Architekt plant weit über finanzielle Vorgaben

Diskutiere Architekt plant weit über finanzielle Vorgaben im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Vor einigen Wochen haben wir (meine Mutter und ich) beschlossen unser Grundstück zu teilen, das alte Haus zu verkaufen und auf dem anderen Teil...

  1. Sandy70

    Sandy70

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    Vor einigen Wochen haben wir (meine Mutter und ich) beschlossen unser Grundstück zu teilen, das alte Haus zu verkaufen und auf dem anderen Teil ein Zweigenerationenhaus zu errichten.
    Wir beauftragten einen Makler mit dem Verkauf, der uns an einen Gutachter verwies, um den Verkaufswert des Hauses zu ermitteln.
    Dieser Gutachter (ein Bauingenieur) hörte nun davon, dass wir neu bauen wollten und bot sich an uns behilflich zu sein. Er könne uns einen Architekten besorgen, der nur die Pläne zeichnet, die Bauleitung würde er dann für eine Pauschale von 6000 € übernehmen … das würde uns somit alles viel viel günstiger kommen.
    Kurze Zeit später fand dann auch schon das erste Treffen mit dem Architekten statt. Wir legten ihm eigene Zeichnungen vor, wie wir uns in etwa die Raumaufteilung vorstellten und wir baten ihn um eine Schätzung, wie das finanziell einzuordnen wäre. 520000 € lautete sein Antwort, worauf wir gleich erwiderten, dass das eine für uns unmögliche Summe sei. Die Schmerzgrenze, erklärte ich unmissverständlich, läge für uns bei 400000 €. Er meinte, dass könne ein wenig knapp werden … aber er würde halt mal schauen … 400000 € seien schließlich auch schon eine Menge Geld!

    Beim nächsten Termin wurden dann auch schon Pläne vorgelegt, die uns größtenteils gut gefielen; in etwa hatte man unsere Vorstellungen umgesetzt und so feilten wir weiter an Details. Es hieß dann seitens des Architekten: „Wir haben da mal einen Kamin eingezeichnet“. Wir: „Wird das denn nicht zu teuer?“ Architekt: „Na ja, mal schauen, ob es nachher passt.“
    So ging es weiter mit vielen Dingen. Wir hatten z.B. gesagt, dass wir gleich eine vernünftige Treppe zum Dachboden möchten, um von vorne herein die Möglichkeit zu schaffen, diesen später mal auszubauen/mit als Wohnraum zu nutzen. Der Architekt meinte dann, dass man den Dachboden ja eh gut dämmen müsse, dann könne man auch gleich einen vernünftigen Boden reinbringen … der Restausbau sei dann finanziell eigentlich ein Klacks … das könnten wir dann eigentlich auch gleich mitmachen.

    Besagter Bauingenieur war bei jedem Termin dabei, doch als er eines Tages bei meiner Mutter war, um einige Sachen auf dem Grundstück auszumessen, sprach er auf einmal von einem Stundensatz von 60 € (Freundschaftspreis – normalerweise nähme er 90 €/h!) … nix mehr mit Pauschale.
    Ich hab dann mal angefangen hochzurechnen und kam auf 5-stellige Summen!!!
    Kurz darauf sprach der Architekt davon, dass seine Kollegin, die ebenfalls bei jedem Termin anwesend war, die Bauleitung übernehmen würde.
    Wir suchten ein Gespräch allein mit dem Architekten und der erklärte uns, dass der Bauingenieur ihn zwar gebeten habe, nur die Pläne zu zeichnen, er aber nicht bereit sei, ihm die Bauleitung zu überlassen. Der Bauingenieur wolle daher nun als Projektleiter fungieren, was der Architekt aber eigentlich als überflüssig einordnete.
    Ja toll, dass keiner von denen mal auf die Idee kam uns zu informieren!
    Ich erklärte ihm, dass wir nicht bereit seien für Architekt und Projektleiter zu zahlen … die ursprüngliche Ansage lautete ja schließlich auch: „das kommt euch alles viel viel günstiger!“

    Der Bauingenieur versuchte uns dann noch zu bequatschen … das wir 2 Frauen ohne ihn nur über den Tisch gezogen würden … er könne uns so tolle Rabatte bei den Handwerkern verschaffen … er hätte so viele Beziehungen … blablablubb … auf einmal sollte es dann auch wieder die Pauschale und nicht der Stundensatz sein. Da hätten wir wohl etwas falsch verstanden.

