Ausschreibungsunterlagen und Kosten für Kellerbau

Diskutiere Ausschreibungsunterlagen und Kosten für Kellerbau im Tiefbau Forum im Bereich Neubau; Hallo, ich wollte mal die Experten fragen was man für die Ausschreibung eines Kellers- bzw. optional auch für den gesamten Rohbau braucht. Ich...

  1. #1 dieter6412, 6. Januar 2004
    dieter6412

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    Hallo,

    ich wollte mal die Experten fragen was man für die Ausschreibung eines Kellers- bzw. optional auch für den gesamten Rohbau braucht. Ich habe kein Leistungsverzeichnis eines Architekten nur die Bauantragsunterlagen. Der Keller soll als weiße Wanne ausgeführt werden, da laut Bodengutachten mit Schichten- und Hangwasser zu rechnen ist.

    Wie können die Kosten für solch einen Keller grob geschätzt ausfallen. Der Keller ist 11mx11m mit einer fertigen Deckenhöhe von 2,39m.

    Gruß

    Dieter
     
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  3. mls

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    wie wär´s denn, wenn du die weiteren erforderlichen leistungsphasen bei deinem architekten beauftragst?
     
  4. #3 dieter6412, 6. Januar 2004
    dieter6412

    dieter6412

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    zur erläuterung

    danke für die frage.
    folgender sachverhalt:

    wir haben einen bauleiter der sich darum kümmert das er ein rohbau angebot erstellt. er arbeitet auch mit einem architekten zusammen, der für uns die pläne angefertigt hat und die zeichnungen gemacht hat, halt die bauantragsunterlagen. der bauleiter möchte jetzt natürlich den rohbau machen. ich möchte aber auch vergleichsangebote einholen. sollte ich den bauleiter auch damit beauftragen?? kann er das?? kann ein bauleiter eine entsprechende ausschreibung aufsetzen??
     
  5. Bruno

    Bruno

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    "Bauleiter" muss genauer definiert werden.

    Tritt er als Generalübernehmer auf?
    (= übernimmt die Bauleistung mit Subunternehmern und trägt unternehmerisches Risiko)

    Tritt er als Baubetreuer auf?
    (= organisiert, entspricht der reinen Übernahme von Bauherrenaufgaben, aber mit fremdem Geld)

    Tritt er als Objektüberwacher auf?
    (= überwacht die vom Bauherrn beauftragten Firmen)

    Ob er eine Rohbauausschreibung erstellen kann hängt von seiner Qualifikation und Berufserfahrung ab. Normalerweise ist das Architektenleistung, eine Leistung die sich für den Bauherrn bezahlt macht. Nur mit einer sauberen Ausschreibung kommt man zu wirtschaftlichen, kompletten und vergleichbaren Angeboten.
     
  6. #5 dieter6412, 6. Januar 2004
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    da der bauleiter im näheren verwandtenkreis zu finden ist, haben wir keinen vetrag mit ihm. er hat uns bei der bauantragserstellung geholfen bei der hausplanung und hat halt über seinen architekten die pläne erstellen lassen.

    die angebotserstellung macht er natürlich umsonst, aber ich denke er hält seinen aufwand verständlicherweise in grenzen und holt keine vergleichsangebote ein, er hat auch kein leistungsverzeichnis erstellt. für mich stellt sich nun die frage was kostet ein leistungsverzeichnis vom architekten und waws wenn er auch die angebotsauswertung überwacht. wir wollen nur einzelne gewerke ausschreiben (rohbau, dachstuhl) und die umsetzung dann ggf. mit dem bauleiter machen.
     
  7. Bruno

    Bruno

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    Der "Bauleiter" kümmert sich also ein bißchen, ohne Übernahme von Risiken und Haftung. Na, hoffentlich gibt er sich als Verwandter Mühe.

    Mit der Ausschreibungskunst scheint es nicht weit her zu sein. Wahrscheinlich will er mit der Eingabeplanung bewaffnet bei einer Firma seiner Wahl ein Angebot einholen. Der Unternehmer macht die Ausschreibung, mit allerlei Risiken für den Bauherrn.

