Architekt oder Generalunternehmer für Sanierung Altbau ETW

Diskutiere Architekt oder Generalunternehmer für Sanierung Altbau ETW im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, habe die Frage schon in einem anderen Post gestellt, aber noch keine Antwort erhalten. Daher mache ich es jetzt etwas pointierter. Wir...

  1. sarinale

    sarinale

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    Hallo,
    habe die Frage schon in einem anderen Post gestellt, aber noch keine Antwort erhalten. Daher mache ich es jetzt etwas pointierter.

    Wir möchten eine ETW in einem denkmalgeschützten Altbau in München sanieren lassen und stehen vor der Frage, das mit einem Architekten zu machen oder an einen Generalunternehmer zu vergeben. Gestern habe ich von rolf a i b gelernt, dass es es schwierig ist, einen Architekten und Generalunternehmer in Personalunion zu finden, weshalb ich es auf diesen Gegensatz zuspitzen möchte.

    Auf den ersten Blick erscheint die Lösung mit dem Generalunternehmer einfacher (alles aus einer Hand, Festpreisangebot möglich, etc.). Was würde denn aus eurer Sicht für einen Architekten sprechen für ein solches Projekt?

    Ich hoffe auf eine etwas regere Diskussion die uns hilft, das Potential eines Architekten bei der Durchführung eines solchen Projekts zu erkennen.

    Viele Grüße,
    sarinale
     
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  3. ManfredH

    ManfredH Gast

    Was willst du denn an den Architekten vergeben - die Bauarbeiten???

    Logisch - sind schliesslich auch zwei völlig verschiedene Berufe; wieso sollte jemand in Personalunion beides gleichzeitig machen? (ich weiss, das gibt´s auch).

    Hinsichtlich der Beauftragung schliesst aber das eine das andere nicht aus: Planung, Ausschreibung und Bauleitung durch den Architekten, Bauausführung durch einen Generalunternehmer. Aus meiner Sicht keine schlechte Lösung, obwohl wahrscheinlich eher beim Neubau anzutreffen als bei Altbaumodernisierung.

    Wenn du alles - also Planung und Ausführung - aus einer Hand haben möchtest, dann brauchst du einen Generalübernehmer.

    Gegenfrage: Wer kontrolliert und überwacht die Ausführung, wenn alles in einer Hand und der Planende/Überwachende gleichzeitig der Ausführende ist?
     
  4. #3 ReihenhausMax, 19. August 2011
    ReihenhausMax

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    - Der Architekt übt für Dich eine Kontrollfunktion über die Handwerker aus
    - Der Preis für die verschiedenen Gewerke ist transparenter, da verschiedene
    Angebote vergleichbar sind.
     
  5. lawyer

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  6. Thomas B

    Thomas B

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    du meinst sicher die "normalen" 5 jahre + die zusätzlichen durch die gleichzeitige Beauftragung der Leistungsphase 9, stimmt's?

    Würd ich als planer niemals machen. Da hafte ich 5 jahre lang für Mängel der Handwerker!

    Besteht ein BH dennoch darauf, verzichte ich auf den Auftrag!

    Thomas
     
  7. sarinale

    sarinale

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    Hallo, vielen Dank für die Begriffsklärungen.

    Dann brauchen wir wohl einen Generalübernehmer oder einen Architekten, der dann seinerseits für uns Handwerker (oder einen Generalunternehmer) findet und die Bauarbeiten koordiniert.

    Man lernt hier ständig hinzu, vielen Dank dafür.

    Ausführung und Kontrolle zu trennen ist auch einleuchtend.

    Ich lese abr auch zwischen den Zeilen, dass solche Konstellationen eher bei Neubauten anzutreffen sind. Wie vergeben andere Leute denn die Sanierung einer Altbauwohnung? Es muss doch (gerade in München) häufiger vorkommen, dass normale Menschen mit begrenztem Budget eine Wohnung umbauen und renovieren.

    Vielen Dank schon jetzt für weitere Hinweise.

    Gruß, sarinale
     
  8. #7 Gast036816, 19. August 2011
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    @ sarinale - du bist gut beraten einen architekten zu beauftragen. der spricht mit dir die planung durch, ermittelt die kosten, sagt ob weitere fachplaner notwendig sind. er wird dir auch mitteilen, ob eine behördliche genehmigung notwendig ist. er macht die leistungsbeschreibung(en), einzelvervabe oder gu. dann hast du einen festpreis, wenn gewünscht. bis dahin kannst mit einem gu/gue auch im nebel stochern, denn die aufklaerung ist sowieso notwendig und es kommen noch ein paar dinge dazu.
     
  9. ManfredH

    ManfredH Gast

    Das bezog sich aber nur auf die Vergabe der Bauarbeiten als GU-Leistung, nicht auf die Trennung zwischen Planung/Überwachung und Ausführung! (ganz egal, ob die Ausführung durch einen einzigen Auftragnehmer = GU erfolgt oder durch mehrere einzeln beauftragte Gewerke)
     
  10. mls

    mls Bauexpertenforum

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    momentan würde ich die üblichen kriterien (bau- u. planungskosten und
    deren gegenwert) noch um ein kriterium erweitern: termine.
     
  11. Piet

    Piet

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    Nicht zu vergessen: Mit einem Architekten bist Du flexibler. Du kannst davon ausgehen, dass bei einer Altbausanierung unvorhergesehene Dinge auftauchen, oder Du im Laufe der Zeit veränderte Wünsche hast. Für einen GU/GÜ ist das dann immer ein gefundenes Fressen. Trotz Festpreis wird er dann sagen: Das war aber nicht im Festpreis drin.
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Was sollte er denn sonst sagen?