    Wir beendeten die Zusammenarbeit dann aber schließlich doch; einfach weil das Vertrauen überhaupt nicht mehr gegeben war … zwei Tage später flatterte uns seine Rechnung ins Haus: 1140 € für 14 Stunden Arbeit inklusive Büroaufwand.
    Seine Arbeit definierte er als „Projektsteuerung, technische Beratung, wirtschaftliche Kontrolle …
    … eigentlich hat er zu den Terminen nicht viel beigetragen, ja eher noch für Verunsicherung gesorgt, weil er nie richtig zuhörte … auf 14 Stunden komme ich auch niemals … und zur „wirtschaftlichen Kontrolle“ komme ich dann noch im Folgenden.
    Nach dem letzten Termin – die Pläne waren so weit fertig, dass sie zum Bauamt geschickt werden konnten - teilte uns der Architekt mit, dass seine Kostenberechnung ca. 600000 € ergebe, er aber noch einmal „scharf“ daran lang rechnen müsse und er uns die genaue Berechnung ein paar Tage später per Mail zusenden würde.
    Wir waren einfach nur geschockt, hofften aber, dass hier ein Fehler/Mißverständnis vorliegt und warteten daher auf die Mail.

    Am letzten Freitag traf diese nun ein und die Berechnung fiel sogar minimal höher aus, als bereits angesagt.
    Uns hat das regelrecht den Boden unter den Füßen weggezogen …
    … gleich im ersten Gespräch hatte ich schließlich mitgeteilt, dass unsere „Schmerzgrenze“ bei 400000 € liegt, beim vorletzten Termin hatte ich noch deutlich gesagt, dass wir mit dem Verkauf des alten Hauses (wir rechnen mit einem Verkaufserlös von 300000 €) + Eigenkapital am Ende glatt dastehen bzw. keine langfristige finanzielle Belastung haben wollen (halt nur die kurzfristige Zwischenfinanzierung).

    Und dann fehlen in der Kostenberechnung sogar Dinge, die wir eigentlich geplant hatten … so z.B. der Kamin, die Rolläden fehlen komplett, die echten Sprossenfenster wurden kurzerhand durch innenliegende Sprossen ersetzt, der Carport wurde nicht mit eingerechnet …

    Es handelt sich hier um ein 1 1/2-geschossiges Haus, mit Satteldach, Klinker, ohne Keller, einem kleinen Erker, Außenanlagen (480 m² Grundstück) ohne Garage / mit ca. 20 m² Abstellraum, dass inklusive ausgebautem Dachboden eine Fläche von ca. 219 m² hat. Die Ausstattung sollte qualitativ gut, aber keineswegs luxuriös sein!

    Mit Carport, Rückbauarbeiten, Bohrung für Erwärmepumpe, Rolläden, etc. … kämen wir sogar auf Baukosten (inklusive Baunebenkosten) von ca. 650000 €!!!

    Dazu muss ich sagen, dass wir das Projekt „Hausbau“ nun nicht völlig blauäugig angegangen sind.
    Ich habe mir über lange Zeit Vergleichsobjekte in unserer Stadt angeschaut und gesehen, dass wir mit 400000 € in der Größenordnung durchaus im realistischem Rahmen liegen.

    Ich hab nun auch mit unserem Makler gesprochen … der findet den Preis auch völlig irre!

    Gesten habe ich nun mit dem Architekten gesprochen und er meinte, dass was er uns geschickt habe, sei ja schließlich auch das „Rundherum-Wohlfühlpaket“. Wir könnten nun noch an einigen Dingen sparen, z.B. der Dämmung und dem Dachboden und kämen dann vermutlich auf einen Preis von 480000 €. Ich habe ihm gesagt, dass und das immer noch viel zu hoch ist – unsere Ansage war: „Schmerzgrenze: 400000 €“!

