Architekt oder Bauträger

und genau ist der casus cnaxus .

BLB ... 12cm bodenplatte (bei optimalen bodenbedingungen vielleicht ausreichend , reicht aber mit sicherheit bei 98% nicht ... da ist beim aushub schon der erste nachschlag fällig .....

hast du schonmal im BEF gelesen ? gefühlt jeden tag drei neue themen .

 

... ist natürlich klar. Nur leider war die weit überwiegende Mehrzahl der mir bisher zu Augen gekommenden BLB so "unscharf" formuliert, dass meist das folgende gilt, was ich schon öfter bei der Bewertung einer BLB den ernüchterten Erwerbern mitzuteilen hatte:

"Diese Bauleistungsbeschreibung enthält nur sehr wenige konkrete Festlegungen zu Bauarten oder Materialien und auch diese nicht wirklich erschöpfend. Die wenigen Seiten sind fast wertlos für Sie als Erwerber. Sie erwerben ein Tier im Sack. Bei einigen Bauteilen wie Keller und Dach lässt sich dabei meist nur hoffen, dass es eine Katze ist. Natürlich könnte der Bauträger bei allen angegebenen Punkten im Rahmen des dargestellten Ermessens- oder Interpretationsspielraumes eine mittlere oder die höchstmögliche Qualität liefern, ebenso aber auch die niedrigste. Dass alle fraglichen Punkte zwangsläufig auf einem handwerklich schlechten Niveau oder gar mangelhaft ausgeführt werden ist daraus nicht abzuleiten, aber streng nach den Minimalvorgaben der technischen Baubeschreibung werden Sie auch bei sauberer Ausführung vermutlich nur ein Objekt erhalten, das gerade eben den gesetzlichen Anforderungen entspricht und auf dem niedrigsten möglichen Kostenniveau errichtet wurde. Auf ein Auto übertragen könnte eine solche durchschnittliche BLB etwa lauten: 'Sie erhalten einen hochwertigen Dacia mit Metallic-Lackierung, welcher alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt.' Würden Sie auf dieser Vertragsgrundlage ein Auto kaufen?"

Gemeinerweise sind es dann oft keineswegs wirkliche "Extras", sondern lediglich tatsächliche "Hochwertigkeit", von welcher der Erwerber meistens erst bei der Bemusterung oder bei der Besichtigung im Objekt bemerkt, dass der Bauträger diese zwar verspricht, aber sie aus Sicht des Erwerbers und nach objektiven Kriterien nicht herzustellen beabsichtigt. Das bemerkt ein durchschnittlicher Erwerber erst später - meist zu spät. Natürlich gibt es auch BT, die mehr tun, aber die schreiben das dann wohl auch schon in die differenziertere BLB. Ich kann das nur vermuten, weil ich persönlich eine solche ausreichend präzise BLB noch nicht gesehen habe. Zum Zeitpunkt der Kostenschätzung ist bei mir eine Baubeschreibung mit allen wesentlchen Daten mind., um den Faktor 10 umfangreicher als eine durchschnittliche BLB und die Summe der LVs mind. noch enmal um den Faktor 10. Aber wie MoRüBe schon öfter schrieb: Auch seriöse Bauträger lassen bspw. auf Nachfrage schon vor Vertragsunterzeichnung bemustern.

Gegen solche Überraschungen kann man sich durch den Einkauf eigenen technischen und juristischen Sachverstandes recht guit absichern, ohne ist jeder Laie eigentlich chancenlos - eine fünfjährige Hochschulausbildung lässt sich einfach nicht durch abendliche Internetrecherche ersetzen.

... aber eben nicht darauf hinweisen, dass also der "Festpreis" eigentlich keiner ist und auch keiner sein kann. Aber wie dem auch sei: Auch bei Architektenplanung kann es zur Kostensteigerung kommen, jedoch gibt es als wesentlichen Unterschied dann bis zur Beauftragung der Einzelgewerke keine "friss-oder_stirb"-Mondpreise und damit eine relativ lange Möglichkeit des Bauherrn, Entscheidungen über die einzelne Bauarten und Qualitäten zu verbindlichen Marktpreisen zu treffen. Beim BT steht nach meinem Erleben die Überraschung des Erwerbers über die vom BT tatsächlich gemeinten Qualitäten im Vordergrund und darüber was der BT beim "Festpreis" alles weggelassen hat. Beide Punkte führen dann zu meist erheblichen Mehrkosten.

