertighaus - wäre mir im ersten Schritt völlig Latte.
    Wer kann mir ein Haus bauen, nach meinen Vorstellungen (Aufteilung, energetische Qualität usw.) zu welchen Konditionen und Rahmenbedingungen?
    Und im zweiten Schritt: welche Haken hat die im ersten Schritt am besten klingende Variante?
    usw.

    Es gibt tatsächlich Menschen, denen erstmal egal ist, was in der Wand steckt, solange es qualitativ passt :bierchen:
    Aber da bekommt mein Ing auch immer diesen hier: :mauer
    :mega_lol:
     
  8. #7 kreuzundkwer, 24. August 2013
    kreuzundkwer

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    Guten Abend und vielen Dank für die ersten Eindrücke.
    Mag sein, dass ich mich jetzt ins Abseits stelle, aber die Bauart ist uns gar nicht so wichtig.
    Beim GU war zunächst klar, dass es (gegen Aufpreis) ein eff70 Haus wird. Das war uns wichtig.
    Dort gibt es neben dem Stein halt keine Alternative.
    Die Möglichkeit der HRB hat sich erst beim Architekten ergeben (kannten wir aus den Gesprächen mit Fertighausherstellen) und da sind wir vom Grundsatz her halt offen. Wenn es möglich ist dadurch den besseren Energiewert zu bekommen, gerne.

    Letztendlich wird es wahrscheinlich eine Bauchgefühlssache und/oder Vertrauenssache werden, weil beide Varianten Vor- und Nachteile haben.
     
  9. #8 kreuzundkwer, 24. August 2013
    kreuzundkwer

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    Du sprichst mir aus der Seele :-)
     
  10. Einmal

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    Massiv vs. HRB ist ab einem Punkt Geschmackssache. Rein rational läßt sich das nicht entscheiden. Beides funktioniert, beides hat vor uns Nachteile. Ich gestehe, bin nur mit einem Massivhaus glücklich. Ist aber wirklich eine reine Gefühlssache. Optisch fanden wir (massive) Holzhäuser innen und außen sehr ansprechend. Aber das ungute Bauchgefühl blieb. Und wäre für immer geblieben, hätten wir ein Holzhaus gebaut.
     
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    Abgesehen davon ist diese extrem originelle Thema hier schon tausende Male in alle Varianten diskutiert worden.
     
  12. #11 kreuzundkwer, 24. August 2013
    kreuzundkwer

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    Es ging mir bei meiner Fragestellung auch nicht um Grundsatzfragen wie ist Massiv oder Holz besser oder der GU oder der Architekt.
    Mir geht es eher darum, für unsere konkrete Situation hier vielleicht mit Hilfe von anderen Erfahrungen Aspekte zu finden, die uns bei unserer Entscheidung helfen können.

    Wir haben als Ziel unser Haus vor Augen, was definiert wird durch ein Aussehen, Technik und einer entsprechende Innenausstattung.
    Nun haben wir zwei Wege gefunden dieses umzusetzen, bei denen wir jeweils ein gutes Gefühl haben. Wir müssen nun die Entscheidung treffen ob links oder rechts herum.

    GU: Baukosten + Nebenkosten + 20.000€ als unser Budget für Zusatzleistungen = Man weiß was man bekommt. Wir werden jedoch von der BLB in einigen Dingen abweichen wollen. Flexibilität bei Eigenleistungen, günstig Shoppen im Internet etc. ist gefühlt nur sehr begrenzt gegeben.

    Architekt: Baukosten + Nebenkosten + 10.000€ Budget (weil höhere Nebenkosten) = individuellere Beratung, Mitspracherecht bei der Vergabe von Gewerken, die Möglichkeiten Eigenleistungen einfließen zu lassen und so Kosten zu senken. Zusätzlich verbunden ist die Hoffnung, am Ende ein für uns passenderes und wertigeres Hsus zu erhalten, weil der "Werkzeugkoffer" des Architekten nicht so begrenzt ist wie der des GU.

    Grundsätzlich wissen wir schon, wie das Haus aussehen soll. Bei Grundriss, Fassaden, Böden, Haustechnik, Sanitär etc. haben uns bereits informiert und feste Vorstellungen. Gefühlt muss "nur noch" gebaut werden.
     
