Bauen im Hang, keine Baugenehmigung, Geschossigkeit

Diskutiere Bauen im Hang, keine Baugenehmigung, Geschossigkeit im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich brauche euch Experten, da ich folgendes Problem habe. Wir möchten in Königswinter, Thomasberg bauen. Hier haben wir ein...

  1. KillMe3

    KillMe3

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    Hallo zusammen,

    ich brauche euch Experten, da ich folgendes Problem habe.

    Wir möchten in Königswinter, Thomasberg bauen. Hier haben wir ein Eckgrundstück mit Hanglage.
    Mit dem Architekten haben wir alles geplant und den Bauantrag eingereicht.

    Nun wird dieser nicht genehmigt, da das Bauamt das Untergeschoß als Vollgeschoß bewertet.
    Das Grundstück ist momentan ein großes Loch. Die Straße liegt auf der Terassenseite höher.
    Deswegen muss ich auf der Terassenseite aufschütten um 1. nicht ein ein tiefes Loch zu fallen, wenn ich aus dem Haus komme. und 2. damit die Terasse eben zur Straße ist.

    Auf der anderen Seite des Hauses muss ich ein wenig abgraben, da ich da die Einfahrt für die Garage habe, die um das Haus rum geht.

    Das Bauamt möchte die Aufschüttung für die Geschossigkeit nicht betrachten allerdings die Abgrabung.

    Der Architekt, der Vermesser und auch ich sind der Meinung das es nicht richtig ist, was das Bauamt da macht.


    Es kann natürlich sein, das wir (Architekt, Vermesser und Bauherr) falsch liegen, deswegen möchte ich euch Experten fragen, wie hier der Fall zu bewerten ist.
    Nachbarn und auch bei der Straße muss ja das Gelände aufgeschüttet bzw. abgegraben worden sein.

    Welche Möglichkeit habe ich beim Bauamt die neue bzw. geplante Geländeoberfläche als Maßstanb zu nehmen?

    Vielen Dank für eure Hilfe.
     
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  3. ralf9000

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    Maßgeblich ist immer der natürliche Geländeverlauf (soweit nicht vor Bauantrag etwas anderes amtlich festgelegt wurde) und nicht der im Zuge des Hausbaus neu modelierte Geländeverlauf. Somit hat das Bauamt erstmal recht. Es kann in Soderfällen sein, dass das Bauamt einer Abweichung von der max. Zahl der Vollgeschosse zustimmt, wenn die Stadt d.h. meist der Bürgermeister in Person dem ebenso zustimmt.

    Der Architekt schuldet Euch eine genehmigungsfähige Planung, dann muss er eben im Budget einen weiteren Entwurf ausarbeiten, wo alles stimmt.
     
  4. ralf9000

    ralf9000

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    Hier noch etwas zur Lektüre ...
     
  5. Gast036816

    Gast036816 Gast

    termin beim amt ausmachen, entwurf durchsprechen und lösung oder kompromiss finden, ggf. planung anpassen.
     
  6. KillMe3

    KillMe3

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    Habe schon mehr oder weniger alles versucht.
    Das Bauamt, ist der Meinung, dass wir über das Thema nicht mehr diskutieren müssen. Einziger Weg sei die Klage.
    Der Architekt meint, das er sowas noch nie erlebt hätte.

    Mir geht es nun darum, ob es rechtens ist was das Bauamt macht. z.B. berechnen die die Abgrabung, allerdings nicht die Aufschüttung.

    In der Lektüre, welche von ralf9000 verlinkt wurde heißt es:
    Festlegung durch einen gesonderten Bescheid
    Gelegentlich besteht die Notwendigkeit, die Gelände oberfläche durch einen gesonderten Bescheid festzulegen.
    Dies könnte z.B. in folgenden Situationen der Fall sein:
    -ein Gelände ist uneben und völlig unregelmäßig
    -das Gelände ist in seinem ursprünglichen Verlauf nicht mehr feststellbar
    -es handelt sich bei dem Baugrundstück um ein Hanggelände
    -das Gelände soll durch Abgrabungen oder Aufschüttungen so verändert werden, dass die schärferen Anforderungen für Gebäude mittlerer Höhe nicht angewendet werden können, obwohl das nach den Umständen notwendig ist
    -der Geländeverlauf steht einer sinnvollen Bebauung entgegen
    ....

