Bauantrag - Stellplatzproblem ?

Diskutiere Bauantrag - Stellplatzproblem ? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo... Das Haus wurde 1947-1950 in NRW wiederaufgebaut. Es befindet sich in einem Mischgebiet. Zudem ist es auch ein Sanierungsgebiet. Das Haus...

  1. #1 Handwerker123, 26.05.2019
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    Hallo...

    Das Haus wurde 1947-1950 in NRW wiederaufgebaut.
    Es befindet sich in einem Mischgebiet. Zudem ist es auch ein Sanierungsgebiet.
    Das Haus grenzt direkt an ein altes Fabrikgelände. Dieses wird abgerissen und es werden Mehrfamilienhäuser entstehen.
    Der Bauantrag von 1947 ist in 2 Bauabschnitten (1. Abschnitt EG+1.OG, 2. Abschnitt 2.OG und DG) und wurde genehmigt.
    1.Abschnitt wurde gebaut und abgenommen. 2.Abschnitt wurde nie durchgeführt.
    Im Plan ist im EG eine Gaststätte. Im 1.OG sind die 8 Räume als "Zimmer" bezeichnet + WC.
    Vom Hauptflur kommt man zu 2 Zimmern, zu 3 Zimmern, zu 2 Zimmern, zu 1 Zimmer und zum gemeinsamen WC.
    (So könnte man meinen es wären 4 Wohneinheiten gewesen). Früher hat ja auch nicht jeder sein eigenes WC gehabt.
    Nicht im Plan aber auf diversen Seiten in der Bauakte wird von Wohnungen gesprochen, dann gibt es Notizen 2/3 1/2 Zimmerwohnung. Ausserdem auf einer Seite den Satz "dem Wohnungsamt durch das Baulenkungsamt zur gepfl. Kenntnis. Es werden 2 Wohnungen a drei Zimmer und 1 Wohnung a zwei Zimmer gewonnen." Unterschrieben durch "Der Oberstadtdirektor".

    Ich habe das Haus gekauft. Leider ohne zu Wissen wie kompliziert die deutschen Ämter, Gesetze und vor allem die Beamten sein können.
    Dadurch das ich gerne aus der Gaststätte im EG eine Wohnung für meine Familie machen möchte, muss eine Nutzungsänderung gemacht werden. Im 1.OG sollen es 2 Wohnungen werden.
    Dazu war ich schon 3x beim Bauamt. Die Bauberatung dort behauptet, der Eigentümer hat unten die Gaststätte gehabt und oben gewohnt. Die restlichen Hinweise und Seiten in der Bauakte ignorieren die einfach.(es würde der gestempelte Plan gelten). Und ich müsse eigentlich den Dachaufbau legalisieren lassen.

    Das größte Problem stellen die Parkplätze/Stellplätze da.
    Sie sagen ich müsse 3 Stellplätze vorweisen und zwar nicht angemietet, sondern gekauft bzw. längerfristig gesichert oder so ähnlich.
    Das Grundstück selbst ist zugebaut und es sind keine Stellplätze vorhanden. In der Nähe (<300m) 3 Stellplätze zu bekommen ist kaum möglich und wenn ich doch was finde, wird es nicht gerade billig.
    In der Stadt-Stellplatzsatzung von der Website der Stadt (sofern die nicht veraltet ist) habe ich herausgelesen das eine "Ablösung" möglich wäre... ca. 7000-11000€ pro Stellplatz und bei "wesentlicher Nutzungsänderung" mit 800/1000€ pro Stellplatz.
    Bei der Beratung wurde gesagt ich könnte keine Parkplätze ablösen.

    Fragen:
    1. Habe ich den nicht zumindest 2 theoretische Stellplätze (EG+1.OG?) ? Meines Erachtens wären ja 3 Stellplätze für 1.OG + x Stellplätze pro qm Gastraum für das EG im Bestand. Wird bei der Nutzungsänderung diese Tatsache nicht in Betracht genommen ? Wenn man das als Ansatz sieht, dann verzichte ich sogar auf Stellplätze.
    2. Würde bei mir "wesentliche Nutzungsänderung" zutreffen ? mit 3x 1000€ könnte ich leben wenn dadurch der Bauantrag durch geht.
    3. Was könnt ihr mir raten ?