    Wir haben nun für morgen einen Termin vereinbart … aber ich frage mich, wie die von den Baukosten von 650000 € wieder auf 400000 € runter kommen wollen …

    Wir fühlen uns einfach nur komplett verarscht! Wochenlang planen wir an der ganzen Sache und dabei war von Anfang an klar, dass wir uns in einem finanziellen Bereich bewegen, der für uns nicht tragbar ist. Und nun sollen wir unser Haus qualitativ so weit abspecken und schrumpfen, dass es passt? … Das hat dann aber so gar nichts mehr mit unseren Vorstellungen zu tun … ich denke halt schon, dass der Architekt da einfach in der Verantwortung ist, von Anfang an vernünftig aufzuklären und gemäß unseren finanziellen Vorgaben zu planen.
    Und der ach so tolle Bauingenieur/Sachverständige der uns wirtschaftliche Kontrolle versprach, sitzt die ganze Zeit daneben und sagt nur kleinlaut anhand der Kostenrechnung „aber die Damen haben doch 400000 € gesagt“ …

    Es nervt ja schon derbe, dass wir diesen Bauingenieur bezahlen müssen, der uns rein gar nichts gebracht hat … aber müssen wir wirklich das (komplette) Architektenhonorar für die Planung zahlen, wenn wir das Ganze nun beenden, wenn sich herausstellt, dass das alles vorne und hinten – sowohl finanziell als auch von unseren Wünschen - nicht mehr passt … ?
     
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  3. #2 Nutzername, 9. Juli 2013
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    Gibt es mit dem Bauing. bzw. dem Architekt schriftliche Verträge?
     
  4. #3 ralph12345, 9. Juli 2013
    ralph12345

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    Wer hat denn den Bauingenieur für was beauftragt? Und unter was für Bedingungen (Stundensatz).. Wieso ist der immer wieder gekommen? Aus eigenem Antrieb? Oder habt ihr den angerufen?
     
  5. #4 Baufuchs, 9. Juli 2013
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Mündliche Verträge sind auch gültig.

    Wenn die Kostenobergrenze nachweislich vereinbart wurde und nun erheblich überschritten wird, ist die Planung unbrauchbar.
    Ob und inweit der Architekt in diesem Fall überhaupt einen Honoraranspruch geltend machen kann, sagt euch ein Fachanwalt nach Kenntnis des gesamten Sachverhalts.

    Zu Kostenobergrenze
     
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    Rein subjektiv und juristischen Rat kann ich nicht geben. Es hört sich aber so an, dass Ihr den dringend gebrauchen könntet.

    Ich persönlich würde beiden zunächst gar nichts zahlen, sondern erst mal klären, wen ich wann mit welcher Tätigkeit beauftragt habt. Es scheint ja nur eine mündliche Beauftrag gegeben zu haben (wenn überhaupt, das muss wirklich ein Anwalt abschätzen). Weil - auch zu einem mündlichen Angebot gehört die Vereinbarung von Leistung und Preis, im Fall den Bau-Ing.'s scheint hier bei beiden Punkten keine Klarheit zu sein. Es geht aber nicht darum, ob es Euch was gebracht hat, sondern ob Ihr ihn mit "Projektsteuerung etc." beauftragt habt.

    Zur Architekten: Wenn dieser bei einem Budget von 400T€ für 600T€ plant, ist das schlicht am Ziel vorbei. So wie dargestellt, ist das klar und von Anfang an kommuniziert worden. Honorar gibt es für so eine "Leistung" meiner subjektiven Einschätzung nach nicht. Aber auch hier, holt Euch rechtlichen Beistand.
     
