Bank kooperiert nicht !!!

Diskutiere Bank kooperiert nicht !!! im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Sehr geehrte Forums-Experten, Wir haben im Jahr 2021 ein Haus mit 110 m Wohnfläche und einem großen Grundstück von 652 m2 gekauft. Nach ein paar...

  1. #1 maddiekool, 15.02.2024
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    Sehr geehrte Forums-Experten,

    Wir haben im Jahr 2021 ein Haus mit 110 m Wohnfläche und einem großen Grundstück von 652 m2 gekauft.

    Nach ein paar Jahren beschlossen wir, da es einen großen Garten dahinter gab, dort ein weiteres Haus zu bauen. Wir bekamen die Baugenehmigung von unserem Statdt im Jahr 2023.

    Da das gesamte Grundstück einen Grundschuldeintrag von der kreditgebenden Bank, in diesem Fall der Sparkasse, hat, haben wir sie gebeten, entweder das Projekt zu finanzieren oder das Grundstück freizugeben, damit wir uns einen anderen Finanzierungspartner suchen können.

    Sie haben unsere beiden Anträge mit der Begründung abgelehnt, dass der Belhungswert nicht ausreicht und wir nicht genug Kapital haben.

    Ich wollte wissen, welche andere Möglichkeit ich habe, dieses Haus zu bauen.
    Kann ich mich einfach mit einer Baufirma zusammentun und sie können das Haus auf meinem Grundstück bauen, ohne dass ich es an sie verkaufe und im Gegenzug bekomme ich einen Teil des Hauses zurück für z.B. vielleicht eine Wohnung für mich.

    Ich würde gerne wissen, ob in diesem Fall auch eine Finanzierung möglich ist.

    Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Zeit.

    PS - Deutsch ist nicht meine Muttersprache, also entschuldigen Sie bitte eventuelle Fehler im Text
     
  2. artibi

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    Ohne Zustimmung der Bank kann die Grundschuld nicht "verkleinert" werden. D.h. eine andere Bank müsste in den zweiten Rang gehen, was außer wenige Ausnahmen keine Bank macht. Eine Baufirma wird nicht auf fremdem Grundstück bauen. Denen fehlt genauso die Sicherheit wie einer anderen Bank auch.

    Nochmal mit der Bank sprechen oder mit einem Finanzierungsberater. Vermutlich müsst ihr mehr Eigenkapital einbringen um den Beleihungsauslauf zu senken.
     
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  3. #3 JohnBirlo, 15.02.2024
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    Ich finde, damit ist eigentlich alles gesagt.........

    Ihr müsst irgendwelche Kompromisse mit der Bank finden. Beispielsweise teilt ihr das Grundstück, und versucht nur die Grundschuld auf dem dann leeren Grundstück der Bank rauszukaufen. Alternativ könntet ihr eine andere Bank fragen, ob sie ein Nachrangdarlehen anbietet. Oder ihr teilt und verkauft das andere Grundstück dann.

    Ihr müsst der Bank keine Anträge schicken, sondern vorbeigehen, dass Problem schildern und nach Lösungen fragen
     
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  4. #4 Einfachnurich, 15.02.2024
    Zuletzt bearbeitet: 15.02.2024
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    Nein, das Darlehen kann mit der Ablehung nach BGB § 490 gekündigt werden, entsprechend wäre das Grundstück zu teilen.

    Dies erfolgt mit einem Teilungsentwurf, mit dem man an eine Bank herantritt, die den Bedürfnissen der Verbraucher genüge tut und sowohl die Umschuldung als auch das Neubauvorhaben begleitet!
     
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  5. #5 maddiekool, 15.02.2024
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    Um auch nur das Teilgrundstück zu verkaufen, brauchen wir eine Pfandfreigabe, welche die Bank nicht zu geben bereit ist.
     
  6. #6 Einfachnurich, 15.02.2024
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    Sie müssen nach BGB §490 das bestehende Darlehen kündigen und einen Entwurf für die Teilung beim Notar erstellen lassen, um mit diesem die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank vorzunehmen.
     