    Das sind doch einige Gründe dafür die geplante Geländeoberfläche als Maßstab zu nehmen, oder sehe ich das falsch ?

    Habe auch folgenden Text im Internet gefunden:
    Berechnung der Wandhöhe bei Abgrabungen (Absatz 4)

    Abgrabungen, die dem Zugang oder der Zufahrt zu einem Gebäude (zum Beispiel Tiefgaragenzufahrten) dienen oder Abgrabungen zur Belichtung zum Beispiel von Kellergeschossen, verändern nicht (mehr) die zur Berechnung der Wandhöhe maßgebliche Geländeoberfläche.

    Bei der Ermittlung der Wandhöhe ist in solchen Fällen auf die vor der Abgrabung ermittelte natürliche Geländeoberfläche beziehungsweise die in der Baugenehmigung festgelegte Geländeoberfläche abzustellen. Dies erleichtert die Errichtung von Gebäuden insbesondere im hängigen Gelände. Nicht vergessen werden sollte, dass bei Abgrabungen auch geprüft werden muss, ob sie nach § 9 Absatz 3 BauO NRW zulässig sind.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Das mag ja alles sein,aber das hätte VORHER geprüft und geregelt werden müssen!!!

    Jetzt ist das Bauamt im Sturstellmodus und wird sich da nicht mehr so leicht rausbringen lassen!
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Liest sich so, als wolle das Bauamt die geplante Geländeänderung genehmigen, aber nur die Abgrabung und nicht die Aufschüttung bei der Ermittlung des Geschossigkeit berücksichtigen.

    Das ist m.E. Willkür.

    Wenn das Bauamt die Aufschüttung bzw. Abgrabung genehmigt (genehmigen will) , stellt die sich daraus ergebende neue Geländeoberfläche die für die Berechnung der Geschossigkeit anzunehmende Oberfläche dar.

    Dies ergibt sich aus § 2 der BauONW.

    Zitat aus §2:
    "(4) Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche.

    (5) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben."

    Wenn nun das Untergeschoss gem. (5) im Mittel nicht mehr als 1,60m über diese Oberfläche hinausragt oder eine Höhe von < 2,30m hat, ist es kein Vollgeschoss.
     
  9. ralf9000

    ralf9000

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    Wenn etwas anderes als der natürliche Geländeverlauf als maßgebliche Fläche festgelegt wird, dann muss dieser Vorgang vor Einreichung des Bauantrags, abgeschlossen sein, der Bauantrag bezieht sich dann darauf (Aussage unseres Bauamtes vor 2 Jahren, s.u.). Das ist hier nicht erfolgt, daher gilt der natürliche Geländeverlauf. Das ein anderer Geländeverlauf als maßgebliche Fläche mit dem Bauantrag "verabschiedet" wird, ist ein selten bis gar nicht vom Bauamt praktizierter Vorgang.

    Was steht denn im genauen Wortlauf im Ablehnungsbescheid? Wäre das Kellergeschoß kein Vollgeschoss, wenn es die Abtragung nicht gäbe?

    Wir haben das ganze bei unserem Hanggrundstück ebenso hinter uns: wir haben eine Ausnahme von der Geschossigkeit bekommen, weil wir einen zweiten geänderten alternativen Bauplan hatten, der nur größere Geschosshöhen hatte und wo das Erdgeschoss bei gleicher Firsthöhe dann tiefer lag. Das Untergeschoß wurde "mehr in den Boden gedrückt". Dieser Plan B hatte einen größeren Baukörper, war für uns teurer und entsprach aber dem Bebauungsplan. Das Bauamt hat deshalb mit der Gemeinde (Bürgermeister) den kleineren Baukörper, d.h. damit die Ausnahme von der Vollgeschoßigkeit genehmigt, allerdings mit der Auflage durch die Geländemodellierung die Geschossigkeit des Bebauungsplans wieder herstellen. Nachdem der zweite größere Baukörper als Plan beim Bauamt auf dem Tisch lag, war es eine Sache von einer Woche und der erste Plan wurde genehmigt. Ist nicht unbedingt übertragbar, aber zeigt wie man durch einen Plan B doch zu Plan A kommt.