Man sollte insofern nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, ist aber nach meiner Erfahrung am Ende ungefähr auf dem selben Kostenniveau - einmal mit mehr, einmal mit weniger teurem Einfluß auf das Ergebnis. Bauen ist immer spannend und den einen goldenen Weg zum Ziel gibt es nicht - nur mehr oder weniger passende.

 

Bei einem seriösen Anbieter sind die grundspezifischen Dinge (Erdarbeiten, Bodenaustausch, verstärkte Gründet etc.) IMMER ausgeschlossen ODER eben - wie von Dir bemerkt - als einfach Pauschale drin. Deswegen sollte man auch vor Kaufs des Grundstücks mit dem Bodenverhältnissen beschäftigen.

Nö. Oder ich bin blind.

 

Da hast Du natürlich recht. Meiner Erfahrung nach gibt es hier zwei Fälle (mit den entsprechenden Abstufungen dazwischen):
- Kleiner, lokaler GU/GÜ - bei diesem liegen die Stärken möglicherweise eher im "Praktischen"; Referenzen anschauen und mit den Bauherren sprechen.
- Großer, bundesweit tätiger Anbieter (mit Rechtsabteilung ) - aufgepasst, hier sollte und muss es eine umfassende und vollständige BLB geben. Alles andere ist nicht akzeptabel.

Vollständig heißt für mich, dass u.a. alle wesentlichen Materialen und Bauweisen benannt werden, dass nach DIN-Normen/aaRdT gebaut wird (und diese punktell genannt sind), dass ggf. zumindest beispielhaft Hersteller/Typen genannt werden u.v.m.

Ich gebe Dir absolut recht, dass immer noch bei vielen Bauteilen ein Ermessenspielraum bleibt. Aber Papier ist natürlich auch ab einem gewissen Punkt geduldig. Referenzen und fachkundige Begleitung gehören genauso dazu, bevor eine Entscheidung fällt.

Müssen Sie ja auch sein, wenn auf dieser Basis eine Ausschreibung erfolgt. Ist nach meiner Meinung mit den BLB nicht zu vergleichen. Und ob die bietenden Firmen alle Ausschreibungsunterlagen wirklich lesen und verstehen (ja - da gibt es einen Unterschied ), das ist stark zu bezweifeln. Aber das ist ein anderes Thema.

Klares Jein - je mehr man selbst versteht, desto besser (ich habe einen technischen Hintergrund und habe beruflich zumindest über eine Ecke auch Bauvorhaben bei uns in der Firma am Bein - das macht es insgesamt etwas leichter, DIN-Normen zu verstehen, Zeichnungen zu lesen etc.). Aber man sollte auch erkennen, wenn man nichts mehr (klar) erkennt und sich dann helfen lassen.

Einverstanden das ist ein Vorteil der schrittweisen Vergabe. Was mich wundert ist, dass der Faktor Zeit so selten thematisiert wird. Das schrittweise Vorgehen führt zu längeren Bauzeiten, sollte man zumindest wissen und berücksichtigen.

 

Für Dich nicht, für ihn vermutlich eher das Gegenteil.

Nein, DIN + aRdT reichen eben gerade nicht, weil diese gerade nicht eine Bauart / einen Baustoff vorschreiben, sondern lediglich Abhängigkeiten festlegen (wenn ..., dann ...), also fast immer mehrere Möglichkeiten zur Wahl stellen, die für den Einzelfall unterschiedlich gut geeignet sind, vor allem aber sich im Preis erheblich unterscheiden. Ebenso ist es mit Markennennungen: VW bietet ein Modellspekrtrum von Fox (?) bis Phaeton. Wenn VW in der BLB steht, haben alle den Phaeton vor Augen, aber die meisten BT nehmen doch was preisgünstigeres. Marken, Beispielhaftes oder "Gleichwertiges" sind in einer BLB deshalb einigermaßen aussagelos. Ebenso der allgemeine Verweis auf DIN oder aRdT.

Nö, "Pacta sunt servanda". Und das ist primär eben erstmal, das was drinsteht. Danach kommt dann der Anwalt.

Natürlich nicht 1:1, aber wenn die Summe aller in einer BLB enthaltenen LVs auch nur um den Faktor 10 größer ist als die BLB selbst so würde mir das zu denken geben. Ich vermute im Durchschnitt eher den Faktor 50 zwischern BLB vom BT und erschöpfenden und vollständigen Leistungbeschreibungen von Architekten.

Ja, und dazu gibt's dann pro Gewerk und Bieter auch noch 5 - 10 Rückfragen.

