Architektenvertrag

Diskutiere Architektenvertrag im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, wir haben uns mehr oder weniger für einen Architekten entschieden und haben Freitag noch einmal ein finales Gespräch in dem die...

  1. #1 Matze999, 12.06.2019
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    Hallo zusammen,

    wir haben uns mehr oder weniger für einen Architekten entschieden und haben Freitag noch einmal ein finales Gespräch in dem die letzten Details besprochen werden.
    Wir sind jedoch noch ziemlich unsicher was alles Bestandteil eines Architektenvertrages sein sollte…

    Könnt Ihr uns hier ggf. Tipps geben, was wir auf jeden Fall fixieren sollten bzw. was zu beachten ist?
    Ich denke da z. B. an die folgenden Punkte:
    • Max. Baukosten
    • Spätester Fertigstellungszeitpunkt
    Auf der anderen Seite weiß ich halt auch nicht, ob zu viel des Guten auch schädlich sein kann, schließlich arbeiten wir die nächsten 2 Jahre eng zusammen und da kann Misstrauen eventuell auch kontraproduktiv sein.

    Außerdem wollen wir den Architekten eigentlich sofort mit allen 9 Leistungsphasen beauftragen. Seht ihr in diesem Zusammenhang ein Risiko und würdet eher nach und nach die einzelnen Phasen beauftragen?

    Des Weiteren habe ich etwas zum Thema „Teilabnahmerecht“ gelesen. Die „Gefahren“ hieraus jedoch nicht wirklich verstanden. Wie gesagt wollen wir eigentlich alle 9 Leistungsphasen bei unserem Architekten beauftragen. Sollten wir dies in diesem Zusammenhang noch einmal überdenken?

    Vielen Dank.

    Gruß

    Matze
     
  2. #2 simon84, 12.06.2019
    simon84

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    Frag nach Referenzobjekten und sprich mit den Bauherrn.

    Besonders die maximale Kosten da muss dir klar sein, dass das im Zweifelsfall ans Eingemachte geht (Sprich du dann auch weniger Leistung erhälst)
     
  3. #3 chillig80, 12.06.2019
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    Du hast das vermutlich prinzipielle Thema nicht verstanden. Der Arch. ist den Erfüllungsgehilfe, mit dem kannst Du zwar einen Fertigstellungstermin vereinbaren, wenn die Handwerker aber nicht antanzen, dann kann der halt auch nur Drohbriefe schreiben, dafür haften kann er aber nicht. Die Handwerker sind deine Vertragspartner und der Archi. ist dein „Angestellter“ den Du damit beauftragst die flott zu machen...

    Ähnlich sieht es bei den Baukosten aus. Wie soll der dir schon heute Baukosten garantieren wenn noch nichtmal klar ist was gemacht werden muss? Das ist ja erst klar wenn er geplant hat...

    Bei der Abnahme ist es so. Du kannst als Bauherr eigentlich nur drei Dinge tun. Beauftragen, Abnehmen und Bezahlen. Alles was Du sonst noch treibst dienen eigentlich nur dazu auf diese drei großen Akte zuzuarbeiten. Hast Du beauftragt, dann wird eigentlich nur noch überwacht und abgestimmt bis fertig ist und dann wird abgenommen. Hast Du abgenommen, dann ist es deins und dann musst Du auch bezahlen. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme laufen dann auch die Gewährleistungsfristen.

    Bei Teilabnahmen wird ein Teil der Leistung abgenommen bevor das Ganze fertig ist. Für den Teil gilt dann, dass der dann dir gehört und da auch die Gewährleistungsfrist läuft. In der Regel nimmst Du Architektenleistung und Handwerkerleistung gleichzeitig ab (oft ohne es zu merken).

    Die Teilabnahmen halte ich persönlich für eine eher gute Sache, aber nur wenn man sie auch ordentlich macht. Wenn man Gewerk für Gewerk GEWISSENHAFT abnimmt, dann spricht nix gegen Teilabnahmen, im Gegenteil, es zwingt einen dazu permanent hinzusehen. Das Risiko ist, nimmt man da einen Murks ab und erst das Nachfolgegewerk merkts, dann tust die da mit der Reklamation gleich schwerer, da schon abgenommen und so...

    Das andere Prinzip ist diese eine große Abnahme am Schluß und da ist dann alles zugebaut und der Bauherr nimmt oft nur noch die „schöne Optik“ ab. Dass das unbedingt besser ist sehe ich nicht, mir persönlich wären ordentliche Teilabnahmen auch mit den genannten Risiken lieber als diese große „Einzelschlußabnahme“....

