Ausbau Dachgeschoss bei geringer Höhe zulässig?

Diskutiere Ausbau Dachgeschoss bei geringer Höhe zulässig? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, wir erwägen gerade als Familie in NRW eine DHH zu kaufen und versuchen gerade zu verstehen welche Möglichkeiten zur...

  1. #1 Alexander0805, 31.05.2023
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    Hallo zusammen,

    wir erwägen gerade als Familie in NRW eine DHH zu kaufen und versuchen gerade zu verstehen welche Möglichkeiten zur Wohnraumerweiterung es bei dem Objekt gibt.

    Konkret beschäftigen mich die unten aufgeführten Fragen, wenn hier jemand die Zeit hätte mit seinem Wissen zu kommentieren wäre ich dankbar!

    Ist-Zustand:
    DHH aus 1950
    Dach nie erneuert und in altem Zustand (Zugang über Dachluke mit Ausziehleiter, Dachstuhl, Lattung, Ziegeln, keine Dämmung oder Ausbau)
    Höhe Dachboden-First 250cm
    Anbei ein Bild vom Dachquerschnitt

    Fragen (ob das alles Platztechnisch und finanziell Sinnvoll ist Mal außen vorgelassen):

    Darf ich als Eigentümer zur Eigennutzung das Dach ausbauen? (Bauverordnung NRW fordert 2,2m auf 50% der Fläche >1,5 m - das wird nicht erreicht)

    Hätte ein Antrag auf eine Baugenehmigung für eine Dachgaube Erfolgschancen? (überschlagen wären das nur 160-170 cm "Nutzhöhe" in der Gaube - ob das Sinn macht ist eine andere Frage)

    Wenn beides nicht geht, welche Nutzungsmöglichkeiten hätte man den Raum zu nutzen?

    Vielen Dank!
     

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  2. #2 nordanney, 31.05.2023
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    Dachflächenfenster einbauen und als Nicht-Wohnraum wohnlich ausbauen mit Dämmung, Strom, Heizung usw.
    Ist dann halt "Nutzfläche" - meine Kids würden sich über so eine Nutzfläche (umgangssprachlich dann Kinderzimmer) freuen.
     
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  3. #3 Fasanenhof, 31.05.2023
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    Wenn du das Dach für mehr als einen trockenen Lagerraum nutzen willst, dann solltest du eine raumsparende Treppe einplanen. Der Zugang über die Klappluke könnte je nach Flur sehr umständlich sein.

    Zudem sollte die Erneuerung vom Dach nach außen (Aufsparrendämmung) und nicht nach innen erfolgen. Andernfalls verlierst du die nächsten cm Platz. Man könnte ganz piefig die Sparren offen lassen und als Stilelement behalten, Dämmung und Dampfsperre nach außen aufbauen. Das "könnte" aber eine Rote Linie bei der Bebauung überschreiten (zul. Gesamthöhe/Firsthöhe) und sollte geprüft werden.

    So ein Dachgeschoss ist schon ziemlich nützlich und mit der Gaube ein wertiger Wohnraumzusatz, etwa für:
    - Computerzimmer
    - Spielzimmer
    - Nähzimmer/Hobbyraum
    - Atelier
    - Gästezimmer/Schlafcouch

    Dass es auf dem Papier kein Wohnraum ist sollte dir als Eigentümer egal sein. Solange du es nicht als Wohnraum vermieten willst, gilt doch nur: Mach, was du möchtest.
     
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  4. #4 Fasanenhof, 31.05.2023
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    Nebenbei möchte ich noch ein paar andere Sachen ansprechen, die dir ggf. nicht bewusst sind:
    Das Haus ist 1950 gebaut, laut Zeichnung einschaliges Mauerwerk. Mach dir also jetzt eine Überlegung bezüglich der Sanierungskritischen Aufgaben:

    - Zustand Elektrik
    - Zustand Wasser/Abwasser/Heizungsrohre
    - Dämmung der Fassade
    - Zustand und Iso-Klasse der Fenster
    -> Jede kWh die du sparst erleichtert die Auswahl der nächsten Heizung
    - Belastung mit Baugiften/PAK/Asbest/etc
    - je nach Region in NRW solltest du dich auch mit dem Risiko von Bergbauschäden befassen und das Mauerwerk auf den Gesamtzustand kontrollieren.
    -> 1950 war eine abenteuerliche Zeit für den Bau in Deutschland. Hier wurden unverwüstliche Legenden und der schlimmste Pfusch Seite an Seite gestellt.

    Sei also Vorsichtig, informiere dich über die Risiken, plane Budget und Zeit entsprechend ein. Du willst ja sicherlich nur ein mal sanieren.
     
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  5. #5 Alexander0805, 01.06.2023
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    Danke Dir. Ich hatte bisher nur "Elternschlafzimmer" im Kopf - ich durchdenke das noch mal für die Kinder (und ohne Gaube)

    Danke für die Hinweise! Wir suchen gerade einen (hoffentlich) erfahrenen Baugutachter das sich das ganze mit uns vor dem Kauf noch mal anschaut. Nach dem Kauf (wenn es klappt) muss dann sehr früh ein Energieberater dazu.
    Das Paket "Außendämmung - Fenster - Fußbodenheizung" wird leider aktuell das Budget sprengen. D.h. ist mein naiver Plan aktuell nach dem Kauf Dach mit Dämmung und Kellerdecke zu machen. Im Zeithorizont von 3-5 Jahren dann Außendämmung und Fenster - damit sollte der Zustand dann auch für eine neue Heizung (z.B. Wärmepumpe mit Niedertemperaturheizkörper) passen.



    Hättest Du eine Ahnung ob das mit einer Baugenehmigung für eine Gaube ein Problem wird wenn es kein richtiger Wohnraum wird? (Wobei anders gedacht gibt es ja keinen Grund mir eine Gaube für mein Lager auf dem Dachboden verwehren...)
     
  6. #6 Kriminelle, 01.06.2023
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    Äh, bedenke: es wird dennoch kein Aufenthaltsraum. Wenn, dann ein einfacher Zusatzraum.
     
  7. #7 Fasanenhof, 01.06.2023
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    Wenn du das Dach als Wohnraum erschließen möchtest und eine Sanierung vom Dach schon im Budget vorgesehen ist, dann solltest du den versuch mit der Gaube auf jeden Fall verfolgen. Eine bessere Gelegenheit findet sich die nächsten Jahre nicht.
    Jeder Meter Gaube ist ein meter voll nutzbarer Wohnraum mehr.
     
  8. #8 klappradl, 01.06.2023
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    Hier werden mittlerweile viele Dächer angehoben, soll heißen der Dachstuhl wird komplett neu gemacht und der First enstprechend höher gesetzt. In das Dach wir dann eine ausreichend große Gaube einegebaut.
    Das ist dann auch zulässig und wird hier vom Bauamt abgesegnet. Selbst in Reihenhäusern.
     
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