Nö, bei Profis nicht unbedingt, denn dazu gibt's dann pro Gewerk und Bieter auch noch 5 - 10 Rückfragen / Abweichungen / Ausschlüsse

eigentlich nicht, das ist genau das Thema "Laien lesen eine BLB"

Genau das ist recht schwierig -> dunning-kruger-effekt

Nein, schrittweise Vergaben erfolgen idealer- wie üblicherweise so in den Bauablauf getaktet, dass die Beauftragung so rechtzeitig erfolgt, dass kontinuierlich geliefert und gebaut werden kann - wenn es nicht zu unerwartet hohen Angebotspreisen kommt. Das machen BT und GÜ / GU übrigens ganz genau so, zeitliche Unterschiede tendieren also unabhängig von der Konstellation gegen Null.

 

Allein reicht das nicht, die Materialen und Bauart sollte beschrieben werden, damit das nicht endlos wird, sollte nachrangig auf DIN/aaRdT verwiesen werden.

Ich sagte ja Herstelle Typ, um bei Deinen Beispiel zu bleiben "VW Passat oder gleichwertiges"; dies halte ich persönlich für akzptabel. Oder - wenn es um die Bemsterung geht um man sich das so früh antun will - vorab bemustern.

Stimmt - deswegen ist erstmal wichtig, dass die wichtigen Punkte drinstehen. Der Anwalt kommt aber erst ganz am Schluss, wenn alle anderen Wege einer Einigung fehlgeschlagen sind.

Solange Standards gefragt sind, kein Problem. Aber wehe, wenn Besonderheiten nicht deutlich und mehrfach erwähnt werden. Da sollte man dann doch mal selbst nachfragen ("... ach - Sie haben hohes Grundwasser. Stimmt, da stehts ja ..."). Die "Profis" wissen ja auch, dass mehrere Bieter angefragt werden, deswegen wird das Angebot effizient und nach Standardschema erstellt. In meinem Job habe ich viel mit Ausschreibungen zu tun, ist bei anderen technischen Gewerken auch nicht anders.

Und genau das führt - bei hoher Auslastung der einzelnen Gewerke - zu längeren Bauzeiten. Zumindest in Zeiten wie diesen, wenn die Bautätigkeit und Auslastung der angefragten Betriebe relativ hoch ist. Eine enge Taktung ist da eben nicht mehr so einfach. Ein GU/GÜ mit eigenem Baubetrieb und höherem Auftragsvolumen hat da andere Möglichkeiten.

 

Das sehe ich, wie schon dargestellt, mag mich jetzt aber nicht mehr wiederholen.

Nur das hinterher der Käufer eigentlich Modell X mit Motor Y in Ausstattung Z mit Sonderausstattung1n 1, 3 und 7 und mit Sonderlackierung will, zum "Festpreis".

Nein, mir geht's um die juristsichen Aspekte der BLB, sonst nix.

Wie ich schon schrieb, ist genau das eben nicht der Fall. Aber Du möchtest anscheinend an die Vorzüge des BT glauben - bitte. Trotzdem: Auch BT / GU kaufen die externen Leistungen erst baubegleitend ein. Und eigene gewerbliche Mitarbeiter sind bei denen in D im 21. Jhdt. nicht mehr, die sind reine Fiktion. Du redest Dir da was schön!

Ich kenne nach Erfahrungen in B, NRW, HH und Bayern in D überhaupt nur noch einen einzigen Rohbauer, welcher als GÜ / BT tätig ist und tatsächlich noch einen nennenswerten Teil der Arbeiten durch eigene, fest angestellte gewerbliche Mitarbeiter ausführen lässt. Die Regel ist schon seit 20 Jahren der Subi, der allenfalls noch morgens das T-Shirt oder Overall seines Auftraggebers anzieht. Dieser schöne Schein kostet dann aber schon extra. Glaube ruhig weiter an die veremeintlichen Vorteile des BT / GU, ich möchte Dich da nicht weiter verunsichern!

 

Mir geht es um die Unterschiede, Vorteile haben beide Varianten. Und klar - meine Basis ist mein eigener Bau, eine Ochsentour durch etliche Architekten- und GU-Büros und etwas im Job, soweit übertragbar. Natürlich hast Du wesentlich mehr Erfahrung, deswegen danke für Deine Antworten.