    Das Haus möchte ich nicht wieder verkaufen. Erst recht nicht wenn ich mit einem Minus da raus gehen würde.
    Und im EG eine Gaststätte oä. belassen und selbst ins 1.OG einziehen will ich auch ungern.
     
  2. #2 simon84, 26.05.2019
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    Der Ansprechpartner den du suchst heißt Architekt.

    Pro Wohneinheit ein Stellplatz ist eh noch gnädig.

    Du hast keine Stellplätze sondern du hast jetzt im Bestand auch schon die Pflicht Stellplätze zu haben ! Also da passt etwas mehr nicht mit dem Objekt.
     
  3. #3 Handwerker123, 26.05.2019
    Zuletzt bearbeitet: 26.05.2019
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    Einen Architekten habe ich. Mit ihm war ich auch dort. Aber sowohl vom Architekten als auch von der Bauberatung bekomme ich keine Antwort zu meinen Fragen, weil sie es anscheinend selbst in diesem speziellen Fall nicht wissen und nur das Standardprogramm abspulen...
    Ich weiß nicht wie es 1947 war. Ich weiß auch nicht wie die Gaststätte früher und auch zuletzt durch den Betreiber und ehem. Hausbesitzer betrieben wurde, ob da Stellplätze angemietet waren oder was auch immer.
    Es steht auch nichts in den Akten.

    Wenn man 1947 keine Stellplätze nachweisen musste. Habe ich die Pflicht welche nachträglich herzustellen ? Wo steht das ?
    Vor allem würde ich ja aber es ist sonst keine Stellfläche vorhanden, mal vom Innenhof abgesehen aber da kommt man mit einem Auto nicht hin.

    Da kommen wir wieder zurück auf meine Fragen....

    EDIT:
    Im §48 BauO NRW steht unter anderem:

    (1) zu Herstellung der Stellplätze:...... "Dies gilt nicht, wenn sonst die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Ablösung erheblich erschwert oder verhindert würde."
    .....dann noch:
    (3)
    4. den vollständigen oder teilweisen Verzicht auf die Herstellung von notwendigen Garagen oder Stellplätzen, soweit der Stellplatzbedarf
    a)durch besondere Maßnahmen verringert wird....

    In der Stellplatzsatzung steht:
    (2) Abweichend von der Regelung des Abs. 1 wird der zu zahlende Betrag für
    a) wesentliche Nutzungsänderungen im Bestand vorhandener baurechtlich genehmigter Anlagen und
    b) wesentliche Änderungen der Benutzung
    - in der Gebietszone 1: 1.000,00 EUR
    - in der Gebietszone 2: 800,00 EUR
    - in der Gebietszone 3: 600,00 EUR
     
  4. #4 chillig80, 26.05.2019
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    1.) Genehmigt und gebaut sind 3 Wohnungen und eine Gaststätte.

    2.) Du willst jetzt was anderes machen, also brauchst Du eine neue Genehmigung.

    3.) Für die neue Genehmigung gilt das heutige Recht (vor allem LBO und aktueller Beabauungsplan). Dort findest Du auch was Du für dein Vorhaben an Stellplätzen zu bringen hast.

    4.) Was Du tust ist wirr. Sätze wie „man könnte meinen...“ sind total daneben.

    5.) Wer sagt, dass es unmöglich ist ein paar Garagen ins EG zu packen?
     
  5. #5 Fred Astair, 26.05.2019
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    Was sind denn theoretische Stellplätze?
    Hast Du oder hast Du nicht?
    1947 wird es noch keine Satzung gegeben haben und solange keine Veränderung anstand, hat kein Hahn danach gekräht. Jetzt musst Du halt durch die Nutzungsänderung heutiges Recht erfüllen. Pass mal auf, da kommt noch mehr. Die fehlenden Stellplätze waren erst der Anfang.
    Warum sind wohl die alten Nachkriegshütten so billig?
     
