Architkektenvertrag so OK?

Diskutiere Architkektenvertrag so OK? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich lese hier schon seit einigen Wochen mit. Wir wollen ein Reihenmittelhaus bauen und haben bereits Grundstück erworben. Sofern die WFA...

  1. Hasso

    Hasso

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    Hallo, ich lese hier schon seit einigen Wochen mit. Wir wollen ein Reihenmittelhaus bauen und haben bereits Grundstück erworben. Sofern die WFA die Mittel freigibt :D (Antrag im Mai abgegeben) und soweit stimmig bis auf ein paar nachzureichende Unterlagen.
    Baugenehmigung lag bereits beim Gründstückskauf vor. Grundstücksverkäufer ist gleichzeitig unser Architekt. Architekturbüro ist gleichzeitig eine GmbH, wo ein Familienmitglied der Geschäftsführer ist. Vor unserem Grundstückskauf wollte der Architekt bzw. Bauträger 4 Reihenhäuser Schlüssel-fertig verkaufen und bauen, da aber nur 2 Objekte verkauft wurden sind die anderen beiden Grundstücke zum Verkauf angeboten. Eines davon haben wir gekauft und der Architekt hat uns seine Dienstleistung angeboten und da die Baugenehmigung schon vorlag, konnten wir direkt los legen, etc.
    Wir wollen/können allerdings erst nach Bewillung der WFA anfangen.

    Vergangenen Monat sind wir noch mal mit unserem Architekten zusammen gekommen um die weitere Vorgehensweise abzustimmen. In dem Zusammenhang haben wir die ein paar kleine Feinheiten in dem vom Architketen (im Vorfeld) entworfenen Plan durchgesprochen bzw. unsere Wünsche geäußert, im Großen und Ganzen passt das schon.

    Unser Architket hat uns auch gleich einen Architektenvertrags-Entwurf mitgegeben, wo wir uns hier fachkundigen Rat erhoffen. Wir bitten die Experten um kritische Beurteilung.
    Vielen Dank vorrab.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 29. November 2011
    Ralf Dühlmeyer

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    Und dafür dann trotzdem Leistungsphasen 1 - 3 voll bezahlen???
    Baukosten für das Reihenhaus von 135.000 €???? (das ist die Summe, wenn man die 14.000 mit Honorarzone III min zurückrechnet).
    Keine Angaben zu anrechenbaren Kosten, zur Honorarzone.
    Keine Aussage zur Haftpflichtversicherung
    Die Ausweisung eines reinen Nettohonorars gegenüber Endverbrauchern ist zumindest zweifelhaft
    § 6 sollte sich ein Jurist ganz genau ansehen.
    § 12 widerspricht geltenden Urteilen bei Vollbeauftragung incl. LP 9

    Insgesamt würde ich sagen:
    :not_w1: :bef1007: :bef1015:
     
  4. Hasso

    Hasso

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    Ja, die Diskussion haben wir auch mit ihm gehabt, die LP 1-4 haben wir nicht beauftragt. Dies ist für alle 4 Objekte im Vorfeld passiert. Und hierzu ist nach § 11 Abs. 2 HOAI ein Abzug möglich, hier der Auszug:

    Gleichartige Objekte (§ 11 Abs. 2 HOAI)
    § 11 Abs. 2 übernimmt im Wesentlichen die Vorschrift des § 22 Abs. 2 HOAI alter Fassung, erweitert den Anwendungsbereich aber um weitere Tatbestände. Im § 22 Abs. 2 HOAI alter Fassung war von mehreren „gleichen, spiegelgleichen oder im Wesentlichen gleichartigen Gebäuden“ die Rede. Jetzt gilt die Vorschrift für alle „im Wesentlichen gleichartigen Objekte“. Voraussetzung des Abs. 2 ist, dass die Objekte im zeitlichen oder örtlichen Zusammenhang unter gleichen baulichen Verhältnissen geplant und errichtet werden. Beide Voraussetzungen müssen nicht zusammen bestehen, es genügt eine. Wie bisher ist für die erste bis vierte Wiederholung der Leistungsphase 1 bis 7 eine Reduzierung um 50 Prozent, ab der fünften bis siebten Wiederholung um 60 Prozent vorgesehen. Neu ist die Minderung von 90 Prozent ab der achten Wiederholung.


    Er wollte sich darüber Gedanken machen. Wir machen uns auch Gedanken und wissen nicht wo wir hier dran sind.

    Wie ist der folgende Passus zu verstehen:

    Der Bauherr ist berechtigta uch einzelneL eistungsphaseinn Eigenleistungz u erstellen.
    Dies ist dem Architekten mit Frist von2 Wochen vor Ausführung der Leistungen mitzuteilen.
    Nach Bestätigung durch den Architekten wird das Honorar nach $ 2 und $ 3 anteilig auf
    die bis dahin erbrachten Leistunsen abserechnet.

