Bauernhof umbauen mit Null Erfahrung

Wahrscheinlich war einiges, was Opa und Papa gemacht haben bereits illegal (z.B. Wohnung in Scheune).

Für mich klingt das alles nicht sehr vielversprechend. Ein Abriss und Neubau des Haupthauses dürfte für mein Dafürhalten in Außenbereich gänzlich ausgeschlossen sein.

 

Am einfachsten wäre ja ein Architekt, der eine entsprechende Bauvoranfrage stellt, dann seid Ihr. Schon schlauer.

 

Bevor ihr jetzt schlafende Hunde weckt vielleicht mal einen örtlichen Architekten suchen. Möglicherweise findet sich ja jemand, der mit ähnlichen Fällen bei euch in der Gegend schon Erfahrung hat.

 

Wenn das Bauamt keine Unterlagen hat, aber die Stadt es im Bestand erfasst hat, ist es natürlich legal errichtet und zwischendurch mal `renoviert ´ worden.
Kleine Wohnungen für Melker und Magd waren bei größeren Höfen natürlich Standard......

Ein erfahrener Architekt muß da ran....

 

Ich bin ja schon immer froh, wenn sich die Leute nicht als Leihe outen...

Zuerst kuckt man in den Geldbeutel... Was Du beschreibst klingt nicht ganz billig...

Es ist extrem wichtig, dass Du einen Planer findest, der diese spezielle Form des Bestands (alte Landwirtschaft in der Gegend) gut kennt. Diese Gebäude wurden nach ganz anderen Gesichtspunkten als den heutigen gebaut, wenn man da einen neumodernen Normhuber ran lässt, dann kommt da ein Ausmaß an Zerstörung dabei heraus, bei dem man dann wirklich neu bauen muss, was im Außenbereich oft nicht geht. Man muss da oft erhalten was aus heutiger Sicht eigentlich nicht erhalten werden sollte und es muss dann trotzdem funktionieren, das ist oft eher "Denkmalschutz" als eine gewöhnliche Sanierung... Es hilft oft sehr, wenn der Planer aus der Ecke kommt in der das Gebäude steht, das hilft im Umgang mit Behörden und in Bezug auf lokale Besonderheiten bei der Bautechnik...

Und zum Rest, es gibt bei so historischen Sachen viele rechtliche Besonderheiten. Zum Beispiel trat das berüchtigte BauGB erst 1960 in Kraft. Diese Sichtweise mit dem "Außenbereich" wie wir sie heute haben, die gabs davor nicht und was heute ein Gesetzesverstoß wäre, war keiner wenn das vor 1960 passiert ist, usw... Das ist alles sehr speziell.
Wenn der Opa das also vor 1960 gemacht hat, dann ist es evtl. überhaupt nicht problematisch, vielleicht aber doch (es gab ja schon davor Gesetze, oft Landesrecht, nicht selten uraltes Landesrecht...).

Da Du Laie bist, es gibt da so eine Bundesverordnung dazu wie Architekten und Bauingenieure zu bezahlen sind, die HOAI. Man muss das im Privatsektor nicht so machen wie das in der Verordnung steht, rechtlich gebunden sind ist da nur die Öffentliche Hand, man kann das also auch anders vereinbaren. Aber damit Du mal verstehst was so ein Planer eigentlich in welcher Planungs- und Bauphase zu tun hat, hilft der Blick da rein doch sehr. Wenn Du das in Eigenregie machen willst, dann wäre das auch so eine Richtschnur" für dich (auch wenn Du oft zuerst einmal kein Wort verstehst).

HOAI Grundleistungen und besondere Leistungen - HOAI.de

Und bei sowas wie dem da, solltest erst mE einmal nur die LP 1 und 2 nur vielleicht auch noch 3 vereinbaren, da dann aber das "große Programm", mit den Grundleistungen alleine ist es bei historischer Bausubstanz und dann auch noch im Außenbereich sicher nicht getan und da der Arbeitsaufwand für den Planer schwer abzuschätzen ist, wird das auf die Abrechnung nach Tagessätzen rauslaufen, der Kollege sollte also einen seriösen Eindruck machen (damit meine ich nicht diese Leute die sich mit dem Porsche-Cabrio über den Feldweg zu euch quälen und dann aufgrund der feinen Schuhe die alte Scheune nicht betreten können). Ihr müsst jetzt halt mal gefühlte 10.000€ in die Hand nehmen und das mit dem Risiko, dass am Ende nix draus wird... Aber danach seid ihr nur noch Halblaien und dann wird das alles auch verständlicher... Ob ihr dann umbaut oder den alten Schrott schweren Herzens verkauft, wisst ihr dann auch...

Fahr mal in der Gegend herum, es sollte da ja noch ein paar andere Aussiedlerhöfe geben, frag mal die Leute dort welchen Planer sie für ihre alten Problemobjekte hatten und was sie von denen gehalten haben... Und lass dich nicht von den großen Hunden erwischen, die sich da regelmäßig in kleinen Rudeln herumtreiben...

 

Bei der Größe des Gebäudes und der Situation kommen leicht Baukosten kurz vor oder bei 1 Mio. zustande.

Da Du Laie bist, es gibt da so eine Bundesverordnung dazu wie Architekten und Bauingenieure zu bezahlen sind, die HOAI. Man muss das im Privatsektor nicht so machen wie das in der Verordnung steht, rechtlich gebunden sind ist da nur die Öffentliche Hand, man kann das also auch anders vereinbaren. Aber damit Du mal verstehst was so ein Planer eigentlich in welcher Planungs- und Bauphase zu tun hat, hilft der Blick da rein doch sehr. Wenn Du das in Eigenregie machen willst, dann wäre das auch so eine Richtschnur" für dich (auch wenn Du oft zuerst einmal kein Wort verstehst).