    Die Frage, was eine Ausschreibung beim Architekten kostet, ist verfrüht. Einer Ausschreibung liegen Werk- und Detailpläne zugrunde und keine Eingabepläne. Nicht umsonst gehören Werkpläne zur Leistungsphase 5 des Architekten, die Ausschreibung ist erst Leistungsphase 6.

    Nebenbei: Die Eingabepläne sind auch zur Ausführung nicht geeignet. Da ist viel zu wenig Information drin.

    Wird ohne Werkpläne ausgeschrieben, muss der Ausschreibende die Werk- und Detailplanung quasi "im Kopf" machen, um nichts zu vergessen. Der Aufwand wird also wesentlich höher sein als beim normalen Verfahren.

    Müsste ich es machen, würde ich auch die Haftung ablehnen, weil einfach zu viele Angaben fehlen.
     
  8. Sven

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    Hallo Dieter!!
    Also wir habe einen Ähnlichen Fall gehabt.
    BT pleite vor Unterschrift!
    Bekannter will ich ihn mal nennen sagte auch er kümmert sich, besorgt nen Architekten, nen Statiker Und sonst noch...
    Das Ende vom Lied ist jetzt, das wir den Bauunternehmer nach Fertigst. der Decke EG rausgeschmissen haben und Gerichtliches Beweissicherungsverfahren am laufen haben..
    Will die nicht deine Verwnadtschaft schlecht machen, aber laß die Finger davon....
    Du solltest einen Bauleiter nehmen, der auch für das gerade steht was er macht, der werkverträge mit den einzelnen Ausführenden Unternehmen macht und so weiter,,
    Nur mal zum Anfang..Habt ihr Ausführungspläne vom Archi, ist die WW richtig definiert, kann er die Bewährung richtig überprüfen. hat er genug Zeit ??????

    Fragen über Fragen..
    Fazit..Wir sind Mächtig auf die Schnauze gefallen und würden sowas nie wieder machen...Macht er Scheiße oder sieht sie nicht war es das mit der Verwandtschaft und ihr habt die Mehr kosten, (Was hat er?????)

    Überleg es die gut

    Gruß Sven
     
  9. #9 dieter6412, 7. Januar 2004
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die Ratschläge. Natürlich werden wir wenn wir ihn beauftragen auch einen rechtsgültigen Vertrag mit ihm als Bauleiter abschließen. Ebenso holt er sich ja das Angebot von der Baufirma für den Rohbau, für den Dachstuhl, für den Erdaushub etc. und macht mit den dann auch Verträge.

    Meine Frage bezog sich darauf das Bauleiter ja oftmals selbst kalkulieren und dann die passenden Baufirma auswählen und ob wir in dem Zusammenhang "sicherheithalber" eigene Vergleichsangebote einholen sollten.

    Eine Ausführungsplanung haben wir nicht, wir bekommen jetzt vom Bauleiter eine exemplarische Baubeschreibung und wir setzen uns dann mit ihm zusammen reden über die Ausführungsdetails. Als Ergebnis sollten wir dann eine Beschreibung der einzelenen Gewerke haben mit denen wir dann auch bei Firmen für die einzelnen Gewerke Angebote einholen können.

    Eine Ausführungsplanung ist sehr teuer und ich denke (hoffe) mit einer detaillierten Baubeschreibung in Händen kann man auch Angebote einholen.

    Ich weiss leider nicht wo genau die Unterschiede zwischen einer Ausführungsplanung und einer Baubeschreibung liegen.
     
  10. NBasque

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    Ausschreibung Dachstuhl und Dachdeckerarbeiten können Sie uns auch zukommen lassen.
     
  11. Bruno

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    Eine Ausführungsplanung ist sehr teuer und ich denke (hoffe) mit einer detaillierten Baubeschreibung in Händen kann man auch Angebote einholen.

    Das funktioniert in vielen Bereichen. Und es funktioniert deshalb, weil den Firmen wesentliche Leistungen der Ausschreibung aufgedrückt werden und die es mit sich machen lassen,Beispiel:

    Innentüren
    - Esche furniert
    - Edelstahldrücker nach Bemusterung
    - die Stückzahl ist dem Eingabeplan zu entnehmen
    - Maße sind am Bau zu nehmen

    Da wird man schon ein Angebot bekommen. Bei der Ausführung diskutiert man dann die Aufschlagrichtungen, eventuelle Anschläge, Schienen und Schwellen und die Mehrkosten aus, wenn die Maueröffnungen nicht passen.