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    Klar - aber nicht alles, was gesagt ist, ist damit ein Vertrag. Die Schilderung ist ja haarsträubend, wenn das so war, sollte man erst mal sortieren, was Preis und Leistung dieses Vertrages sein soll.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 9. Juli 2013
    Zuletzt bearbeitet: 9. Juli 2013
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    Ich sehe noch nicht, dass da über die Wertermittung hinaus auch nur 1 Ct fliessen muss.
    1) habt Ihr das als Aquiseleistung für den Auftrag Bauleitung angesehen.
    2) habt Ihr ihn nicht zu den Terminen eingeladen (wenn ich das oben richtig verstehe)
    3) müsste der erstmal beweisen, dass es für diese abgerechneten Leistungen einen Vertrag (mündlich) gibt. Wenn Ihr das beide bestreitet, müsste er schon zaubern.

    Auch hier sehe ich i.A. noch keinen Ct an den Kollegen fliessen!
    Ihr habt ihm mehrfach Euer Kostenlimit genannt. Das hat er massiv (über 50%) überschritten und wird das nicht alles mit Bauherrensonderwünschen erklären können.

    Bei einer solch eklatanten Limitüberschreitung aber ist das Werk des Kollegen schlicht unbrauchbar. Das ist auch der Grund unwichtig. Egal, ob in Münster grade ein massives Preishoch herrscht, Ihr so viele Schnickis wolltet oder er Euch die Hütte zu groß und/oder zu luxuriös geplant hat.
    Er hätte deutöich eher auf die Bremse treten MÜSSEN. Wenn überhaupt, ist hier das Honorar für die LP1 fällig, weil er im Rahmen dieser Soll vs. Ist hätte prüfen können und müssen und Euch sagen müssen:
    Ich weiß noch nicht, wie teuer es genau wird. Das sehen wir im Rahmen der Planung. Aber mit 400k€ kommen wir nie hin, das wird irgendwas zwischen 500 und 700 k€ werden.
    Hättet Ihr dann gesagt - mach weiter - sähe es anders aus. Aber so - nono.

    Ich wäre an Eurer Stelle jetzt dahinter her, aus den beiden jeweils Beweise gegen den anderen rauszuholen.
    Also aus dem BauIng den Beweis, dass Ihr die 400 k€ genannt habt und aus dem Architekten den Beweis, das der Ing sich selbst eingeladen hatte.

    Klingt fies, wäre aber der Sargnagel für das Honorar des jeweils anderen.

    PS. 1)
    Da unten geht ja die Landesgrenze wie eine Ameisenstrasse hin und her. Wenn der Kollege aus Nds kommt, dann kann ich Euch auch den Schlichtungsausschuss der AK Nds empfehlen, der eigentlich sehr neutral agiert und deutlich billiger ist als ein Anwalt.
    Ihr müsst Euch nicht bedingslos dem Spruch unterwerfen, verbaut Euch also die Klagemöglichkeit nicht!
    Wie die Schlichtungsstelle in NRW agiert, vermag ich nicht zu sagen.

    PS. 2)
    Lasst Euch davon nicht abschrecken, es gibt auch gute Planer :D
     
  9. #8 Zellstoff, 9. Juli 2013
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    hat mal was vernünftiges gelernt
    wir haben zu Beginn der Bauphase auch einiges an dubiosen Machenschaften mit verwinkelten Konstrukten (Bauconsulter, Archi. von/über Bauconsulter, GU von Bauconsulter ausgewählt etc.) erleben dürfen. Nachdem uns das zu bunt wurde, sind wir zu einer Fachanwältin (wichtig, sucht Euch einen Anwalt für Baurecht!) und haben Ihr die Situation erklärt.
    Das war das beste was wir machen konnten, nicht nur wg. der fachlichen Beratung, sondern weil die Anwältin uns die Angst genommen hat.
    Wir waren aufgeregt und hätten z.B. von uns aus einen Vergleich angeboten, nur um die Sache schnell aus der Welt zu schaffen und unsere Ruhe zu haben, die Anwältin hat uns aber klar davon abgeraten.

    Bei so undurchsichtigen Vertragssituationen (falls es überhaupt ein Vertrag ist) so Ihr Rat, muss erst derjenige der etwas will darlegen, worauf er seine Ansprüche gründet. Darauf kann man dann reagieren.