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  7. #7 JohnBirlo, 15.02.2024
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    schonmal sowas wie der TE vorhat gemacht? Wird bestimmt nen Bürokratiemonster die Aktion. Was passiert, wenn die neuen Banken das Bestandsgebäude unter dem aktuellen Kreditwert sehen?
     
  8. #8 Einfachnurich, 15.02.2024
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    Das ist alles überhaupt kein Problem.

    Im Vorfeld werten wir die Immobilien mit den 3 renommiertesten Bewertungsprogrammen der Banken (IWA, Sprengnetter und VDP Research) ein. Dieser ermittelte Beleihungswert wird mit der Restschuld bzw. dem Bedarf abgeglichen.

    Es ist ja auch die Frage, was soll mit der Bestandsimmobilie geschehen und was kostet der Neubau, entsprechend wird ein Konzept aufgestellt.

    Überhaupt kein Hexenwerk und täglich Brot.
     
  9. artibi

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    Na ja, schon etwas unvorsichtig, dem TE einfach mal die Kündigung zu empfehlen. Das kann man schon machen, wenn man ein entsprechendes Finanzierungskonzept für Bestand- und Neubau hat, welches auch realistisch umsetzbar ist. Das die Hausbank ablehnt muss erstmal nix heißen, könnte aber schon darauf hindeuten, dass die Bonität nicht passt. Ob dann eine andere Bank zu passenden Konditionen einspringt sollte man wohl vorher prüfen. Daher auch mein Rat, an einen entsprechenden Vermittler ranzutreten.
    Keine Schleichwerbung und wir haben noch nie miteinander zu tun gehabt. Was ich bisher aber so lese scheint @Einfachnurich für so ein Thema ein sehr kompetenter Ansprechpartner zu sein.
     
  10. #10 Einfachnurich, 15.02.2024
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    Danke für die gute Einschätzung
     
  11. #11 nordanney, 15.02.2024
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    Das ist verständlich, da die Bank dann weniger Sicherheiten als nötig.
    Dann gibt es aber ein bis zwei Probleme.
    Problem 1: Das Altdarlehen aus 2021 mit damals ca. 1% Zinsen würde sich aktuell auf 3,5% oder mehr erhöhen. Tut weh.
    Problem 2: Sollte das Grundstück geteilt werden und dann zwei Finanzierungen aufgenommen werden, um die beiden Objekte zu trennen, wäre der Altbau vielleicht gar nicht mehr finanzierbar, da durch den fehlenden Grundstücksteil der Beleihungswert einbricht. Also braucht es eine Bank, die beides zusammen finanziert. Problem 1 bleibt jedoch bestehen, so dass sich bei z.B. T€ 300 Restschuld die Rate ohne Not um 625€ jeden Monat erhöht. Lieber TE: Ist es Dir das wert?
     
  12. #12 Einfachnurich, 15.02.2024
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    Entscheidend ist der Hinweis auf den Paragraphen 490 BGB.
     
  13. #13 Einfachnurich, 15.02.2024
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    Meinst du nicht auch, dass es das alles fundiert zu hinterfragen gibt?

    1) Wie hoch ist die derzeitige Darlehensvaluta?
    2) Wie viel ist die Bestandsimmobilie mit dem kleineren Grundstück wert?
    3) Bonität des Verbrauchers?
    4) Wie hoch sind die Gesamtkosten Neubau?
     
  14. #14 nordanney, 15.02.2024
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    Jep.
    Wobei 2) die Bank schon - ohne Zahlen - beantwortet hat. Zu wenig für die Restschuld.
    3) scheint ja auch schon durch die aktuell finanzierende Bank eingeschätzt worden zu sein. Zu schlecht, um auch den Neubau zu finanzieren. Geh mal davon aus, dass das eine wilde Idee des TE ist und kein EK eingesetzt werden kann, da es nicht vorhanden ist.
     
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