    Beim Keller sieht es anders aus, typische Bauträgerbeschreibung:

    Keller nach statischen Erfordernissen aus Stahlbeton bzw. Fertigstahlbetonwand, aussen feuchtigkeitsisoliert, innen glatt und gestrichen

    Die Ausschreibung des Architekten (basierend auf Bodengutachten, Tragwerksplanung, Werk- und Detailplanung, Entwässerungsplanung) hat dagegen 10-20 Seiten.

    Aber auch bei der spartanischen Beschreibung wird man ein Angebot bekommen. Nur wie gut und komplett das ist ...

    Ich weiss leider nicht wo genau die Unterschiede zwischen einer Ausführungsplanung und einer Baubeschreibung liegen.

    Der wesentliche: Ausführungsplanung = zeichnerische Darstellung, Baubeschreibung = Text; ein Beispiel zu einer Treppe:

    Werkplanung:

    Pläne:
    Grundriss 1:50/1:10, Schnitt 1:10, Details 1:10/1:1 unter Berücksichtigung der Maßvorschriften der DIN 18065, der DIN 4109 und der Tragwerksplanung
    Planinhalt:
    Anzahl Stufen, Stufenbreite, Höhe, Lauflänge horizontal, Länge Untersicht, Höhenkoten roh und fertig, Estrichstärke, Belagstärke, Auflagertiefe, Laufplattenbreite, Laufplattenstärke, Geländerhöhe, -beginn, -ende, Sockelhöhe, Dicke der Setzstufe, Tiefe der Unterschneidungen, Materialangaben zu Estrich, Trittschalldämmung, Belag, Sockel, Geländer, Angabe der Armierung und Betongüte, Angaben zu den Auflagern (Stichwort Schallschutz).

    Baubeschreibung:

    Geschoßtreppe 1 m breit aus Stahlbeton, Belag Marmor, Geländer und Handlauf Edelstahl
     
  12. #12 dieter6412, 7. Januar 2004
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    Am Wochenende werde ich wohl ein Angebot vom Bauleiter erhalten. Das soll folgende Bestandteile beinhalten:

    - Statik
    - Erdarbeiten (Aushub und Verfüllung)
    - Keller als "weisse Wanne"
    - Rohbau aus Bimssteinen
    - Decke für EG
    - Dachstuhl

    Wenn ich das Angebot habe, werde ich das Ergebnis mal posten. Ich bin selber auch gespannt da ich nicht weiss ob es nur einen "Gesamtpreis" gibt, oder ob das ganze fein säuberlich Gewerk für Gewerk und dann auch darin die einzelnen Leistungsbestandteile beschrieben sind.
     
  13. mls

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    um nicht fortlaufend für verwirrung zu sorgen, insbesondere bei bauherren, die das später lesen:
    typische bauleitereigenschaft ist nicht wie hier, dem bauherren ein (!) angebot über bau(meister)arbeiten zu liefern - sondern den bau in qualitativer hinsicht und unabhängig von baufirmen zu überwachen.

    mich würde ja interessieren, wie es der "bauleiter" schafft, ein komplett??angebot ohne ausschreibung zu erhalten wenn er seinen aufwand verständlicherweise in grenzen hält ... und um wieviel das teuerer ist, als ein seriöses angebot auf grundlage seriöser ausschreibung.

    naja, zumindest für dachstuhl und dachdeckung steht ja e. vertrauenerweckende option im raum, hauptsache, es heisst im "LV" nicht "ein stück dach, ca. 200m², details nach absprache" :)
     
  14. #14 dieter6412, 7. Januar 2004
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    genau um das seriöse angebot geht es mir ja auch. natürlich denke ich mir auch, dass er auf das angebot vom bauunternehmer den anteil für sich aufschlägt, oder z.b. die statik etwas teurer wird etc. er wird , so denke ich, seinen lohn mit einkalkulieren. genau deshalb möchte ich ja auch vergleichsangebote einholen.
     