  6. #6 simon84, 26.05.2019
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    Halb schwanger geht nicht.
    Entweder Bestandschutz und so nutzen wie genehmigt.
    Oder Nutzungsänderung (+ggf. Umbau) und dann alle Vorschriften einhalten.

    Wenn es eine Stellplatzsatzung gibt, die bereits einen Ersatzbetrag vorsieht, wo ist jetzt dein Problem das beim Bauamt vorzutragen? Brauchst du jemanden der es dir im Internet gutbetet ?
    Wird vermutlich sehr schwer sein online jemanden zu finden der in exakt der gleichen Gemeinde genau das selbe Problem hatte.

    Dann sag beim Bauamt du kannst aus baulichen Gründen nicht, berufst dich auf die Stellplatzsatzung und möchtest stattdessen 3x1000 EUR zahlen.

    Dann werden sie schon ja oder nein sagen.
     
  7. #7 Handwerker123, 26.05.2019
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    Zur Info, ich habe noch keinen Bauantrag eingereicht. Habe jedoch die schlafenden Hunde geweckt.
    Bevor ich den einreiche und ob ich den einreichen werde, will ich mich informieren. Ggf. auch mit einem Fachanwalt über die Aussichten sprechen.

    Ich habe meinen 2.Beitrag editiert.... da steht auch was unter anderem in der BauO zu den Stellplätzen steht und auch in der Stellplatzsatzung der Stadt.
    Wenn ich für die 3 Stellplätze, dadurch das es "wesentliche Nutzungsänderung" ist, 3x 800€ zahlen muss. Wäre es für mich auch ok. Wobei mich interessieren würde ob es überhaupt unter "wesentliche Nutzungsänderung" fällt.
    Aber wenn ich von 3 Wohnungen und 1 Gaststätte auf 3 Wohnungen gehe, da Verringere ich auch den Bedarf vom Bestandsgebäude (auch wenn ich keine Stellplätze vorweisen kann). Man würde die Strasse weniger belasten. Es würden keine Gäste der Gaststätte/Restaurant kommen.
    Aber was kann im schlimmsten Fall passieren ? Das ich 3 Stellplätze mit je ca.7-11000€ ablösen muss ? Alternative wäre irgendwo in der Nähe 3 Stellplätze oder Garagen zu kaufen, was aber sehr schwierig und kostspielig wäre.

    @chillig80: zu4.) warum daneben ? das war einfach eine Feststellung das die Räume so laut Plan aufgeteilt sind.
    zu5) Dazu müsste ich die Aussenwand, die Wand zum Innenhof, den Boden Betonieren (da Gewölbekeller) und ne Rampe Bauen weil das EG höhergelegen ist. Dazu noch die Strassen- und Gehwegarbeiten. Da kommt dann eher Verkauf in Betracht oder alles belassen als so etwas zu machen.

    @Fred Astair: Ich habe nicht wirklich welche. Dachte man könnte es "anrechnen" da man im Bestand ja gewisse Anzahl an Parkplätzen ja auch benötigt und verwendet und mit der neuen Nutzung würde man weniger die Strasse belasten. Aber ich finde auch nirgendwo wie das ist mit Stellplätzen bei Bestandsgebäuden und Nutzungsänderung.
    Das da bezüglich Brandschutz, Statik bei Umbau, ggf. Schallschutzgutachten usw. was kommt, ist mir klar. Ich will da sowieso komplett Sanieren.
     
  8. #8 Handwerker123, 26.05.2019
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    @simon84: Ja, ich weiß. Hast ja recht. Nur verstehe ich die Thematik der Parkplätze nicht so ganz.
    Wo ist da der Sinn wenn ich z.B. jetzt ein Gebäude mit 5 Wohnungen nutzen würde und auf z.B. 2 runter gehe. Das ich dann 2 Stellplätze nachweisen muss, muss ich nicht verstehen. Es steht doch in der BauO NRW sinngemäß, das man es nicht nachweisen muss wenn man die Belastung der Strasse verringert.
    Bei der letzten Bauberatung wurde mir auch nichts über die Option der Ablösung gesagt. Es hieß, es würde nicht gehen. Begründung gab es nicht. Danach erst habe ich mich weiter informiert und den Text in der BauO NRW und Stellplatzsatzung der Stadt gelesen.
    Wenn die Bauberatung "nein" sagt, muss sie noch lange nicht im Recht sein.