    Man kann es so oder so sehen, aber viele später nicht mehr zu korrigierende Fehler, von denen man hier so liesst, wären bei ordentlichen Teilabnahmen ziemlich sicher entdeckt worden und zu dem frühen Zeitpunkt dann auch noch korrigierbar gewesen...

    Der Archi wird aber ziemlich sicher eher für die Einzelschlußabnahme sein, weil er damit halt den Abnahmestress nur einmal hat.
     
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  4. #4 Leser112, 13.06.2019
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    Dabei sollte man sich im Klaren sein, dass die Kostenschätzung bis zu 30% überschritten werden kann! Ein entsprechendes, finanzielles Polster sollte man daher rechtzeitig einplanen. Gut ist grundsätzlich, Alles in einer Hand zu halten, denn viele Köche verderben meist den Brei.;)
    Allerdings haben Architekten bzgl. Energieffizienz, Wirtschaftlichkeit der Anlagentechnik meist erhebliche Defizite.:(
    Gut ist der Archi jedoch, wenn er hierfür eine fachgerechte Anlagendimensionierung voraussetzt, was für EFH relativ wenig kostet.
    Deutlich kritisch sollte man sein, wenn dieses Teilgewerk unkritisch an den bekannten Heizungsbauer einfach weitergeleitet wird.
    Vertraglich sollte man eine Anlagenaufwandszahl vereinbaren, um vor überhöhten Verbrauchskosten, CO2 Emissionen (CO2 Bepreisung), überhöhten Reperaturkosten geschützt zu sein.

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  5. #5 Fabian Weber, 13.06.2019
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    Das kann man vertraglich nicht vereinbaren, woher soll denn der Architekt wissen, was die Zukunft bringt?

    Ich würde erstmal LPH 1-4 beauftragen und dann 5 und dann 6 - 8. Das ist eigentlich nicht unüblich.

    Wozu denn die LPH 9? Hast Du Dir mal durchgelesen, was der Architekt neuerdings in der LPH 9 zu leisten hat, fast nichts.
     
  6. #6 Leser112, 13.06.2019
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    Völlig falsch!
    Die Anlagenaufwandszahl ist doch eindeutig definiert. Mittels geeichter WMZ ist diese doch eindeutig und gerichtsfest belegbar und für Bauherren nachträglich im praktischen Betrieb einfach und leicht überprüfbar (Transparenz). :28:
    Z.B. Abweichungen beim Nutzerverhalten oder AT Verläufe werden doch von den WMZ nachvollziehbar registriert!;)- oder nicht?:wow
    Dass Architekten, Heizungsbauer, GU/GÜ eine derartige Transparenz für Bauherren/Anlagenbetreiber absolut nicht wünschen, müssen ambitionierte Bauherren/Anlagenbetreiber daher sicherlich nicht akzeptieren!;)
     
  7. #7 arch, 13.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.06.2019
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    Also stufenweise Beauftragung gibt als Bauherr in sofern Sinn, dass , solltest du Kündigen, der dadurch einklagbare "entgangene Gewinn" nicht so hoch ist. Wenn du unzufrieden mit deinem Architekt bist, kannst du dann nach dem Baugesuch gefahrlos die anderen Leistungsphasen einem anderen Architekten übertragen. Das Teilabnahmerisiko für Bauherren ist eigentlich kein wirkliches Risiko, eher das Schließen einer unverhältnismäßigen Haftungslücke für Architekten. Sobald du ihm eine Teilleistung ab nimmst, läuft die Haftung des Architekten ab diesem Zeitpunkt 5 Jahre. Sollte sich also ein Haftungsfehler aus der Leistungsphase 4 ergeben, welche du ihm abgenommen hast, haftet er 5 Jahre nach der Teilabnahme. Solltest du ihm nur die Leistung als gesamtes ab nehmen, zum Schluss, haftet er für Teile des Werkes, welche vielleicht viel Länger zurück liegen. Besonders bei Lestungsphase 9. Wenn du Ihn erst nach Leistungsphase 9 ab nimmst, zwingst du ihn dazu, bis 10 Jahre Nach Baufertigstellung zu haften, obwohl die Handwerker nur 5 Jahre haften.
     
  8. arch

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    Thema verfehlt, setzten, sechs. :D Es ging darum, maximale Baukosten im Architekten Vertrag festzuschreiben, und nicht darum, dass, was du "Anlagenaufwandszahl" nennst, festzuschreiben und zu Kontrollieren. Wobei dein Punkt, wenn man mal deinen falschen Bezug bei Seite lässt, durchaus stimmt.
     