    Was ich damit sagen will: ihr müsst der Gemeinde Argumente liefern, warum eine Ausnahme Sinn macht. Am Besten tut dies ein Plan B, der allen Festlegungen entspricht, den aber Bauamt, Gemeinde und Bürgermeister gegenüber Plan A erst recht nicht haben will.

    Grüße, Ralf.
     
  10. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das wird hier nicht so gehandhabt und entspricht auch nicht dem Text des §2.

    U.a. aus den "Hinweisen zur Bauordnung" des Bauministeriums zur Bestimmung der Wandhöhe zur Ermittlung von Abstandsflächen geht hervor, dass auch da die genehmigte Geländeänderung und nicht mehr das natürliche Gelände zu berücksichtigen ist.

     
  11. Gast036816

    Gast036816 Gast

    könnt ihr das untere geschoss mit 2,28 m raumhöhe machen oder passt die nutzung da nicht?
     
  12. ralf9000

    ralf9000

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    Aber dies ist ja hier keine selbständige aufschüttung, die Aufschüttung erfolgt im Zuge des Hausbaus und im gleichen Bauantrag. Dieser Passus wurde uns damals vom Bauamt so erklärt: gab es auf dem Grundstück früher, d.h. mit einem früheren genehmigten Bauantrag, eine Ausschüttung, so bezieht sich nun der neue Bauantrag auf die geänderte Geländeoberfläche ...
     
  13. KillMe3

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    Leider passt die Nutzung nicht. Im Untergeschoss soll eine Einliegerwohung entstehen.
     
  14. KillMe3

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    Hallo Baufuchs,

    so sieht es auch der Architekt. Aber der Bauamt stellt nun auf Stur und ich komme nicht weiter....
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Soll dch wohl heissen - Amt hat Ablehnung angedroht und noch nicht schriftlich hergegeben?

    Dann soll doch der Kollege seine (und Baufuchs) Sicht der Dinge schriftlich als Ergänzung zum Bauantrag einreichen und dann auf einem Bescheid bestehen!

    Verbal eine Ablehnung androhen (und hoffen, der Bauherr knickt ein) ist einfacher als eine Ablehnung schriftlich und gerichtsfest begründet zu formulieren!
     
  16. KillMe3

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    Es ist richtig, die Ablehnung wurde angedroht.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Dann - Vorgehen siehe oben!
     
  18. PeterB

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    Verstehe ich das richtig:
    Das Grundstück fällt sofort nach der Strasse steil ab.
    Ihr wollt zwischen dem zu errichtenden Haus und der Straße eine ebenerdige Erschließung herstellen und füllt dafür den Keller an, der dann trotzdem als Vollgeschoss zählen soll?
    Sollt Ihr etwa von der Bergseite eine Wassersammelrrinne erzeugen, und Das Haus im Keller betreten?
    Oder steht das Haus 10 Meter von der höheren Grundstückskante weg und das ganze ist ein eher sanfter Hang?
     
  19. KillMe3

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    Hierzu werde ich morgen nach Zustimmung mit dem Architekten den Plan hochladen, ich denke das sagt mehr aus als 1000 Worte.
    Vielen Dank
     
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  21. Flip74

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    Hallo,

    wie oben schon erwähnt. Verlange einen rechtsverbindlichen Bescheid.

    Tom
     
  22. KillMe3

    KillMe3

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    Grundriss.jpg Lageplan.jpg
    Hallo PeterB,

    ich habe mal zum besseren Verständnis den Lageplan mit den höhen, und ohne Haus oder Garage hochgeladen.
    Im Anhang befindet sich dann noch der Grundriss vom Kellergeschoss.
    Da wo der rote Pfeil ist, soll der Eingang auf der Eingang im EG sein.

    Vielen Dank und Viele Grüße
     
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