    "Klar, du hast alles mögliche geändert und zusätzlich gewünscht als das, was wir im Vertrag vereinbart haben, mache ich für dich aber ummesünst" ?

    Das glaubst Du doch nicht wirklich, oder?

    Auch beim über Architektenausschreibung beauftragten Unternehmer ändern sich dann die Preise.
     
  13. Livestrong

    Livestrong Gast

    Und der Architekt darf doch keinen Festpreis machen oder? Baufachs hat recht .
     
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  15. ManfredH

    ManfredH Gast

    Wofür soll der Architekt einen Festpreis machen? Die Preise der ausführenden Firmen werden nicht vom Architekten gemacht! (leider :D)

    Es geht hier nicht ums A.-Honorar, sondern um Mehrkosten aufgrund altbaubedingter nicht vorhersehbarer Zusatzarbeiten des Handwerkers, und Baufuchs hat richtigerweise darauf hingewiesen, dass diese in jedem Fall zu vergüten sind, egal ob GU-Auftrag oder Einzelgewerk nach Ausschreibung durch Architekt.
     
  16. moumou

    moumou

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    Hi,

    ich weiß nicht, ob Du Dich schon entscheiden hast...

    Wir haben ähnliches gemacht, 150m² Altbauwohnung saniert.
    Die Wohnung war 40 Jahre lang vermietet gewesen, immer an die gleiche Person. Die Kriegsschäden einer Bombe 4 Etagen darüber hatte den Stuck angegriffen, das wurde nie in Ordnung gebracht, niemals wurde die Wohnung in 40 Jahren gestrichen (=grau/grüne Wände!) Du kannst Dir das Schlachtfeld vorstellen. - Aber *beste* Innenstadtlage in einer dt. Großstadt.
    Vorteile: das Parkett war auch nie geschliffen worden, der Stuck und die Flügeltüren nie übergepinselt worden. Also Substanz insgesamt sehr sehr gut.

    Da meine erste Frage: wie sind die Altbauelemente erhalten?
    Willst Du tragende Wände versetzen lassen = Statiker/Archi notwendig.
    (DAs würde aber auch bedeuten, die Altbaustruktur zu zerstören, schäm'di!)


    Ich hatte dann sehr spezielle Vorstellungen, Luxus Bad mit Natursteinen, Designer Elementen. Das ganze Programm, was auch Standart in München wäre. Armaturen von Dornbracht, Wanne Kaldewei etc.

    Hier ist es sinnvoll, sich selbst auf die Suche nach den Bauelementen zu machen. Du nutzt das Internet, dann auch für die Sanierung!
    Bsp: natursteinangebot im Stilwerk: 7000€ ohne Verlegen, beim Steinmetz um die Ecke: 1500€ später dann nur noch 1100€ !
    DAS sind wahre Preisspannen.

    Und so geht es bei vielem, nicht nur der berühtem Küche: 40.000 oder 6000 € ? Fenster: 3000€ oder dann doch nur 700€ bei Maßanfertigung.

    Hier kann man derart sparen, dass man sich nie auf die Aussagen von Architekten oder Bauleitern oder irgendwen verlassen sollte.

    Ich habe dann damals bei dem ersten Projekt gelernt, mich auf mich selbst zu verlassen, in Großmärkten mit Hilfe der Handwerker, die dort einkaufen durften, die Dinge ohne Marge zu kaufen. Z.B. Dornbrachtarmaturen. Angebot 7000€ - wir haben dann nur 2600€ bezahlt.

    Also:
    -Handele die Preise mit Blanko-Angeboten dreimal runter.
    -Falls Du einen Archi nimmst, nimm' nicht seine Handwerker, die sind garantiert extra teuer.
    -vergleiche, vergleiche, vergleiche nochmals.
    -nicht vor den Leistungsverzeichnissen mit Festpreisen erschrecken, einarbeiten.
    -schaue Dir mindestens 3 Baustellen des Anbieters Deiner Wahl an: wer arbeitet dort? Wie arbeiten sie? Sind sie versichert? Können die Wände verputzen? Streichen? Wirklich, sind die Wände glatt - das ist einer der Hauptpunkte bei der Altbauwohnungsanierung. Wenn die wohnung in sehr guter Lage in der Innenstadt ist, willst Du ja wohl keine Tapete haben :)
    Die größten Unterschiede bei den Altbausanierern habe ich immer im Putz gesehen. Das ändert den Wohneindruck enorm, wenn es bis zur Perfektion ausgeführt ist. -> Taschenlampe an geputzer Wand entlang führen, sieht man Rillen im Referenzobjekt -> weitersuchen nach anderen Handerwerkern.
    Ich bin da knallhart.

    Kann der Fliesenleger wirklich etwas? Schau' dir in München in den Besten geschäften an, WIE die Fugen zwischen den Fliesen von der Wand bis in den Boden verlaufen, welches harmonische Bild hierbei erzeugt werden kann...

    Und dann :) Wird's was.

    Einen Archi' nur für eine Altbausanierung - und dann auch nur eine Wohnung - ehrlich, das ist ein bisschen herausgeschmissenes Geld, wenn das Deine erste Wohnung ist. Bei der zweiten oder dritten .. hat man dann genug Wünsche, wozu man einen Architekten braucht :)

    Und in München, wenn Du günstig und 1A sanierst, wirst Du es bald so machen wie wir: sanieren, ein bisschen wohnen. Gewinnbringend verkaufen. Nächste Wohnung sanieren, ein bisschen drinnen wohnen :) *

    LG
    SAbi

    * Auf Steuern achten!
     
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