  9. #9 Leser112, 13.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.06.2019
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    Die Anlagenaufwandszahl hat doch wohl erheblich mit Baukosten, Investitionen, Verbrauchskosten etc. zu tun - oder nicht?:confused::eek:
    Bevor man Anlagentechnik verwendet, sollte primär der tatsächliche Leistungs- und Energiebedarf für Heizung und WW-Bereitung bekannt sein!:deal :28:
     
  10. arch

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    Also kannst du sagen, welche Auflagenaufwandszahl, welcher Heizbedarf und WW Bedarf besteht, noch bevor ein Strich am Gebäude entworfen wurde? Nicht mal du, lieber Leser, kannst auch nur ein Angebot für deine Arbeit abgeben, ohne das Haus zumindest mal im Entwurfstadium gesehen zu haben. Hier geht es darum, vertraglich einen Preis fest zu legen, bevor man weiß, was für ein haus es werden soll.

    Zum Thema: Wenn ein Festpreis vereinbart wird, kann ein Architekt diesen schon einhalten. Aber ob das Haus dann den Ansprüchen des Bauherren genügt, steht auf einem anderen Blatt. Wer eine 250 m² Villa möchte, aber nur 150 m² Vorstadthäuschen bezahlen kann, kann noch soviel Kostenobergrenzen vereinbaren, wie er möchte. Zaubern kann der Architekt deswegen noch lange nicht. Das sind dinge, welche erst im entwurfsprozess klar werden. Schlimmstenfalls zur Kostenberechnung, wenn dem Bauherren dann klar wird, das er zwar das 250m² Haus bekommt, aber die Qualität dann weit weg von "Villa" ist.
     
  11. #11 simon84, 13.06.2019
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    Sogar noch schlimmer teilweise, siehe die von @SIL vor kurzem verlinkten Urteile
    Also wenn der Architekt da keinen Rechnenfehler macht ist er so ziemlich raus.
    Er baut ja kein Haus bzw. macht keine Handwerkerpreise sondern plant, überwacht und regelt nur.

    Wenn man eine harte Kostengrenze vereinbart, kann es eben sein, dass man im Nachhinein Billo-Laminat, keine Garage und keinen angelegten Garten hat.
     
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  12. #12 Leser112, 13.06.2019
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    Nein, wie sollte das auch gehen? Hierzu wäre die thermische Qualität sowie die Geometrie der Außenbauteile nebst Klimastandort und Nutzerverhalten erforderlich.
    Das ist wohl kaum möglich!;) Erfahrene Architekten können jedoch z.B. an der Kubatur, der Gebäudgeometrie, der beabsichtigten Ausstattung bzw. Qualität vorab abschätzen, wohin der Hase laufen wird. Dieser Ansatz wird dann in Absprache mit dem Kunden im Nachgang bzw. Vertiefung konkretisiert/ verfeinert. So schwierig ist das sicherlich nicht. Wer unbedingt goldene Türgriffe oder Armaturen über dem normalen Standard haben möchte, muß das natürlich auch bezahlen.
    Korrekt, in der nachfolgenden Vertiefung/Konkretisierung.
     
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    Wenn, alle LPH - ein Ansprechpartner, einer der in der Haftung ist.
     
  14. #14 Fabian Weber, 13.06.2019
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    Nö ist nicht schwer und sowieso Grundleistung nach HOAI.

    Nennt sich Kostenschätzung, Kostenberechnung usw.

    Du beschreibst hier Dinge als was besonderes, die absoluter gesetzlich geförderter Standard sind.
     
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    Was meinst du Fabian?Seit wann hast du 30%Abweichung wenn ich komplett beauftrage?
     
  16. #16 Fabian Weber, 13.06.2019
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    Mit dem Haftungsbeginn erst nach der 9, was @arch schreibt, das check ich morgen mal im Büro.

    Ansonsten ist die 9 für so kleine Bauten total uninteressant. (für Bauherr und Architekt)
     
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    @arch setzen - nochmal Jurisprudenz, die kann abweichend vereinbart werden und nicht alle Bauteile fallen unter 5 Jahre etc
     
  18. #18 Fabian Weber, 13.06.2019
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    Wieso denn dies - oder meinst du für das gesamte Bauwerk? - du haftest für jede Phase und zwar grundhaft in der Planung , Kostenschätzung etc mal aussen vor :lock
     
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    Das schrieb ich doch außer Kostenschätzung Expose, Machbarkeitsstudien...
     
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