  15. Josef

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    warum kann ich dem nicht folgen ?

    einerseits dacht ich ihr Bauleiter betreibt eine Baufirma die Ihnen nun den Rohbau machen wird ... "dann" schwenkt meine denkweise und ich hab den Eindruck Ihr Bauleiter verkauft ihnen ein Haus ab Oberkante Kellerdecke ... sprich Ihr Bauleiter geht in einer gewissen Weise der Bauträgertätigkeit nach ?

    die Handwerksrechnungen werden von Ihnen bezahlt ... oder bezahlen Sie Ihren Bauleiter der dann mit den Firmen abrechnet ? ... bitte um Klärung

    MfG

    (ein etwas verwirrter)
     
  16. #16 dieter6412, 8. Januar 2004
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    gute fragen, die wir im detail noch mit unserem bauleiter klären müssen. zur zeit ist er auch als bauträger aktiv, d.h. er erstellt schlüsselfertige häuser für seine kunden. er ist aber auch als bauleiter aktiv für andere firmen die schlüsselfertig bauen. d.h. er bekommt von denen den auftrag z.b. eine reihenhausanlage mit 10 reihenhäusern während des baus zu überwachen.

    wir müssen mit ihm jetzt klären was er für uns machen soll. ich möchte ihn nur als bauleiter, da er aber über gute kontakte zu baufirmen verfügt, soll er uns auch angebote einholen.
     
  17. dieter6412

    dieter6412

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    Hallo zusammen,

    habe jetzt die Baubeschreibung und möchte die mal zur Diskussion stellen. Der Angebotspreis liegt bei 110.000€. Was mir aufgefallen ist, ist das bei der Abdichtung des Kellers gemäß DIN ich mit Eigenleistung drinstehe, obwohl ich nur Bitumen aufbringen soll und dann für einen Wohnraum im Keller die Perimeterdämmung von außen aufkleben soll. Da Frage ich mich ob die Haftung für die Dichtigkeit auch vom mir getragenb wird, dass war aber natürlich nicht vorgesehen. Die reinen Rohbaukosten (Keller "weisse Wanne", EG, DG und Decken) liegen bei 80.000 €. Die Ausführung des Kellers hat er mir mit Fugenband in der Bodenplatte aufsteigend in die Kellerwände beschrieben, sowie mit einer "Fasermatte" die in die Kellerwände eingebracht wird um die Rissbildung zu vermeiden.

    Was sagen die Experten???

    Meiner Meinung nach sind die Rohbaukosten zu hoch, ich hatte mit 70 € je cbm umbauter Raum gerechnet, es sind 960 cbm.

    BAUBESCHREIBUNG

    für ein freistellendes Einfamilienhaus

    VORBEMERKUNG:

    Das Haus wird nach den anerkannten Regeln der Baukunst errichtet. Abweichungen von der vor- liegenden Bau- und Leistungsbeschreibung durch behördliche Auflagen oder aus technischen Gründen sind inöglich und werden vorbehalten. Abweichende Ausführungen, soweit diese technisch bedingt sind, sowie Ändemngen durch Auflagen der zuständigen Behörden bleiben vorbehalten. Änderungen der Raumaufteilung, sowie der Fünsteranlagen sind durch den Erwerber möglich, jedoch nur in dem Maße, wie es die Einhaltung der bautechnischen Gmndkonzeption erlaubt. Individuelle Wünsche können auch während der Bauzeit berücksichtigt werden, soweit sie im Bereich der baulichen, technischen und terminlichen Möglichkeiten liegen.

    Die in den Zeichnungen dargestellten Möbilierungsvorschläge, Außenanlagen und PKW - Garagen sind dargestellte Sonderwünsche und nicht Bestanteil des Vertrages. Die nachstehende Leistungsbeschreibung bezieht sich auf die Erstellung eines Hauses entsprechend den Bauplänen. Sonderleistungen sind nicht im Kaufpreis enthalten, können jedoch gesondert angeboten und beauftragt werden.