Es hat zu diesem Thema bereits vertragliche Abmachungen unterhalb der HOAI mit Architekten gegeben. Aber wenn der Architekt "zufällig" feststellt, daß er die Gebührenordnung beachten muß, und dazu wird er ausdrücklich von seiner Kammer aufgefordert, sind solche schriftlichen Verträge Null und nichtig. Also, drum prüfe wer sich ewig bindet, gilt auch hier.

Außerdem können solche Umbauten sehr teuer und für den Architekten ungewöhnlich aufwendig werden, so daß ein höheres als das vereinbarte Honorar nachvollziehbar ist.
Eigenleistungen und bereits vorhandenes Material zählen übrigens auch zur Honorarberechnung. Der Architekt muß sie zumindest koordinieren und auch kontrollieren.

Wenn also die Kasse leer und das Einkommen überschaubar ist, kann es eine sinnvolle Entscheidung sein, das Gebäude zu dämmen, Mängel auszumerzen und auf die staatlichen Förderungen mit ihrem Papierberg ganz oder teilweise zu verzichten.

Es gibt zwar auch direkte Zuschüsse, aber auch steuerliche Hilfen, die über etliche Jahren in kleinen Beträgen geltend gemacht werden und bei einem kleinen Einkommen keine große Erleichterung bringen. Großverdiener gewinnen da mehr und können sich solche Objekte sanieren.

Man darf sich nicht von der Höhe des Bruttoeinkommens blenden lassen. Erst was nach Abzug von Krankenkasse und sonstigen Kosten als versteuerbares Einkommen übrig bleibt, bringt die Steuersparnis. Trotz Progression ist das dann etwas weniger als zunächst angenommen.

Das muß man also sehr spitz rechnen und zunächst einen (teuren) Steuerberater von den Ersparnissen bezahlen.
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Wovon redest Du, seit der EuGH darüber befunden hat, dass eine allgemeinverbindliche HOAI dem EU-Recht zuwider laufen würde, ist die HOAI im Privatsektor ganz sicher klipp und klar nur noch ein "Vorschlag", den man vereinbaren kann oder auch nicht, halb oder ganz oder überhaupt nicht, wie man will... Es ist nur noch die Öffentliche Hand über die ministerialen Anwendungserlasse daran gebunden und selbst das ist ein fragwürdiges Konstrukt...

Ausserdem musste niemand zufällig feststellen, dass er die HOAI beachten muss, man konnte sich ganz einfach auf das rechtswidrige Verhalten der anderen berufen und dann war auch nicht der komplette Vertrag nichtig, sondern nur die eine rechtswidrige Klausel mit der Mindestsatzunterschreitung war unwirksam, der Rest des Vertrags blieb aber bestehen.

Wenn man heute überhaupt nichts vereinbart, dann würde ein Gericht wohl im Streitfall hingehen und die HOAI als Verkehrssitte heranziehen um den ortsüblichen Preis bestimmen zu können. Aber mehr ist da halt nicht mehr...

War ich eigentlich der einzige der der Kammer damals einen Brief geschrieben hat und nachgefragt hat, ob sie Lack gesoffen haben, oder wie sie sonst in einen derart betäubten Zustand gekommen sind, in dem sie das alles nur pflichtschuldig winselnd hingenommen haben?

Die GOT geht klar, aber die HOAI ist vollkommen europarechtswidrig und unsere Kammern sagen: Kann man nix machen! Und ihr fallt aus allen Wolken wenn die Baukonjungtur dreht und es dann demnächst wieder LP 1-4 an jeder Ecke für 2500€ vom nebenberuflichen Kollegen gibt... Wenn der nette Onkel Amtsleiter demnächst (wieder) sagt: Viertel-Höchstsatz oder es macht ein anderer, dann fehlt nur noch der Andere der die Anwendungserlasse weg klagt, damit er sich dann auch noch unter Viertel-Höchstsatz einklagen kann und unter jämmerlichen Bedingungen vor sich hin murksen darf, dann ist das Debakel perfekt...

Ich gönne es ja allen die aus Ignoranz und Bequemlichkeit geschwiegen haben. Harz 4 ist noch zu viel für euch...

 

Dann Düften wohl kaum Angebote gewertetet werden, die 30% auf sämtliche Leistungsphasen geben.

Da die anderen auch keine Kapazitäten haben, ist es zumineest zur Zeit kein wirkliches Druckmittel.
Nachdem der neue "Vorschlag" draußen war haben viele Büros mit NL um sich geworfen.
Aber inzwischen hat sich das doch wieder beruhigt.
Die Ämter sind doch eher froh wenn es überhaupt einer macht.

 

Fuer Nachtraege haben wir gern die HOAI angewendet. Fuer die Planung nie und nimmer. Viel zu teuer. Ist Allerdings schon etwas her. Inzwichen entwickelt sich der Bau ja wieder in die richtige Richtung.

Zum Thema: Sag mal was zum Budget.

 

Da wird hier nichts mehr kommen. Zuletzt vor 6 Wochen online.

Das Thema ist nur wieder aufgelebt, weil ein Spammer gestern meinte, er muss hier seine Plattform platzieren. Der wurde aber „entsorgt“.