Architektenhaus von 1974 - Fragen zu Fenster, Decken, Heizung

Diskutiere Architektenhaus von 1974 - Fragen zu Fenster, Decken, Heizung im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, nach einigen Wochen fleißigen Lesens hier im Forum, will ich nun mal unser (mögliches) Projekt vorstellen. Es handelt sich um...

  1. wurzel99

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    Hallo zusammen,

    nach einigen Wochen fleißigen Lesens hier im Forum, will ich nun mal unser (mögliches) Projekt vorstellen. Es handelt sich um ein Architektenhaus von 1974, das nun von den Erben in 2 Parteien geteilt wird. "Unten" wohnt eine der Erbinnen mit Familie, "oben" steht in Verbindung mit 2 Kinderzimmern und Kellerräumen als Maisonette im UG zum Verkauf. Reine Wohnfläche unseres Teils wären 155 Quadratmeter, plus etwa 85 Quadratmeter Terrassen.

    Wir sind große Fans von "luftiger" 70er Jahre Architektur. Deswegen spricht uns das Objekt an, und wir könnten uns wirklich gut vorstellen, dort heimisch zu werden. Lage ist perfekt, bestes Wohngebiet, unverbaubarer Blick und schlichtweg keine Chance, dort noch einen Bauplatz für Neubauten zu finden.

    Und nun zur Sache. Anbei einige der in meinen Augen fälligen Maßnahmen und erste Schätzungen und Empfehlungen zweier befreundeter Architekten, die mit vor Ort besichtigt haben. Ich wäre sehr dankbar für Eure Meinungen und Ratschläge dazu.

    1. Fensteranlagen
    Sind aus schlecht gepflegten Holz, sehr schlechter Zustand. Es sind viele Sondermaße enthalten (eine Seite angeschrägt, verschiedene Fenster auch in Trapezform, und vor allem auch zwei nach außen schräg ausgestellte Fensterbänder mit maximaler "Wetterlast". Würden wir komplett neu machen, Holz/Alu oder Alu-Fenster, 2-fach verglast, große Schiebetür zum Balkon.

    Schätzpreis mit Entsorgung und Einbau 50.000 Euro.

    2. Deckenverkleidungen
    Sind baujahrestypisch aus brauner Panele. Eigentlich schön, da eben typisch und durch die große Raumhöhe auch nicht erdrückend. Außerdem "fließen" die Decken durch Nutzung der gleichen Verkleidung innen und außen durch die Fenster, was sehr schön aussieht. ABER: gedämmt mit schwarzer, kurzfaseriger Glaswolle. Empfehlung Architekten: komplett entfernen. Decken sind aus Beton, diese entweder roh weiß streichen oder verputzen und weißeln.

    Schätzpreis Abriss, Entsorgen und Streichen (ohne Verputzen) der Decken: 15.000 Euro

    3. Heizung
    Heizkessel und Steuerung wurden 1999 erneuert, Gaskessel. Scheint ganz gut zu laufen, etwa 50.000 kWh Gas / 155 Quadratmeter bei sehr alter Bewohnerin, die sicherlich ordentlich eingeheizt hat. Eine der Besonderheiten des Hauses sind schräge Wände, siehe Bilder. Im Wohnzimmer steht dadurch eine gut zehn Meter lange, massive Beton-Außenwand zur Verfügung, die ich mit nichts zustellen kann. Also eigentlich perfekt für Wandflächenheizung. Architekten sagen: ohne neue Außendämmung (und die kommt nicht in Frage, dazu später) eher nicht gut. Lieber neue, gut gemachte Heizkörper an strategisch guten Stellen im Raum setzen. Aktuell befinden sich diese zwei mal direkt vor der Fensterfront (will ich weg haben) und im Kniestock besagter Wand, mit einer unschönen Holzverkleidung.

    Schätzpreis neue Heizkörper in "Design-/Architektenqualität", Anschlüsse verlegen, neuer Heizkörper in besagtem Kniestock mit eingepasster Sitzfläche vom Schreiner über einige Meter: 10.000 - 15.000 Euro

    --> Hier würde mich vor allem interessieren, was Ihr von meiner Idee der Wandflächenheizung haltet. Und, ob ich bei einem Haus aus 1974 alle Heizungsrohre neu machen sollte, oder ob Neuanschluss der Heizkörper erfahrungsgemäß reicht.