    @chillig80: zu 1) von dir noch: Du sagst wären 3 Wohnungen. Aber genau da behauptet die Bauberatung es wäre 1 Wohnung im 1.OG und ignoriert die Hinweise auf weitere Seiten und Texte. Der Besitzer hätte unten gearbeitet und oben gelebt. Und da finde ich legt man einem nur Steine in den Weg statt auf das Gesamte zu schauen.
     
  9. #9 chillig80, 26.05.2019
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    Jo, die Gäste müssten dann einen weiteren Weg zur nächsten Gaststätte zurücklegen, eine grandiose Strategie gegen den Verkehrsinfarkt. Und sowieso, die Parkplätze im öffentlichen Raum sind keine kostenlosen Ersatzflächen für sparsame Bauherren. Dass man das 1947 anders gesehen hat mag ja sein, aber daraus heute einen Anspruch darauf abzuleiten, von der Allgemeinheit mit kostenlosen Parkplätzen versorgt zu werden, ist einfach nur Quatsch.
     
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  10. #10 simon84, 26.05.2019
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    Eine Nutzungsänderung von gewerblich (Gaststätte mit Gasträumen) auf private Nutzung als Wohneinheiten ist eine wesentliche Nutzungsänderung.

    Damit kommst du in NRW eigentlich schon fast in Neuantrag rein, also du kannst eigentlich erwarten, dass du bei allen Anforderungen einem Neubau gleich kommst. Somit auch Brandschutz, Schallschutz, EnEV, Statik usw.

    Eine nichtwesentliche Nutzungsänderung wäre z.B. Änderung von einem Bäckereibetrieb zu einem Metzgerbetrieb.

    Wird auf jeden Fall ne spannende Nummer.

    Wie wurde das Gebäude denn tatsächlich genutzt? So wie 1947 genehmigt oder wurde es schon ohne offizielle Nutzungsänderung anders genutzt ?

    Und wie hast du es erworben, wie genau war der Kaufvertrag formuliert.
     
  11. #11 Fred Astair, 26.05.2019
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    Damit bist Du, zumindest bei mir, ganz gewaltig ins Fettnäpfchen getreten.
    Was zum Teufel fällt Dir ein, nachträglich eine Unterhaltung einseitig zu verfälschen?
    Damit sind Antwortbeiträge, die sich auf Dein Gesagtes beziehen, konterkariert..
    Nur weil dieses Forum die idiotische Editierfunktion ohne Zeitbegrenzung hat, ist und bleibt es eine Fälschung und ich werde jeden, der das wiederholt missbraucht, geflissentlich ignorieren.
    Du kannst doch jederzeit in einem neuen Beitrag schreiben, dass Du zu neuen Erkenntnissen gekommen bist oder etwas vergessen hattest.
     
  12. #12 simon84, 26.05.2019
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  13. #13 Handwerker123, 26.05.2019
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    @Fred Astair: Immer locker bleiben. Den Beitrag habe ich direkt editiert und nur was zitiert. In der Zwischenzeit hatten du und chillig80 kommentiert.

    @simon84: OK. Ja, es wird ne spannende Nummer. Habe die Wahl zwischen alles so stehen zu lassen (es könnte jedoch dennoch was vom Bauamt nachkommen) oder Bauantrag einreichen (entsprechend alles bezahlen) ohne den Ausgang zu Wissen. Wenn man mit logischem Menschenverstand da ran geht, dann ist es vernünftige Maßnahme (wäre da nicht das Parkplatzproblem) unten eine und oben 2 Wohnungen zu machen (2 + 3 Zimmer mit eigener Küche, Bad). Wie geschrieben, wenn es mit 3x800€ getan wäre..ok.....3x 7-11000€ würden ganz schön weh tun.
    Ja, das Haus wurde so wie genehmigt genutzt. Im EG war immer ne Gaststätte bzw. Restaurant (verschiedene Betreiber seit 1947). Das 1.OG wurde zu Wohnzwecken genutzt. Jedoch nicht als eine Wohneinheit wie die Bauberatung das sieht. Die letzten Eigentümer haben zuletzt jedoch einen separaten Raum im EG bewohnt und die Gaststätte war dessen "Wohnzimmer" und das 1.OG vermietet.
     
