Aufgabengebiet Architekt

Diskutiere Aufgabengebiet Architekt im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo ihr lieben, Man wird es gleich merken : ich bin neu und absolut nicht vom Fach. Zur Vorgeschichte: wir haben und letztes Jahr entschlossen...

  1. #1 AnnaLau, 27.03.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.03.2019
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    Hallo ihr lieben,
    Man wird es gleich merken : ich bin neu und absolut nicht vom Fach.

    Zur Vorgeschichte: wir haben und letztes Jahr entschlossen gehabt mit einem Architekten zu planen (wegen schwierigen Grundstücksverhältnissen) und in Holzbauart mit einer Schlüsselhausfirma ökologisch zu bauen .

    Der Architekt hatte schon die Häuser der Nachbarschaft geplant, die ihn uns empfohlen hatten.

    Aktuelles Problem:
    Auf einer Seite unseres Grundstücks befindet sich eine hohe Grenzmauer, das Grundstück dahinter ist ca 1 m tiefer als unseres (heute) und an der Grenzwand befindet sich ein Keller.
    Wir haben auf dieser Grenze einen Technikraum errichtet und nicht bis zum Kellerboden mit L Steinen gegründet sondern nur bis Kellerdecke (da wir von dem Keller und der fachlichen Sachlage nichts wussten.

    Der Nachbar ist jetzt natürlich verärgert und möchte das wir seine Kellerwand stützen und eine bodenplatte sowie eine Entschädigung an ihn leisten .

    Jetzt ist es aber so das er, auch bauen möchte. Die Pläne hatte ich damals unserem Architekten in der Planungsphase geschickt, mit der Frage ob das unsere Baupläne stören könnten. Auf diesen Plänen war auch ersichtlich das dort ein Keller ist. (Ich hab das nicht beachtet weil ich a) noch nie Baupläne in der Hand hatte und b) keine Ahnung davon das man etwas Unterfangen oder beachten muss)
    Der Architekt meinte: nein das wird kein Problem werden.

    Er meinte auch das ein Technikraum auf der Grenze kein Problem wird.
    Bei der höhenplanung wurden wir auch nur gefragt ob wir so hoch wie die Nachbarn (auf der anderen Seite) sein wollen oder wie hoch das Haus werden soll. Wir hatten uns dann für das Straßenniveau (also die Höhe des Hauses auf der anderen seite) entschlossen. Da wurde aber nie was erwähnt das man dann irgendwas beachten müsse.
    Er meinte auch labidar das die Erdarbeiten ca 20000,- sein würden. Alles easy.
    (Die wurden dann aber 45000,- und wir hatten Probleme überhaupt jemanden zu finden der das macht. )

    Jetzt fragen wir uns:
    Wer hat das verbockt?
    Für uns ist es der Architekt.
    Und müssten wir dem Nachbar wirklich auch die kellerbodenplatte und eine Entschädigung bezahlen?
    Wir dachten das auffangen der Wand würde reichen.. er macht sich sorgen falls er mal verkaufen will.
    Die Baufirma ist meiner Meinung nach fein raus weil die erst ab bodenplatte tätig werden laut Vertrag. Im Höchstfall hätten die versäumt die Arbeit des Architekten nochmal zu überprüfen.

    Bei einem Gespräch heute wollte der Architekt sich raus reden und bot an das wir die Kosten durch 3 teilen.

    Was meint ihr?
     
  2. #2 Flecker, 27.03.2019
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    Kannst du einen Lageplan welcher die Situation darstellt zur Verfügung stellen?
     
  3. #3 AnnaLau, 27.03.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.03.2019
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    Ja

    Das müsste so ersichtlich sein?!
     

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  4. #4 simon84, 27.03.2019
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    Bundesland ist BW ? Ich gehe mal von Rot Malsch aus ?
     
  5. #5 AnnaLau, 27.03.2019
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    Ja genau BW malsch bei kr. Karlsruhe
     
  6. #6 arch, 27.03.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 29.03.2019
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    EDIT: Hab es erst falsch Verstanden, hier nun richtig:

    Der Nachbar plant einen Keller auf der Grenze? Und euer Technikraum ist ebenerdig? Aber eure Gründung ( Fundament) geht nicht unterhalb seine geplante Bodenplatte?