    In unserem Fall wurde uns telefonisch, direkt mündlich und per Mail gedroht, dass wenn wir nicht zahlen (bzw. uns an den vermeintlichen Vertrag halten), der Klageweg bestritten wird. Auf den Rat der Anwältin hin, darauf gar nicht reagieren sondern abzuwerten was da passiert (bzw. bis ein Anwalt der Gegenseite die Forderungen begründet), kam nichts weiter als noch 2 weitere Mails, aber nie eine begründete Forderung oder ein Anwaltsschreiben.

    Unser Fall ist mit Eurem nicht 1zu1 zu vergleichen, aber trotzdem auch von mir der Rat. Erst mal Kommunikation zu allen einstellen, nichts tun/zahlen und sofort (guten!) Anwalt nehmen.
    Mit diesem ein Ziel festlegen (z.B. Trennung von allen Beteiligten) und demenstprechend handeln (lassen).
    Die paar hundert € sind sehr sehr gut investiert.
     
  10. #9 Thomas B, 9. Juli 2013
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    Geil!

    Seit wann bestimmt der AN wer was wann wie macht. Er kann froh sein (dankbar?), wenn Ihr ihm den Auftrag erteilt. Daß er bestimmt, daß er das mache ist zumindest mal......mutig.
     
  11. Thomas B

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    ...der auch ...geil!

    und dann das....

    Laßt ihn doch schön weiter "scharf daran lang rechnen". Irgendwann knackt Ihr die 1.000.000 - Grenze. das wäre doch gelacht....
     
  12. #11 Sandy70, 9. Juli 2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 9. Juli 2013
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    Weder mit dem Bau-Ing., noch mit dem Architekten.



    Die Absprache sah ja zunächst so aus: der Architekt macht die Pläne, der Bau-Ing. übernimmt die Bauleitung. Bis zum vorletzten Gespräch sind wir auch davon augegangen, dass es so laufen wird, obschon der Architekt schon längst die Vereinbarung mit dem Bau-Ing. getroffen hatte, dass er die Bauleitung übernimmt und der Bau-Ing. die Projektsteuerung.
    Erst als uns einige Dinge seltsam vorkamen und wir nachfragten, informierte man uns darüber und da wir nicht bereit waren für 2 Fachleute zu zahlen, trennten wir uns von dem Bau-Ing.
    Bis dahin fanden wir es auch völlig normal, dass er in beratender Funktion, wie es auch abgesprochen war, an den Planungsgesprächen teilnahm, weil wir ja davon ausgingen, dass er anschließend die Bauleitung übernimmt. Finanziell hatte er zunächst von einer Pauschale von 6000 € geredet, dann kam er uns doch mit einem Stundensatz, schließlich - als wir uns von ihm trennen wollten - wieder mit der Pauschale.


    Wir warten morgen das Gespräch noch ab, haben aber auch schon überlegt uns juristischen Rat zu holen.
    @ Bau-Ing. - der hat über Preis und Leistung halt nicht klar mit uns kommuniziert. Als der Architekt sagte, dass er die Bauleitung übernimmt, hätten beide uns informieren müssen ... so hätten wir uns viel eher von ihm getrennt!


    Genaus sehe ich das auch. Schließlich ist es dann auch nicht unsere Schuld, dass wir nicht bauen können, denn für die vorgegebenen 400000 € hätte das schließlich funktioniert.


    Momentan ist uns, ehrlich gesagt, die Lust am Bauen vergangen!


    @ Zellstoff

    wie bereits erwähnt, werden wir noch das Gespräch morgen abwarten ... und dann ist es wahrscheinlich wirklich die beste Idee einen kompetenten Anwalt aufzusuchen
     
  13. Sandy70

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    So hätten wir wahrscheinlich auch argumentiert bzw. auf der ursprünglichen Vereinabarung bestanden, aber da uns der Bau-Ing. im Laufe der Zeit immer unsympathischer geworden ist, haben wir uns halt für den Architekten entschieden.
     