  14. Dimeto

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    Die Faktenlage ist kompliziert und hier im Forum kaum vollständig darstellbar (ich sag' nur DG legalisieren?), weswegen eine Einschätzung nur sehr ungenau sein kann. Das ist meine:
    Hier liegt wohl das eigentliche Problem. Der scheint nicht sonderlich motiviert zu sein. Deine Argumente sind einleuchtend und der Vergleich des bisherigen mit dem neuen Stellplatzbedarf durchaus gängige Praxis bei Baubehörden. Bauen im Bestand ist nicht einfach und derartige spezielle Fragen überfordern eine spontane Bauberatung, die sich noch gar nicht mit allen Einzelheiten des Falles beschäftigt hat. Ohne Bauantrag nützt es auch wenig, drei mal dort aufzuschlagen, im Gegenteil: Man wird dort ungerne vorherige Aussagen zurücknehmen, auch wenn sie zunächst spontan aus der Hüfte geschossen wurden und nach gründlicher Überlegung vielleicht doch anders ausgefallen wären.
    Du hast Dich naturgemäß schon sehr intensiv mit der Immobilie beschäftigt und dein Architekt hätte es auch tun sollen. Mit umfassender Kenntnis der Bauwerkshistorie und dem geltenden Planungs- und Bauordnungsrecht einschließlich der Ortssatzungen formuliert er im Bauantrag oder in der Bauvoranfrage eine ausführliche Erläuterung der Umbaumaßnahmen. Darin wird dann die Schaffung neuen Wohnraumes besonders hervorgehoben und genau begründet, warum die Herstellung der Stellplätze nicht möglich ist, dass es zum Bestand sogar eine Verringerung gibt, man dennoch bereit ist, für die neue Wohnung einen Stellplatz abzulösen, trotz der eindeutigen Gesetzeslage.
    Vielleicht hat aber dein Architekt Insiderwissen und die Lage ist nicht so eindeutig, wie Du schreibst, und er ist einfach nicht in der Lage, es Dir zu erklären.
     
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  15. #15 Fabian Weber, 26.05.2019
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    Ich würde jetzt mal den Bauantrag stellen in Bezugnahme auf die weiteren Anlagen zum ursprünglichen Bauantrag.

    Wenn Du tatsächlich plausibel darlegen kannst, dass die Anzahl der Wohnungen am Ende gleich bleibt, dann denke ich kann man das auch argumentieren.

    Sowieso fällt die Stellplatzverpflichtung nur für die Umwandlung des Restaurants in die Wohnung an. Die oberen Wohnungen genießen Bestandsschutz.

    Ansonsten zahlst Du halt die Ablöse.

    Was mir gar nicht gefällt, ist die Schließung des Restaurants, das finde ich sehr schade.
     
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  16. #16 Jo Bauherr, 26.05.2019
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    Um das Risiko zu minimieren hilft in diesem konkretem Fall m.E. am Besten ein Antrag auf Vorbescheid.
    Also ein Antrag mit konkreten Einzelfragen - die jeweils mit "ja"/"nein" seitens der Behörde beantwortbar sind.
    Ist unabhängig von der Bausumme und kostet je Frage unter 100 Euro!
    Architekten sollten das eigentlich können (verdienen aber leider daran SEHR wenig ... ...).
    Danach wäre für den Eigentümer der weitere Weg völlig klar: Bauantrag, Verwaltungsgericht ... oder eben Weiterverkauf ... :shades
     