    Gibt es den eine Vereinbarung, oder Eintragungen im Grundbuch, dass bestimmte Gründungstiefen einzuhalten sind?
    Prinzipiell muss jeder dafür sorgen, dass das haus auf dem eigenen Grundstück Selbstständig stehen und erichtet werden kann. Eigentlich muss er mit seinem Keller soweit von eurem Technikraum weg bleiben, dass dieser unbeschadet stehenbleiben kann. Sprich, die Baugrube muss auf eigenem Grundstück hergestellt werden. Wenn nichts vereinabrt wurde, oder Grundbuchmäßig festgehalten ist, hat er kein recht darauf, zu bestehen, dass ihr euren Technikraum so baut, das er seinen Keller bauen kann. Selbst wenn er euch seine Pläne vorher zur Verfügung stellt, könntet ihr von ihm verlangen, die Mehrkosten für die tiefere Gründung zu tragen. Tatsächlich ensteht euch der Schaden bei seinem geplantem Keller, und nicht ihm. Ihr könntet Anbieten, den Technikraum vorübergehend zurück zu bauen, damit er sein Keller bauen kann, eure tiefere Gründung und den Neubau des Technikraums bezahlt. Die Frage ist, ob man mit seinen Nachbarn auf dem Niveau streiten will. Tatsächlich hätte der Architekt das vorher sehen können, dass das zu Konflikten führt. Aber ein Anspruch auf Schadenersatz ( wer beziffert denn, wie hoch der sein soll?) kann ich aus der geschildeten Sachlage keinen erkennen.

    Der Architekt hat eine Berufshaftpflichtversicherung, wenn es ein Planungsfehler ist, wieso den Schaden teilen? Ob es einer ist, muss erst festgestellt werden.
     
  7. #7 AnnaLau, 27.03.2019
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    Der Keller des Nachbarn steht unter seinem derzeitigen Hof. Darüber war eine Scheune die er schon eingerissen hat.
    Jetzt will er eine Garage darüber bauen und anteilig ein Anbau bis zu seinem derzeitigen Haus.
    Das wir sorge um unseren Technikraum haben sollten wurde uns noch nicht gesagt. Der Vorschlag von unserer Baufirma nach statikerbericht war, die Wand mit Bohrungen und Zement sowie stahlträgern zu verstärken . Wenn ich das so laienhaft richtig wieder gebe. Der Nachbar fordert aber jetzt auch das wir die bodenplatte finanzieren und ihm eine Entschädigung dafür zahlen das er seine Wand verstärken lassen muss.
    Und er will alles in 14 Tagen erledigt haben sonst wird er uns anzeigen weil sein Bau in Verzug gerät.
    Dem Architekten hatte ich damals ja die Baupläne geschickt . Weshalb ich annehme das er eigentl derjenige ist der es hätte wissen müssen. Wie das rechtlich aussieht weiß ich natürlich nicht. Er sieht sich nicht in der Schuld. Seine Argumentation war, dass wir jetzt ja günstiger sind als wie wenn wir hätten Unterfangen müssen und der Ort des Technik Raumes damit ja auch ein besserer wäre wie wenn wir ihn woanders hin gesetzt hätten.
    Wir haben klar gesagt das wir fein Technikraum niemals an die Grenze gesetzt hätten wenn wir das gewusst hätten .
    Anbei die Baupläne des Nachbarn
     

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  8. #8 AnnaLau, 27.03.2019
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    Nicht das mir bekannt wäre

    Der Keller bestand schon . Nur wussten wir das nicht . Es war zwar in seinen zufällig gleichzeitig eingereichten Bauplänen ersichtlich jedoch habe ich die damals nur dem Architekten weitergeleitet und gar nicht genauer studiert. Wobei ich auch nicht wusste was das bedeuten könnte
     
  9. #9 Flecker, 27.03.2019
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    Wichtig ist, dass ihr Euch nun nicht unter Druck setzen lasst. Einfach aus dem blauen heraus von Euch zu verlangen die Bodenplatte und zudem noch eine Entschädigung zu zahlen ist eine Unverschämtheit. Auf welcher rechtlichen Grundlage stützt er seine Forderungen.

    Ich nehme an, dass ihr auch eine Baugenehmigung bekommen habt. Auf welcher Grundlage ist diese denn erstellt worden, was hat der Architekt eingereicht.

    Wahrscheinlich ist es am besten, wenn ihr Euch einen Anwalt sucht.
    Die Lage ist ja kompliziert, da Euer Nachbar Ansprüche erhebt, welche ihr nicht direkt zu verantworten habt und evtl auch die Genehmigungsbehörde eine Rolle spielt.
     
    Anjeta, arch und simon84 gefällt das.
  10. #10 simon84, 27.03.2019
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    In NRW beispielhaft:

    Unterfangung eines Fundaments / Nachbarschaftsrecht NRW

    Wie es in BW aussieht kann anders sein und die Lage ist hier ja noch verzwickter, da ihr durch die Pläne des Nachbarn ja Bescheid wusstet.

    Hatte der Nachbar eure Pläne auch ?