    Ist bei Beauftragung von LP 1-4 nur dieses zu bezahlen und warum nach Bestätigung vom Architekten?

    Anrechenbare Kosten liegen bei ca. 120 tsd. €, HZ III soll gelten.

    § 4 Auslagenerstattung und §8 Vertretung d. Bauherrn machen mir auch Bauchschmerzen:

    zu §4: Da die Baugenehmigung für die WFA auf unserem Namen laufen müsste, wurde auf uns umgeschrieben und wir haben mit dem Architekten eine Vereinbarung getroffen, dass diese Kosten zu erstatten sind. Müssen wir hier auch für Kosten für Kataster-, Lageplan, Bodenuntersuchungen aufkommen?
    Hierin steht: im Vorfeld vom Bauherrn genehmigten Auslagen sind ihm neben dem Honorar gesondert zu erstatten.

    zu §8: Vertretung des Bauherrn heisst es:
    Finanzielle Verpflichtungen für den Bauherrn darf er nur eingehen, wenn Gefahr
    in Verzug und das Einvernehmen des Bauherm nicht rechtzeitig zu erlangen ist.

    Kann man so stehen lassen?

    Kostenobergrenze und Haftpflichtversicherung müsste m. Erachtens auch rein, hatten wir uns auch notiert.

    Warum wiederspricht §12 der LP1-9?
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Hasso

    Vorsicht bei §11.

    Da heisst es nämlich "Umfasst ein Auftrag mehrere........Objekte"

    Eurer Auftrag umfasst nicht mehrere, sondern nur 1 Objekt.
     
  6. coroner

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    Dass da ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem GS Verkäufer
    und dem Architekten besteht ist ja nicht zu leugnen, das wird das FA auch
    so sehen und die Grunderwerbssteuer vom Gesamtpreis des Hauses inkl.
    Grundstück fordern. Das ist euch soweit bereits bewusst, oder?

    Insgesamt fällt mir spontan der relativ niedrige Gesamtpreis auf.
    :shades
     
  7. Hessekopp

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    Servus Hasso,

    unbedingt prüfen lassen! Zu den vorab genannten Punkten (vor allem wichtig die Haftpflichtversicherung) fällt mir noch ein:
    - Die Beschreibung des Bauvorhabens (Auftragsgrundlage) ist zu dünn
    - Es fehlt das Verbot der Vorteilsannahme
    - Ich würde noch die maximale Bausumme festschreiben
    - die Notwendigkeit der Schriftform für Änderungen wurde nicht vereinbart
    Außerdem würde mir die abenteuerliche Konstellation etwas zu denken geben. Lasse am besten alles durch einen Fachanwalt prüfen, bevor Du Dich auf das Abenteuer so einlässt. Es gibt aber auch gute Lektüre für den Laien zu dem Thema.

    beste Grüße

    Heiko
     
  8. #7 Manfred Abt, 29. November 2011
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    ich hab grundsätzlich den Eindruck, dass der Vertrag eher schlampig aufgebaut ist als dass er dazu dienen soll, den BH später über den Tisch zu ziehen.

    Aber mit schlampiger Arbeit kann ein Architekt eigentlich nicht überzeugen, oder?
     
  9. Hessekopp

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    Nun ja, es könnte durchaus Architekten geben, die es mehr mit der Planung haben und denen die Juristerei nicht so liegt. Aber Du hast vollkommen Recht: es ist schlampig und nicht professionell. Entweder ist es so wie Du vermutest um den Bauherren über den Tisch zu ziehen, oder ein Ausdruck eigener Inkompetenz und somit auch kein Aushängeschild.

    Von daher: Run Forest, run!

    viele Grüße

    Heiko
     
  10. Hasso

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    @Coroner
    Und wie sieht das aus wenn ich nur LP 1-4 beauftrage, und den Rest an einen anderen A. vergebe.
    Abgesehen, haben wir uns bei 3 anderen BH umgehört, die mit ihm gebaut haben - selbe Vorgehensweise. Erst Grundstück von ihm erworben, dann mit ihm gebaut, ob hier auch schon eine Baugenehmigung vorlag, kann nicht sagen. Steuer v. Grundst. ist bereits bezahlt und Grundbucheintrag erfolgt.

    Noch haben keinen Vertrag unterzeichnet, aber mit der Umschreibung der Baugenehmigung haben wir uns verspflichtet dem A. die Kosten für Baugenehmigung, Arch.-kosten, etc. zu erstatten.

    Was sollten wir eurer Meinung nach tun :irre

    Vielen Dank für Eure Antworten.
     
