Auslegung Vertragstext zum EFH: Mehraufwand für Erker/Vorsprünge?

Diskutiere Auslegung Vertragstext zum EFH: Mehraufwand für Erker/Vorsprünge? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Mal eine Frage zur Auslegung eines Vertragstextes (natürlich rein hypothetisch, da es hier ja keine Rechtsberatung geben darf). Nur mal...

  1. Bauermann

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    Mal eine Frage zur Auslegung eines Vertragstextes (natürlich rein hypothetisch, da es hier ja keine Rechtsberatung geben darf).

    Nur mal angenommen, jemand hätte einen Werkvertrag mit einer Baufirma über den Bau eines EFH. Preise und Leistungen sind in einer Bauleistungsbeschreibung geregelt.
    Diese sieht grundsätzlich zwei Hausvarianten vor, wobei eine die erste im gedruckten Text steht und die zweite sich aus einer handschriftlichen Zusatzvereinbarung ergibt.

    Variante a:
    "Grundpreis für Haus mit Außenabmessungen von 9 x 10 m zu einem Preis von 200 TEUR. Grundrisse und Ansichten werden noch erstellt." Außerdem wird handschriftlich auf eine Zusatzvereinbarung verwiesen (-> Var, b). Zusätzlich ist ein (optionaler) Erker bzw. Anbau mit 15 qm Grundfläche vorgesehen, der 20 TEUR kosten soll.

    Handschriftlich ist folgende Formulierung als Zusatzvereinbarung ergänzt (im Folgenden Variante b):

    „Alternativ Haus mit einer gesamten Wohnfläche von 140 qm, EG-Fläche im Verhältnis zur DG-Wohnfläche vergrößert durch Versprünge in der überbauten EG-Fläche zu einem Preis von 205 TEUR.“ Weitere Beschränkungen z.B. hinsichtlich überbauter Fläche oder Anzahl/Form/Größe der Versprünge sind nicht getroffen.

    Der Preis von 205 TEUR entstammte einmal einem früheren Angebot eines Hauses von 10 x 10m Grundfläche, das jedoch nicht Vertragsgegenstand ist.

    Konkrete Grundrisse etc. standen zum Vertragszeitpunkt noch nicht fest. Es gibt jetzt eine mit der Baufirma entstandene Grundrissplanung, die genau 140 qm vorsieht. Im EG sind zwei kleine Erker mit einer Grundfläche von ca. 5 qm geplant, die im OG nicht überbaut sind (gelbe Flächen im Bild unten). Zusätzlich gibt es in der rechten Seitenwand einen Versatz von 1 Meter, der in EG und OG ausgeführt ist.

    Schematischer Grundriss:

    [​IMG]

    Während der Planungsphase gab es keine Hinweise auf Mehrkosten o.ä.

    Die Auslegung des Bauherren ist jetzt:
    Variante b soll ausgeführt werden. Die Planung entspricht genau der handschriftlichen Formulierung (140 qm, die beiden Erker sind die Versprünge zwischen EG und OG, der Versatz in der Seitenlinie war nicht vertraglich ausgeschlossen) und soll damit zum Preis von 205 TEUR ausgeführt werden.

    Die Auslegung der Baufirma ist:
    Die handschriftliche Formulierung ist schwammig und lässt Interpretationsspielraum. Gemeint war nur ein Erker, sonst könne man ja total beliebig bauen. So wie die Planung jetzt aussieht, war es bei Vertragsabschluss nicht vorherzusehen. Die zwei Erker und der Versatz in der Seitenwand verursachen baulichen Mehraufwand von 15 TEUR, der vom Bauherren zusätzlich zu tragen ist. Der Gesamtpreis beträgt damit 220 TEUR.

    Jetzt die Frage: Wer hat recht?

    Am besten einigt man sich in einem solchen Fall natürlich möglichst gütlich. Dafür ist es jedoch für beide Parteien hilfreich, zunächst einmal die eigene Rechtsposition zu kennen.

    Kann der Bauherr die Ausführung des geplanten Grundrisses als Variante b gemäß der handschriftlichen Zusatzvereinbarung zum vereinbarten Preis von 205 TEUR verlangen, weil die vereinbarte Wohnfläche eingehalten ist und sonst keine einschränkenden Bedingungen vorhanden bzw. verletzt sind?

    Oder kann die Baufirma den reklamierten Mehraufwand aus der konkreten Grundrissplanung verlangen? Oder eine neue Grundrissplanung, die dann nur noch einen Erker vorsieht (die Begrenzung auf einen Erker ist bei der Variante b nirgendwo schriftlich vereinbart)?