    Jedenfalls ist es etwas für einen spezialisierten Anwalt
     
  11. #11 simon84, 27.03.2019
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    Baurecht (Quelle)

    § 7a Gründungstiefe


    (1) Darf nach den baurechtlichen Vorschriften auf benachbarten Grundstücken unmittelbar an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut werden, so kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks vom Erstbauenden eine solche Ausführung der Gründung verlangen, daß bei der späteren Durchführung seines Bauvorhabens zusätzliche Baumaßnahmen vermieden werden.


    (2) Dem Erstbauenden sind die durch dieses Verlangen entstehenden Mehrkosten zu erstatten. Das Verlangen ist dem Erstbauenden vor Erteilung der Baugenehmigung mitzuteilen. Er kann unter Setzung einer angemessenen Frist einen Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung verlangen. Wird ein ausreichender Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung innerhalb der Frist nicht geleistet, so entfällt die Verpflichtung des Erstbauenden.


    (3)Wird die weitergehende Gründung zum Vorteil des Erstbauenden ganz oder teilweise ausgenutzt, so entfällt insoweit die Erstattungspflicht nach Absatz 2. Bereits erstattete Kosten können zurückverlangt werden.

    Scheint ähnlich zu sein

    Ihr hättet Unterfangen müssen, der Nachbar aber die Kosten dafür übernehmen.

    Das heißt das Hauptaugenmerk bzw der Streitpunkt sollte in erster Linie der jetzt dazu entstehenden Mehraufwand (im Vergleich zu einer zuvor erstellten unterfangung) liegen und nicht auf dem Gesamtaufwand an sich
     
  12. #12 Flecker, 27.03.2019
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    Zudem hätte Euer Nachbar das demnach von Euch fordern müssen.

    Aber alle Unkerei hilft nichts, ab zum Anwalt damit.

    § 7a Gründungstiefe


    (1) Darf nach den baurechtlichen Vorschriften auf benachbarten Grundstücken unmittelbar an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut werden, so kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks vom Erstbauenden eine solche Ausführung der Gründung verlangen, daß bei der späteren Durchführung seines Bauvorhabens zusätzliche Baumaßnahmen vermieden werden.


    (2) Dem Erstbauenden sind die durch dieses Verlangen entstehenden Mehrkosten zu erstatten. Das Verlangen ist dem Erstbauenden vor Erteilung der Baugenehmigung mitzuteilen. Er kann unter Setzung einer angemessenen Frist einen Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung verlangen. Wird ein ausreichender Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung innerhalb der Frist nicht geleistet, so entfällt die Verpflichtung des Erstbauenden.


    (3)Wird die weitergehende Gründung zum Vorteil des Erstbauenden ganz oder teilweise ausgenutzt, so entfällt insoweit die Erstattungspflicht nach Absatz 2. Bereits erstattete Kosten können zurückverlangt werden.
     
  13. #13 simon84, 27.03.2019
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    !!!! Einen aus der Gegend, der auf Baurecht spezialisiert ist.

    Alternativ einfach dem Nachbar mal "Nö" sagen.
    Ist dem denn überhaupt klar, dass er bei einer Unterfangung auf eurer Seite die Kosten dafür übernehmen hätte müssen?

    Das was jetzt als "Mehraufwand" bei der Mauer etc. deklariert wird ist doch im Endeffekt vermutlich weniger ?
    Von was reden wir hier eigentlich ? 500 EUR ? 1000 EUR ? 10000 EUR ?

    Habt ihr noch andere Streitpunkte, wie z.B. Aufschüttung/Abgrabungen an der Grenze ? Zaun/Hecke/Grenzverlauf ?
    Abstandsflächen/Garagen/Carports/Grenzbebauung ?

    Wegerechte ? Schneeräumen usw ?

    Vielleicht kann man sich ja doch noch irgendwie annähern ?
     
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  14. #14 arch, 27.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2019
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    Ja, die Frage ist, ob ein "zeigen der Pläne" ein Forderung der tieferen Gründungsteife entspricht. Wenn er weiterbauen will, soll er mit seinem Geld in Vorleistung gehen, bis der Fall abschließend geklärt ist, zur Not vor Gericht. Ich würde aber betonen, das du als Laie keine Ahnung davon hast, eine Forderung auf tiefere Gründung für dich aus den Plänen nicht ersichtlich gewesen ist, du dich auf deinen Architekten verlassen hast und ihm bestimmt nichts böses wolltest oder willst. Die Situation ist für beide Mist, aber jetzt nur weil du nicht sofort bezahlen willst, den Bau in verzug geraten zu lassen, würde ich mir nicht drohen lassen. Bei allen Diskussionen würde ich mir vor Augen halten, dass ich neben dieser Person vermutlich noch Jahrzehnte wohnen muss. Rechtsschutzversicherung? Und Anwalt!