  14. Sandy70

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    Wir zeigten uns ja schon nach dieser mündlichen Ansage geschockt. Er meinte, wir sollten vielleicht doch noch mal schauen, ob wir in irgendwelchen Schränkchen oder unter der Matratze ein paar Euros versteckt hätten ... ^^
     
  15. Thomas B

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    Nachdem der Kollege beim "scharf rechnen" wohl eher auf das Rechnen und den gleichzeitigen Verzehr einer "Pizza diavolo" bezog, rechne ich mal eben ganz grob (gänzlich unscharf).

    Gesamt. ca. 650k
    - Rückbau 25k
    - Bohrung 15k
    - Carport 15 k

    Baukosten Haus (inkl. NK): ca. 595 k

    geplanT. 220 m2 ohne Keller.

    Baukosten je m2 somit ca. EUR 2.700.

    Holla...das ist Champions League. Ein kleines Streicherquartett statt einer gewöhnlichen Klingelanlage; Blattgold, statt popeliger Tapete, die Sanitärkeramik wird nicht nur vom Stardesigner entworfen, sondern auch von ihm händisch hergestellt.....

    Sorry...aber dieser Preis erscheint mir für ein EFH ohne Keller schon im absoluten Hochpreissegment verortet zu sein.
     
  16. Sandy70

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    ... und das haben wir so absolut nicht kommuniziert. Wir wollten eine ordentliche Qualität, aber ganz gewiss keine goldenen Wasserhähne.
    In unserem Stadteil (Vorort von Münster / also keine sauteure Innenstadtlage) wir derzeit ein Neubau mit 191 m², Kamin, Garage Erdwärmepumpe, luxuriöser Ausstattung, ohne Keller, 2 Vollgeschosssen (Stadtvilla) mit über 560 m² Grundstück für 490000 € angeboten. Ich betone: mit Grundstück!!
    Insofern können wir mit unseren Vorstellung nicht völlig drüber gewesen sein!
     
  17. #16 DerBjoern, 9. Juli 2013
    DerBjoern

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    Das heißt Grundstück ist schon vorhanden (in MS ja nicht ganz günstig)? und die 650K sind nur für das Haus ohne Grundstückskosten gerechnet?
     
  18. Thomas B

    Thomas B

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    ...so steht's geschrieben, Björn.....
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 9. Juli 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Stell doch mal die Pläne und die Kostenermittlung, die Du bekommen hast, hier ein. Natürlich OHNE Eure Namen und ohne die des Kollegen!
    Dann kann man dazu mehr sagen.
     
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  21. mls

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    zwischensumme:

    es gibt keine schriftlichen -ich meine: auch keine mündlichen-
    verträge.

    der eine will (!) zusammen mit der genehmigungsplanung die
    bauleitung machen (wo bleibt die werkplanung/ausschreibung?),
    hat aber noch nicht mal die genehmigungsplanung "geschafft".
    der andere will qua bauleitung für rabatte bei den handwerkern
    sorgen? aua .. .. ..
    wer mit so einem schmarrn daherkommt, fliegt. je eher, desto
    besser.

    wie mit diesen "könnern" verfahren wird, würde ich unbedingt mit
    einem baurechtler besprechen.
     
  22. #20 Gast036816, 9. Juli 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    der bauleiter hat angesichts der herstellkostenentwicklung kalte füsse bekommen. 6.000 € anfangs, dafür hätte er bei einem auskömmlichen honorar ein bau in honorarzone III mitte mit herstellkosten von etwa 150.000 € abwickeln können. der konnte doch nur noch zurück rudern, allerdings ist sein verhalten jetzt nicht nachvollziehbar.

    wenn möglich sollten die entwurfspläne anonymisiert eingestellt werden, damit man zu den herstellkosten etwas sagen kann. die von Thomas ermittelte zahl mit 2.700 €/qm wohnfläche ist ziemlich hoch. für 1.000 €/qm weniger dürfte auch schon vieles möglich sein.
     
Thema: Architekt plant weit über finanzielle Vorgaben
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