  17. #17 Handwerker123, 26.05.2019
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    @Dimeto: Ja, alles nicht so einfach wie ich dachte und es liegt vieles im Argen. Ich will jetzt auch alles richtig und legal haben. Der Architekt ist ein Thema für sich. Leider weiß ich derzeit auch keine Alternative. Ansonsten ist es so wie ich es geschrieben habe. Viel mehr Relevantes ist nicht vohanden. In der Bauakte (abgesehen von genehmigten Reklameschildern und Schornstein für Gasheizung) ist nur folgendes noch:
    In dem 50ern hat man einen genehmigten Bauantrag zum Ausbau des 2.OG und DG. Mit insgesamt 5 Wohnungen und Gaststätte. Es wurde dann aber nie ausgeführt.
    In den 60ern hat man genehmigte Pläne (Hausansicht inkl. Dachaufbau und EG), nur zwecks Einbau eines Imbissraumes mit Verkaufsstand in der Gaststätte. In dem Plan sieht man ja einen Dachaufbau über dem 1.OG.
    In den 70ern hat man Pläne vom EG und eine genehmigte Toilettenanlage im Teil des Innenhofs. Es gab aber keine Endabnahme. Dadurch illegal bzw. könnte man legalisieren. Die will ich aber sowieso zurückbauen, und den Innenhof komplett nutzen. Das wurde vom Bauamt auch nicht besonders thematisiert.
    Ich verstehe nur nicht warum man vom Bauamt darauf beharrt das im 1.OG nur eine Wohnung gewesen wäre ?
    Oder es ist wie Sie sagen, das man da ungern zurückrudern möchte.


    @Fabian Weber: Ich will ja oben etwas den Grundriss ändern um zwei zeitgemäße Wohnungen zu bekommen.
    Wenn ich oben (Grundriss) alles belassen würde und nur eine Nutzungsänderung für das EG mache, dann schaut das Bauamt dennoch auf das gesamte Haus oder nicht ? Also auch ob ich oben 2 oder 3 Wohnungen habe.
    Was das Restaurant angeht, wenn ich nur vermieten würde, würde ich es auch belassen da es relativ zentrumsnah, bahnhofsnah und relativ frequent ist. Da ich mir aber auf die schnelle kein zweites Haus leisten kann, will ich da drin leben und dann lieber im EG als im 1.OG.
    Was die Mieteinnahmen angeht, wäre ich da denk ich auch besser und sicherer aufgestellt.

    @Jo Bauherr: Im ersten Bauberatungsgespräch hat die Dame zu einem direkten Bauantrag geraten, statt einer Voranfrage. Soweit ich mich noch erinnern kann aus dem Grund das es ein Sanierungsgebiet ist, das angrenzende Gelände in Planung ist und man entsprechend das Haus so wie angedacht einbeziehen könnte.
     
  18. #18 Fabian Weber, 26.05.2019
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    Nein das tut das Bauamt nicht und auch nicht, wenn Du aus den 3 Wohnungen 2 machst, weil das ja keine Nutzungsänderung ist.
     
  19. #19 simon84, 26.05.2019
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    Vielleicht rutscht du mit mehr Nutzeinheiten oder mehr qm dann in eine andere Gebäudeklasse und das ganz Vorhaben wird noch schwieriger ?
     
  20. #20 Handwerker123, 26.05.2019
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    @simon84: Ja, bei zwei Wohneinheiten wäre ich in der Gebäudeklasse 2. Bei Mehr bin ich in der Gebäudeklasse 3. Da sind soweit ich gesehen habe "nur" die Brandschutzanforderungen schärfer, womit ich aber kein Problem habe diese dann erfüllen zu müssen. Die qm Wohnfläche sind ca. 120 im EG und 125qm im 1.OG. Spielt also m.M.n. auch keine Rolle da nicht über 400qm. Wüsste jetzt nicht was sonst noch kommen könnte.

    Als Hauptproblem wird eben die Tatsache dargestellt das ich keine wirklichen Stellplätze vorweisen kann.

    Ich werde wohl das Risiko eingehen, den Bauantrag stellen und hoffen das diejenigen die das wirklich entscheiden vernünftig sind und die Gesetze nicht zu meinem Nachteil auslegen.
    So wie ich es sehe, gibt es das Gesetz her unkompliziert alles zu genehmigen auch wenn in der Vergangenheit nicht alles so war wie es sein sollte.
    Vorher natürlich mit dem Architekten genau Abstimmen was und wie argumentiert werden soll, so wie es @Dimeto beschrieben hat.
     
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