Barrierefreiheit und Parkplätze bei Nutzungsänderung Wohneigentum zu Arztpraxis

Diskutiere Barrierefreiheit und Parkplätze bei Nutzungsänderung Wohneigentum zu Arztpraxis im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, angenommen fiktiver Fall ein Arzt plant in Baden-Württemberg im 3. Obergeschoss eines Wohngebäudes in Baden-Württemberg ohne...

  1. #1 Maxneuer, 29.08.2019
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    Hallo zusammen,

    angenommen fiktiver Fall ein Arzt plant in Baden-Württemberg im 3. Obergeschoss eines Wohngebäudes in Baden-Württemberg ohne Aufzug eine Arztpraxis zu errichten, die als Wohnung ausgewiesen ist. Kann die Nutzungsänderung im Hinblick auf die Barrierefreiheit durchgehen mittels Befreiuungsantrag mit Begründung von unverhältnismässigen Mehrkosten, die ein Aufzug kosten würde? Von welchem Betrag genau wird der unverhältnismässige Mehraufwand berechnet, vom Wert den die Räumlichkeiten der Nutzungsänderung betreffen oder vom Gesamtwert des Gebäudes, wenn die Praxis jetzt gerade mal sagen wir ca 10% der gesamten Fläche einnimmt? Sagen wir mal fiktiv die Wohnung kostet 100000€ +10000€ Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler etc. Jetzt steht in der Landesbauordnung ja ein Wert von 20% ab dem das unverhältnismässig ist, sind das dann 22000€? Von welcher Summme wird der unverhältnismässige Mehraufwand bei einer Nutzungsänderung ermittelt, von dem Wohnungswert den die Nutzungsänderung umfasst oder dem Wert des gesamten Gebäudes?

    Dann noch eine Frage zu Parkplätzen, wenn jetzt angenommen direkt gegenüber ein großer Parkplatz ist an dem kostenpflichtig geparkt werden kann, könnten so die Kriterien der Stellplatzordnung erfüllt werden?

    Vielen Dank für Eure Antworten.

    Max
     
  2. #2 Stadtbaumeister, 29.08.2019
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    In der Kommentierung steht dazu folgendes (Simon/Busse/Würfel BayBO Art. 48 Rn. 93-99):
    Ohne eine genaue Kostengegenüberstellung wird dies nicht zu beantworten sein.

    Zu den Stellplätzen: Diese müssen auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden. Ggf. geht auch eine Ablöse.
     
  3. #3 Maxneuer, 29.08.2019
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    Angenommen, die Wohnung würde 100000€ kosten und ein Aufzug 40000€ kosten, kann man das immer noch nicht genau beurteilen? Es muss doch eine Basis geben für diese bis zu 20 Prozent Mehraufwand, die noch als verhältnismäßig angesehen werden, auf welcher Basis diese berücksichtigt werden, auf Basis der Kosten der Nutzungsänderung (also Architektenkosten und die Gebühren für die Einreichung), die Kosten der Wohnung selbst oder des gesamten Gebäudes? Das ist meine eigentliche Frage zu dem Beispielfall ;-)
     
  4. #4 Stadtbaumeister, 29.08.2019
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    Grundlage ist ein Kostenvergleich zwischen Nutzungsänderung ohne die Erfüllung der Barrierefreiheit gegenüber Nutzungsänderung mit Erfüllung Barrierefreiheit. Wie Du auf 20% als Grenze der Unverhältnismäßigkeit kommst, ist für mich nicht nachvollziehbar. Ich würde keine neu errichtete Arztpraxis im 3.OG ohne Aufzug zulassen. Und ich hoffe, dass dies auch die Kassenärztliche Vereinigung untersagt.
     