Ich wollte so eine Diskussion eigentlich gar nicht starten, weil wie oben erwähnt, dass schon zig-fach hier erörtert worden ist. Deswegen nichts für ungut

 

Hallo Zusammen,

ich hatte mit Architekt gebaut und ziemlich ins Klo gegriffen.
Ich würde aber, wenn ich wieder bauen würde (mittlerweile kann ich mir sogar vorstellen, das vielleicht wieder zu tun) trotzdem wieder mit Architekt bauen.
Leider sind die hier im Forum vertretenen Architekten bei weitem nicht repräsentativ für den Durchschnitt (zumindest nicht in unserer Region), so dass man sehr sorgfältig bei der Auswahl seines Architekten sein muss.
Ich hatte seinerzeit die Empfehlung eines öbuv SV, im Nachhinein war die leider nix wert. Mittlerweile wüsste ich besser, welche Fragen ich stellen würde um zu sehen, ob der Archi der Richtige sein könnte.
Für komplette Laien/Bauanfänger sicher die schwierigste und schwerwiegendste Entscheidung während der kompletten Bauphase.
Trotzdem ist die Konstellation mit eigenem Archi meiner Meinung nach die, zumindest in der Theorie, beste Variante um die eigenen Vorstellungen verschwendungsarm umzusetzen.
Ob der konkret gewählte Archi der Richtige ist, merkt man leider erst ziemlich spät.
Das ist bei den anderen Konstellationen aber sicher auch nicht besser und darüber hinaus mit weiteren potenziellen Nachteilen verbunden

 

das

gehört eingerahmt

.. und auf alle(s) erweitert

 

Das kann ich für B und speziell Raum München nicht bestätigen. Bei der Auswahl des GUs, hatten wir im Umkreis von 50 km allein 4 ( die wir angeschrieben haben, es gibt sicherlich noch deutlich mehr), die den Rohbau mit eigenen festangestellten MA machen. Das war für uns ein wichtiges Auswahlkriterium.
Mit einem GÜ ohne eigene Leistung hätten wir nicht gebaut.

@Homer: nur aus Interesse: was wären die Fragen an den Archiv die Du für die Auswahl stellen würdest?

 

Hallo,
nur als Stichworte ohne Anspruch auf Vollständigkeit und aus meiner rein subjektiven Sicht:
-Wie stellt sich der Architekt den Projektablauf vor, welchen Input benötigt er (was sind harte Bauherrnforderungen, was sind Wünsche, was ist nice to have, wie sieht die aktuelle und geplante Lebenssituation aus, aktuelle Wohnsituation..)
-Was muss aus Sicht des Architekten getan werden, um eine seriöse Planung aufstellen zu können, z.B. Bodengutachten, Bebauungsplan.. (unglaublich, aber hierzulande keine Selbstverständlichkeit)
-Wo liegen seine Präferenzen/Expertise im Hinblick auf Bauart (Massiv monolithisch oder WDVS, HRB,...), wo liegen die Grenzen seiner Expertise, ist er ehrlich in dieser Aussage (Bauchgefühl!)
-Gibt es positive Referenzen, aber auch Negativreferenzen
-Welche Art von Projektcontrolling wird betrieben, welche Meilensteine werden verfolgt, wie ist das Verständnis von Hol- und Bringschuld von Architekt und Bauherrn bzgl. dieser Meilensteine
-Welche Art von Detailplanung wird betrieben (mittlerweile habe ich einige Negativerfahrung bzgl. geschuldeter aber nicht erfolgter Detailplanung und den sich daraus ergebenden Konsequenzen)
-Zum Schluss würde ich bei bestimmten Gewerken, bei denen ich negative Erfahrungen gemacht habe, nach seinen Vorzugsvarianten und den Vor- und Nachteilen dieser Varianten fragen. Hier würde es mir weniger um die konkreten Antworten gehen (wenn er/sie ein guter Archi ist, weiß er/sie sowieso viel mehr darüber als ich), als um die Art wie und wie umfassend geantwortet wird.

 

noch als Ergänzung zur unvollständigen Checkliste:
-Wie sieht seine Vorstellung eines vernünftigen Satteldachaufbaus aus: Gk 1-fach, UK, Folie, Glaswolle, nochmal Folie, Konterlattung, Eindeckung (der übliche billich-willich-KRam hier in der Region auch bei Architekten, die sich keine Gedanken machen wollen) oder eine Übersicht der besseren Alternativen (inkl. Vor- und Nachteile).

Gerade bei der Dachdämmung und der fehlertoleranten und dauerhaften Ausbildung der luftdichten Schicht kann man, wenn man sich selbst etwas mit der Materie beschäftigt hat, abschätzen, ob der Archi mit der Bauphysik auf Kriegsfuss steht oder weiß, was er tut.
Mein unqualifiziertes Baugefühl sagt mir, das man hier dann durchaus bzgl. seiner weiteren Fähigkeiten hinsichtlich Detailausbildungen extrapolieren kann.