    EDIT: für mich wirkt es so, als soll jemand mit wenig Ahnung "überrumpelt" werden. Lass dich zu nichts zwingen, egal wie die Drohungen sind, bewahre einen sachlichen Ton und nimm die einen Anwalt für Baurecht aus deiner Region. Manchmal kann für eine erste Einschätzung das Bauamt helfen.
     
  15. #15 AnnaLau, 27.03.2019
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    Schonmal vielen Dank für die vielen Antworten.
    Das der Nachbar hätte die Unterfangung bezahlen müssen, war mir nicht klar und ihm mit Sicherheit auch nicht. Davon hat bis jetzt noch kein Beteiligter etwas gesagt. Im Gegenteil .. es wurde mehrmals betont das wir doch froh sein sollen das wir jetzt günstiger davon kommen wie wenn wir hätten Unterfangen müssen.
    Der Nachbar hatte natürlich auch Einsicht in unsere Baupläne. Jeder Nachbar wurde ja angeschrieben von der Gemeinde und hatte Zeit Widerspruch zu leisten. Der Nachbar kam erst auf mich zu als die L Steine schon standen. Dann hätte ich entscheiden müssen das die Erdarbeiten und alle Anschlussarbeiten still gelegt werden und hätte auf sein kellerniveau gründen müssen. Und dadurch das die lsteine dann so tief gegangen wäre hätten wir laut Baufirma auch zum hinteren Grundstück Unterfangen müssen . Also doppelter Aufwand. Ich sah mich damals nicht in der Schuld und dachte gutgläubig mein Antrag ist ja genehmigt und ich hab meinen roten Punkt also will der mich nur abzocken.
    Zumal ein Baustopp ja auch eine Katastrophe gewesen wäre. Wir hängen zeitlich sowieso schon 2-3 Monate hinter her
    Der Nachbar ist eher so jemand bei dem man sehr gut aufpassen muss. Was er da treibt ist sowieso für mich als Laien skurril.
    Weicht auch stark von den eingereichten Plänen ab und er will alles selber machen. Das Bauamt meint aber ich kann da keinen Widerspruch einlegen oder mich beschweren weil er bis jetzt nur den Abriss getätigt hat und die Mauer anderst als im Bauplan beschrieben abgerissen wurde . Und die Mauer ist kein Teil des Genehmigungsverfahrens.
    Der Nachbar sagt dadurch das er ja dann an seinem Keller einen Wertverlust erleidet müssten wir ihm
    Den Schaden begleichen. Falls er mal verkaufen möchte .
    Warscheinl bleibt da wirklich nichts anderes als zum Anwalt zu gehen. Die Sachlage ist wirklich kompliziert...
    ich hatte gehofft jemand sagt der Architekt hätte eine Aufklärungspflicht gehabt oder sonstiges... etwas mit dem ich argumentieren kann ..
    von uns kann doch keiner verlangen das wir das wissen müssten .oder zählt hier auch: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht
     
  16. #16 AnnaLau, 27.03.2019
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    Gilt das denn auch wenn der Keller schon bestand?
    Der Keller stand schon unter seiner Scheune die er eingerissen hat. Zwischen unseren Grundstücken befindet sich eine ca 4 m hohe Mauer , die er dann auch anteilig eingerissen hat.
     
  17. arch

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    Und bei euch rutscht nicht der Technikraum in seinen Keller? Hast du fotos von der Situation? Ein Schnitt vom Technikraum mit Gründung und Gelände? Nicht, das ich dir helfen könnte, aber der Fall ist spannend und mir noch nicht ganz klar, was da genau gerade passiert.
     
  18. #18 AnnaLau, 27.03.2019
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    Nein. Laut unserem Bauleiter sieht das Ganze auch stabil aus . Aber der Statiker hat da etwas anderes zu geschrieben. Allerdings war das auch der Statiker des Nachbarn . Als Laie liest sich das so als würde die Mauer so marode sein das sie sowieso einfallen würde egal ob wir gebaut haben oder nicht. Ist wohl eine alte Bruchsteinmauer mit Mörtel . Nicht beurteilbar.
    Ich hab oben Bilder vom Lageplan und ich kann dir noch einen Plan unseres Grundrisses geben- mehr habe ich nicht auf meinem Handy. Evtl hat der Vermesser noch einen Plan gemacht aber da müsste ich suchen
     
  19. #19 Fabian Weber, 27.03.2019
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    Hat der Nachbar abgegraben oder habt Ihr aufgeschüttet. Das ist meiner Meinung nach die entscheidende Frage.
     
  20. #20 AnnaLau, 28.03.2019
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    Ja das habe ich glaube ich gar nicht erwähnt. Wir mussten aufschütten . Haben mit L Steinen aufgefangen aber leider nicht bis zum Keller (wussten es ja nicht )
     
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