    4. Isolierung
    Das Haus ist auf 1974 Standard gedämmt. Die Außenwände aus Sichtbeton (Küche/Bad/Elterzimmerseite) nur innen, und das mit Asbestplatten :yikes. Die Wände der Wohnzimmerseite von außen mit unbekanntem Material, darüber Eternitverkleidung in gutem Zustand. Dach - kann mir keiner sagen.
    Ich habe nicht den Anspruch, das Haus auf einen KfW Standard zu bringen. Ohne Not will auch auch die Eternitwand nicht anfassen. Die Innendämmung mit Asbest kommt natürlich raus. Wir würden also, bis auf die neue Fensteranlage, keine energetischen Maßnahmen machen. Und wenn das Flachdach irgendwann fällig wird, dort im Rahmen des möglichen und vorgeschriebenen nachträglich dämmen.

    --> Da ich hierzu immer Unterschiedliches, auch im Forum, lese - haltet Ihr neue Fenster in Verbindung mit dem ansonsten niedrigen Dämmstandard für vertretbar?

    Soweit mal meine Fragen. Wenn ich zu unspezifisch war, liefere ich gerne mehr Details nach! Am Bildupload versuche ich mich jetzt auch noch schnell :-)

    Schöne Weihnachtstage allerseits!
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  3. wurzel99

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    Kleiner Bildernachtrag

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  4. reezer

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    auf den ersten Blick: ein Fass ohne Boden
     
  5. Taipan

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  6. tillfisc

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    Schönes Haus!
    Meine Strategie wäre: Instandhaltung...
    Von einer grundlegenden Sanierung würde ich Abstand nehmen.

    Das Haus soll in 2 Wohneinheiten geteilt werden? Das ist genehmigungspflichtig.
    Entsteht dadurch die Pflicht die ENEV einzuhalten? Kennt sich da jemand im Forum aus?

    Das wäre wahrscheinlich das Aus für diese Projekt.

    Viel Erfolg

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  7. Taipan

    Taipan

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    Enev greift nur bei Änderungen an der Gebäudehülle. Kann außerdem bei wirtschaftlicher Unzumtbarkeit ausgehebelt werden. Was bei solchen Kleinoden meist kein Problem ist.
     
  8. KATMat

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    Sieht nach AZ-Verschindelung aus. Könnt sich lohnen, da auch mal detaillierter nach Schadstoffen (PCB, PCP, Asbest) zu schauen. Nach meiner Erfahrung hat man sich gerade bei solchen aufwenidgen Häusern damals oft für die "besten" Baustoffe entschieden.
     
  9. wurzel99

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    Die Außenverkleidung ist ganz sicher AZ, denn es sind Original Eternit 1974 Schindeln. Aber in ordentlichem Zustand. Nur an der Terassenseite gibt es eine Wand von etwa 15 Quadratmetern, an der mehrere Schindeln gebrochen sind. Die würde ich entsorgen und neu verkleiden lassen, sind 5.000,- für kalkuliert.
    PCB und PCT müsste ich, falls denn vorhanden, durch Entfernen aller Paneelen und der Holzfenster mit ihren alten Dichtungen und Fugen zum Großteil entfernt bekommen - oder?

    @Tillfisc: aus o.g. Gründen würde ich diese Maßnahmen schon machen - oder hältst Du dies schon für übertrieben? Ansonsten muss man sagen, dass Küche und Bad 1974 Original sind. Auch dort geht leider nichts ohne komplette Erneuerung. Es sei denn, man steht auf quietschgrün...
     
  10. #9 Manfred Abt, 25. Dezember 2015
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    Zu den Fragen kann ich wenig sagen aber es sieht aus, als wenn es sich lohnt.
     
  11. tillfisc

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    So im ersten Moment würden mir Schadstoff-belastete Baustoffe im Ausenbereich keine Bauchschmerzen machen.

    Raumluft-untersuchung innen?
    Solange Schadstoffe gebunden sind tun sie ja nicht weh.


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  12. Nana55

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    Sehr schönes und besonderes Haus!
     
  13. Pruefhammer

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    wenn ich mir die ganzen schrägen Wände ansehe, da müsste ein Aufschrei durch die Architekten gehen.
     
  14. Taipan

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    Wieso?
     
  15. tillfisc

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    ...Nein, kein Aufschrei.
    Hier entspringen die schrägen Wände einem konzeptionellen Ansatz.
    Der Entwerfer hat sich entschieden mit Wänden zu arbeiten, die eben nicht im rechten Winkel zueinander stehen.
    Er verspricht sich davon interessante Raumabfolgen und das ist ihm IMHO gelungen.

    Eine Florian unter 45Grad abzuschwächen, weil man sonst keine Tür mehr unterbringt ist was ganz anderes.