  11. Hessekopp

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    Hallo Hasso,

    was für einen Eindruck habt Ihr von dem Architekten? Was sagen die anderen die schon mit Ihm gebaut haben über ihn aus?
    Wenn ich mir vorstellen kann mit Ihm zu bauen, würde ich die LP 1-3 oder 1-4 vereinbaren, mit der Option auf weitere Beaufrtagung.
    Aber vor allem würde ich einen anderen Vertragsentwurf vorschlagen. Hierzu gibt es sicherlich Vorlagen und kompetente Beratung.

    beste Grüße

    Heiko
     
  12. Hasso

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    Hallo Heiko,

    da er aber schon über 20 Jahre Erfahrung mitbringt, hatten wir den Eindruck, dass er kompetent genug ist, Änderungswünsche wurden auch problemlos entgegen genommen und den Vorschlag bei dem ein oder anderen Gewerk ebenfalls Angebote mit den zu Verfügung gestellten LV´s einzuholen war auch kein Problem. Aber mulmig ist uns schon, zu mal wir Eindruck haben, dass er zum schnellen Abschluss (Vertragsunterzeichnung) kommen will.

    Die anderen BH beurteilten die Arbeit mit OK. Wobei einige nicht mit der Arbeit des Bauleiters (externer Eigenständiger) zufrieden, insbesondere die Termintreue und bei einigen sind noch gewisse Mängel zu beheben. Aber da die Abhnahme des Baus erfolgte ist die Arbeit des Arch. erledigt und die BH laufen den beauftragten Firmen hinterher. Kostenüberschreitung lagen bei diesen zw. 10-20 %.
    Die BH haben übrigens betont dass nach Baubeginn alles nur noch über den Bauleiter lief und der Arch. eigentlich nicht mehr involviert war :winken

    Da die Baugenehm. auf uns umgeschrieben wurden, noch mal die Frage, müssten wir LP 1-4 bezahlen und dann voll (wie gesagt der A. hat 4 RH gleichzeitig geplant, entworfen, genehmigen lassen)

    Wenn wir LP 1-3 bzw. 1-4 beauftragen mit Option auf weitere Beauftragung müsste dieses dann auch in den Architektenvertrag oder genügt der §3 (4) des Vertragentwurfs? :Brille
     
  13. #12 Hasso, 1. Dezember 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 1. Dezember 2011
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    Hat denn Niemand einen Vorschlag :think:think:think

    Wir überlegen die Umsetzung d. h. LP 5-9 mit einem anderen Architekten zu machen? Wär das ratsam?
     
  14. Hessekopp

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    Hallo Hasso,

    sind denn die Vorleistungen aus LP1-4 auch verwertbar und in Eurem Sinne? Ansonsten macht es natürlich keinen Sinn einen weiteren Architekten zu beauftragen. Und auch für die LP1-4 würde ich mir ein anderes Vertragswerk wünschen.
    Ich hatte Dir ja schon einmal geraten:
    Wenn zufrieden mit dem Architekten LP1-3 oder 1-4 beauftragen (mit geändertem Vertrag). Danach die Leistung beurteilen und wenn zufrieden die weiteren, gewünschten LP's beauftragen.
    Wenn nicht zufrieden, anderen Architekten beauftragen.

    beste Grüße

    Heiko
     
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  16. Hasso

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    Hallo Heiko,

    ja die Vorleistungen sind verwertbar bis ein bis zwei kleinere Anpassungen, die er noch umsetzen wollte.
    Bzgl. der LP müssen wir wahrscheinlich LP 1-4 nehmen, da wie bereits im Vorfeld geschildert die Baugenehmigung auf uns umgeschrieben wurde und wir uns verpflichtet haben die entstandenen Kosten zu erstatten. Weiterhin mit diesen Unterlagen den WFA-Antrag abgegeben.

    Da die anderen BH, die mit ihm gebaut haben nicht sonderlich begeistert waren (Zitat: im Großen u. Ganzen OK, und man hat ja immer mal was mit dem und jenem, etc. ) und einer von diesen Dreien sogar sehr verärgert über den Bauleiter war, sind wir hier etwas verunsichert und wollen lieber auf Nummer sicher gehen :shades
    Was sollen wir denn auch groß beurteilen können, es handelt sich um ein RMH und die Raumaufteilung ist ganz gut.
    In dem Zusammenhang noch eine Frage: Wir wollen das DG ausbauen, in der Bauzeichnung und Baugenehmigung steht nicht ausgeb. DG, muss das mitgenehmigt werden und wie sieht das aus, wenn man im KG noch einen Hobbyraum haben will?
     
  17. Hessekopp

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    im Großen und Ganzen OK - waren meine Betragensnoten auf der Schule ("im ganzen gut") Es war die Zweitschlechteste Note. Mit so einem Architekten möchte ich nicht bauen wollen.

    :konfusius

    beste Grüße

    Heiko
     
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