Architekten nach LP 1-4 wechseln ?

Entschuldigung, aber das ist Blödsinn. Es ist ein großer Unterschied, ob der Architekt eine Ingenieurleistung schuldet, die das Bauwerk möglichst mangelfrei innerhalb der beabsichtigten Baukosten entstehen lassen soll, oder ob er vertraglich die Baukostenobergrenze schuldet.

Mit so einer Vereinbarung verschiebt er die Erfüllungssurrogate und büßt automatisch den Schutz seiner Berufshaftpflicht ein. Tolle Sicherheit für den Bauherren.


Die Fagen, die Alfons hier stellt, sind doch exakt die Fragen, die zwischen Bauherr und Architekt besprochen und geklärt werden müssen. Nur so erhält man als Bauherr Einblick über Risiken für mögliche Baukostenüberschreitungen und gleichsam ist es Beratungsgegenstand des Architekten, an dieser Stelle die Unschärfe der Kostenschätzungen zwischen DIN 276 ggü. einer Kostenbrechnung mittels Elementenmethode darzulegen.
Aus den daraus gewonnen Erkenntnissen berechnet man dann die beiden Puffer ( Überschreitung a) Bauzeit, b) -kosten) für die BauFi.

Bis jetzt sehe noch keine Fehler oder Unzulänglichkeiten des Architrekten. Der einzige denkbare Verstoß wäre, wenn Alfons während der Lph 1- 2 klipp und klar gesagt hätte, dass die Baukosten i. H. v. xy auf gar keinen Fall überschritten werden dürfen, dann hätte der Arch - ürbigens gg. weiteres Honorar!- die Kostenschätzung nach Elementenmethode und Anhaltsindikation anbieten müssen.

Aber seit der ersten Lph 1- 2 ist ja nun auch ein wenig Zeit vergangen und sowas kennt man ja als Architekt, Bauhrrren müssen sich erst über ihre Mittel und Vorstellungen im Klaren werden, das BV ändert sich, es wird ggf. ein anderer Planer gewählt oder das BV ganz begraben. Alles Faktoren, die wir in diesem Fall nicht wirklich kennen. Daher finde ich zum jetzigen Zeitpunkt die Vorabverurteilungen von Petra wenig zielführend.

 

Bitte versteh mich nicht falsch, es geht hier nicht um "taff" sein.
Auf Basis dessen was du hier geschrieben hast, sehe ich hier ein extrem risikobehaftetes Konstrukt.
Wenig EK (bzw. keins als Puffer +/- 10%, Umbau im Bestand, geplante Vermietung usw.)
Alles Risikofaktoren. Ich kenne deine Region nicht bzgl. Preissteigerung usw.
In München wäre es vielleicht etwas anderes, da kriegst du ja alles jederzeit verkauft.

Jetzt versuchst du mit Baukostenobergrenzen beim Architekt dich sicherzuschreiben und hast Fragen dazu gestellt.
Diese ganzen Sicherheiten hast du aber nur auf Papier ! Das muss dir klar sein.

Wenn etwas schiefgeht muss du das Einklagen, Aussicht auf Erfolg meiner Meinung nach unklar !

Wenn dann einfach mal die Bodenplatte oder der Aushub aufgrund von Mehraufwand 5.000 Extra kostet, dann bricht deine ganze Kalkulation zusammen,
der Architekt wird es sicher nicht zahlen und du hast einen unbewohnbaren Rohbau und einen Schuldenberg.

Meine Empfehlung ist daher, lass es sein !

Wenn du das Geld als Puffer nicht hast, dann bau anders, kleiner oder später.

Rede auch mit der Bank über die Option der Rückabwicklung, vielleicht ist das billiger als gedacht.

 

Da kennst du dich juristisch viel besser aus. Aber in der Praxis ändert es nichts an der Situation.

Was macht der schlaue Architekt wenn der Kunde aufgrund mangelnder Finanzmittel eine vertraglich verbindliche Baukostenobergrenze fordert?

a) Er lehnt den Auftrag direkt ab.
b) Er nimmt den Auftrag ohne verbindliche Baukostenobergrenze an (Es ist ihm egal, wenn der Kunde pleite geht).
c) Er plant noch genauer (Elementarmethode), verlangt dafür ggf. mehr Honorar, welches die Finanzmittel des Kunden reduziert. Die genauere Schätzung hat eine höhere Genauigkeit der vorhersehbarer Kosten, welche somit höher oder niedriger sein können als zuvor, aber unvorhersehbare Kosten oder Wagnisse werden nicht berücksichtigt.
d) Er schätzt die Kostenobergrenze so hoch, dass es sich der Kunde nicht mehr leisten kann


Unvorhersehbare Risiken (Beispiele):
Es kann immer ein Handwerker pleite gehen, Fliegerbombe im Garten, schlechterer Boden als Gedacht, Wetter und und und und und

 

Es ist natürlich besser eine Kostenobergrenze vertraglich festzuhalten als es nicht festzuhalten, da hast du Recht.

Du solltest auf jeden Fall die verschiedenen Szenarien durchspielen welche eintreten können mit realistischen Parametern durchspielen
und dann entscheidest du selbst wie du vorgehst.

Eine Kostenobergrenze heisst eben nicht, dass der Architekt unerwartete Kosten automatisch und sofort übernehmen muss.

 

Soweit ich weiß kannst Du nur Abzüge beim Honorar machen, wenn der Arch. am Ende mit seiner Kalkulation daneben lag.
Mal zum Thema Kostensteigerung über 25%:
~15% sehe ich auch dem Aufschwung der letzten 3 Jahre geschuldet. Dann hat sich der Arch. stand heute um 10% verschätzt. Das ist absolut im Rahmen und genauer niemals möglich in dieser Planungsphase (Bauantrag). Mach nicht den Fehler und suche jemanden der Dir das gleiche für weniger Geld verspricht. Das wird ein Knaller am Ende... Zum Sparen sehe ich nur folgende Möglichkeiten: Kleiner bauen (Keller weglassen, etc...), niedrigerer Standard, Einsparungen bei der Haustechnik.