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  16. Pruefhammer

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    sehe ich nicht so, es ist hier ein architektonischer Krampf unbedingt anders sein zu wollen, als das was üblich ist, die negativen Folgen bleiben auch hier wie ungünstige Ausnutzung des umbauten Raums wie auch die Möblierbarkeit.
     
  17. reezer

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    so etwas wollen die Architekten hier nicht hören
     
  18. PowerRail

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    Für das Geld was man dort in eine Sanierung stecken muss, kann man em Ende bestimmt ein schönes Häuschen neu bauen.

    Und das dann auch in schön und nicht in "Ich muss zwanghaft was aussergewöhnliches machen, kann es aber nicht"-Bauweise.
     
  19. KATMat

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    Wenn das Holz raus soll, wäre potentiell vorhandenes PCP sicher ganz überwiegend raus. AZ im Außenbereich ist nur insofern ein Problem, als bei Arbeiten daran/darunter schnell hohe Kosten für Austausch entstehen.
    PCB wären wenn z.B. in Fugenmassen und Farben zu suchen.
    Das mit der Raumluftbeprobung ist zur Orientierung nicht verkehrt.
     
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  21. rolf a i b

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    wenn man sich in das haus verguckt hat, wird man auch das notwendige da reinstecken müssen.

    das haus kann seinen reiz haben, wenn man den stil mag. ich würde erst einmal nach schäden suchen. wenn du keine erkennst, bzw. nur die üblichen alterserscheinungen sichtbar sind, dann ist das haus sorgfältig gebaut worden, was bei der winkligkeit nicht ohne ist. die geneigten fenster aus holz sehen mit oder ohne pflege nach so vielen jahren so aus. die gehören aus metall gemacht. holz ist da nicht das richtige. stell einmal fotos einer vollständigen aussenansicht ein.

    preiswert wird das vorhaben nicht!
     
  22. wurzel99

    wurzel99

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    Hallo zusammen,

    anbei noch einige Bilder mehr, wie von Euch angefragt. Wie schon ganz zu Beginn geschrieben - bin sehr dankbar zu Plausi-Hinweisen zu meinen kalkulierten Renovierungsumfängen und-kosten. Gerade, da das Haus so aus der Reihe fällt, steht und fällt unsere Kaufentscheidung natürlich mit den Renovierungskosten und möglichen Risiken. Grundsätzlich schien uns bei der Besichtigung mit den Architekten die Bausubstanz gut. Alles trocken, nirgendwo Wasserflecken - ist halt wie ein guter Bunker alles aus Beton gegossen. Außen gibt es baujahrestypisch ein paar kleinere Stellen, an denen die Armierung wegen zu geringer Überdeckung rostet und Beton abgesprengt hat - wirkt beherrschbar.Kostet aber natürlich auch Geld.

    Hier erstmal die Außenansicht, Straße und Nordseite. Im UG befindet sich noch die 220 Quadratmeter Wohnung der zweiten Besitzerpartei, 1999 umgebaut, ehemals Schwimmbad etc.

    Haus Seite.jpg Haus Straße.jpg

    Das Wohnzimmer habe ich ja schon gezeigt, hier nun alle Räume, die sich entlang der von der Straße sichtbaren, schrägen Sichtbetonwand aufreihen: Küche (heute noch mit Wand vom Wohnzimmer abgetrennt, würden wir öffnen), Bad (muss komplett neu), Arbeitszimmer (würden wir verkleinern), Elternzimmer (würden wir vergrößern).

    Küche (Medium).jpg Bad (Medium).jpg Arbeitszimmer.jpg Elternzimmer (Medium).jpg

    Grob kalkuliert sind:

    Küche; Umbau und alles Material incl. Geräte 30.000,-
    Bad, Umbau und alle Sanitärobjekte 25.000,-
    Wand versetzen zwischen Arbeitszimmer und Elternzimmer, inkl. Tür versetzen 5.000.-
    Wand entfernen und sauber rückbauen / spachteln, etc. zwischen Küche und Wohnzimmer 2.500,-
    Entsorgung Dämmungs-Asbestplatten und Neudämmung der Sichtbetonwand von innen 10.000.-

    ...und natürlich Decken runter
    Böden raus, neue Böden
    neue Fenster
    Stromleitungen prüfen und erweitern
    Heizkörper neu
    ...wie alles bereits für das Gesamthaus angegeben.

    Nachher reiche ich mal noch den Flur nach - leider kann man nur sechs Bilder je Post hochladen.
     
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Architektenhaus von 1974 - Fragen zu Fenster, Decken, Heizung

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