    ERDARBEITEN

    Der vorhandene Oberboden wird im Bereich der Baugrube ca. 20 cm abgetragen und seitlich gelagert""die Baugmbe wird ausgehoben, anschließende Wiederverfüllung der Arbeitsräume mit Kies. Überflüssiger Boden wird abgefahren. Der vorhandene Geländeverlauf bleibt erhalten. Enthalten sind alle Kosten Abfuhr und Entsorgung des überflüssigen Aushubes.


    ROHBAU

    Die Bodenplatte wird entsprechend der statischen Berechnung aus Stahlbeton B25 V@U (wassemndurchlässig) hergestellt. Das Gebäude wird den Vorschriften entsprechend geerdet. Die Kelleraußenwände (Dicke 30,0 cm) werden aus Stahlbeton B25 WU (wasserundurchlässig) hergestellt. Die Isolierung gegen Feuchtigkeit, unter Beachtung der Bodenverhältnisse, soweit notwendig, gemäß DIN erfolgt in Eigenleistung, das Material wird geliefert. Die Entwässemng für die Waschmaschine erfolgt unterhalb der Bodenplatte, wird gegen Rückstau mittels eines Niro-Liftes gesichert und wird bauseits mit natürlichem Gefälle an den öffentlichen Kanal angeschlossen.

    Die Kelleraußenwände im von Keller 2 erhalten eine Wärmedämmung, Stärke 8,0 cm. Das Material wird geliefert, daß anbringen erfolgt in Eigenleistung.


    ROHBAU

    Die Decken über dem Keller- und Erdgeschoß werden in Stahlbeton als Filligran-Decken, in Sichtbeton hergestellt und sind zur Aufnahme von Tapeten geeignet. Die Ausführung erfolgt gemäß den statischen Erfordernissen. Die Außenwände im Erd- und Dachgeschoß, werden einschalig, entsprechend den statischen Erfordernissen, vorbereitet für eine bauseitige Verklinkerung.

    Der Aufbau ist wie folgt:
    Innenschale (tragend) bestehend aus Bims d = 17,5 cm,
    Dämmung min. d= 10,0 cm als Kerndämmung, (Eigenleistung)
    Klinker Fassade, d= 9,5 cm (Eigenleistung)

    Die Kellerinnenwände in Kalksandstein mit Fugenglattstrich, alternativ in Beton, als Filigran Element in Sichtbeton.

    Es wird eine Schornsteinanlage, unglasiert geeignet für Festbrennstoffe, Durchmesser 16/16 cm oder 1 8/1 8 cm, einschließlich aller Formstücke eingebaut. Im Erdgeschoß wird eine Reinigungsöffnung eingebaut.

    Im Kellergeschoß werden Fertigteil-Lichtschächte mit Gitterrost und Diebstahisicherung montiert.


    DACH

    Zimmertnannsmäßig hergestelltes Satteldach, als Holzkonstruktion entsprechend der statischen Berechnung und der Planung aus Nadelschnittholz, Güteklasse 2, Schnittklasse A/B. Die Ort- und Traufüberstände werden von oben mit NÜt- und Feder-Brettern verschalt. Alle Hölzer - soweit außen sichtbar - gehobelt. Die Sparren im Bereich des Erkers und über dem Flur im DG bleiben sichtbar und werden gehobelt. Die notwendigen Wechsel fUr den späteren Einbau der Dachflächenfenster werden hergestellt. Die Dachüberstände werden in der Farbe weiß grundiert.


    ROLLÄDEN

    An allen rechteckigen, senkrechten Fensteranlagen im EG und DG werden Rolladenkästen montiert.


    INNENTREPPEN bauseits

    Es wird eine Stahl / Holzkonstruktion montiert, Stufen in Massivholz, Buche keilverzinkt ausgeführt. Die Anlage ist 1 / 4 gewandelt. Die Stufen sind ca. 42 mm stark, auf der Lichtseite wird ein Geländer als Harfe ausgeführt. Alternativ kann eine Vollholztreppe montiert werden. Die Kelleraußentreppe wird in Stahlbeton ausgeführt, diese ist vorbereitet zur Aufnahme eines Kunst- oder Natursteinbelages.

    Alle angegebenen Materialpreise enthalten die gesetzliche Mehrwertsteuer.