    Ist die Formulierung „alternativ“ eigentlich so auszulegen, dass der Bauherr hier die alleinige Wahl zwischen den Hausvarianten hat oder könnte die Baufirma entscheiden, dass nun die andere Variante (9x10m, ggf. mit zusätzlichem 15qm Erker) umgesetzt werden muss?

    Und an wen könnte man sich theoretisch wenden, wenn hier keine Einigung zu erzielen ist?
    Anwalt, unabhängiger Architekt, Grundeigentümerverband... ?

    Vielen Dank.
     
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  3. Eric

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    Die vordringliche Frage wäre, ob überhaupt ein Vertrag zustandegekommen ist.

    Entscheidentes Kriterium hierfür ist, ob eine hinreichend bestimmte Einigung über das zu erstellende Haus erzielt wurde. Nicht einmal eine funktionale Leistungsbeschreibung ist zu erkennen. Es gibt nicht einmal einen Grundriß. Die Äußerung des Bauunternehmers beschreibt das Chaos demzufolge treffend.

    In einem solchen Fall hilft auch die Auslegung nicht weiter. Denn zu was soll ein Richter den Bauunternehmer verurteilen? Soll der Richter ein Haus nach seinen Vorstellung auf einem Blatt Papier aufmalen, dem BU in die Hand drücken und per Urteil anordnen, dass der Bu so ein Haus zu bauen hat?

    Was für ein Glück, dass es sich nur um einen rein hypothetischen Fall handelt.
     
  4. Bauermann

    Bauermann

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    Ok, dann habe ich den hypothethischen Fall hier etwas verkürzt dargestellt.

    Gehen wir mal davon aus, dass Werkvertrag sowie die Bauleistungsbeschreibung - ohne den handschriftlichen Zusatz - grundsätzlich den Anforderungen an solche Vereinbarungen entsprechen und die Variante a. als Standardvariante tatsächlich näher ausgeführt ist mit Beschreibung von Dach- und Wandaufbau etc., wobei Grundrisse und Ansichten jedoch noch nicht feststanden. Innenaustattung etc. ist gesondert geregelt und auch unstrittig.

    Würde man sich an Variante a. halten, wäre es recht einfach:
    Der Grundriss innerhalb der Außenabmessungen von 9 x 10m könnte gestaltet werden, Rest wie z.B. Vergrößerung, besondere Fassadengestaltung o.ä. gegen Mehrpreis.

    Die handschriftliche Zusatzvereinbarung - die zu Variante b. führt - sei jedoch in diesem Fall so im Vertrag wie oben mit dem unterstrichenen Zusatz, den ich vorher aus Vereinfachungsründen weggelassen hatte:
    „Alternativ Haus im Bauhausstil (Pultdach mit Attika) mit einer gesamten Wohnfläche von 140 qm, EG-Fläche im Verhältnis zur DG-Wohnfläche vergrößert durch Versprünge in der überbauten EG-Fläche zu einem Preis von 205 TEUR.“

    Ich hoffe, das macht es etwas deutlicher.

    Wie würde nun die Frage beurteilt, ob ein Vertrag zustande gekommen ist?

    Könnte die Baufirma wegen der "Schwammigkeit" der Variante b. jetzt die Ausführung nach Variante a. verlangen?

    Oder würde dem Bauherren wegen der Formulierung "alternativ" weiterhin die Wahl der Variante b. bleiben und damit wäre wegen nicht hinreichender Einigung über das zu erstellende Haus doch eher kein Vertrag entstanden?

    Nachvollziehen kann ich, dass ein Richter den BU nicht zum Bau eines bestimmten Hauses verurteilen kann (auch wenn dieses Haus durch Planung des BU zustande gekommen ist). Genausowenig sollte ein Richter dann aber doch den Bauherren verurteilen können, seine Planung an die Wünsche des BU anzupassen (durch Wahl Variante a. oder Vereinfachung der Variante b. mit nur einem Erker), oder?
     
  5. Baumal

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    nö, deutlicher macht es nicht.

    hab ich das richtig verstanden, du hast als kaufmann einen vertrag
    für ein "stück haus mit xx wohnfläche" unterschrieben, über
    grundrisse/ansichten einigt man sich später ????

    wenn ja, dann
    m.M: du gehörst für deine dummh..... verklagt.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Ich denke der TE braucht für seinen hypothetischen Fall einen hypothetischen Anwalt, der erst einmal den Papierkram komplett sichtet und bewertet. Zu einzelnen Passagen kann man nicht viel sagen, wer weiß schon, was da noch irgendwo irgendwie festgelegt wurde (oder fehlt). Vielleicht ist ja der ganze Papierkram wertlos, oder der Fragesteller hat sich mit seiner Unterschrift schon hypothetisch die Schlinge um den Hals gelegt.