    Fred Astair und 1958kos gefällt das.
  5. #5 Maxneuer, 29.08.2019
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    Das sagt ja auch keiner, ich habe letztlich nur wissen wollen, auf welcher Basis sich die unverhältnismässigkeit auf Basis des Beispiels Arztpraxis zahlenmässig errechnet. Klingt für mich aber eher nach einer Entscheidung aus einer Laune heraus, als nach Zahlen, man kann also nicht genau planen, das wollte ich wissen.
     
  6. #6 Stadtbaumeister, 30.08.2019
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    Eine Einzelfallentscheidung ohne eine feste Quote.
     
  7. #7 Maxneuer, 02.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 02.09.2019
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    Ich habe nochmal geschaut, in den Vorgaben zur Barrierefreiheit BW ( siehe Punkt 8 wars glaube ich www(punkt)akbw.de/fileadmin/download/dokumenten_datenbank/AKBW_Broschueren/Barrierefreies_Bauen/Merkblatt61A1-LBO-Barrierefreiheit.pdf ) steht etwas von 20 Prozent drinnen als Richtwert, der jedoch je nach Einzelfall auch unterschritten werden kann. In einem Gerichtsurteil wurde von 60000€ ausgegangen als Wert der Änderung und Mehrkosten von 3000-15000€ veranschlagt, das war aber im Erdgeschoss und da ging es lediglich um einen kleinen Treppenlift. Ich frage mich halt, aus was sich die 60000€ von denen man 20% ansetzt als maximalen Richtwert der Zumutbarkeit zusammensetzen, das gesamte Gebäude kann jedenfalls nicht damit gemeint sein, das wäre wohl etwas mehr wert gewesen, maximal vielleicht der Wohnungswert.
    ( siehe www(punkt)bfb-barrierefrei-bauen.de/urteil-unverhaeltnismaessiger-mehraufwand/ ) Auch gab es ein Fitnesstudio in Freiburg wo ebenfalls die 20% Mehrkosten als Maßstab vom Gericht angesetzt worden sind für einen Aufzug über ein Stockwerk siehe www(punkt)bfb-barrierefrei-bauen.de/urteil-unverhaeltnismaessiger-mehraufwand-aufzug-fitnessstudio/.

    Im Internet habe ich lediglich nach Suchen die Basiswertaussage, bei Nutzungsänderung die Änderung selbst die durchgeführt werden soll gefunden, sprich gehe ich vom grob angesetzten Marktwert der Nutzungsänderung * 0,2 aus (wobei ich nicht weiss ob damit der Marktwert oder der Wert der abgeschrieben wird gemeint ist), womit man gemäß angegebenen Richtwert bei 100000€ Marktwert der Nutzungsänderung etwa ab 20000€ (je nach Einzelfall auch darunter) an Aufwand von Unverhältnismässigkeit sprechen kann. Somit wäre in angegebenem Fall die Anbringung eines Aufzugs vermutlich unverhältnismässig, da ein Aufzug in das 3. OG meist bei 30000€ gebraucht an Kosten anfängt (angenommen es wäre so). Wenn die Praxis jetzt 200000€ an Marktwert hat, was wohl fast alle Arztpraxen haben, da diese wohl mindestens 3 Räume benötigen und zumeist in Innenstädten sind, dann liegt hier vermutlich kein unverhältnismässiger Mehraufwand vor, wenn es einen Anbieter gäbe, der den Auftrag unter 40000€ machen würde und der Mitarbeiter des Bauamts genau den Richtlinienwert ansetzen würde (der vermutlich ein Maximalwert ist, da ja auch beschrieben steht in den Richtlinien, dass dieser niedriger angesetzt werden kann aber nicht beschrieben steht, dass der Wert auch darüber liegen kann). Liege ich hier falsch?

    Mir geht es hier nicht um die Vorgaben der Kassenärztlichen Vereinigungen, da ich kein Arzt oder Freiberufler bin, ich wollte mich aber über die Bauordnung informieren und wie derartige Vorhaben umgesetzt werden bzw wie das angesetzt wird.
     
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