    Die vorstehende Leistungsbeschreibung bezieht sich auf die Erstellung eines Rohbaues, incl. der Ausschachtung, der Wiederverfüülung der Baugrube und der Lieferung und Montage des Dachstuhles entsprechend den Bauplänen und der Baubeschreibung. Sonderleistungen, sowie Änderungen der Ausstattung können auch nach Baubeginn gesondert vereinbart und beauftragt werden. Die statischen Berechnungen, der Wärmeschutznachweis, die Koordinierung des Bauablaufes, sowie die Bauleitung sind im Preis enthalten.
     
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  19. Sven

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    fertiger Bauherr
    Hallo Dieter!!!!
    Mal meine Minung als Privater Bauherr, was mir Kopfschmerzen machen würde:::Zitat::
    "Die Entwässeung für die Waschmaschine erfolgt unterhalb der Bodenplatte, wird gegen Rückstau mittels eines Niro-Liftes gesichert und wird bauseits mit natürlichem Gefälle an den öffentlichen Kanal angeschlossen. "
    Halte ich bei einer Ausführung der WW mehr als bedenklich, weil Ich ja in die "Wanne" eine schwachstelle hinein baue wo eventuell Wasser durchkommen konnte:Wenn der Rückstau nicht elektrisch gesichert ist, ist m.M. nach auch gar nicht DIN gerecht.

    Nächste:
    "Die Außenwände im Erd- und Dachgeschoß, werden einschalig, entsprechend den statischen Erfordernissen, vorbereitet für eine bauseitige Verklinkerung. "
    Du weißt das Bauseits immer heißt, das es dein Part ist und der Klinker in der kompletten berechnung noch nicht vorhanden ist!!!!
    Nächste:
    "Im Kellergeschoß werden Fertigteil-Lichtschächte mit Gitterrost und Diebstahisicherung montiert. "
    was hast du für ein Lastfall von Wasser???Eventuell brauchst du Druckwasserdichte Lichtschächte""

    Aber da kommt mit Sicherheit noch mehr

    Gruß Sven
     
  20. Daniel

    Daniel

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    Hallo Dieter!!!

    Auch ich bin nur Bauherr, von daher sind meine Anmerkungen vielleicht mit Vorsicht zu geniessen, ABER:

    Was mir auffällt ist, daß Du am Anfang von einem Bauleiter (verwandt und demnach evt. auf Deiner Seite) geschrieben hast, diese Baubeschreibung liest sich für mich aber wie ein BT-Angebot und bildet kein Leistungsverzeichnis ab, aus dem man die verwendeten Materialien und Einheitspreise entnehmen kann.

    Wir erstellen selbst gerade einen hier sogenannten Regiebau (Gewerke werden von uns (für Nachfrager natürlich mit Unterstützung von Bau-ing. etc.) selbst ausgeschrieben und vergeben. Unser Angebot für den Rohbau (WW und Hochbau) umfasst mind. 30 Seiten (habe es gerade nicht da ist aber eher mehr). Hier sind alle einzelnen Posten aufgeführt, Einheitspreise angeführt, die nach Statik und sonstigen Angaben benötigten Mengen aufgeführt und entsprechend die Preise berechnet. Allein die Bewehrung für den Keller umfasst ca. 2 Seiten mit den unterschiedlichen Bewehrungsmengen (Matten, Stäbe, Körbe etc.) für die Bodenplatte und die Wände.....

    In Deiner Baubeschreibung steht auch nirgendwo, daß der Keller eine Weisse Wanne ist (was hier nicht steht wird wohl auch nicht geschuldet und WU-Beton allein macht keine WW), vor allem der Satz "Die Isolierung gegen Feuchtigkeit [...] erfolgt in Eigenleistung" macht mich stutzig.

    Auch die anderen Posten finde ich für ein wirklich verhandelbares Angebot, auf das hin ich Leistungen vergeben würde mehr als dürftig.

    Inwieweit wollen Sie denn nun ein Haus bauen oder "kaufen"???
    Der Text deutet auf letzteres hin.

    Daniel
     
Thema:

Ausschreibungsunterlagen und Kosten für Kellerbau

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