    Das könnte eine interessante Baustelle werden, wenn schon vor dem ersten Spatenstich Anwälte benötigt werden um Unstimmigkeiten zu klären. Wer weiß, was sich in der restlichen Leistungsbeschreibung noch so findet.

    So etwas klärt man vorher, bevor man unterschreibt!

    Gruß
    Ralf
     
  7. Lebski

    Lebski Gast

    Mal hypothetisch gesehen, wenn man jetzt 2 Anwälte nach ihrer Meinung fragt, dann bekommt man doch 4 Auslegungen. Ein Gericht würde wohl zu einem Vergleich tendieren, da dann schon 7 Meinungen über die Auslegungen im Umlauf wären.

    Unter solchen Vorzeichen kann man vom Bau nix gutes erwarten.
     
  8. saarplaner

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    Grins, aber alles rein hypothetisch! :mauer

    Wow, ich staune immer wieder, wie blauäugig manche Leute ihr sauer erspartes Geld einsetzen. Nicht zu fassen!

    Aber es geht ja auch nur um 200.000,00 € + xxx.xxx,xx €.

    Für jeden anderen Blödsinn (neues Handy, neuer PC, neues TV, usw....) werden Stiftung Warentest, alle möglichen Internettests gelesen, aber bei nem Haus braucht man sowas nicht (rein hypothetisch!)! *sorry, aber das letze rein hypothetisch konnte ich mir nicht verkneifen!

    :bierchen:
     
  9. Hansal

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    Vergleiche dich mit dem AN sonst wird das nix.

    Keine rechtliche Wertung.
     
  10. Hansal

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    Gibt es einen Testbericht für Häuser?
     
  11. saarplaner

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    @ Hansal:

    Mir geht es nicht um Testberichte für Häuser, sondern um Informationen die man sich holen kann, bzw. ich bin der Meinung auch holen muss!

    Oder tätigst du solche Investitionen einfach so, ohne auch nur das geringste bischen Ahnung zu haben? Zumindest die Verträge die man abschließt läßt man von nem Juristen checken, das sollte selbstverständlich sein.

    Das Geschrei ist nachher immer groß, aber die Einsicht, dass man auch ne Teilschuld trägt sehr klein! Ich muss wissen was ich unterschrieben habe, und fertig!

    Aber ich denke du kennst die Problematik die ich meine! Oder? :konfusius
     
  12. Hansal

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    :biggthumpup: Vertragliche Probleme? Privat Nein im Beruf Ja ==>
    Und da liegt es meistens an den Baufirmen / Bauleitern.
     
  13. Eric

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    Das siehst Du falsch. Der Kläger hat in der Klageschrift einen Klageantrag mit einem vollstreckungsfähigem Inhalt zu stellen. Der Bauherr müßte also beantragen, den Unternehmer zur Erstellung eines im einnzelnen beschriebenen Hauses zu verurteilen. Das ist im Regelfall auch nicht schwierig, weil der Bauherr insoweit auf die dem Vertrag zu Grunde liegenden Ausführungspläne und die detaillierte Baubeschreibung verweisen kann.

    Hier gibts das nicht. Das Haus müßte also im Klageantrag allein mit Worten beschrieben werden. Der Richter hat dann lediglich prüfen, ob sich das vom Kläger mit Worten beschriebene Haus, aus dem ( hypothetischen ) Vertrag ergibt. Kann er das nicht feststellen, weil der Vertrag hinsichtlich der vom BU zu erbringenden Leistungen nicht hinreichend bestimmt ist ( Antrag findet keine Übereinstimmung mit dem Vertrag ), weist er die Klage ab. Ergebnis: Der Bauherr bekommt kein Haus und der BU kein Geld.

    Wir sollten uns wieder der Realität zuwenden. Hypothetische Fälle sind nur etwas für die Ausbildung von Studenten an der Uni. Die müssen solche chaotischen Fälle zur Ausbildung pauken.
     
  14. Julius

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    Ich hab den leisen - natürlich nur hypothetischen - Verdacht, das hypothetische Haus wurde schon gebaut (oder ist bereits im Bau) und nun geht um die Rechnungshöhe...

    Wenn dem so ist, interessiert mich, ob es nun die Bauhausstilattikaflachdach-Version geworden ist oder was sonst.
     