  13. mls

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    frühestens hinterher - vielleicht nie.
    gewöhn dir deinen noch grenzenlosen optimismus selber ab,
    sonst wird er dir abgewöhnt: meine erfahrung - kreuzundquer
    durch jegliche vertragskonstellation.
    an vergleichbare "kosten" glaube ich auch nicht.
     
  14. Einmal

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    Wenn man nicht wenigstens am Anfang optimistisch ist, wann dann denn sonst? Bitte auf keinen Fall abgewöhnen aber mit gesundem Pragmatismus kombinieren.

    Die Kostenermittlung ist noch sehr vage, da habt Ihr noch Arbeit vor Euch? Und bitte die Baudauer nicht aus den Augen verlieren. Speziell mit Eigenleistungen kostet Euch das während der Bauphase ggf. mehr als Ihr spart.
     
  15. coco77

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    wir haben mit gü gebaut und sind sehr, sehr zufrieden.
    beevor wir den vertrag unterschrieben haben haben wir eine tour mit dem gü gemacht in der wir aussuchen konnten was wir gerne hätten. (später haben wir dann doc einiges mehr genommen, aber das war ja unsere entcheidung).
    daraufhin wurden alle unsere zu dem zeitpunkt genannten wünsche in den endpreis eingearbeitet. (sprich glastür hier, schiebetür dort etc.).
    alle zusätzlichen dinge die wir bestellt haben haben wir direkt mit den gewerken abgerechnet.
    der gü hat am ende genau das bekommen (und verlangt) was im vertrag stand.
    das einzige was etwas mehr war war die tiefergründung wegen der schluffschicht (waren um die 3000€).

    also ich hab keine ahnung von archis lese hier aber immer, dass die kosten stark in die höhe gehen.
     
  16. #15 wasweissich, 25. August 2013
    wasweissich

    wasweissich Gast

    nennt sich selektives lesen .... , weil die wenigen belegbaren fälle mit sicherheit nicht verallgemeinert werden sollten .

    hilf aber , das eigene handeln bestätigt zu bekommen .
     
  17. #16 kreuzundkwer, 25. August 2013
    kreuzundkwer

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    Wie sehen denn eure Erfahrungswerte aus?
    Wie verlässlich ist eine Kostenschätzung des Architekten? Die Kostenschätzung unseres Architekten beruhte auf der BLB des GU. Insofern würde ich davon ausgehen, dass der gleiche Standard kalkuliert wird.
    Immer wieder hört und/oder ließt man, dass bauen immer teurer wird. Wenn ich nun also Den Werkvertrag des GU nehme, ist es dann wahrscheinlich das ich während des Baus auf Dinge stoße, die der GU vorher nicht kalkuliert hat die dann zu Mehrkosten führen?
     
  18. Einmal

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    Der Vertrag mit dem GÜ ist ein Festpreis für die in der BLB genannten Leistungen. Der ist fix, je nach Umfang sind das ca. 80% der Gesamtkosten. Wenn Du aber wie angedeutet Extras willst, kommen natürlich Kosten dazu. Das hast Du in der Hand. Etwas schwerer sind die sonstigen ca. 20% zu kalkulieren (Hausanschlüsse, Vermessung, vorgezogener Netzanschluss etc.). Das hast Du weniger in der Hand, Puffer einkalkulieren!
     
  19. coco77

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    naja, wir hatten eh keine wahl, da das grundstück an den gü gebunden war.
    aber ich habs nicht bereut.
     
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  21. #19 wasweissich, 25. August 2013
    wasweissich

    wasweissich Gast

    wenn du es richtig verfolgen würdest , würde dir auffallen , dass die meisten beschwerden/anfragen zu kostensteigerungen zu GÜ/GU verträgen laufen fertighausanbieter sind auch solche . und bei denen , die erstmal günstig anbieten und nach der unterschrift mit der statik , baugrundgutachten , bemusterung .... beginnen , sind die steigerungen manchmal erschreckend , da kommt kaum ein architekt mit .
     
  22. Einmal

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    Ach? Dann nenn doch mal ein Beispiel? Das wird legal kaum gehen.

    Das sich der Festpreis natürlich auf die Inhalte der BLB bezieht und alles Sonstige auch extra kostet, ist klar. Man sollte den Werkvertrag schon gut lesen, damit man weiß, für welche Leistungen man unterschreibt. Aber ein seriöser BT/GU/GÜ wird ordentlich kalkulieren und dann liefern. Und seriöserweise z.B. auch Risiken, die sich aus dem Baugrund ergeben, ausklammern.
     
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