  15. Eric

    Eric

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    Das siehst Du falsch. Der Kläger hat in der Klageschrift einen Klageantrag mit einem vollstreckungsfähigem Inhalt zu stellen. Der Bauherr müßte also beantragen, den Unternehmer zur Erstellung eines im einnzelnen beschriebenen Hauses zu verurteilen. Das ist im Regelfall auch nicht schwierig, weil der Bauherr insoweit auf die dem Vertrag zu Grunde liegenden Ausführungspläne und die detaillierte Baubeschreibung verweisen kann.

    Hier gibts das nicht. Das Haus müßte also im Klageantrag allein mit Worten beschrieben werden. Der Richter hat dann lediglich prüfen, ob sich das vom Kläger mit Worten beschriebene Haus, aus dem ( hypothetischen ) Vertrag ergibt. Kann er das nicht feststellen, weil der Vertrag hinsichtlich der vom BU zu erbringenden Leistungen nicht hinreichend bestimmt ist ( Antrag findet keine Übereinstimmung mit dem Vertrag ), weist er die Klage ab. Ergebnis: Der Bauherr bekommt kein Haus und der BU kein Geld.

    Wir sollten uns wieder der Realität zuwenden. Hypothetische Fälle sind nur etwas für die Ausbildung von Studenten an der Uni. Die müssen solche chaotischen Fälle zur Ausbildung pauken.

    Z.B. hier " Skript Teil 02 - Vertragsschluss ", Anfängerkurs BGB AT, lesen, da ist ziemlich gut dargestellt, was Studenten zur Lösung hypothetischer Fälle hinreichender Einigung der Parteien wissen müssen.

    http://www.google.de/search?q=Einig...ceid=ie7&redir_esc=&ei=z91TTbWLC4f4sgaI8N3zBg
     
  16. Eric

    Eric

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    Eine bösartige Unterstellung :bounce::bounce:

    Außerdem hört es sich so an, daß sich die hypothetischen Vertragsparteien schon vor dem ersten Spatenstich in die Haare bekommen haben, was für ein rein hypothetisches Haus gebaut werden soll. Anderenfalls wäre es die Forderung nach einem Umbau, weil der BU nicht das gebaut hat, was der BH sich vorgestellt hat.

    Wahrscheinlich macht der Fragesteller gerade eine Umschulung und schreibt an einer Anfängerklausur im BGB AT. Da ist zu Lernzwecken möglichst viel Chaos in die zu bearbeitenden Fälle eingebaut.
     
  17. Bauermann

    Bauermann

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    Vielen Dank für alle konstruktiven Beiträge (was nicht alle waren).

    Puh, das ist ja ein rauer Umgangston hier...

    Veielleicht habe ich die Ironie nicht verstanden, aber das hypothetisch ist doch nur wegen der Rechtsberatung, die es hier nicht geben darf...

    Nee, Haus ist noch nicht gebaut in diesem (hypothetischen, s.o.) Fall und ist noch in der Planungsphase...

    Genau so ist es.

    Nee, s.o. ist ein "echter hypothetischer" Fall ;-) <-Ironie

    Wie geschrieben, wir bzw. der hypothetische Bauherr wollen uns natürlich einigen mit dem BU. Aber dafür ist es gut, wenn man weiß, wie es ausgeht, wenn es drauf ankommt.

    Daher interessiert mich eben Eure Einschätzung dazu.

    Umgangston hin oder her - ich finde übrigens nicht, dass man hypothetische Bauherren dafür beschimpfen muss, einen solchen Vertrag unterschrieben zu haben, ohne die Umstände dafür zu kennen (die tun hier auch nichts zur Sache)
     
  18. Baumal

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    .... dann klär doch mal andere unbedarfte,
    zukünftige bauherren auf, wie man auf die
    idee kommt, einen vertrag für eine zukünftige behausung zu
    unterschreiben, ohne grundrisse und ansichten gesehen zu haben?
     
  19. #18 wasweissich, 10. Februar 2011
    wasweissich

    wasweissich Gast

    das tut doch nichts zu sache .........:shades:mega_lol:
     
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  21. #19 DerSuchende, 10. Februar 2011
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    manchmal steht in der bauleistungsbeschreibung auch:
    Grundlage ist die VOB ? Teil .....?

    mfg
     
  22. Eric

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    Wie soll man hypothetische Bauherren beschimpfen? Die gibts in der Realität nicht. Der geschilderte Fall ist reine Fiktion.

    Umgangston?

    Ok, dann bessern wir uns. Was möchtest Du gerne als rein hypothetische Antwort hören?
     
Thema:

Auslegung Vertragstext zum EFH: Mehraufwand für Erker/Vorsprünge?

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